TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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PÔLE CIVIL

6ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

12 Décembre 2025

N° RG 21/06940 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WZYW

N° Minute :

AFFAIRE

Association FONCIERE LOGEMENT

C/

S.A. ALLIANZ IARD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Association FONCIERE LOGEMENT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Laurent KARILA de la SELAS KARILA SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0264

DEFENDERESSE

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Catherine marie DUPUY de l’ASSOCIATION HASCOET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0577

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Octobre 2025 en audience publique devant :

Gyslain DI CARO-DEBIZET, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Thomas BOTHNER, Vice-Président

Gyslain DI CARO-DEBIZET, Vice-Président

Aglaé PAPIN, Magistrat

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Marlène NOUGUE

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’association Foncière Logement (ci-après dénommé « la Foncière Logement »), ayant pour objet de répondre aux besoins en logement des salariés d’entreprises cotisant à la participation des employeurs à l’effort de construction (la PEEC, aussi appelé le « 1% logement »), a émis un appel d’offre, puis souscrit le 21 février 2014 auprès de la société anonyme Allianz Iard (ci-après dénommé « Allianz Iard »), un contrat d’assurance multirisque du patrimoine mobilier et immobilier portant sur l’ensemble de son patrimoine composé de plusieurs immeubles.

Elle a investi dans la construction d’un ensemble immobilier à [Localité 7] comprenant 37 logements, réceptionné le 21 avril 2017.

Entre le mois de juin 2017 et le mois de juillet 2018 des dégradations auraient été commises du fait de l’occupation illicite des lieux par des squatteurs. Elle a ainsi procédé à une déclaration d’un premier sinistre en date du 14 juin 2017 pour des dégradations sur les parties communes de l’appartement C02, et déposé plainte le même jour.

Son courtier, la société SATEC a répondu par courrier du 13 juillet 2017 que le coût des réparations était inférieur à la franchise de 3 000 euros de sorte qu’aucune indemnisation n’était due au titre de ce sinistre.

La Foncière Logement a résilié son contrat d’assurance par courrier du 27 juin 2017 à effet au 31 décembre 2017.

Le 8 novembre 2017, la demanderesse a fait constater par huissier de justice l’occupation illicite, la dégradation de la porte d’entrée et d’une fenêtre de l’appartement B02, et déposé plainte par la suite.

Elle a déclaré ce second sinistre auprès d’Allianz Iard par courrier du 27 juillet 2018 qui, par courrier du 18 janvier 2019 lui a opposé un refus de garantie, au motif que les dégradations auraient eu lieu postérieurement à la résiliation de la police d’assurance, le 31 décembre 2017.

Par acte judiciaire en date du 9 août 2021 la Foncière Logement a fait assigner Allianz Iard devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de la voir condamner à prendre en charge les sinistres déclarés.

Selon conclusions notifiées électroniquement le 15 novembre 2023, l’association Foncière Logement sollicite, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil et 514 et suivants du code de procédure civile de :

— condamner la société Allianz Iard à régler à l’association Foncière Logement la somme de

905 000 euros TTC au titre des dommages et intérêts occasionnés par des actes de vandalisme aux immeubles situés [Adresse 2] ;

— condamner la société Allianz Iard à régler à l’association Foncière Logement la somme de

695 000 euros TTC au titre des dommages immatériels consécutifs ;

— condamner la société Allianz Iard à payer à l’association Foncière Logement la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la Selas Karila, société d’avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la concluante expose qu’aux termes des conditions particulières de la police d’assurance, le contrat comprend deux garanties, la première ayant pour objet les dommages aux biens visant les dommages matériels subis par les biens assurés résultant d’événements garantis et les frais et pertes consécutifs à un dommage matériel garantie, et la seconde, à la responsabilité civile relatif aux conséquences pécuniaires des diverses responsabilités que l’assuré peut encourir à la suite d’un dommage matériel garanti. Elle explique que les dégradations et préjudices immatériels consécutifs sont survenus en 2017, soit pendant la période de validité de la police d’assurance et que les circonstances que ces dommages matériels et immatériels se soient aggravés en 2018 ne sont pas de nature à libérer l’assureur de ses obligations.

Elle se prévaut de la première déclaration de sinistre en date du 14 juin 2017 faisant état d’actes de vandalisme de l’appartement C02 ainsi que sur les parties communes, et affirme qu’il ne s’agissait pas seulement d’une occupation illicite d’un logement. Elle vise la plainte déposée le jour même, décrivant un bris de volets et d’une vitre, des dégradations des portes des locaux à vélos dans les 3 immeubles, des dégradations de la porte du local ménage et des poignées de portes arrachées et des vitres brisées des portes des halls des 3 immeubles.

S’agissant de l’appartement B02 elle s’appuie sur le constat d’huissier du 8 novembre 2017 faisant état des dégradations notamment de la porte d’entrée d’une fenêtre du fait de l’occupation illégale des locaux, et de sa plainte du 14 novembre 2017 décrivant de multiples dégradations dans l’appartement dit à « A02 ». Elle se fonde également sur le constat d’huissier du 23 janvier 2018 faisant état de nombreuses dégradations des parties privatives et communes dont elle affirme qu’au regard des événements précités, ne datent à l’évidence pas de janvier 2018. Selon la demanderesse, dans la mesure où les dégradations des parties communes et privatives qui ont débuté en juin 2017 se sont aggravées courant 2017 puis en 2018, l’assurance est mobilisable. Elle précise que l’assurance aurait dû rapporter la preuve des causes de déchéance ainsi que la preuve que les conditions générales du contrat ont été remises à l’assuré au jour de la signature du contrat.

Elle rappelle encore que selon l’expert désigné par l’assurance elle-même dont le rapport date du 15 janvier 2019, les travaux de réparation s’élèvent à 905 000 euros TTC.

