TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Novembre 2025

N° R.G. : 19/08663 – N° Portalis DB3R-W-B7D-VE6A

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du

[Adresse 5] représenté par son syndic.

C/

Société [Adresse 10]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic.

Cabinet ORALIA [O] et CIE

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représenté par Maître Isabelle SAMAMA-SAMUEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196

DEFENDERESSE

Société [Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par Maître François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0070

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025 en audience publique devant :

Carole GAYET, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Président

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 13] est soumis au statut de la copropriété.

La société Centre de Gestion de la Copropriété – Cabinet Jourdan en a été le syndic du 22 juin 2016 au 1er juin 2017, date à laquelle le cabinet Oralia [O] lui a succédé.

Madame [C] [V] a été engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, en qualité d’employée d’immeuble (gardienne d’immeuble) à compter du 1er février 2013.

A compter du 7 novembre 2016 Mme [V] a été placée en arrêt de travail pour maladie.

Suivant requête du 2 juillet 2018, Mme [V] a saisi le conseil de prud’hommes de [Localité 15] aux fins de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser des compléments de salaire au titre du régime de prévoyance.

Dans le cadre de cette instance prud’homale, un procès-verbal de conciliation a été dressé le

5 octobre 2020 aux termes duquel le syndicat des copropriétaires s’est engagé à verser à Mme [V] une indemnité transactionnelle, forfaitaire et globale de 9 000 euros.

Suivant acte d’huissier de justice du 11 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société [Adresse 12] devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins, à titre principal, de le voir condamner sous astreinte à justifier de la souscription d’un contrat de prévoyance au nom du syndicat et de justifier de la déclaration d’incapacité de travail de Mme [V], à titre subsidiaire, de le voir condamner à garantir le syndicat de toute condamnation qu’il pourra encourir au titre du manquement à ses obligations d’employeur dans le cadre de la procédure prud’homale engagée par Mme [V].

Suivant ordonnance en date du 13 juin 2022, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société Centre de Gestion de la Copropriété.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 8 février 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965 et notamment de l’article 18 de cette Loi,

Vu les dispositions des articles 1992, 1231-1 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats

DIRE ET JUGER que la société [Adresse 10] a commis une faute dans l‘exercice de son mandat de syndic ;

DIRE ET JUGER que cette faute engage sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires ;

DIRE ET JUGER le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes de condamnation du Centre de Gestion de copropriété au paiement de la somme versée à Madame [V] à titre de dommages et intérêts pour solde de tout compte ;

En conséquence,

CONDAMNER la société [Adresse 10] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] les sommes suivantes :

• 9.000 € en réparation du préjudice financier subi,

• 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

• 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER la société Centre de Gestion de la Copropriété aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, la société [Adresse 10] demande au tribunal de :

JUGER le CENTRE DE GESTION DE LA COPROPRIETE recevable et bien-fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

JUGER que le CENTRE DE GESTION DE LA COPROPRIETE a respecté ses obligations tendant à assurer un régime de prévoyance pendant toute la durée de son mandat de syndic ;

JUGER en conséquence que le CENTRE DE GESTION DE LA COPROPRIETE n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

JUGER que les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 3], fondées sur le cumul des responsabilités délictuelles et contractuelles sont irrecevables ;

DEBOUTER en conséquence le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], de l’ensemble de ses demandes tendant à toute condamnation pécuniaire du CENTRE DE GESTION DE LA COPROPRIETE ;

En tout état de cause,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à supporter les entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 novembre 2023 et l’audience de plaidoirie, initialement fixée au 18 février 2025, a été reportée au 16 septembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « Dire et Juger » ou « Juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur ces demandes.

La demande subsidiaire de la société Centre de Gestion de la Copropriété tendant à voir « Juger » les « demandes tendant à toute condamnation pécuniaire » du syndicat des copropriétaires irrecevables constitue toutefois une véritable prétention sur laquelle il conviendra, le cas échéant, de statuer, étant rappelé néanmoins que si cette demande venait à être accueillie la conséquence ne pourrait en être le débouté dudit syndicat, comme le sollicite la société, dès lors que l’irrecevabilité d’une demande exclut précisément qu’il soit statué au fond sur celle-ci (Civ. 1re, 20 octobre 2021, n°20-16.343).

Il sera corrélativement statué sur la demande de voir « Dire et juger » le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes, bien qu’improprement formulée.

En revanche, il n’y a pas lieu d’examiner la recevabilité des demandes de la société [Adresse 10] qui n’est pas contestée.

