TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Novembre 2025

N° R.G. : 21/06796 – N° Portalis DB3R-W-B7F-W2Q3

N° Minute :

AFFAIRE

S.A. IMMOJET

C/

SCI [Adresse 5]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A. IMMOJET

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Maud EGLOFF-CAHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1757

DEFENDERESSE

SCI [Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0164

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2025 en audience publique devant :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 5], venant aux droits de la société Benhamou Frères, est propriétaire d’une parcelle de terrain située [Adresse 7].

Par acte sous seing privé en date du 16 février 1990, la société Benhamou Frères avait consenti à la société ASM Auto Smart un bail commercial pour une durée de trois, six, neuf ans à compter du 01 février 1990, moyennant un loyer annuel de 250 000 francs.

A la suite d’un transfert partiel d’actif, le bail a été transféré au profit de la SA Immojet.

La SCI [Adresse 5] a ensuite, par acte en date du 05 juillet 1999, donné le bien à bail à la société Immojet, aux fins d’exploitation de centres de lavages ainsi que tous autres produits susceptibles d’y être adjoints ou de s’y attacher, pour une durée de trois, six, neuf ans à compter du 01 février 1999, pour un loyer de 300 000 francs.

Le 02 juillet 2007, la SCI [Adresse 5] a donné congé à la SA Immojet pour le 31 janvier 2008 et offert le renouvellement du bail à compter du 01 février 2008, pour une durée de trois, six ou neuf années, pour un loyer en principal de 66 000 euros.

Par acte en date du 04 avril 2016, la SA Immojet a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 01 février 2017 pour un loyer annuel de 20 000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte en date du 26 juillet 2017, la SA Immojet a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 01 octobre 2017 pour un loyer annuel de 20 000 euros hors taxes et hors charges.

Par jugement en date du 25 mars 2019, le juge des loyers commerciaux de [Localité 17], saisi par la SA Immojet pour fixer la valeur locative du bail renouvelé, a constaté le renouvellement du bail au 01 octobre 2017, dit que le loyer doit être fixé à la valeur locative et, avant-dire droit sur le montant du loyer renouvelé, a ordonné une expertise confiée à M. [C] [B], qui a déposé son rapport le 02 novembre 2020.

Par acte délivré le 23 mars 2021, la SCI [Adresse 5] a exercé son droit d’option en refusant le renouvellement du bail et en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction à la SA Immojet qu’elle a ensuite fait assigner en référé, par acte délivré le 23 avril 2021, aux fins d’expertise.

Parallèlement, par acte délivré le 02 août 2021, la SA Immojet a fait assigner, devant la présente juridiction, la SCI [Adresse 5] aux fins que soit fixé le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 500 000 euros et que la SCI [Adresse 5] soit condamnée à lui régler cette somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

Par ordonnance de référé en date du 08 octobre 2021, le juge des référés a désigné M. [G] en qualité d’expert judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SA Immojet à compter du 01 octobre 2017.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 09 mai 2022.

Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 18 octobre 2023, la SA Immojet demande, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

«JUGER recevable les demandes de la société IMMOJET ;

A titre principal

JUGER que le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] [G] déposé le 9 mai 2022 est lacunaire ;

En conséquence,

ORDONNER une nouvelle mesure d’expertise judiciaire en désignant tel expert qu’il lui plaira désigner, avec pour mission de :

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission;

— S’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix ;

— Visiter les lieux sis [Adresse 5] à [Localité 20] (92), les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par la SA IMMOJET dans ces locaux et sur ce fonds ;

— Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction ;

c) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant)

d) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de la clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ;

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SA IMMOJET à compter du 1er octobre 2017

A titre subsidiaire

DIRE ET JUGER que l’indemnité d’occupation due par la société IMMOJET pour l’occupation depuis le 1 er octobre 2017 du local sis [Adresse 6], d’une surface de 8a 17 ca, doit être fixée à la somme de 26.400,00 euros HT par an,

CONDAMNER la SCI [Adresse 5] à verser à la société IMMOJET la somme de 135.781 euros au titre du remboursement des loyers et indemnités d’occupation trop versés depuis le 1 er octobre 2017 et arrêtée au 31 juillet 2023 avec intérêts à compter de l’assignation

CONDAMNER la SCI [Adresse 5] à verser à la société IMMOJET la somme de 13.646,40 euros correspondant au paiement des taxes foncières 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022,

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 650.000,00 euros due par la société SCI [Adresse 5] ;

CONDAMNER la société SCI [Adresse 5] à payer à la société IMMOJET la somme de 650.000 euros à titre d’indemnité d’éviction augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

En tout état de cause

DEBOUTER la société SCI [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société SCI [Adresse 5] à payer à la société IMMOJET la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. »

Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 28 septembre 2023, la SCI [Adresse 5] demande, au visa des articles L 145-14 et L. 145-57 du code de commerce, de :

«RECEVOIR la SCI [Adresse 5] en ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER la SA IMMOJET de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Y FAISANT DROIT,

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI [Adresse 5] à la SA IMMOJET, principale et accessoire, à la somme de 209.818 € ;

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la SA IMMOJET à compter du 1er octobre 2017 et jusqu’à la pleine et entière restitution des lieux à la somme de 40.500 € hors taxe hors charges par an ;

CONDAMNER la SA IMMOJET au paiement de ladite indemnité d’occupation et dire qu’il aura lieu d’opérer une compensation avec les sommes dues au titre de l’indemnité d’éviction

CONDAMNER la SA IMMOJET à payer à la SCI [Adresse 5] une somme de 22.850 € au titre des frais de démolition ;

CONDAMNER la SA IMMOJET au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SA IMMOJET aux entiers dépens. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mars 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 04 mars 2025, reportée à celle du 02 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 03 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, la SCI [Adresse 5] a sollicité du tribunal qu’il prononce la révocation de l’ordonnance de clôture, demande à laquelle s’est opposée la SCI Immojet dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024.

Par message adressé le 27 juin 2025, le conseil de la SCI [Adresse 5] a indiqué que sa cliente renonçait à sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture afin que le dossier puisse être utilement évoqué lors de l’audience du 02 septembre 2025.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture est donc devenue sans objet.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose que «s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

La SA Immojet fait valoir que le rapport établi par M. [G] est lacunaire, qu’il se base sur des données inapplicables au cas d’espèce, non justifiées et donc invérifiables, et qu’il contient une erreur mathématique faussant profondément les conclusions de l’expert.

Elle sollicite par conséquent, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, que soit ordonnée une nouvelle expertise.

La SCI [Adresse 5] s’oppose à cette demande en considérant que la SA Immojet ne justifie d’aucun motif légitime pour solliciter une nouvelle mesure d’expertise alors que quatre experts ont déjà été désignés, dans un cadre amiable et judiciaire, que la méthodologie retenue par M. [G] apparaît appropriée, ce dernier ayant répondu de façon circonstanciée aux arguments de la SA Immojet, et que le rapport n’est nullement lacunaire.

Il convient tout d’abord de relever que la SA Immojet formule sa demande d’expertise au visa de l’article 145 du code de procédure civile alors que la juridiction du fond ne peut, sur le fondement de ces dispositions, ordonner une expertise puisque cet article prévoit que cette mesure a pour but de conserver ou d’établir « avant tout procès » la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Le procès ayant, en l’espèce, déjà été engagé, cet article ne peut donc recevoir application.

Ensuite, comme indiqué par la SCI [Adresse 5], le rapport d’expertise n’apparaît nullement lacunaire puisque l’expert a répondu à tous les points de la mission qui lui a été confiée.

Il ressort de la lecture des moyens dont se prévaut la SA Immojet pour solliciter une nouvelle expertise qu’elle est en réalité en désaccord avec la méthodologie retenue par l’expert et les conclusions qu’il formule.

Or, cette critique du rapport ne peut justifier la réalisation d’une nouvelle mesure d’expertise, le débat contradictoire au fond ayant justement pour objet de permettre aux parties de discuter les termes du rapport d’expertise, qu’il s’agisse de la méthodologie retenue ou des conclusions formulées.

Il convient par conséquent de débouter la SA Immojet de sa demande de réalisation d’une nouvelle expertise judiciaire.

Sur l’indemnité d’éviction

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile « les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée (…)

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions (…)

Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.»

Ce principe vise ainsi à délimiter précisément les prétentions sur lesquelles le tribunal doit statuer et les moyens qu’il doit prendre en considération, en imposant aux parties de structurer leurs conclusions de manière d’une part, à ce que les prétentions soient clairement énoncées dans le dispositif, et, d’autre part, à ce que les moyens de droit et de fait soient développés dans la partie discussion des conclusions.

Ainsi, en l’espèce, ne seront examinés au soutien de la demande de fixation de l’indemnité d’éviction que les moyens développés dans le paragraphe B des conclusions de la SA Immojet, figurant en pages 18 à 23 de ses conclusions, ceux figurant dans le paragraphe A, n’étant développés qu’au soutien de la prétention visant à voir ordonner une nouvelle expertise judiciaire.

De plus, dans la mesure où elle sollicite dans le dispositif de ses conclusions la fixation de l’indemnité d’éviction uniquement à hauteur de 650 000 euros, ainsi que la condamnation de la SCI [Adresse 5] à lui régler cette somme, ne seront donc examinés que les moyens développés au soutien de cette prétention, à l’exclusion de ceux portant sur une fixation de l’indemnité à hauteur de 552 735 euros.

Aux termes de l’article L.145-10 du code de commerce, « à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir.

S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »

L’article L.145-14 du même code prévoit pour sa part que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

— sur l’indemnité principale d’éviction

L’article L145-14 alinéa 2 précité édicte une présomption selon laquelle le refus de renouvellement entraîne la disparition du fonds de commerce du locataire qui doit donc être indemnisé en conséquence.

L’indemnité principale est alors dite de remplacement.

Cette présomption peut être combattue par le bailleur, à qui incombe alors la charge de la preuve, lorsque l’éviction n’entraîne pas la disparition du fonds de commerce du locataire et qu’il peut se réinstaller sans avoir à acheter ou à créer un nouveau fonds, en transférant celui qu’il exploite dans de nouveaux locaux aux caractéristiques comparables et sans perte de clientèle. Dans ce cas, le bailleur n’est tenu qu’au paiement des sommes nécessaires au déplacement du fonds existant et l’indemnité est alors dite de déplacement.

La valeur marchande du fonds est déterminée selon les usages de la profession et le fonds doit être évalué dans sa consistance à la date d’effet du congé, le préjudice doit l’être à la date la plus proche possible du départ du locataire.

Enfin, il appartient à celui qui réclame le paiement de l’indemnité d’éviction de justifier du montant des sommes réclamées à ce titre.

En l’espèce, la SCI [Adresse 5] explique que l’expert judiciaire a retenu la perte du fonds de commerce, précisant que ce point n’a fait pas l’objet de contestations durant l’expertise, et qu’elle adhère aux critères qu’il a choisis pour l’application des trois méthodes retenues (méthode de la rentabilité par l’EBE retraité, méthode du chiffre d’affaires et méthode de la valorisation de l’équipement).

Elle considère en revanche que les indicateurs retenus, qu’il s’agisse des coefficients (méthode de la rentabilité ou méthode du chiffre d’affaires) ou du prix unitaire par équipement (méthode de la valorisation de l’équipement) sont excessifs.

Elle sollicite donc la fixation de l’indemnité principale d’éviction due à la SA Immojet à la somme de 184 823 euros afin de tenir compte de l’état et du caractère sommaire des installations, des clauses et conditions du bail et de l’absence de potentiel de développement.

Elle conteste les références produites par la SA Immojet en soutenant qu’elles ne sont pas comparables, qu’il s’agisse de la superficie du terrain, de la qualité des équipements et installations ou du montant du chiffre d’affaires.

La SA Immojet retient, pour sa part, une évaluation du fonds de commerce devant être fixée à un minimum de 650 000 euros en faisant valoir que les remarquables caractéristiques de la station de lavage justifient l’application du coefficient de trois années de chiffre d’affaires, majoré d’un coefficient d’une année au titre de l’extrême rareté de produits de ce type, rendant impossible son remplacement.

Elle explique que la moyenne du chiffre d’affaires sur la période de 2017 à 2020 a été pondérée sur la base d’un coefficient de 0,25 pour l’année 2017, de 1 pour les années 2018 et 2019 et de 0,20 pour l’année 2020, non représentative.

Elle précise que cette valeur d’un montant de 650 000 euros doit être comparée à celles des deux références comparables ne disposant pas des mêmes atouts, soit celle de la station d'[Localité 18]

(700 000 euros) et celle de la station de [Localité 12] (630 000 euros) ainsi qu’à celle de la station de lavage de [Localité 17] où le fonds de commerce a été vendu au prix de 1 025 000 euros le

29 juillet 2022 à un acheteur dont le projet est de démolir l’existant pour reconstruire.

L’expert a considéré que l’indemnité principale d’éviction devait être calculée en considération de la perte du fonds de commerce, ce point n’ayant pas fait l’objet de contestations durant l’expertise ni dans le cadre des conclusions au fond des parties.

S’agissant de la situation géographique du bien, l’expert judiciaire a constaté qu’il s’agissait d’un bon emplacement commercial sur une artère circulante, mais encombrée par la voie de tram, bien adapté au commerce exercé, et situé, en première couronne, dans un environnement urbain mixte dense mais peu commerçant.

S’agissant de la consistance du bien, il a indiqué que la station dispose de 5 pistes de lavage avec jets sous abri, d’une piste de lavage avec jet non abrité, d’un abri sur structure métal vissée et toiture en bac acier, d’un système de récupération d’eau sous grille, de 5 bornes aspirateur et d’un petit local technique avec distributeur de jeton donnant sur l’extérieur, chaudière et installations techniques, soit des aménagements qu’il a qualifiés de sommaires.

Il a noté l’absence de portique automatique, et la vétusté des installations extérieures, retenant un taux d’usure comptable de 83 %.

Cette constatation n’apparaît pas contestable alors que l’expert indique avoir lui-même pu constater « une usure importante des éléments extérieurs (équipements datés comparés aux stations de lavage dernière génération, structures fortement corrodées, bâti ancien et détérioré, fissures etc) ».

Il précise que ces éléments avaient déjà été relevés par l’expert judiciaire désigné dans le cadre de la procédure en fixation de la valeur locative et que les éléments comptables font ressortir une valeur nette des immobilisations basse et fortement amortie.

De plus, cet état vétuste a également été relevé par la SA Immojet elle-même, dans son dire n°1, établi dans le cadre de la procédure de fixation de la valeur locative précitée, dont l’expert cite ainsi les propos : «s’agissant de la charpente métallique, techniquement, il ne peut être procédé à un simple rafraichissement. C’est le remplacement complet de cette charpente qui serait envisagé, lequel implique nécessairement de déposer une demande de permis de construire, indépendamment du coût qui serait très élevé, comme vous le savez, les communes ont pour objectif d’une manière générale de faire disparaître les stations de lavage ».

L’expert judiciaire a ainsi considéré que, nonobstant l’éventuel aléa d’obtention d’une autorisation administrative, telle qu’évoquée par la SA Immojet, la nécessité de renouveler les équipements vétustes implique d’importants coûts qu’un repreneur budgétiserait nécessairement et dont il convient de tenir compte dans la valorisation marchande du fonds de commerce, en retenant des ratios adaptés.

Il a également fait état de la taille limitée du terrain ne permettant pas l’implantation complémentaire d’un portique de lavage à brosse ou d’autres équipements et empêchant ainsi la montée en gamme du fonds de commerce ainsi que son extension et partant, les possibilités d’augmentation du chiffre d’affaires d’un éventuel repreneur, de telle sorte que le coefficient de valorisation qui serait appliqué s’en trouverait plafonné.

Il a enfin relevé les clauses et conditions très favorables au bailleur contenues dans le bail en raison de plusieurs clauses exorbitantes de droit commun, relatives à la taxe foncière, aux travaux de conformité et de vétusté, aux gros travaux et à l’assurance de l’immeuble, mis à la charge du locataire, tel que cela ressort effectivement de la lecture du contrat de bail.

Pour chiffrer cette indemnité, l’expert judiciaire a tout d’abord appliqué la méthode de la rentabilité par l’excédent brut d’exploitation retraité.

Au vu des pièces produites par la SA Immojet, il a ainsi retenu les valeurs suivantes :

— pour 2017 : 20 376 euros,

— pour 2018 : 23 131 euros,

— pour 2019 : 12 086 euros,

— pour 2020 : 9181 euros.

Dans la mesure où ces données d’exploitation intègrent une charge de loyer correspondant au loyer contractuel du bail échu à la date de son renouvellement, indexé, soit 69 575,62 euros, alors que la valeur locative a été estimée, par jugement en date du 25 mars 2019, à la somme de 45 000 euros à compter du 01 octobre 2017, l’expert a, à juste titre, recalculé la charge locative indexée sur chaque exercice comptable pour aboutir à un excédent brut d’exploitation retraité de :

-26 520 euros pour 2017,

-47 470 euros pour 2018,

-35 398 euros pour 2019,

-31 492 euros pour 2020,

soit une moyenne de 36 152 euros, après application d’une pondération de 1 pour les années 2017 à 2019 et de 0,20 pour l’année 2020 (en raison de la crise sanitaire empêchant les chiffres d’être révélateurs de la performance économique normative de l’exploitation).

L’expert a pondéré l’excédent brut d’exploitation retraité d’un coefficient 6 alors que la SCI [Adresse 5] applique un coefficient 5.

Toutefois, au vu des caractéristiques du bien, retenues par l’expert, tenant compte de l’emplacement géographique du bien, il convient de retenir un coefficient de 6.

L’excédent brut d’exploitation retraité est donc retenu à hauteur de 216 912 euros, conformément à l’estimation de l’expert judiciaire qui n’apparaît pas utilement critiquée.

L’expert judiciaire a également appliqué la méthode du chiffre d’affaires et, au vu des pièces produites par la SA Immojet, il a retenu les valeurs suivantes :

-159 249 euros en 2017,

-167 428 euros en 2018,

-160 517 euros en 2019,

-146 848 euros en 2020,

soit une moyenne, après application de la pondération précitée, de 161 426 euros à laquelle il a appliqué un coefficient de 140 %.

Il a retenu, après analyse des cessions de fonds intervenues sur tout le territoire, issues du Bodacc et d’Infogreffe et figurant en annexe du rapport et transmises par les parties, que de nombreuses transactions se font sur la base d’un ratio supérieur à 100 %.

En l’espèce, ce point n’apparaît pas faire débat puisque la SCI [Adresse 5] propose un coefficient supérieur à 100 % mais inférieur à celui retenu par l’expert, soit à hauteur de 120 %

Elle relève en effet que le coefficient tend à être plus élevé à mesure que le chiffre d’affaires augmente et que les deux uniques cessions présentant, comme la SA Immojet, un chiffre d’affaires supérieur à 150 000 euros, se rapportent à des stations bénéficiant de deux portails automatiques pour lesquelles le coefficient a été fixé à 144 %.

Elle soutient qu’il « existe une très forte corrélation entre le prix de ces cessions et la présence de portails automatiques, ainsi les 3 références qui ne disposent pas de portails automatiques font ressortir un coefficient moyen de145 % alors même qu’elles réalisent un chiffre d’affaires faible ce qui tend à augmenter le coefficient comme indiqué ci-avant. »

L’expert judiciaire a toutefois indiqué que les importants écarts de valorisation s’expliquaient notamment par les emplacements, un site comme celui de [Localité 11], vendu sur une base de 4,91 fois le chiffre d’affaires se situant ainsi dans un centre commercial, totalisant 4 millions de visiteurs par an avec un hypermarché et des commerces attractifs en bordure de l’A47 très fréquentée, alors que le site de [Localité 10], vendu sur la base de 0,47 fois le chiffre d’affaires se situe, à l’inverse dans une zone rurale peu dense dont la commune ne compte que 1675 habitants, de telle sorte que ces deux références, extrêmes, en font des transactions peu comparables avec le fonds de commerce exploité par la SA Immojet.

Il a toutefois constaté que l’ensemble des transactions produites permet de cerner les bornes hautes et basses pour les cessions de ce type d’activités.

Après avoir rappelé que le bien se situe dans un environnement urbain dense, mais dépourvu d’élément moteur, tel qu’un centre commercial, qui représente généralement une force d’attraction pour une clientèle potentielle, outre la pression concurrentielle assez importante avec la présence de nombreuses stations de lavage, il a donc appliqué un coefficient de 140 % qu’il convient également de retenir soit une valeur de 225 996,40 euros.

Enfin, l’expert judiciaire a analysé la valorisation de l’équipement dont il ressort que les références relevées, issues des cessions précitées, se situent entre 5 k euros et 100 k euros, avec une valeur médiane de 34 k euros par équipement, la moitié des cessions étant réalisées sur une valeur unitaire par équipement comprise entre 23 et 56 k euros.

