TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 JUIN 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 24/05044 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDSG

N° de MINUTE : 25/00511

Madame [S] [M]

née le 26 Août 1975 à [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Me [D], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1192

DEMANDEUR

C/

Monsieur [K] [I] [H] [B]

né le 27 Décembre 1961 à [Localité 12] (PORTUGAL)

[Adresse 8]

[Adresse 2] (PORTUGAL)

Madame [F] [B]

née le 01 Décembre 1989 à [Localité 9] (95)

[Adresse 14]

[Localité 6]

Monsieur [X] [B]

né le 25 Mars 1998 à [Localité 12] (PORTUGAL)

[Adresse 8]

[Adresse 2] (PORTUGAL)

Madame [U] [O] [B]

née le 06 Janvier 1995 à [Localité 11] (95)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Ayant tous pour Avocat : Maître Olivier BOHBOT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 342

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Mai 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 17 mai 2022, Mme [M] a fait une offre d’achat à M. [K] [B], Mme [F] [B], Mme [U] [O] [B] et M. [X] [B] pour un bien immobilier (appartement de trois pièces) sis [Adresse 5] à [Localité 10].

La promesse unilatérale de vente soumise à la discussion des parties mentionnant un appartement de quatre pièces, il est apparu que l’appartement avait fait l’objet de travaux modificatifs, que Mme [M] a soumis à l’expertise d’un bureau d’études techniques.

Par courrier daté du 11 octobre 2022, le conseil de Mme [M] a mis en demeure les vendeurs d’avoir à régulariser la vente au prix de 230 000 euros après régularisation des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires.

Les consorts [B] ont refusé cette proposition.

C’est dans ces conditions que Mme [M] a, par actes d’huissier des 10 et 30 avril et 17 mai 2024, fait assigner M. [K] [B], Mme [F] [B], Mme [U] [O] [B] et M. [X] [B] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 décembre 2024 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 5 mai 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 30 juin 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, Mme [M] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— accueillir Mme [S] [M] en l’intégralité de ses demandes, dires, fins et conclusions ;

— rejeter a contrario toutes les demandes, dires, fins et conclusions de M. [K] [B], Mme [F] [B], Mme [U] [O] [B] et M. [X] [B] ;

En conséquence :

— condamner solidairement M. [K] [B], Mme [F] [B], Mme [U] [O] [B] et M. [X] [B] à verser à Mme [S] [M] la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral résultant de la dissimulation des travaux litigieux entrepris par les vendeurs ;

— condamner solidairement M. [K] [B], Mme [F] [B], Mme [U] [O] [B] et M. [X] [B] à verser à Mme [S] [M] la somme totale de 1 680 euros correspondant aux frais engagés par l’acquéreuse pour faire vérifier la validité technique des travaux par le Bureau d’études techniques Babi en pure perte ;

— condamner solidairement M. [K] [B], Mme [F] [B], Mme [U] [O] [B] et M. [X] [B] à verser à Mme [S] [M] la somme de 1 625 euros correspondant à la somme totale des loyers versés par l’acquéreuse entre le 10 octobre 2022 et le 31 décembre 2022 au titre de son relogement en urgence ;

— condamner solidairement M. [K] [B], Mme [F] [B], Mme [U] [O] [B] et M. [X] [B] à verser à Mme [S] [M] la somme totale de 750 euros correspondant à la somme totale des loyers versés par l’acquéreuse pour l’entreposage de ses meubles entre le mois de septembre 2022 et le mois de janvier 2023 inclus ;

— condamner solidairement M. [K] [B], Mme [F] [B], Mme [U] [O] [B] et M. [X] [B] à verser à Mme [S] [M] la somme de 55 200 euros au titre de son préjudice résultant de l’augmentation du taux bancaire appliqué au financement de sa nouvelle acquisition; – condamner solidairement M. [K] [B], Mme [F] [B], Mme [U] [O] [B] et M. [X] [B] à verser à Mme [S] [M] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ;

— condamner solidairement M. [K] [B], Mme [F] [B], Mme [U] [O] [B] et M. [X] [B] aux entiers dépens d’instance.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, M. [K] [B], Mme [F] [B], Mme [U] [O] [B] et M. [X] [B] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter Mme [M] de toutes ses demandes ;

À titre subsidiaire,

— réduire à la somme de 840 euros la condamnation qui pourrait intervenir au titre des frais engagés par Mme [M] auprès du bureau d’étude technique ;