I Sur la demande du syndicat des copropriétaires de voir condamner la société Centre de Gestion de la Copropriété à l’indemniser du préjudice financier subi

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la société [Adresse 10] soit condamnée à lui rembourser la somme de 9.000 euros versée à Mme [V] en application du protocole d’accord signé dans le cadre de l’instance prud’homale le 5 octobre 2020. Sur le fondement des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1992 et 1231-1 du code civil, il fait valoir qu’en ne déclarant pas l’arrêt de travail de Mme [V] auprès de l’organisme de prévoyance de la copropriété mais également en laissant la copropriété sans régime de prévoyance entre les mois de juillet 2016 et janvier 2017, son ancien syndic a commis une faute à l’origine du préjudice subi par le syndicat qui a dû indemniser sa salariée. Il expose que le service réclamation AXA « Assurances Santé Prévoyance Collectives » a indiqué par mail du 14 février 2020 adressé au nouveau syndic qu’aucun dossier n’existait au nom de Mme [V] au sein de leur périmètre et que le contrat de prévoyance souscrit pour la copropriété était résilié depuis mai 2016, puis par mail du 20 avril suivant que le contrat de prévoyance souscrit avait été résilié au 30 juillet 2016 pour non-paiement des cotisations. Il oppose à la société [Adresse 10] que le contrat de prévoyance souscrit auprès de la société Humanis n’a pris effet qu’au 1er janvier 2017 et que, contrairement à ce qu’elle allègue, les cotisations des 3e et 4e trimestres 2016 n’ont pas été réglées auprès d’AXA ainsi que le confirment les bulletins de salaires de Mme [V] d’octobre à décembre 2016 qui font paradoxalement état de prélèvements prévoyance au nom de la compagnie Humanis. Il ajoute qu’à supposer même l’existence d’un contrat de prévoyance, son ancien syndic ne justifie pas avoir déclaré l’arrêt de travail de Mme [V] à un quelconque organisme. Il explique enfin avoir été contraint de transiger avec sa salariée et de verser les 9.000 euros pour solde de tout compte en raison de la carence de la société [Adresse 10], laquelle n’a jamais déféré à sa mise en demeure du 8 novembre 2018 de justifier de la déclaration effectuée, document qui lui aurait permis de répondre utilement aux demandes indemnitaires formées à son encontre au titre de l’absence de mise en œuvre de la garantie prévoyance dans le cadre de l’instance prud’homale.

La société Centre de Gestion de la Copropriété conclut, à titre principal, au débouté du syndicat des copropriétaires. Elle soutient n’avoir commis aucune faute dans le cadre de ses missions contractuelles de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée. Elle expose qu’à la date de sa désignation en qualité de syndic, le 22 juin 2016, le contrat de prévoyance souscrit auprès d’AXA était toujours en cours et que, contrairement à ce qu’affirme ladite société, le contrat n’a pas été résilié puisque les cotisations dues au titre des 3e et 4e trimestres 2016 ont été versées. Elle explique n’avoir jamais été informée d’une quelconque résiliation de ce contrat de prévoyance et avoir ainsi continué d’acquitter les cotisations dues avant d’en souscrire un nouveau auprès de la société Humanis à effet du 1er janvier 2017. Elle fait valoir que la mention erronée de prélèvements au titre de la prévoyance Humanis sur les bulletins de salaire de Mme [V] constitue une simple erreur matérielle qui s’explique par le fait que cette compagnie est son organisme de prévoyance habituel et que la compagnie Humanis est également l’organisme mentionné à l’article 32 de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles. Elle ajoute que les sommes réclamées par Mme [V] dans le cadre de l’instance prud’homale et pour lesquelles procès-verbal de conciliation a été dressé portent sur la période du mois de février 2017 au 6 novembre 2019 ainsi qu’il ressort des dernières conclusions de la demanderesse soit une période, d’une part, couverte par le contrat de prévoyance Humanis, d’autre part, postérieure pour la majeure partie, à la fin de son mandat, lequel s’est achevé le 1er juin 2017. Elle expose enfin qu’aux termes du protocole transactionnel conclu le 5 octobre 2020 le syndicat des copropriétaires s’est engagé volontairement à verser à Mme [V] la somme de 9.000 euros de sorte qu’aucune faute n’a été retenue à son encontre.

*

En vertu de l’article 18, I de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, de représenter le syndicat dans tous les actes civils.

Aux termes de l’article 31 du décret du 17 mars 1967, le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.

L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

L’article 1992 du code civil dispose, en son alinéa 1er, que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Aux termes de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 30.2 de la convention nationale collective des gardiens, concierges et employés d’immeubles dispose que les salariés bénéficient de garanties collectives de prévoyance et de remboursement de frais de santé définies en annexe à la présente convention.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société [Adresse 10] a été le syndic de la copropriété du 22 juin 2016 au 1er juin 2017.

En sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires elle était contractuellement tenue d’assumer, en représentation dudit syndicat, les obligations d’employeur de ce dernier dans le cadre du contrat de travail de Mme [V], en particulier de veiller au respect des dispositions du code du travail et de la convention collective nationale collective des gardiens, concierges et employés d’immeubles.

Les parties s’accordent sur le fait qu’antérieurement à la date d’entrée en fonctions de la société Centre de Gestion de la Copropriété un contrat de prévoyance avait été souscrit pour le compte de la copropriété auprès de la compagnie AXA.

Sont produits aux débats deux courriers électroniques de la compagnie indiquant qu’au mois de mai ou juillet 2016 ce contrat a été résilié pour défaut de paiement des cotisations.

Compte tenu de l’incertitude quant à la date de résiliation effective de ce contrat le tribunal n’est pas en mesure de déterminer si le défaut de paiement de cotisations ayant entraîné la résiliation est imputable à la société [Adresse 10] ou au syndic précédent, d’autant que le contrat n’est pas versé aux débats et qu’il ressort des relevés de compte du syndicat des copropriétaires que deux versements ont été effectués en octobre 2016 et janvier 2017 auprès de la société AXA au titre dudit contrat.

Cela étant, il appartenait au nouveau syndic de s’assurer qu’un contrat de prévoyance était bien en cours à sa date de prise de fonction.

En outre l’arrêt de travail initial de Mme [V] date du mois de novembre 2016 et la société [Adresse 10], alors syndic en exercice, ne justifie pas avoir effectué la déclaration d’incapacité de cette salariée auprès d’AXA et l’assureur indique de son côté, dans son mail du 14 février 2020, qu’aucun dossier n’a été ouvert à ce nom.

Si la société [Adresse 10] avait effectivement effectué cette démarche elle aurait d’ailleurs été informée de ce que le contrat avait été résilié, ce qu’elle indique dans ses écritures avoir ignoré.

De ces constatations il s’évince que la société Centre de Gestion de la Copropriété a manqué à ses obligations contractuelles à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Ledit syndicat, en indemnisant sa salariée à hauteur de 9.000 euros dans le cadre de l’instance prud’homale initiée par celle-ci, a subi un préjudice en lien direct avec la faute de son syndic.

En conséquence, en vertu du principe de réparation intégrale du préjudice, la société [Adresse 10] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 9.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il sera par ailleurs rappelé que le contrat de prévoyance avec la société Humanis ayant pris effet au 1er janvier 2017, l’assureur ne pouvait prendre en charge les indemnités à verser à Mme [V] au titre d’un fait générateur antérieur.

Enfin, le fait que Mme [V] ait, dans le cadre de l’instance prud’homale, sollicité un complément de salaire pour une période postérieure à la date de cessation des fonctions de la société [Adresse 10] est également indifférent.

II Sur la demande du syndicat des copropriétaires de voir condamner la société Centre de Gestion de la Copropriété à lui verser des dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande que son ancien syndic soit condamné à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il expose que la carence de la société [Adresse 10] dans la gestion du dossier d’incapacité de Mme [V] lui a causé un préjudice financier complémentaire qu’il convient d’indemniser.

La société Centre de Gestion de la Copropriété conclut au débouté du syndicat de l’ensemble de ses demandes. Elle ne développe pas de moyen spécifique pour s’opposer à cette demande de dommages et intérêts.

*

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires ne s’explique pas sur le préjudice complémentaire qu’il entend voir indemnisé de sorte que la matérialité de son préjudice n’est pas établie.

Il sera en conséquence débouté de sa demande.

III Sur la demande subsidiaire de la société [Adresse 10]

La société Centre de Gestion de la Copropriété demande, à titre subsidiaire, que les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à toute condamnation pécuniaire formée à son encontre soient déclarées irrecevables. Elle soutient que dans ses conclusions signifiées le 14 octobre 2020 le syndicat des copropriétaires sollicite sa condamnation à le garantir « de toute condamnation qu’il pourra encourir au titre du manquement à ses obligations d’employeur vis-à-vis de Madame [V] dans le cadre de la procédure prud’homale qu’elle a engagée » mais que cette instance étant éteinte ladite demande est dépourvue d’objet de sorte que le syndicat doit en être débouté. Elle fait par ailleurs valoir que le syndicat des copropriétaires sollicite sa condamnation pécuniaire au visa notamment des articles 1231-1 et 1240 du code civil, soit sur un fondement tant contractuel que délictuel alors même que de jurisprudence constante un tel cumul de responsabilités pour un même fait générateur est prohibé.

Le syndicat des copropriétaires conclut à la recevabilité de ses demandes sans développer aucun moyen sur ce point.

*

Aux termes de l’article 768, alinéa 3, du code de procédure civile les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 8 février 2023, le syndicat des copropriétaires ne forme aucune demande de condamnation pécuniaire de la société [Adresse 10] sur le fondement de la responsabilité délictuelle ni aucune demande de garantie à son encontre.

La demande de la société Centre de Gestion de la Copropriété qui s’appuie sur des écritures dont les demandes sont réputées avoir été abandonnées est dès lors sans objet.

Elle en sera par conséquent déboutée.

IV Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [Adresse 10], qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société Centre de Gestion de la Copropriété sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’une assignation délivrée antérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire peut être ordonnée chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la société [Adresse 11] [Adresse 14] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13], représenté par son syndic, les sommes de :

9.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Centre de Gestion de la Copropriété – Cabinet [Adresse 14] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Président et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,