TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

11 Septembre 2025

N° RG 21/04945 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WWHA

N° Minute :

AFFAIRE

[X] [K], [L] [Z] épouse [K]

C/

S.A.R.L. IMMOBILIER ET INFORMATIQUE

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [L] [Z] épouse [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par M^e Didier CAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0347

DEFENDERESSE

S.A.R.L. IMMOBILIER ET INFORMATIQUE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Nicolas PILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0683

L’affaire a été débattue le 10 Avril 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président

Thomas BOTHNER, Vice-Président, magistrat rédacteur

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique établi le 13 novembre 2018 par Me [A] [R], notaire à [Localité 6], la SARL Immobilier et Informatique a vendu à M. [X] [K] et à Mme [L] [Z], son épouse, un logement avec un jardin privatif (lot n°2) ainsi que deux places de stationnement en souterrain (lots n°7 et 8) situés au [Adresse 4], au prix de 795 000 euros.

Estimant que les places de stationnement étaient impropres à leur destination, les époux [K] ont obtenu une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [S] [O], selon une ordonnance rendue le 3 juin 2019 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre.

Aux termes d’une ordonnance de référé rendue le 23 janvier 2020, les opérations d’expertise ont été étendues à M. [W] [U], architecte ayant réalisé les plans du sous-sol, et à la SARL MTV, constructeur.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 28 décembre 2021.

En l’absence d’issue amiable entre les parties, M. [X] [K] et Mme [L] [Z] ont fait assigner la SARL Immobilier et Informatique devant le tribunal judiciaire de Nanterre par acte judiciaire du 1er juin 2021, aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

Par actes judiciaires en date des 31 mars et 6 avril 2022, la SARL Immobilière et Informatique a fait assigner M. [W] [U] et la SARL MTV en intervention forcée. Après une décision de jonction prononcée par le juge de la mise en état le 18 octobre 2022, ces instances ont été disjointes le 7 mars 2023.

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juillet 2023, les époux [K] demandent au tribunal, au visa des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil, de :

— condamner la SARL Immobilier et Informatique à leur payer les sommes suivantes :

—  21 000 euros à titre d’indemnité permettant l’achat d’un nouveau box conforme ;

—  3 225 euros au titre des frais de mutation, sur la somme de 21 000 euros ;

—  2 475 euros au titre du trouble de jouissance arrêté au 31 mai 2021 ;

— une somme de 82,50 euros par mois du 1er juin 2021 jusqu’à règlement intégral de l’indemnité de 21 000 euros ;

— condamner la SARL Immobilier et Informatique à leur payer la somme de 10 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la défenderesse aux dépens de l’instance incluant les frais d’expertise.

Au soutien de leur action estimatoire, ils font valoir que la jurisprudence a reconnu que les difficultés d’accès à une place de stationnement peuvent constituer un vice rendant le bien impropre à sa destination, ajoutant que la non-conformité aux dispositions règlementaires des allées permettant l’accès à leurs places de stationnement a été constatée par l’expert. Ils rappellent que la société venderesse est un professionnel de l’immobilier et qu’elle est réputée avoir eu connaissance du vice.

Ils soulignent également qu’ils ne sont pas tenus d’agir au titre de l’action rédhibitoire comme le soutient la défenderesse, aucune remise en état n’est intervenue depuis la vente.

Sur la réparation de leurs préjudices, ils estiment que la valeur d’un box de stationnement en région parisienne s’élève à la somme de 21 000 euros et ils évaluent leur préjudice de jouissance à la somme mensuelle de 82,50 euros, soit la valeur de location d’un box, diminuée de 25 %. Ils sollicitent également le prise en charge des frais de mutation de l’achat de leur nouveau box de stationnement.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juillet 2023, la SARL immobilier et Informatique demande au tribunal, au visa des articles 1315 et 1641 du code civil, de :

— rejeter les demandes formées par les époux [K] à son encontre ;

— les condamner à lui payer une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens.

La concluante considère que les demandeurs n’établissent pas que les places de stationnement litigieuses seraient atteintes d’un vice d’une gravité suffisante pour justifier la mise en œuvre de la garantie des vices cachés. Elle insiste sur les conclusions de l’expert judiciaire qui n’a mis en évidence que deux défauts : l’obstacle constitué par la présence d’un ballon d’eau chaude et la largeur insuffisante de l’allée d’accès aux places de stationnement, soit 29 centimètres manquants.

Elle ajoute que l’exercice de l’action estimatoire ne peut aboutir qu’à une restitution partielle du prix, estimant à cet égard que les demandeurs tentent d’obtenir une restitution excessive.

