TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Karim DJARAOUANE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Léa HADAD TAIEB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05218 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56LV

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 11 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. YAMS IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Léa HADAD TAIEB, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 4]

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [M], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Karim DJARAOUANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0511

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 juin 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 11 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05218 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56LV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er février 2021, la société YAMS IMMO a consenti un bail d’habitation à M. [E] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1050 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5800 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [M] le 15 avril 2024.

Par assignation du 16 juillet 2024, la société YAMS IMMO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 24 mai 2024 et jusqu’à libération des lieux,5800 euros représentant les causes du commandement avec intérêts de droit à compter du 12 avril 20241442,90 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 14 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi dans l’attente de la décision du bureau d’aide juridictionnelle.

À l’audience du 14 mars 2025, la société YAMS IMMO, représentée par son avocat, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle maintient les demandes de son assignation et indique s’opposer à la demande de délais de grâce formulé par M. [E] [M].

M. [E] [M], représenté par son avocat, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de lui accorder un délai de grâce d’un an à compter du jugement durant lequel il sera sursit à l’expulsion. Il demande également le rejet de la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et que la demanderesse soit condamnée aux dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 14 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société YAMS IMMO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 12 avril 2024 et la somme de 5800 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société YAMS IMMO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société YAMS IMMO demande le paiement de la somme de 5800 euros correspondant aux causes du commandement de payer du 12 avril 2024. Cette somme correspond en réalité à l’arriéré de loyer pour la période du 1er janvier 2023 au 14 février 2024 comme cela résulte du décompte produit.

Elle demande ensuite le paiement de la somme de 1442,90 euros correspondant à l’arriéré locatif du 12 avril 2024 au 24 mai 2024 date de la résiliation du bail.

Il convient de relever qu’au terme des décomptes produits, il est réclamé mensuellement la somme de 1000 euros à M. [E] [M] et non 1150 euros.

M. [E] [M] ne remettant pas en cause le montant de la dette sera condamné à payer la somme de 7 242,90 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 pour la somme de 5800 euros et à compter de l’assignation pour la somme de 1442,90 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [E] [M] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 25 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, qu’il convient de fixer, compte tenu de la valeur locative du bien à la somme mensuelle de 1000 euros.

Sur les délais

M. [E] [M] demande sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil un délai de grâce d’un an pour lui permettre de se reloger et de régulariser sa dette locative. Si cet article trouve bien à s’appliquer à une demande de délais de paiement, il convient, en revanche, en application de l’article 12 du code de procédure civile de restituer le bon fondement juridique à la demande de délai pour quitter les lieux.

Sur les délais pour payer la dette

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Le montant de l’arriéré locatif et la situation actuelle de M. [E] [M] ne permettent pas d’envisager un règlement de l’arriéré locatif dans le délai légal susvisé. La demande de délai de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur le délai pour quitter les lieux

En application des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [E] [M] indique qu’il a depuis le mois de février 2023 des difficultés financières du fait de la perte de son emploi en raison de sa situation administrative. Cependant, il ne justifie que d’une demande de rendez-vous d’admission exceptionnelle au séjour, déposée le 12 février 2025, soit trois ans plus tard et d’aucune autres démarches. En ces conditions, il ne démontre pas suffisamment en quoi son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales, sa demande de délai pour quitter les lieux est rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er février 2021 entre la société YAMS IMMO, d’une part, et M. [E] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 24 mai 2024,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux,

ORDONNE à M. [E] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [E] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1000 euros (mille euro) par mois, à compter du 25 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE M. [E] [M] à payer à la société YAMS IMMO la somme de 7242,90 euros (sept mille deux cent quarante-deux euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 mai 2024, et décomposé comme suit : 5800 euros correspondant à la période du 1er janvier 2023 au 14 février 2024 et 1442,90 euros correspondant à la période du 12 avril 2024 au 24 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 pour la somme de 5800 euros et à compter du 16 juillet 2024 pour la somme de 1442,90 euros,

REJETTE la demande de délai de paiement,

DÉBOUTE la société YAMS IMMO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 avril 2024 et celui de l’assignation du 16 juillet 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge