TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/50779 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SN4

N° : 9

Assignation du :

19 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 mai 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. [N]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Anne CARUS, avocat au barreau de PARIS – #A0543

DEFENDERESSE

La SARL L’AFFABLE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0074

DÉBATS

A l’audience du 24 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 30 juin 2011, la société [N] a donné à bail commercial à la société Holicam, aujourd’hui dénommée L’Affable, un local commercial sis [Adresse 2].

Ledit bail était consenti pour une durée de neuf années commençant à courir à compter du 1er juillet 2011, à destination de salon de thé-restaurant.

Le 23 août 2024, le bailleur a dû signifier à la société L’Affable un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 5.260,14 euros correspondant au loyer qui aurait dû être payé au 7 août 2024.

Par exploit délivré le 19 décembre 2024, la société [N] a fait citer la société L’Affable devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins principalement de constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, ordonner l’expulsion du preneur et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

A l’audience du 24 mars 2025, aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2025, régularisées et soutenues à l’audience, la société [N], représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu les dispositions des articles L145-41 du code de commerce,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les pièces versées au débat,

JUGER que la demande de la SCI [N] est recevable et bien fondée en toutes ses demandes,

Et en conséquence,

A titre principal

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 30 juin 2011 entre la société SCI [N] et la société L’AFFABLE et portant sur les locaux sis [Adresse 3] ;

JUGER que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail consenti par la SCI [N] est résolu de plein droit depuis le 24 septembre 2024, et que la société L’AFFABLE occupe sans droit ni titre le local depuis cette date,

ORDONNER à compter de la signification de la décision à venir, l’expulsion immédiate et sans délai du preneur et/ou de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNER, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles qu’il plaira à la SCI [N] et ce, aux frais, risques et périls de la société L’AFFABLE ;

A titre subsidiaire

JUGER que les manquements graves et réitérés de la société L’AFFABLE aux clauses contractuelles, et plus particulièrement à son obligation de régler le loyer à son terme justifient la résiliation du bail commercial conclu à la date du 24 septembre 2024 ;

ORDONNER à compter de la signification de la décision à venir, l’expulsion immédiate et sans délai du preneur et/ou de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNER, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles qu’il plaira à la SCI [N] et ce, aux frais, risques et périls de la société L’AFFABLE ;

En tout état de cause

CONDAMNER la société L’AFFABLE à payer à titre provisionnel à la SCI [N] la somme de 2.024 € arrêtée au 10 mars 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif et les indemnités en application de la clause pénale insérée au contrat de bail, à parfaire ;

CONDAMNER la société L’AFFABLE à verser à la SCI [N] une indemnité d’occupation égale au double du loyer contractuel outre les charges taxes et accessoires, jusqu’à la complète libération des lieux et remise des clés ;

DIRE que l’ensemble de ces sommes produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNER la société L’AFFABLE à payer à la SCI [N] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société L’AFFABLE aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à venir ».

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, régularisées et soutenues à l’audience, la société L’Affable, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu les dispositions des articles 1103 et suivants, 1231-5 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats

RECEVOIR la société L’AFFABLE en ses demandes et l’en déclarer bien fondée.

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

A titre principal :

CONSTATER que le commandement de payer du 23 août 2024 a été signifié de mauvaise et de façon irrégulière.

CONSTATER que les sommes sollicitées dans le commandement sont erronées et indues, et en tout état de cause réglées dès avant la délivrance de l’assignation

DEBOUTER la SCI [N] de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

A titre subsidiaire :

ACCORDER 6 mois de délais à la société L’AFFABLE pour apurer sa dette telles que figurant dans le commandement de payer, avec effet rétroactif au 23 août 2024

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire.

CONSTATER que la société L’AFFABLE a réglé, dans les délais accordés, la totalité de sa dette telle que figurant au commandement de payer,

DEBOUTER la SCI [N] de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Sur les demandes de résiliation du bail et de paiement

SE DECLARER incompétent pour se prononcer sur la résiliation du bail

DEBOUTER la SCI [N] de sa demande de résiliation du bail et de paiement

DEBOUTER la SCI [N] de ses autres demandes, fins et conclusions

En tout état de cause :

CONDAMNER la SCI [N] à payer à la société L’AFFABLE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER, la SCI [N] aux entiers dépens »

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties et aux notes d’audiences.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La société [N] sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire en faisant valoir que la société L’Affable n’a pas apuré sa dette dans le délai légal d’un mois.

La société L’Affable s’y oppose en faisant valoir qu’elle n’a jamais reçu le commandement de payer qui a été signifié pendant les vacances estivales et pendant la fermeture du restaurant et qui a été dressé à une dénomination sociale qui n’est plus la sienne.

