TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

26 Août 2025

N° RG 23/08110 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YUVA

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC du 40 rue de Neuilly 92110 CLICHY

C/

[I] [H]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

SDC du 40 rue de Neuilly 92110 CLICHY, représenté par son syndic

Société TIFFENCOGE

15 rue de la Faisanderie

75116 PARIS

représentée par M^e Agnès TEISSEDRE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 338

DEFENDEUR

Monsieur [I] [H]

43 rue du Président Wilson

92300 LEVALLOIS PERRET

défaillant

En application des dispositions des articles 778, 812 du code de procédure civile et L212-5-1 du code l’organisation judiciaire, et de l’accord de Maitre TEISSEDRE, l’affaire a été fixée le 03 Juin 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Elisette ALVES, Vice-Président, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé 40 rue de Neuilly à CLICHY (92110) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de M. [I] [H] dans le règlement des charges dont il est redevable alors qu’il a été précédemment condamné par la juridiction de proximité d’ASNIERES en date du 06 février 2023, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier représenté par son syndic, la société TIFFENCOGE l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 09 octobre 2023, aux fins essentiellement de le voir condamner au paiement de la somme de 10.607,10 euros au titre des charges arriérées arrêtées au 19 juin 2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre la somme de 336 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance et la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Aux termes de ses conclusions d’actualisation de ses demandes signifiées à M. [H] le 14 juin 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 40 rue de Neuilly à CLICHY (92110) en ses écritures et le DECLARER bien fondé,

CONDAMNER Monsieur [I] [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 40 rue de Neuilly à CLICHY (92110) les sommes suivantes :

—  11.654,32 € au titre des arriérés de charges de copropriété arrêté au 4ème trimestre 2023, assortie des intérêts légaux à compter du 9 octobre 2023, date de l’acte introductif d’instance,

—  336,00 € au titre des frais engagés au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

—  3.000 € à titre de dommages et intérêts,

—  5.227,45 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

M. [I] [H], assigné par acte remis à sa personne, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à « recevoir » et « déclarer bien-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 11.654,32 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 09 octobre 2023, date de délivrance de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de M. [H] pour la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2023 et un extrait du compte de M. [H] pour la période du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2024,

— différents appels de charges et de fonds de travaux adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 10 novembre 2021, 17 mai 2022 et 09 mai 2023.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale que M. [H] est propriétaire des lots n°8 et 18 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 10 novembre 2021, 17 mai 2022 et 09 mai 2023, qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2020 à 2022, mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice 2023, ainsi que les appels de fonds adressés en exécution de ces assemblées.

Au vu des décomptes produits, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 4.689,30 euros au titre des charges de copropriété dues pous la périodedu 1er janvier 2022 au 1er octobre 2023, appels du 1er octobre 2023 inclus, après déduction de la somme de 6.949,46 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2021 pour lesquelles le syndicat des copropriétaires demandeur dispose déjà d’un jugement de condamnation du tribunal de proximité D’ASNIERES SUR SEINE en date du 06 févrer 2023 et des honoraires d’avocat qui ne constituent pas des charges mais seront arbitrés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 09 octobre 2023, date de délivrance de l’assignation au défendeur.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Toutefois, une partie des charges dont le paiement est poursuivi est venu à échéance postérieurement à la délivrance de l’assignation. Partant les intérêts au taux légal courront à compter de la signification des conclusions d’actualisation de ses demandes, qui porte sur la totalité des sommes dues, et vaut mise en demeure.

En conséquence, M. [I] [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.689,30 euros au titre des charges de copropriété dues pous la périodedu 1er janvier 2022 au 1er octobre 2023, appels du 1er octobre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 336 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de M. [H] arrêté au 1er octobre 2023,

— différentes factures de frais établies par le syndic,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’il ne produit pas la mise en demeure d’avocat et la facture afférente portée au débit du compte du défendeur.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires devra recréditer cette somme sur le compte du défendeur.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de M. [H] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi du défendeur est caractérisée en ce qu’il a déjà été condamné par le tribunal de proximité d’ASNIERES en date du 06 février 2023.

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [H] sera condamné à lui verser.

Sur les mesures accessoires

M. [I] [H], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [H] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [I] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 40 rue de Neuilly à CLICHY (92110), représenté par son syndic :

— la somme de 4.689,30 euros au titre des charges de copropriété dues pous la périodedu 1er janvier 2022 au 1er octobre 2023, appels du 1er octobre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (336 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [I] [H],

CONDAMNE M. [I] [H] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT