TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 16 DECEMBRE 2025

N° RG 24/00462 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZG5O

N° de minute :

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet ATRIUM GESTION

c/

Société FONCIA [Localité 16] RIVE GAUCHE

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet ATRIUM GESTION,

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

DEFENDERESSE

Société FONCIA [Localité 16] RIVE GAUCHE

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par M^e Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0837

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 04 novembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] est soumis au régime de la copropriété.

Suivant une assemblée générale en date du 25 mai 2021, le cabinet ATRIUM GESTION a été nommé aux fonctions de syndic en lieu et place de l’ancien syndic, la société FONCIA [Localité 16] RIVE GAUCHE.

Par acte en date du 19 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à Colombes (92700) représenté par son syndic, le cabinet ATRIUM GESTION, a assigné la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins d’obtenir la communication de l’ensemble des documents et archives de la copropriété sous astreinte.

L’affaire venue pour la première fois à l’audience du 11 juin 2024 a fait l’objet de plusieurs renvois pour permettre aux parties de se mettre en état.

Lors de l’audience du 04 novembre 2025, l’affaire a été retenue pour être plaidée.

Au visa de ses dernières conclusions écrites, le syndicat des copropriétaires a demandé de :

CONDAMNER le Cabinet FONCIA [Localité 16] RIVE GAUCHE, à remettre au cabinet ATRIUM GESTION sous astreinte de 1 000 € par jour de retard et par document manquant, passé le délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, suivant bordereau conforme à l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, les documents, pièces et éléments suivants:

• Les dossiers travaux ;

• Le dossier prêt collectif ;

• Le dossier subvention ;

• Les courriers de résiliation des contrats ;

• Le courrier de transfert de la propriété des colonnes montantes à GRDF ;

• Les dossiers contrats ;

• Le dossier salarié ;

• Les justificatifs compte copropriétaire sortis ;

• Toutes les demandes de remboursement effectuées ;

• Le dossier diagnostic.

CONDAMNER le Cabinet FONCIA [Localité 16] RIVE GAUCHE à procéder au transport et à la dépose des pièces, entre les mains du Cabinet ATRIUM GESTION, en son Cabinet ou en tout lieu qu’il aura indiqué ;

CONDAMNER le Cabinet FONCIA [Localité 16] RIVE GAUCHE, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par le cabinet ATRIUM GESTION, es-qualité de syndic, la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au visa de ses dernières conclusions écrites, la société FONCIA [Localité 16] RIVE GAUCHE a demandé de :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 12] [Adresse 13] de l’intégralité de ses demandes.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à la Société FONCIA [Localité 16] RIVE GAUCHE a somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au entiers dépens.

Les parties ont exposé leurs prétentions et moyens, lesquels sont conformes à leurs dernières conclusions écrites.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la demande de transmission de documents

Selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

En vertu de l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagné d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.

Il appartient à l’ancien syndic de prouver qu’il a rempli l’obligation légale lui incombant en vertu de l’article 18-2 susvisé.

En l’espèce, il est constant que suivant une assemblée générale en date du 25 mai 2021, le syndicat des copropriétaires a désigné en qualité de syndic le cabinet ATRIUM GESTION en lieu et place de la société FONCIA [Localité 16] RIVE GAUCHE.

Au regard de ce procès-verbal d’assemblée générale, le mandat de syndic de la société FONCIA [Localité 16] RIVE GAUCHE se terminait le 31 mai 2021. Celui-ci avait donc jusqu’au 30 juin 2021 minuit pour remettre au nouveau syndic l’ensemble des documents et archives du syndicat.

Par courrier recommandé en date du 10 janvier 2024, notifié le 15 janvier suivant par lettre recommandé avec accusé de réception, le conseil du syndicat des copropriétaires mettait en demeure la société FONCIA [Localité 16] RIVE GAUCHE de communiquer à son nouveau syndic les documents et archives afférents à l’immeuble de la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 14], soit :

• Les dossiers travaux ;

• Le dossier prêt collectif ;

• Le dossier subvention ;

• Les courriers de résiliation des contrats ;

• Le courrier de transfert de la propriété des colonnes montantes à GRDF ;

• Le détail rapprochement bancaire 05/21 ;

• Les dossiers contrats ;

• Le dossier salarié ;

• Les justificatifs compte copropriétaire sortis ;

• Toutes les demandes de remboursement effectuées ;

• Le dossier diagnostic.

Au regard de cette énumération, il convient préalablement de prendre acte qu’en cours d’instance, la société FONCIA [Localité 16] RIVE GAUCHE a remis au nouveau syndic « le détail rapprochement bancaire 05/21 », ce qu’a admis le syndicat des copropriétaires, lequel aux termes de ses dernières conclusions écrites n’en sollicite plus la communication.

Pour le surplus, la société FONCIA [Localité 16] RIVE GAUCHE s’oppose à la transmission des autres pièces énoncées, soutenant qu’elle a d’une part, transmis au nouveau syndic la majeure partie des documents dans le délai imparti, d’autre part s’est trouvée dans l’impossibilité d’en communiquer certains d’entre eux, faute de précision sur la nature des documents à remettre exactement.

A ce titre, elle produit un bordereau de remise de pièces, en date du 24 juin 2024, comportant la signature et le tampon du cabinet ATRIUM GESTION, dont la sincérité n’est pas remise en cause par le demandeur.