Elle conteste également l’évaluation des préjudices invoqués par les demandeurs, estimant qu’ils ne produisent aucun élément objectif à l’appui de leurs prétentions.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 19 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur leur demande au titre de l’action estimatoire :

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 dudit code ajoute qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Selon l’article 1644 du même code, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’expert judiciaire a relevé que la norme NF P 91-120 s’applique à l’ouvrage vendu et il indique en page 12 de son rapport, que :

« – la place n°4 présente un dimensionnement lui permettant d’être classé en classe A (emplacement dit normal qui convient à la grande majorité des véhicules particuliers circulant en Europe occidentale),

— la place n°5 n’est pas conforme [en raison] de la présence d’un obstacle sur la voie la desservant,

— la voie desservant les places 4 et 5 n’est pas conforme (trop étroite) ».

L’expert judiciaire relève ensuite qu’il existe « un défaut d’application » par rapport au type de porte de garage mis en œuvre qui a eu pour effet de réduire le passage libre.

Afin de remédier à ces défauts, il a préconisé le déplacement du ballon d’eau chaude et l’agrandissement de la baie pour rendre la voie conforme à la norme précitée, avec un remplacement de la porte basculante pour améliorer l’accès.

Par ailleurs, il ressort des vidéos communiquées aux débats par les demandeurs que les manœuvres à accomplir, notamment pour s’extraire des emplacements de stationnement lorsque leurs deux véhicules y sont stationnés, sont particulièrement fastidieuses.

Ainsi, la très grande difficulté d’accès aux places de parking acquises par les demandeurs est établie.

Or, ceux-ci n’ont été en mesure de connaître le vice qu’après la vente, lorsqu’ils ont pris possession du bien et fait usage de leurs places de stationnement. Si les défauts relevés ne font pas totalement obstacle à leur utilisation, ils ne permettent pas de les utiliser conformément à leur destination, caractérisant ainsi un vice caché.

Enfin, malgré les préconisations émises par l’expert judiciaire, la défenderesse ne démontre pas avoir fait accomplir des travaux permettant un usage normal de ces places de stationnement.

En conséquence, les époux [K] sont bien fondés à solliciter une réduction du prix.

Toutefois, celle-ci ne peut pas être équivalente à la valeur d’un box conforme, dès lors que l’usage des places s’en trouve uniquement malaisé, sans être impossible.

Le vice constaté leur cause un désagrément tel qu’il y a lieu d’évaluer à 80 % de la valeur d’un box.

Eu égard aux éléments communiqués, le prix moyen d’un box de stationnement situé à [Localité 7] peut être évalué à 23 000 euros.

Le préjudice s’établit ainsi : 23 000 x 0,80 = 18 400 euros.

En conséquence, la SARL immobilier et Informatique est condamnée à leur verser la somme de 18 400 euros en réduction du prix.

Sur leurs demandes au titre des frais accessoires :

Il est précisé à l’article 1645 du code civil que, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Le vendeur professionnel est présumé, de manière irréfragable, connaître le vice de la chose vendue, qui l’oblige à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence (Com., 5 juillet 2023, pourvoi n° 22-11.621).

Sur les frais de mutation :

Selon l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, il y a lieu de relever que la demande formée dans le dispositif de leurs écritures tendant à obtenir « 3 225 euros au titre des frais de mutation, sur la somme de 21 000 euros » n’est étayée par aucun moyen.

En conséquence, le bien-fondé de cette demande ne peut être examiné et celle-ci sera, en tant que telle, rejetée.

Sur l’indemnisation de leur trouble de jouissance :

Les demandeurs communiquent des éléments permettant d’évaluer la valeur moyenne mensuelle d’une place de parking à louer à hauteur de 100 euros.

Leur trouble de jouissance sera justement évalué à la somme de 80 euros par mois à compter de leur achat, jusqu’à la date du jugement, soit 6 ans, 9 mois et 29 jours, et non jusqu’au règlement intégral de l’indemnité afférente à la réduction du prix.

Le préjudice s’établit ainsi : (6 x 12 x 80) + (9 x 80) + (29/30 x 80) = 6 557,33 euros.

En conséquence, la SARL immobilier et Informatique est condamnée à leur verser la somme de 6 557,33 euros, en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la SARL Immobilier et informatique sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Partie tenue aux dépens, la SARL Immobilier et informatique sera condamnée à payer aux époux [K] les frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer au cours de la présente instance et qu’il est équitable de fixer à la somme de 4 000 euros, en application de l’article 700 code de procédure civile.

La SARL Immobilier et informatique sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la SARL Immobilier et informatique à payer à Mme [L] [Z] et M. [X] [K] la somme de 18 400 euros, au titre de la réduction du prix de la vente intervenue le 13 novembre 2018 ;

Condamne la SARL Immobilier et informatique à payer à Mme [L] [Z] et M. [X] [K] la somme de 6 557,33 euros, au titre de leur préjudice de jouissance ;

Condamne la SARL Immobilier et informatique aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne la SARL Immobilier et informatique à payer à Mme [L] [Z] et M. [X] [K] une indemnité de 4 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les plus amples demandes.

signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT