TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

ORDONNANCE DU : 27 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00158 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVHG

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

Madame [I] [P] veuve [W]

née le 05 Janvier 1960 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Elisabeth RAMACKERS de la SELARL COUDURIER-CHAMSKI-LAFONT-RAMACKERS, avocats au barreau de NIMES plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [R]

[Localité 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Florence MENDEZ, avocat au barreau d’ALES, substituée par M^e Marion BAILLET GARBOUGE, avocat au barreau d’ALES, plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 29 Septembre 2025 devant Fabienne HARBON CAMLITI, Vice-présidente assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt sept Octobre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2021, Monsieur [X] [W] a donné à bail à Monsieur [J] [R] un bien à usage d’habitation situé au COMMESSAC à [Localité 2] par contrat du 1er mars 2021, pour un loyer mensuel de 570 €.

Un avenant au contrat de bail a été signé par les parties le 25 janvier 2024 en raison du décès de Monsieur [W]. Dès lors, à compter de la signature de l’avenant, Madame [I] [P] veuve [W] est devenue bailleresse.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, Madame [I] [P] veuve [W] a fait signifier à Monsieur [J] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2793 € en principal, au titre des loyers et charges impayés, d’avoir à justifier de l’assurance locative et du justificatif du ramonage.

Par notification électronique en date du 27 novembre 2024, Madame [I] [P] veuve [W] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, Madame [I] [P] veuve [W] a fait assigner Monsieur [J] [R] devant le juge du contentieux et de la protection aux fins de :

•A titre principal,

•Constater que le commandement de payer les loyers du 26 novembre 2024 visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du 1er mars 2021, est demeuré infructueux, le locataire n’ayant pas réglé les causes du commandement dans le délai de 6 semaines imparti ;

•Constater que la résiliation du contrat de bail conclu a été acquise de plein droit au terme du délai imparti dans le commandement du 26 novembre 2024 au profit de Madame [P] ;

•A titre subsidiaire,

•Constater les inexécutions contractuelles ;

•Prononcer la résiliation du bail,

•En conséquence,

•Ordonner la libération des lieux par Monsieur [J] [R] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire ;

•D’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [R] ;

•Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de M.[R] ;

•Le condamner au paiement par provision de la somme principale de 2083.16 € avec intérêts au taux légal à compter de chacun des versements mensuels qui aurait dû être effectué, au titre des loyers et provisions sur charges, ou indemnités d’occupation, due au jour de l’assignation ;

•Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux effectuée par la remise des clés et l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire ;

•Juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE de référence des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir ;

•Le condamner au paiement de la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;

•La condamner au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par ses conclusions déposées à l’audience 29 septembre 2024, Monsieur [J] [R] demande au juge du contentieux et de la protection de :

•Débouter Madame [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

•Condamner Madame [P] à procéder à l’installation de compteurs individuels d’électricité et d’eau et ce, sous astreinte de 20 € par jour de retard à compter du jour où la décision sera rendue ;

•Condamner Madame [P] à payer la somme provisionnelle de 5000 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

•Condamner Madame [P] aux entiers dépens en ce compris les frais de constat exposés par Monsieur [R].

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 29 septembre 2025, Madame [P] a repris les termes de son assignation, mais actualise l’arriéré locatif à la somme de 3400.16€

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 5] par la voie électronique le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [I] [P] veuve [W] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 27 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Selon l’article 7g de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 1er mars 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 novembre 2024, pour la somme en principal de 2793 €. Le commandement de payer visait également le défaut d’assurance et l’absence de justificatif de ramonage. Bien qu’il soit constaté que la clause résolutoire contenue dans le bail ne mentionne pas les délais légaux de l’acquisition de ladite clause, le commandement signifié à Monsieur [R] a fixé à deux mois le délai laissé au preneur pour régulariser sa situation concernant les loyers et charges impayés et a visé l’article 7g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 .

Si des réglements sont intervenus dans le délai imparti, Monsieur [R] n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, délai indiqué sur le commandement de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 décembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [J] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II/ SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Conformément à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

La liste des charges récupérables figure en annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987, cette liste est limitative.

Les charges récupérables sont dues même lorsque le bail ne prévoit pas de provision pour charges.

En l’espèce, Madame [I] [P] veuve [W] produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2083.16 € au jour de l’assignation, à savoir le 14 mars 2025.

Monsieur [R] relève que le contrat de bail ne prévoit pas le paiement des charges, de sorte que les demandes concernant le réglement de la taxe d’ordure ménagère ne peut lui être demandé aux termes de l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, il justifie avoir réglé les loyers à octobre et novembre 2024.

En l’état des éléments versés au débat, il est constaté que le bail conclu par les parties le 1er mars 2021 ne prévoit aucune charges récupérables, pour autant, cela ne décharge pas Monsieur [R] du paiement de la taxe d’ordures ménagères. Madame [P] en a justifié auprès de son preneur.

En outre, le décompte produit par la bailleresse démontre les réglements à octobre et novembre 2024 effectué par Monsieur [J] [R], toutefois, un restant dû est toujours existant, qu’il convient de rembourser.

Par conséquent, Monsieur [J] [R] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2083.16 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2793 € à compter du commandement de payer (26 novembre 2024), sur la somme de 2083.16 € à compter de l’assignation (14 mars 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [J] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du date de résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 580 €.