Elle ajoute que la société [N] a saisi le juge des référés alors qu’elle avait réglé la totalité des sommes réclamées au titre du commandement de payer du 23 août 2024 et que le montant qui est réclamé au commandement de payer correspond à des pénalités indues et à des régularisations de charges non justifiées.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur demandant, au titre d’un bail commercial, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Au cas particulier, le contrat de bail du 30 juin 2011 à effet du 1er juillet 2011 stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux.

Au visa de cette clause, un commandement de payer a été délivré à la société Holicam, aujourd’hui dénommée L’Affable, le 23 août 2024 à hauteur de la somme de 5.260,14 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif.

L’erreur dans la dénomination sociale de la société L’Affable dans le commandement de payer constitue une irrégularité de forme. La société L’Affable, qui a pu faire valoir sa défense dans la présente procédure, ne démontre pas que cette erreur lui ait causé un quelconque grief et ne soulève pas la nullité de ce commandement. Le commandement de payer est donc valide.

Un décompte était joint au commandement de payer qui laisse apparaitre que l’arriéré locatif était constitué d’une régularisation de charges locatives en mars 2024, du terme de loyer d’août 2024, outre des pénalités de retard.

Cependant, il ne peut être pris en compte que l’arriéré de loyers et charges d’un montant de 25.327,00, terme du troisième trimestre 2024 inclus, pour vérifier le paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois.

Il est observé que les pénalités et la régularisation de charges sont contestées par le preneur.

Aux termes du décompte joint au commandement de payer et comme le soutient la défenderesse, seule la somme de 4.363,87 euros correspondant à deux termes de loyer et de la provision pour charges étaient impayés.

Or le décompte du 9 décembre 2024 fait apparaitre un règlement par le preneur le 19 septembre 2024 d’un montant de 2.264,75 euros, soit dans le délai d’un mois suivant le commandement et d’un règlement de 2.309,75 euros le 1er octobre 2024, soit la somme totale de 4.574,50 euros réglée au 1er octobre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur les demandes de provision et de délais de paiement rétroactifs

La société L’Affable sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et 6 mois de délai de paiement avec effet rétroactif au 23 août 2024 pour s’acquitter de sa dette locative.

La société [N] s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort du décompte que la société L’Affable a effectué des règlements réguliers qui ont lui permis d’apurer les termes du commandement de payer.

La société [N] sollicite la condamnation provisionnelle de la société L’Affable à lui verser la somme de 638,18 euros arrêtée au 10 mars 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif.

La défenderesse sera condamnée par provision au paiement de cette somme de 638,18 euros correspondant au montant résiduel de l’arriéré locatif.

En conséquence, la société L’Affable sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 638,18 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 10 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Dès lors, compte-tenu de la situation de la société L’Affable, de ses efforts de paiement objectivés par les règlements auxquels elle a procédé depuis la délivrance du commandement de payer, et de sa bonne foi, il convient de lui accorder des délais de paiement rétroactifs sur une période de 6 mois et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire acquise au 23 septembre 2024, de constater que les délais de paiement accordés ont été respectés et que par conséquent, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes subséquentes de la société [N] relatives à l’expulsion, la séquestration des meubles et la fixation d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Les clauses du bail relatives à l’indemnité forfaitaire de 10 %, et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur la demande subsidiaire en résiliation du bail

La société [N] sollicite à titre subsidiaire la résiliation du bail pour manquements graves et répétés de la société L’Affable à son obligation de régler le loyer.

Toutefois, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la résiliation judiciaire d’un contrat sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile (3ème Civ., 20 décembre 2018, pourvoi n°17-16.783).

En outre, la résiliation judiciaire d’un contrat ne saurait constituer une mesure conservation ou de remise en état, au sens de l’article 835 du code de procédure civile, de nature à mettre fin à un trouble manifestement illicite ou à un dommage imminent.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande subsidiaire de la société [N] tendant à la résiliation du bail commercial.

Sur les demandes accessoires

La société L’Affable, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 23 août 2024.

Il y a lieu de condamner la société L’Affable à verser à la société [N] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Il y a lieu de rappeler que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 24 septembre 2024,

Condamnons par provision la société L’Affable à payer à la société [N] la somme de 638,18 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 10 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

Accordons à la société L’Affable des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 23 janvier 2025 pour s’acquitter de l’arriéré locatif, avec suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais accordés ;

Constatons que les délais de paiement ont été respectés et l’arriéré locatif réglé et disons que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société [N] relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du preneur, au sort des meubles, à la fixation d’une indemnité d’occupation, au paiement par provision d’une clause pénale, et à la conservation du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande subsidiaire de la société [N] en résiliation judiciaire du bail ;

Condamnons la société L’Affable à payer à la société [N] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société L’Affable aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 août 2024 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 6] le 12 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON