REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 25/02023 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KT6Y

MINUTE N°2025/

ORDONNANCE

DU 02 Juillet 2025

S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS c/ [R]

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Sophie MARCHESE, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE:

Madame [L] [R]

[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 02 Juillet 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Sophie MARCHESE

— [L] [R]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 02 décembre 2020 prenant effet le 09 décembre 2020, la [Adresse 11] « LE LOGIS FAMILIAL VAROIS » (ci-après dénommée la société « SA [Adresse 8] »), a consenti à Madame [L] [R] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 340,83 euros outre 130,57 euros de charges.

Le contrat de bail comporte en son article 14 une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

La SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait délivrer à sa locataire, par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1644,43 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 mars 2025, à étude, la SA [Adresse 8] a fait assigner Madame [L] [R] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 04 juin 2025, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 janvier 2025 ;Constater la résiliation du contrat de bail consenti à Madame [L] [R] par la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS en date du 02 décembre 2020 ; Ordonner l’expulsion de Madame [L] [R] et de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Ordonner que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner Madame [L] [R] à payer à la SA [Adresse 8] jusqu’à parfaite libération des lieux, une indemnité équivalente au dernier loyer perçu augmenté des charges et indexée suivant les mêmes règles que le contrat de bail et ce à compter du 23 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;Juger que si la maintien illicite dans les lieux de Madame [L] [R] devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse ; Condamner Madame [L] [R] à payer à la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS :A titre provisionnel au titre des loyers échus, à la somme de 2491,35 euros arrêtée au 31 janvier 2025 avec intérêts de droit à compter du 13 mars 2025 ;La somme de 960 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPCCondamner Madame [L] [R] aux entiers dépens de l’instance et notamment au coût du commandement de payer.

A l’audience, la SA [Adresse 8], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a présenté un décompte actualisé de sa créance.

Madame [L] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, indiquant que Madame [R] a besoin d’être soutenue dans ses démarches car elle ne maîtrise pas l’écriture et la lecture. Il est en outre précisé que l’intéressée a le projet de déménager à [Localité 9] afin de se rapprocher de ses enfants et de sa famille et qu’une demande de logement social est active la concernant.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 2 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 du code de procédure civile, et en premier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS :

I/ Sur la procédure de référé et sa recevabilité

Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile que : « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le droit de propriété d’une personne publique ou privée est un droit fondamental de valeur constitutionnelle, et l’atteinte à ce droit constitue par elle-même un trouble manifestement illicite.

La procédure est recevable.

II/ Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce : " A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

La SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l’assignation à la Préfecture effectuée le 18 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 04 juin 2025.

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d’irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d’un contrat de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides.

Par ailleurs, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Son action est donc déclarée recevable.

III/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

Vu le bail liant les parties,

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

L’article 2 du code civil dispose que « La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». Il est constant que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil.

Il résulte de l’avis de la Cour de cassation rendu le 13 juin 2024, pourvoi n°24-70.002, que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

Dès lors ce nouveau délai de six semaines, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 02 décembre 2020 et contient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 2 mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte d’huissier en date du 23 novembre 2024 pour un montant de 1644,43 euros en principal représentant le montant des loyers et charges arrêtés au mois de novembre 2024 inclus.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 23 janvier 2025 à minuit.

L’expulsion de Madame [L] [R] sera par conséquent ordonnée suivant modalités précisées aux termes du dispositif de la présente décision.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 24 janvier 2025 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer et ce sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

S’agissant de la demande d’expulsion sous astreinte, l’article L 421-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée ; l’article L 421-2 précisant quant à lui que le montant de l’ astreinte ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, la bailleresse disposant désormais d’un titre qu’il lui revient de faire exécuter, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

IV/ Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 835 du Code de procédure civile susrappelé ;

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 susrappelé ;

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

En l’espèce, la SA [Adresse 8] produit un décompte démontrant que Madame [L] [R] reste devoir la somme de 3745,81 euros en principal au mois d’avril 2025 compris.

Madame [L] [R], non comparante, ne conteste ni l’existence ni le montant de la dette.

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 23 janvier 2025, les sommes dues par Madame [L] [R] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre.

En conséquence, Madame [L] [R] sera condamnée à verser à la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS une provision sur les impayés de loyers et charges de 2249,39 euros somme arrêtée au 23 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus.

V/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il ressort de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi° 89-462 du 6 juillet 1989 d’un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [L] [R], qui succombe, devra supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont, de plein droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS l’action de la SA [Adresse 8] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail non-meublé d’habitation consenti le 02 décembre 2020 à Madame [L] [R] ayant pour objet la location d’un appartement situé [Adresse 4], au 23 janvier 2025 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à compter du 24 janvier 2025, Madame [L] [R] est occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

ORDONNONS la libération par cette dernière des lieux querellés à savoir un appartement situé [Adresse 4] ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire de Madame [L] [R] ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à son expulsion des lieux querellés, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETONS la demande d’expulsion sous astreinte ;

CONDAMNONS Madame [L] [R] à payer à la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 24 janvier 2025 et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

RAPPELLONS que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) et par conséquent, REJETONS la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [L] [R] à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 2249,39 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [L] [R] à verser à la SA HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de six cents euros (600 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ;

CONDAMNONS la défenderesse aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 23 novembre 2024 ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe

Le greffier Le juge des référés