Concernant les cinq nouvelles références transmises par la SA Immojet dans son dire n°3, il a expliqué qu’elles n’étaient pas pertinentes, soit que le chiffre d’affaires communiqué ne soit pas représentatif (année 2020), soit que la date de cession soit manifestement trop ancienne (2014), soit que les caractéristiques ne soient pas transposables (terrains de grande taille ayant permis l’implantation de nouvelles pistes et une importante montée en gamme que ne permet pas en l’espèce l’exiguïté du terrain).

Il a ainsi retenu la somme de 35 000 euros par piste de lavage, au nombre de 6, soit un total de 210 000 euros, montant qu’il convient également d’adopter dans la mesure où il n’apparaît pas utilement critiqué.

Ainsi, s’agissant de valeur du fonds de commerce, le tribunal retiendra, comme l’expert judiciaire, une valeur équivalente à la moyenne de l’évaluation par le chiffre d’affaires, par la méthode financière (multiple de l’EBE) et par la valorisation de l’équipement.

La valeur du fonds de commerce est par conséquent fixée à la somme de : 217 636,13 euros ( (216 912 +225 996,40 +210 000) /3).

— sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à tous les frais que le preneur peut être amené à engager du fait de la perte de son fonds et de la nécessité dans laquelle il se trouve de se réinstaller, en acquérant un fonds ou un droit au bail équivalent, ces frais supplémentaires n’étant pas inclus dans l’indemnité principale.

Peuvent ainsi être alloués, si le fonds n’est pas transférable, notamment des frais de remploi couvrant les frais de recherche et de commissions pour trouver un nouveau fonds, une indemnité pour trouble commercial, des frais de réinstallation etc.

Si ces indemnités accessoires ne sont pas dues en toute hypothèse, elles ne peuvent être exclues que s’il est démontré par le bailleur que le preneur n’avait pas l’intention de se réinstaller du tout.

Il appartient à celui qui réclame le paiement de l’indemnité d’éviction de justifier du montant des sommes réclamées à ce titre.

— sur les frais de remploi

L’expert a retenu des droits de mutation à hauteur de 3 % au-dessus de 23 000 euros et de 5 % au-dessus de 200 000 euros, outre des frais de négociation à hauteur de 5% de la valeur du fonds et des frais de rédaction d’acte et de conseil juridique, estimés forfaitairement à 2500 euros, soit une somme totale de 19 810 euros (6310 + 11 000+ 2500).

La SA Immojet ne dit mot sur les frais de remploi.

La SCI [Adresse 5] indique que la méthodologie n’appelle aucune observation de sa part mais que le montant est à calculer sur la base de la valorisation du fonds qu’elle a retenue.

Elle propose donc une indemnisation à hauteur de 16 595 euros.

Au vu de la valeur fixée pour le fonds de commerce :

— les frais de mutation sont fixés à hauteur de :

-3 % de 23 000 euros à 200 000 euros = 177 000 euros, soit 3%X 177 000 = 5310 euros

-5 % de 201 000 euros à 217 636,13 euros = 16 636,13, soit 5 % X 16 636,13 = 831,80 euros, soit un total de 6141,80 euros ;

— les frais de négociation sont fixés à hauteur de :

217 636,13 X 5 % = 10 881,80 euros.

— les frais de rédaction d’acte, conseil juridique sont fixés à hauteur de : 2500 euros

soit au titre des frais de remploi la somme de : 19 523,60 euros (6141,80 + 10 881,80 + 2500).

— Sur le trouble commercial

Cette indemnité a pour objet de réparer le préjudice causé par la perturbation dans l’exploitation du fonds due au non renouvellement du bail, du fait de la gestion de l’éviction et de la recherche d’un nouveau local.

Elle est traditionnellement calculée sur la base de la moyenne de trois mois d’excédent brut d’exploitation (EBE) ou d’un mois de la masse salariale moyen au cours des derniers exercices.

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu les 15 jours du dernier chiffre d’affaires connu, soit celui de 2020, d’un montant de 6 034,80 euros, qu’il a arrondie à 6000 euros.

La SA Immojet ne dit mot sur les frais de remploi.

La SCI [Adresse 5] indique que le calcul n’appelle aucune observation de sa part.

Il convient par conséquent de fixer cette indemnité à la somme de 6 034,80 euros, sans qu’il n’y ait lieu d’arrondir le montant à la baisse.

— Sur les frais de réinstallation

Cette indemnité est destinée à compenser le coût du réaménagement des futurs locaux.

L’expert judiciaire a considéré qu’il n’y avait pas lieu de retenir de tels frais puisque les aménagements sont inclus dans la valeur du fonds de commerce.

La SA Immojet ne dit au surplus mot sur ces frais.

— Sur les frais de déménagement

Cette indemnité est destinée à compenser le coût de déménagement.

L’expert judiciaire a considéré qu’aucune opération administrative n’était menée dans les lieux loués et qu’il y avait donc très peu d’éléments à déménager, raison pour laquelle il a retenu la somme de 600 euros, que la SCI [Adresse 5] ne conteste pas.

La SA Immojet ne disant mot sur ces frais, il convient de fixer à cette somme le montant de l’indemnité de déménagement.

— Sur les frais divers

Cette indemnité est notamment destinée à compenser les frais que les locataires doivent assumer : frais administratifs (modification du registre du commerce), de remplacement d’imprimés et documents sociaux ou commerciaux d’information des fournisseurs etc. en suite de la fermeture de leur fonds et en lien avec leur réinstallation éventuelle dans de nouveaux locaux.

L’expert a ainsi proposé à ce titre la somme de 1800 euros.

La SA Immojet ne disant mot sur ces frais et la SCI [Adresse 5] ne s’y opposant pas, il convient de retenir la somme fixée par l’expert.

Le montant des indemnités accessoires s’élève donc à la somme de 27 958,40 euros ( 19 523,60 + 6 034,80 + 600 + 1800).

La somme due à la SA Immojet au titre de l’indemnité d’éviction principale et accessoire s’élève par conséquent à la somme de 245 594,53 euros (217 636,13 + 27 958,40) que la SCI [Adresse 5] est par conséquent condamnée à lui régler, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, «aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. ».

La SCI [Adresse 5] sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de

40 500 euros HT par an à compter du 01 octobre 2017, telle que retenue par l’expert judiciaire.

Elle indique qu’il a, pour ce faire, recoupé la méthode consistant à déterminer le montant du loyer au regard des installations, en se basant sur 7 références, et celle consistant à tenir compte de la surface du terrain pour lui appliquer un prix unitaire, en retenant 11 références toutes situées en Ile-de-France.

Elle conteste les calculs de la SA Immojet en faisant valoir qu’elle effectue une moyenne arithmétique de valeurs uniquement situées dans la fourchette basse alors que cette méthode n’est pas adaptée pour tenir compte de la spécificité des locaux en cause.

Elle précise de plus que l’expert a bien pratiqué une décote puisque, après avoir déterminé la valeur locative, il a appliqué un abattement de 10 % en raison de la précarité de l’occupation.

La SA Immojet sollicite, pour sa part, que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de

26 400 euros.

Elle fait simplement valoir que la valeur locative par mètre carré s’élève à 25 074 euros et celle et par équipement matériel à 33 6891 euros, soit une valeur locative annuelle moyenne de

29 382 euros.

Elle précise toutefois que seules des valeurs hautes ont été retenues par l’expert judiciaire et qu’une décote de 10 % doit par ailleurs être appliquée pour tenir compte de la précarité de l’occupation puisqu’elle ne dispose plus d’un bail à la suite de l’exercice du droit d’option.

L’expert judiciaire a expliqué que l’indemnité d’occupation était calculée sur la base de la valeur locative de renouvellement, sur laquelle il convient d’appliquer un abattement pour précarité de 10 %.

Le maintien dans les lieux malgré l’expiration du bail est prévu par l’article L. 145-28 précité du code de commerce et durant cette période d’occupation du local, le locataire n’est plus tenu au paiement de loyers mais redevable d’une indemnité d’occupation déterminée « conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation », la section 6 intitulée « Du loyer » reprenant les règles de fixation du loyer du bail commercial.

L’indemnité d’occupation doit ainsi être fixée à la valeur locative statutaire, laquelle ne dépend pas du loyer contractuel et ne correspond pas à la valeur locative de marché.

Elle doit tenir compte de la valeur locative des locaux et de la situation devenue précaire du preneur, au vu des éléments d’appréciation fixés par l’article L145-33 du code de commerce qui prévoit qu’à défaut d’accord, cette valeur est locative déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, l’expert judiciaire a procédé à l’analyse de 11 références de comparaison par mètre carré en Ile-de-France, antérieures à 2017, dont 4 concernent des stations services qu’il n’y a pas lieu toutefois d’exclure de ce seul fait, l’expert expliquant qu’il s’agit d’éléments permettant de disposer d’autres points de comparaison pour des installations à des emplacements similaires et de configuration comparable, et précisant que les prises à bail s’effectuent à des valeurs unitaires relativement comparables à celles des stations de lavage.

Les prix unitaires varient ainsi entre 24 et 80 euros/m² par an selon les superficies comprises entre 536 et 2856 mètres carrés.

L’expert a retenu une valeur locative unitaire de renouvellement au 01 octobre 2017 de 60 euros par mètre carré alors que la moyenne des valeurs retenues s’établit à 38,90 euros par mètre carré, outre le fait que la station de lavage de [Localité 14] inclut une unité d’habitation et un magasin de vente de produits de lavage, expliquant, selon l’expert, qu’elle se situe dans la fourchette haute.

L’expert a indiqué qu’il n’était pas inhabituel pour une station de lavage d’avoir un petit magasin de vente de produits connexes, de telle sorte qu’il a conservé cette référence.

Toutefois, au vu des caractéristiques de la station de [Localité 20] qui ne dispose pas d’un tel magasin, il convient d’écarter cette référence.

Il n’y a en revanche pas lieu d’exclure les autres références retenues par l’expert qui explique, au vu de la difficulté pour identifier des références récentes concernant des locaux d’activité de lavage, qu’il a privilégié des références locatives portant sur des biens de nature comparable (station de lavage et station service) et que le fait que certaines stations ne soient plus en activité n’enlève pas aux références présentées leur caractère de point de comparaison.

La moyenne des valeurs retenues s’élève donc à 39,40 euros par mètre carré (394/10) soit, en l’espèce, au vu de la superficie de la station de lavage, une valeur locative moyenne de 32 189,80 euros.

L’expert a également analysé 7 références de comparaison par équipement en Ile-de-France, comprenant entre 3 et 5 pistes, dont les prix unitaires varient entre 4329 et 9384 euros.

Toutefois s’agissant de ce dernier loyer, l’expert judiciaire a expliqué que cette valeur locative élevée s’explique car la station de lavage inclut une unité d’habitation et un magasin de vente de lavage.

Cette référence n’apparaît par conséquent pas pertinente et il convient donc de l’écarter et de ne retenir que les valeurs locatives suivantes :

— [Localité 9] (77) : 4738 euros,

— [Localité 19] (91) : 5021 euros,

— [Localité 15] (77) : 5135 euros,

— [Localité 8] (77) : 4329 euros,

— [Localité 13] (95) : 4847 euros,

— [Localité 16] (93) : 5852 euros,

soit une moyenne de 29 922 euros soit 4987 euros par piste (29 922/6).

Pour les 6 pistes que compte la station de [Localité 20], la valeur locative moyenne est donc de 29 922 euros.

L’expert judiciaire, après synthèse des deux approches, a indiqué qu’il retenait une valeur locative de renouvellement, dans les clauses et conditions du bail de 45 000 euros HT/HC par an sur laquelle il a appliqué un abattement de 10 % pour précarité.

En l’espèce, par acte délivré le 23 mars 2021, la SCI [Adresse 5] a fait connaître à la SA Immojet qu’elle exerçait son droit d’option et qu’elle refusait le renouvellement du bail.

La précarité et l’incertitude subie par la SA Immojet depuis lors est incontestable et doit donc être compensée par l’application d’un coefficient de précarité de 10% conforme aux usages, tel que proposé par l’expert, et qui apparaît adapté.

L’indemnité d’occupation due à compter du 01 octobre 2017, date sur laquelle s’accordent les parties, est donc fixée à la somme annuelle de 30 555,90 euros (31 189,80 + 29 922)/2), sur laquelle il convient d’appliquer un abattement de 10 %, soit un total de 27 500,31 euros.

Sur le remboursement des sommes trop-perçues par la SCI [Adresse 5]

La SA Immojet explique qu’elle a réglé, sur la période du 01 octobre 2017 au 31 décembre 2021, la somme de 348 169,20 euros, au titre de l’indemnité d’occupation de telle sorte qu’elle demande la condamnation de la SCI [Adresse 5] à lui rembourser le trop perçu depuis le 01 octobre 2017 et arrêté au 31 juillet 2023, avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

Elle précise avoir cessé tout règlement au 31 décembre 2021 au regard du montant de sa créance à l’égard du bailleur.

La SCI [Adresse 5] fait valoir que le montant sollicité par la SA Immojet est déterminé sur la base d’une indemnité d’occupation très inférieure au montant de l’indemnité d’occupation retenu par l’expert, outre qu’il ne tient pas compte d’un arriéré puisque la société a cessé tout règlement depuis décembre 2021.

La SA Immojet a acquitté une indemnité d’occupation provisionnelle sur la base du montant du loyer du bail expiré, dont le montant est supérieur à celui de l’indemnité d’occupation fixée judiciairement.

Il convient donc de faire droit à sa demande de remboursement des trop-perçus à compter du

01 octobre 2017 qui s’élèvent à :

— pour la période du 01 octobre 2017 au 31 décembre 2017 : 10 518,82 euros

17 393,90 – (( 27 500,31/12)X3)

— pour la période du 01 janvier 2018 au 31 décembre 2018 : 42 075,59 euros

69 575,90 -27 500,31

— pour la période du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019 : 42 317,96 euros

69 818,27 – 27 500,31

— pour la période du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020 : 42 075,29 euros

69 575,60 – 27 500,31

— pour la période du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021 : 35 877,32 euros

63 377,63 – 27 500,31

soit un total de : 172 864,98 euros.

La SA Immojet qui reconnaît avoir cessé tout règlement à compter du 01 janvier 2022 est donc redevable envers la SCI [Adresse 5] des sommes suivantes :

— pour la période du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 : 27 500,31 euros

— pour la période du 01 janvier 2023 au 31 juillet 2023 : 16 041,84 euros (27 500,31/12) X7

soit un total de 43 542,15 euros.

Le montant des sommes trop versées sur la période du 01 octobre 2017 au 31 juillet 2023 s’élève donc à la somme de 172 864,98- 43 542,15 = 129 322,83 euros que la SCI [Adresse 5] est condamnée à régler à la SA Immojet, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La demande de compensation formulée par la SCI [Adresse 5] entre les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation et de l’indemnité d’éviction apparaît donc sans objet.

Sur la demande de paiement des taxes foncières pour les années 2017 à 2022

La SA Immojet indique que le montant cumulé et réglé par ses soins des taxes foncières pour les années 2017 à 2022 s’élève à 13 646,40 euros dont elle demande remboursement à la SCI [Adresse 5].

Cette dernière s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’elle est en contradiction avec l’article L145-28 alinéa 1 du code de commerce, prévoyant, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction par le bailleur, un maintien dans les lieux du preneur aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Or, elle fait valoir que le bail met précisément à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à restitution des sommes versées à ce titre.