En premier lieu, il ressort de ce document que l’ancien syndic est présumé avoir transmis :

Concernant les dossiers travaux, les pièces relatives :

— aux travaux portant sur la Chaufferie incluant le marché signé et le procès-verbal de réception,

— aux travaux de ravalement avec ITE incluant la déclaration d’ouverture de chantier, le marché signé et l’assurance Dommages-Ouvrage,

Concernant le dossier prêt collectif : le dossier de l’emprunt collectif souscrit auprès du crédit foncier,

Concernant le dossier subvention : le dossier relatif aux accords de subventions émanant de l’ANAH des Hauts-de-Seine,

Concernant le dossier salarié : le dossier salarié de Monsieur [M] ;

Concernant les dossiers contrats, les pièces relatives aux contrats suivants :

— assurance multirisques avec AXA,

— pro archives,

— ascenseurs avec la société A2A,

— sécurité incendie avec la société HPI 92,

— chauffage avec la société VINCI,

— désinsectisation avec la société AB3D,

Concernant le dossier diagnostic, les diagnostics relatifs :

— à l’amiante,

— aux termites,

— au CREP,

— au plan de prévention des risques,

— au contrôle technique qualité des ascenseurs,

— au rapport de conformité des calorifugeages,

Il apparaît que l’ensemble de ces documents a été remis de manière dématérialisée par la messagerie « We transfer » le 24 juin 2021.

A cet égard le syndicat des copropriétaires prétend dans un premier temps, que ces documents auraient dû lui être remis physiquement, faisant notamment état des dispositions de l’article 6 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.

Cependant, il s’évince de ce texte que la communication des originaux par l’ancien syndic au nouveau syndic ne concerne que les pièces justificatives et documents de base de toute écriture comptable, comportant les références du syndicat (nom et adresse de l’immeuble) ;

A ce sujet, par document de base, il s’agit du livre journal, du grand livre, de la balance générale, du plan comptable, des annexes comptables.

Par pièces justificatives, il s’agissant des éléments permettant de prouver la réalité de chaque opération comptable, tels que facturations, relevés bancaires, reçus, note de frais etc…

Il en découle dès lors qu’aucune obligation n’imposait à la société FONCIA [Localité 16] RIVE GAUCHE de remettre ces documents physiquement, alors que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 offrait la possibilité de procéder à cette remise de manière dématérialisée, dans la mesure où la défenderesse est un syndic professionnel et qu’un accès en ligne sécurisé est présumé avoir été mis en place concernant la gestion de cette copropriété, à défaut de rapporter la preuve de l’existence d’une décision contraire de l’assemblée générale des copropriétaires prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi.

En tout état de cause, au vu de sa signature et de son tampon apposés sur le bordereau de réception, le cabinet ATRIUM GESTION est présumé avoir accepté ce mode de transmission.

En revanche, dans un second temps, le syndicat des copropriétaires fait observer à juste titre que le bordereau de communication de pièces doit être suffisamment précis et viser expressément chaque pièce communiquée.

A ce sujet, si on peut considérer que les pièces sont individuellement identifiées concernant les dossiers travaux, contrats et diagnostics, il en est différemment des dossiers prêt, subventions et social, pour lesquels ne figure aucun détail des éléments contenus dans chacun de ces dossiers.

En second lieu, la demande de communication du courrier de transfert de la propriété des colonnes montantes à GRDF n’est effectivement pas pertinente, puisqu’un tel transfert ne pouvait être opérationnel qu’à compter de la promulgation de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022, dite 3DS, soit à une date postérieure de celle de la cessation des fonctions de syndic de la société FONCIA [Localité 16] RIVE GAUCHE au sein de cette copropriété, intervenue le 31 mai 2021.

En troisième lieu, s’agissant de la demande de communication des justificatifs compte copropriétaire sortis, le bordereau se contente de faire figurer la mention « Mutations 2015 à 2021 », laquelle est trop vague pour constater la remise de l’ensemble des éléments à ce titre.

En dernier lieu, la communication portant sur « les courriers de résiliation des contrats » ne peut être sollicitée que si un tel évènement s’est produit. Or, c’est à juste titre que la défenderesse fait remarquer que cette demande est insuffisamment précise sur la nature des contrats ayant fait l’objet d’une résiliation le cas échéant, durant son mandat.

Les mêmes observations peuvent être retenues s’agissant de la communication des « demandes de remboursement effectués ».

Par conséquent, au vu de ces observations, il convient de condamner la société FONCIA [Localité 16] RIVE GAUCHE à communiquer au syndicat des copropriétaires, suivant bordereau conforme à l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, tous documents, pièces et éléments relatifs aux :

— dossier prêt collectif,

— dossier subvention,

— dossier salarié,

— justificatifs compte copropriétaires sortis,

Passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, cette injonction sera assortie d’une astreinte de 150 € par jour de retard, pendant une période de soixante jours.

En revanche, il n’y a pas lieu de contraindre la société défenderesse à procéder au transport et à la dépose de ces pièces entre les mains du cabinet ATRIUM GESTION, celle-ci pouvant s’effectuer aussi de manière dématérialisée.

Il conviendra de rejeter la demande de communication émanant du syndicat des copropriétaires portant sur les autres pièces sollicitées.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les parties ayant échoué partiellement, il y a lieu de procéder à un partage des dépens à hauteur de la moitié chacune.

Eu égard aux circonstances de la cause, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure. Il conviendra dès lors, de débouter les parties de leurs demandes en paiement respectives à ce titre.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la société FONCIA [Localité 16] RIVE GAUCHE à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 14], sous astreinte de 150 € par jour de retard, pendant une période de soixante jours, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, suivant bordereau conforme à l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, tous documents, pièces et éléments relatifs aux :

— dossier prêt collectif,

— dossier subvention,

— dossier salarié,

— justificatifs compte copropriétaires sortis,

DEBOUTONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 14] de ses autres demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PARTAGEONS les dépens de l’instance entre les parties, à hauteur de la moitié chacune ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

FAIT À [Localité 15], le 16 décembre 2025.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président