Tribunal Judiciaire de Nanterre, 8e chambre, 17 novembre 2025, n° 24/05708

TJ Nanterre 17 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a produit les documents nécessaires prouvant la créance certaine, liquide et exigible de M. [Z] au titre des charges de copropriété.
Rejeté
Préjudice distinct du retard de paiement
La cour a jugé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant des intérêts de retard, et que le défaut de paiement ne constitue pas en soi une mauvaise foi.
Accepté
Frais de recouvrement engagés
La cour a considéré qu'il était équitable de condamner M. [Z] à rembourser les frais engagés par le syndicat pour faire valoir ses droits.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 8e ch., 17 nov. 2025, n° 24/05708
Numéro(s) :	24/05708
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yves FARRANThomas GUYON
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

17 Novembre 2025

N° R.G. : 24/05708 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZULI

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic

[F] [W] [Z]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic

C/0 [P] & COMPAGNIE SYNDIC

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Thomas GUYON de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 2573

DEFENDEUR

Monsieur [F] [W] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 7]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Président

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Marlène NOUGUE, Greffière.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [Z] est propriétaire d’un appartement correspondant au lot n°12 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8] soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [Z] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société [P] et Compagnie l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 2 juillet 2024.

Aux termes de son assignation, il demande, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967 et 1103 du code civil, de : "

«  Condamner Monsieur [Z] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis à [Adresse 9] :

o 7.228,24 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 avril 2024, 2e trimestre 2024 compris, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec anatocisme;

o 3.000 euros à titre de dommages et intérêts;

o 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner [Z], en tous les dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Yves FARRAN, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. "

M. [Z], assigné à étude, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 05 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 23 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale 7228,24 euros au titre des charges arrêtées au 15 avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts.

Il justifie, par la production de la matrice cadastrale, que M. [Z] est propriétaire des lots n°n°12 de l’état descriptif de division.

A l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du règlement de copropriété,

— les appels de fonds adressés au défendeur entre le 01 juillet 2021 et le 19 juin 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des :

-15 octobre 2020, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 juillet 2019 au 30 juin 2020, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 juillet 2021 au 30 juin 2022 et voté divers travaux,

-21 décembre 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 juillet 2020 au 30 juin 2021, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 juillet 2021 au 30 juin 2022, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024,

-22 février 2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice arrêté au 30 juin 2023, ayant le budget prévisionnel pour la période du 01 juillet 2024 au 30 juin 2025 et voté divers travaux,

et les attestations de non recours afférentes,

— le contrat de syndic en date du 22 février 2024,

— un extrait du compte de M. [Z] pour la période du 09 janvier 2023 au 01 janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 4884,46 euros ;

Or, le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.

Ce décompte ne doit donc pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.

Or, en l’espèce, l’extrait de compte reprenant le décompte des sommes dues mentionne, à la date du 09 janvier 2023 une ligne intitulée « COTRAGI-SOLDE AU 09/01/2023 » d’un montant de 5474,01 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit toutefois un extrait du grand livre des comptes du précédent syndic pour la période du 01 juillet 2020 au 01 janvier 2023, dont il ressort que le solde du compte est à cette date débiteur à hauteur de 5474,01 euros.

Il résulte cependant de l’analyse de cet extrait que cette somme de 5474,01 euros englobe un montant de 191,04 euros, figurant sous l’intitulé « solde antérieur », qui n’est justifié par aucune des pièces produites.

Il convient par conséquent de déduire cette somme du montant de la créance que le syndicat des copropriétaires invoque.

De plus, le décompte versé aux débats est établi sur la période s’achevant le 01 janvier 2025 et intègre ainsi des sommes dues postérieurement à la période visée dans l’assignation puisque le syndicat des copropriétaires réclame paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 avril 2024, 2e trimestre 2024 compris.

Il n’y a donc pas lieu de retenir les sommes dues pour la période du 01 juillet 2024 au 01 janvier 2025.

Enfin, le décompte produit et l’extrait du grand livre comprennent également des sommes facturées au titre des frais engagés pour le recouvrement, à savoir :

-36 euros facturés le 17 octobre 2022 au titre de frais de mise en demeure,

-40 euros facturés le 04 décembre 2023 au titre de frais de mise en demeure,

-40 euros facturés le 13 décembre 2023 au titre de frais de mise en demeure lettre recommandée,

-40 euros facturés le 13 mars 2024 au titre d’une relance,

-180,50 euros facturés le 15 avril 2024 au titre d’un commandement de payer,

soit un total de 336,50 euros

Le syndicat des copropriétaires ne produit toutefois que le contrat de syndic conclu pour la période du 15 février 2024 au 15 février 2026, de telle sorte qu’il n’est pas possible de connaître le montant contractuellement prévu pour les prestations facturées avant le 15 février 2024.

S’agissant de la relance, facturée 40 euros, et du commandement de payer, facturé 180,50 euros, aucune pièce n’étant produite, ces sommes ne sont donc pas retenues.

Par conséquent, au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 6700,70 euros (7 228,24 -191,04 -336,50).

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Par conséquent, M. [Z] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6700,70 euros au titre des charges arrêtées au 15 avril 2024 (appel du 2e trimestre 2024 inclus), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 02 juillet 2024.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, indiquant que « le défendeur a causé un préjudice certain à la copropriété en ne procédant pas au règlement des sommes dont il est incontestablement redevable juridiquement, perturbant ainsi la bonne marche du syndicat des copropriétaires, ce qui a contrant ledit syndicat à en faire l’avance ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve qu’il a subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard, ni la preuve que la partie défenderesse soit de mauvaise foi, ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement.

Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] qui succombe, est condamné dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître Yves FARRAN dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

M. [Z] est par conséquent condamné à lui régler la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe

CONDAMNE M. [F] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]) représenté par son syndic la somme de 6700,70 euros au titre des charges arrêtées au 15 avril 2024 (appel du 2e trimestre 2024 inclus) augmentée des intérêts au taux légal à compter du 02 juillet 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]) de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [F] [Z] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Yves FARRAN dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]) représenté par son syndic la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Président et par Marlène NOUGUE, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,