Aux termes de l’article L145-28 du code de commerce précité, le locataire a droit, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En l’espèce, la SA Immojet se contente de réclamer le remboursement des sommes réglées au titre des taxes foncières sans expliquer les raisons de cette demande alors que, comme soutenu à juste titre par la SCI [Adresse 5] le contrat de bail mentionne expressément, en page 6 article VI paragraphe 7, que le preneur « remboursera également au bailleur l’impôt foncier » et en page 7, article VII que le preneur s’engage à acquitter « tous autres impôts, y compris l’impôt foncier TTC (…) de manière que le loyer perçu par le bailleur soit net et franc de tous frais quelconques ».

La SA Immojet est donc déboutée de sa demande.

Sur les frais de démolition

La SCI [Adresse 5] reproduit dans ses conclusions le paragraphe 6 de l’article VI du bail en insistant plus particulièrement sur le passage prévoyant que « les travaux de rétablissement, s’ils doivent avoir lieu, seront effectués sous le contrôle de l’architecte du bailleur, aux frais du preneur. »

Elle indique ainsi que, conformément à cette clause, les frais de démolition des constructions édifiées sur la parcelle sont donc à la charge du preneur dès lors que le bailleur n’entend pas les conserver.

Elle indique avoir fait établir un devis par la société Sofrat, spécialisée en démolition, lequel s’élève à la somme de 22 850 euros TTC dont elle réclame paiement à la SA Immojet.

Cette dernière s’oppose à cette demande, relevant tout d’abord que le devis n’est pas versé aux débats, puis expliquant que la SCI [Adresse 5] a fait état, lors des opérations d’expertise, de la vente des lieux, ayant vocation à s’intégrer au terrain d’assiette d’un projet de construction de grande envergure.

Elle considère donc que, s’agissant d’une vente au profit d’un investisseur, la SCI [Adresse 5] n’aura jamais à assurer la mise en œuvre et les frais de démolition de la station de lavage, l’investisseur devant, en tout état de cause, réaliser des travaux très importants en sous-œuvre pour pouvoir édifier un immeuble.

Elle soutient donc que déduire le coût de cette démolition du montant de l’indemnité d’éviction qui doit lui revenir reviendrait à faire profiter la SCI [Adresse 5] d’un enrichissement sans cause.

La clause du bail, dont se prévaut la SCI [Adresse 5] est ainsi rédigée :

« à l’expiration du présent bail, par avènement du terme convenu ou par résiliation pour quelque cause que ce soit, toutes constructions et installations, tous aménagements, améliorations et embellissements effectués par le preneur resteront sans indemnité la propriété du bailleur, à moins que celui-ci ne réclame le rétablissement de tout ou partie des lieux dans leur état primitif, se réservant en outre le choix entre l’exécution matérielle des travaux nécessaires ou une indemnité pécuniaire représentative de leur coût, indemnité qui constituera une créance privilégiée, au même titre que le loyer.

Les travaux de rétablissement, s’ils doivent avoir lieu, seront effectués sous le contrôle de l’architecte du bailleur, aux frais du preneur. »

Cette clause permet ainsi au bailleur soit de conserver les aménagements réalisés par son locataire soit d’exiger la restitution des locaux dans leur état primitif à ses frais et sans indemnité.

L’enrichissement sans cause dont fait état la SA Immojet, s’il était fait droit à la demande de la SCI [Adresse 5], n’est, au vu des pièces produites, justifié par aucun élément.

Contrairement à ce qu’indique la SA Immojet, le devis de la société Sofrat, portant sur la démolition de la station de lavage ainsi que des ouvrages en infrastructure, est bien versé aux débats, pour le montant sollicité par la SCI [Adresse 5].

Il convient par conséquent de condamner la SA Immojet à régler à la SCI [Adresse 5] la somme de 22 850 euros qu’elle réclame.

Sur les demandes accessoires

Il convient enfin de dire que les dépens, en ce compris les honoraires d’expertise seront supportés par moitié par chacune des parties, qui y avaient toutes les deux intérêt, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de ne pas laisser à la charge de la SA Immojet la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

La SCI [Adresse 5] est par conséquent condamnée à lui régler la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute la SA Immojet de sa demande de réalisation d’une nouvelle expertise judiciaire.

Fixe le montant de l’indemnité d’éviction, principale et accessoire, due par la SCI [Adresse 5] à la SA Immojet à la somme de 245 594,53 euros ;

Fixe l’indemnité d’occupation due par la SA Immojet à la SCI [Adresse 5], à compter du 01 octobre 2017, à la somme annuelle de 27 500,31 euros hors taxes et hors charges ;

Condamne la SCI [Adresse 5] à payer à la SA Immojet la somme de 245 594,53 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de l’indemnité d’éviction, principale et accessoire ;

Condamne la SCI [Adresse 5] à payer à la SA Immojet la somme de 129 322,83 euros au titre des trop perçus pour la période du 01 octobre 2017 au 31 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne la SA Immojet à régler à la SCI [Adresse 5] la somme de 22 850 euros au titre des travaux de démolition ;

Déboute la SA Immojet de sa demande de remboursement des sommes réglées au titre de la taxe foncière pour les années 2017 à 2022 ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne la SCI [Adresse 5] et la SA Immojet chacune pour moitié, aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

Condamne la SCI [Adresse 5] à régler à la SA Immojet la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Président et par Nadia TEFAT, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,