Selon conclusions notifiées électroniquement le 1er février 2024, la société Allianz Iard, se prévalant des termes du contrat, demande au tribunal de :

— juger que l’association Foncière Logement est déchue de son droit de garantie compte tenu de la déclaration tardive du sinistre intervenu le 3 novembre 2017 ;

— juger que la garantie vol et vandalisme a été suspendue en raison de l’inoccupation des locaux;

— juger que la garantie vol et vandalisme n’a pas vocation à s’appliquer en l’absence de caractère aléatoire du dommage ;

— déclarer par conséquent irrecevable à tout le moins mal fondé l’association Foncière Logement de ses demandes ;

— débouter l’association Foncière Logement de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société Allianz Iard ;

— subsidiairement juger que l’association Foncière Logement ne démontre ni ne justifie l’étendue du sinistre pendant la durée de validité du contrat d’assurance ;

— déclarer par conséquent mal fondée l’association en ses demandes ;

— débouter l’association Foncière Logement de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société Allianz Iard ;

— à titre infiniment subsidiaire juger que le comportement de l’association Foncière Logement est constitutif d’une faute causant un préjudice à la société Allianz Iard à hauteur de 80 % de l’indemnisation demandée ;

— débouter l’association Foncière Logement de ses demandes excédant 20 % du préjudice réclamé au titre de la garantie ;

— en tout état de cause la condamner à lui verser une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Catherine Marie Dupuy.

Au soutien de ses prétentions, elle rappelle que c’est à la suite de l’appel d’offre de l’association Foncière Logement qui est un établissement chargé d’une mission de service public, et ainsi du marché public remporté par Allainz Iard, que les parties ont pu se rapprocher aux fins de souscrire à une assurance multirisque par l’intermédiaire du courtier de la demanderesse, la société SATEC. Elle pointe le fait que la déclaration de sinistre du 14 juin 2017 concernait un montant couvert par la franchise, ce qui n’a pas été contesté par l’association à l’époque.

S’agissant de la déclaration de sinistre datée du 27 juillet 2018, concernant un sinistre qui serait survenu le 3 novembre 2017, elle se réfère au rapport du cabinet Vering mandaté par ses soins, concluant au fait que la totalité ou quasi-totalités des dommages ont été perpétrées en 2018 soient postérieurement à la résiliation du contrat d’assurance. Selon elle, il incombait à la demanderesse de rapporter la preuve d’un fait dommageable survenu durant la période de validité du contrat, et conteste les affirmations de la demanderesse suivant lesquelles l’ensemble des dégradations ne serait en fait le fruit que d’un seul et même sinistre dont les conséquences se seraient aggravées dans le temps.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 02 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande en paiement

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, former et exécuter de bonne foi.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article L. 113-2 du code des assurances l’assuré est obligé notamment de donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Ce délai minimal est ramené à deux jours ouvrés en cas de vol.

Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice.

En l’espèce, il est constant que l’association Foncière Logement a passé un appel d’offres pour une police couvrant les risques « Multirisque de patrimoine mobilier et immobilier » et souscrit le 21 février 2014 auprès de la société Allianz Iard une assurance multirisque par l’intermédiaire de son courtier la société SATEC.

L’article 10.1 des conditions générales du contrat prévoit une déchéance du droit à indemnité si le sinistre n’est pas déclaré dans un délai de 2 jours ouvrés en cas de vol ou de vandalisme et si la déclaration tardive a causé un préjudice à l’assureur. Il s’ensuit que l’assuré doit prendre immédiatement toutes mesures nécessaires pour sauvegarder et limiter l’importance des dommages.

Or, en l’occurrence l’assuré a déclaré un premier sinistre en date du 14 juin 2017 dont le coût des réparations était inférieur à la franchise de 3000 euros, de sorte qu’aucune indemnisation n’a été versée. Cette position n’a jamais été contestée et a par ailleurs été reprise à son compte par la société SATEC, courtier de la demanderesse, dans un courrier du 13 juillet 2017.

S’agissant du sinistre dont la demanderesse fixe la date au 3 novembre 2017, cette dernière a procédé à sa déclaration de sinistre seulement le 27 juillet 2018 soit dans un délai de près de 9 mois au lieu des deux jours ouvrés contractuellement prévus.

Outre que la demanderesse procède par voie d’affirmations en soutenant que les désordres constatés le 8 novembre 2017 seraient à l’origine des dégradations constatées plusieurs années plus tard, elle se trouve en tout état de cause hors du délai contractuel, ce qui, à suivre son raisonnement selon lequel les dégradations se seraient étalées dans le temps, serait largement susceptible de causer un préjudice à l’assurance.

L’association Foncière Logement sera dès lors déboutée de l’ensemble de ses demandes.

2. Sur les demandes accessoires

Partie ayant succombé, l’association Foncière Logement sera condamnée à payer les dépens de la présente instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Partie tenue aux dépens, elle sera condamnée à prendre en charge les frais irrépétibles engagés dans la présente instance par Allianz Iard qu’il est équitable de fixer à la somme de 4 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, les décisions de première instance étant assorties de l’exécution provisoire de droit pour les instances introduites depuis le 1er janvier 2020 en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la demande tendant à ordonner l’exécution provisoire est inutile et sera comme telle, rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette l’ensemble des demandes de l’association Foncière Logement ;

Condamne l’association Foncière Logement à payer les dépens de la présente instance dont distraction au profit de M^e Catherine Marie Dupuy, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne l’association Foncière Logement à payer à la société anonyme Allianz Iard la somme de 4 000 euros à titre d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les plus amples demandes des parties

signé par Thomas BOTHNER, Vice-Président et par Marlène NOUGUE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,