Au jour du présent jugement, l’occupation étant inférieur au délai d’un an, et l’occupation au-delà dudit délai étant à ce jour hypothétique, il ne pourra être fait droit à la demande d’indexation sur l’indice de l’INSEE de référence des loyers.

III/ SUR LA DEMANDE D’INSTALLATION DE COMPTEUR ELECTRIQUE:

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée."

En l’espèce, Monsieur [R] relève que le logement n’est pas doté de compteur individuel électrique conformément à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, or ces compteurs devaient être obligatoirement installés au plus tard le 31 décembre 2019 pour les logements ayant un chauffage collectif avec une mise en service au plus tard 25 octobre 2020 selon décret du 22 mai 2019.

Dès lors, il dénonce l’indécence du logement loué et verse en soutien aux moyens de sa prétention :

•Un procès-verbal de commissaire de justice établi le 12 juin 2024 ;

•Un constat de non-décence en date du 17 février 2025 dans lequel il est inscrit que le propriétaire a 18 mois maximum (du 1er mars 2025 au 31 août 2026) pour procéder à la mise en conformité du logement notamment pour la conformité des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d’eau chaude ainsi qu’à l’installation permettant un chauffage normal.

C’est en l’état de ces éléments que Monsieur [R] demande la condamnation de la bailleresse à procéder à l’installation de compteur individuel d’électricité et d’eau et ce, sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la présente décision.

En réponse, Madame [P] met en exergue que Monsieur [R] a contacté la CAF après l’assignation portée à son encontre alors même qu’il n’avait jamais fait état de problème lié à la jouissance du bien.

La bailleresse indique qu’après avoir reçu la demande de mise en conformité du logement, elle a pris attache avec des intervenants afin de faire procéder aux travaux nécessaires, mais s’est toujours heurtée au silence ou à l’obstruction de Monsieur [R] aux fins d’accomplissements desdits travaux et en justifie par la production de plusieurs lettres recommandées avec accusé de réception. Il ne peut donc lui être reprochée l’absence de mise en conformité.

En l’état des éléments versés au débat, il apparaît que le contrat de bail liant les parties ne contient aucune obligation pour le bailleur de faire procéder à l’installation d’un compteur électrique individuel ni d’effectuer des démarches en ce sens.

Par ailleurs, Monsieur [R] ne produit aucun élément permettant de démontrer l’inertie de la bailleresse face à la dénonciation des désordres venant entraver sa jouissance paisible du bien. Il aura attendu d’être assigné pour agir à l’encontre de la bailleresse démontrant ainsi qu’il parvenait jusqu’alors à jouir du bien sans aucune difficulté.

En outre, il sera rappelé à Monsieur [R] que la réalisation de travaux par le propriétaire fait partie à la fois des obligations du bailleur pour assurer au preneur une jouissance paisible du bien loué, mais il revient également au preneur de permettre lesdits travaux dès lors qu’ils en sont préalablement avertis.

Ainsi, Monsieur [R] a porté entrave à la réalisation des travaux permettant une remise en conformité du bien. Il ne peut donc en imputer la quelconque responsabilité à la bailleresse et ce d’autant plus, qu’il a été laissé à Madame [P] jusqu’au 31 août 2026 pour remettre en état de décence le logement.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande relative à l’obtention de la pose d’un compteur d’électricité et d’eau individuel.

Par voie de conséquence, il n’y a lieu à astreinte.

IV/ SUR LA REPARATION DU PREJUDICE DE JOUISSANCE :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, Monsieur [R] sollicite la condamnation de Madame [P] à hauteur de 5000 euros en réparation du préjudice de jouissance dont il se dit victime en raison du manquement à l’obligation de sa bailleresse de lui fournir un bien dont il peut jouir paisiblement.

Il il ressort des éléments du dossier que M. [R] n’a jamais dénoncé auprès de sa bailleresse un quelconque trouble de jouissance avant de recevoir son assignation, démontrant qu’il pouvait jouir du bien paisiblement. De plus, malgré des lettres recommandées aux fins d’effectuer des travaux, Madame [P] n’a pas pu les effectuer en raison de l’inertie de son locataire.

Ainsi, faute pour Monsieur [R] de démontrer un quelconque préjudice et en raison de son entrave à toute réparation, sa demande de dommages-et-intérêts sera rejetée.

V/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives et de sa notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de condamner le débiteur au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2021 entre Madame [I] [P] veuve [W] et Monsieur [J] [R] concernant le bien à usage d’habitation situé au COMMESSAC à [Localité 2] sont réunies à la date du 27 janvier 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [I] [P] veuve [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [R] à verser à Madame [I] [P] veuve [W] à titre provisionnel la somme de 2083.16 € (décompte arrêté au 29 septembre 2025, incluant une dernière facture datée à janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024 sur la somme de 2793 €, sur la somme de 2083.16€ à compter du 14 mars 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [R] à payer à Madame [I] [P] veuve [W] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 580 €.

REJETONS la demande relative à l’indexation de l’indemnité d’occupation ;

REJETONS la demande de Monsieur [R] au titre de l’installation d’un compteur électrique et d’eau individuel ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’astreinte ;

REJETONS la demande au titre du préjudice de jouissance ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 27 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fabienne HARBON-CAMLITI, Vice-Présidente, et par le greffier.

Le greffier, La Vice-Présidente,

Christine TREBIER Fabienne HARBON-CAMLITI