En tout état de cause,

À titre reconventionnel,

— condamner Mme [M] à régler la somme de 27 500 euros au profit de M. [K] [B], Mme [F] [B], M. [X] [B] et Mme [U] [O] [B], ensemble, à titre de dommages et intérêts pour réparer le préjudice financier et moral subi ;

— condamner Mme [M] à leur régler la somme de 7 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [M] aux entiers dépens avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement

Sur le manquement au devoir d’information

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

A ce titre, l’article 1112-1 du code civil précise que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ; qu’ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le tribunal constate d’abord qu’il est en peine de déterminer si la réalisation des travaux litigieux, qui ont consisté en la suppression de tout ou partie d’un mur porteur, devait constituer une information déterminante pour le consentement de l’acquéreuse dès lors qu’il est aujourd’hui établi et non contesté sur un plan technique que ladite suppression ne menace pas l’immeuble, qu’en réalité nul ne sait si les travaux ont été ou non acceptés par la copropriété (aucune production d’un quelconque procès-verbal d’assemblée générale), et enfin que rien ne permet d’évaluer le risque juridique d’une éventuelle contestation de la régularité de l’ouvrage par la copropriété car, dans l’hypothèse de travaux trentenaires, la prescription serait largement acquise.

Par ailleurs, à considérer que les vendeurs aient commis une faute, le préjudice de Mme [M] ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de ne pas poursuivre les négociations (et ainsi d’éviter d’exposer certains frais) ou de négocier un rabais (ce qui est improbable puisque les consorts [B] ont ensuite refusé sa proposition de décote de 30 000 euros), ce qui n’est pas demandé, le tribunal n’était pas tenu de requalifier les demandes, conformément à l’article 12 du code de procédure civile.

D’un point de vue temporel, le rendez-vous de signature initialement fixé chez le notaire le 1er juillet 2022 constitue la date la plus tardive à laquelle Mme [M] a pu connaitre l’existence des travaux de suppression du mur porteur qui l’a conduite à renoncer à signer la promesse unilatérale de vente.

Ici, s’agissant du préjudice moral, Mme [M] motive sa demande au regard de la gravité de la faute commise, ce qui n’est assurément pas le critère d’évaluation du préjudice, qui ne peut être minime puisqu’elle a eu la chance de renoncer au projet dès le 1er juillet 2022.

Le préjudice économique lié à la facture du BET est en réalité sans rapport avec une éventuelle faute des vendeurs puisque Mme [M] était parfaitement libre de décider ou non d’exposer ces frais dès lors, qu’au moment où elle a fait intervenir le sachant, elle était parfaitement informée de la démolition du mur.

Si Mme [M] a vendu son bien propre en octobre 2022, cela relève de son choix personnel. Elle savait en effet dès le mois de juillet 2022 qu’une difficulté était susceptible de faire obstacle à la vente en litige. Il en va de même pour les frais de garde.

S’agissant du coût du prêt immobilier, la demande sera rejetée puisque Mme [M] aurait pu poursuivre ses recherches dès le mois de juillet 2022 et qu’elle a fait le choix de poursuivre avec les vendeurs en toute connaissance de cause.

Les demandes en paiement seront ainsi rejetées.

Sur la prise en charge des frais du BET

L’article 1103 du code civil dans sa rédaction applicable au litige dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, sans quoi la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, selon l’article 1217 du même code, refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, et/ou demander réparation des conséquences de l’inexécution, le tout cumulable avec l’octroi de dommages et intérêts au sens de l’article 1231-1 du même code.

En l’espèce, les consorts [B] ont accepté de prendre en charge la moitié des frais (cf. courriel du 22 juillet 2022 – pièce n°13 en demande), de sorte qu’ils seront condamnés à payer à Mme [M] la somme de 840 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme [M], succombant à l’instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [M], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à M. [K] [B], Mme [F] [B], Mme [U] [O] [B] et M. [X] [B] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum M. [K] [B], Mme [F] [B], Mme [U] [O] [B] et M. [X] [B] à payer à Mme [M] la somme de 840 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [M] du surplus de ses demandes en paiement ;

MET les dépens à la charge de Mme [M] ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] à payer à M. [K] [B], Mme [F] [B], Mme [U] [O] [B] et M. [X] [B] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par M^me Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT