TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/07302 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZBRX

AFFAIRE :

M. [C] [T] (M^e Olivier ROSATO)

C/

S.A. GENERALI IARD (M^e Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS) et autres

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 22 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 10 Juillet 2025, puis prorogée au 04 Septembre 2025 et enfin au 09 Octobre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [C] [T]

né le 24 Février 1943, de nationalité française

demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Olivier ROSATO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [H] [W] épouse [T]

née le 08 Avril 1955, de nationalité française

demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Olivier ROSATO, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

S.C.I. MARIE & MARIE

Immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le N° 424.224.277

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son Gérant, Monsieur [M] [P], domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

La société MAAF ASSURANCES S.A.

Entreprise régie par le Code des Assurances

Immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le N° B 542 073 580

dont le siège social est sis [Adresse 12], prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [F] [V], domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [L] [Z], retraitée

née le 01 Février 1953 à [Localité 13], de nationalité française

demeurant [Adresse 8]

défaillant

Monsieur [A] [S], retraité

né le 8 février 1948 à [Localité 11], de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

Ayant pour avocat postulant Maître Hedy SAOUDI de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MARSEILLE

Ayant pour avocat plaidant Maître Grégory LEFEBVRE de la SAS VAUBAN, société d’avocats, avocat au barreau de COMPIEGNE

Monsieur [F] [X]

né le 01/11/1962 à [Localité 18] (BELGIQUE), de nationalité française

demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Compagnie d’assurances GENERALI IARD

Immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le N° 552 062 663

dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Compagnie d’assurances AREAS DOMMAGES

Immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le N° 775 670 466

dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jean-Pascal BENOIT de la SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [A] [S] est propriétaire en indivision, avec son ex épouse Madame [L] [Z], d’un appartement sis [Adresse 4].

Par acte sous seing privé du 23 février 2011, Monsieur [A] [S] a donné à bail cet appartement à Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I].

L’appartement [Adresse 6], situé au troisième étage du même immeuble et positionné au dessus du logement loué par Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I], appartenait à la société civile immobilière MARIE & MARIE. Cet appartement était assuré par la société MARIE & MARIE auprès de la société MAAF ASSURANCES. Ce logement était donné à bail par la société MARIE & MARIE à Monsieur [F] [X].

Dans la nuit du 19 août 2016, le chauffe-eau du logement [Adresse 6] a connu une avarie causant un dégât des eaux dans l’appartement [Cadastre 5], loué par Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I].

Lors de cette nuit, ni Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I], ni Monsieur [F] [X] ne se trouvaient chez eux, de sorte que le sinistre a été découvert le 22 août 2016.

Une expertise judiciaire a été ordonnée.

Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] ont résilié le contrat de bail les unissant à Monsieur [A] [S], avec effet au 1er août 2019.

Le rapport a été rendu le 22 février 2021.

Par acte d’huissier en date du 2 août 2021, Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] ont assigné Monsieur [A] [S] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa des articles 1231-1 et 1719 du code civil, 700 du code de procédure civile, aux fins de le voir condamner à leur verser la somme de 21 140 € au titre de leur préjudice de jouissance, de le condamner également à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de le condamner aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] font valoir que leur bailleur, Monsieur [A] [S], ne leur a pas permis une jouissance paisible du bien loué. Les demandeurs ont vécu plusieurs années dans un appartement humide et comprenant des traces d’infiltration. L’expert a conclu au fait que l’appartement demeure humide et que les traces portent atteinte à son esthétique.

Il est donc justifié une réduction du montant du loyer mensuel à hauteur de 50 %. Le préjudice peut être estimé à une durée de trente-cinq mois.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 21/7302.

Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] n’ont pas conclu postérieurement à leur assignation. Une clôture partielle de la procédure a été prononcée à leur égard par le juge de la mise en l’état le 22 février 2024, suite à injonction de conclure délivrée à leur conseil dans le cadre d’un calendrier de mise en état, injonction demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 2 novembre 2021, Monsieur [A] [S] a assigné la société civile immobilière MARIE & MARIE, la société anonyme MAAF ASSURANCES et Madame [L] [Z] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de voir condamner in solidum la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCES à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 21/10411.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 7 juillet 2022, la procédure RG 21/10411 a été jointe à la procédure RG 21/7302.

Par assignation du 30 mars 2023, la société anonyme MAAF ASSURANCES et la société civile immobilière MARIE & MARIE ont assigné Monsieur [F] [X] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de le voir concourir au débouté de Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] et, subsidiairement, de relever et garantir les requérantes de toute condamnation.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 23/4035.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 5 octobre 2023, la procédure RG 23/4035 a été jointe à la procédure RG 21/7302.

Par acte d’huissier du 9 juin 2023, Monsieur [A] [S] a assigné devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE la société anonyme GENERALI IARD ainsi que la société d’assurances mutuelles AREAS DOMMAGES aux fins notamment de voir ordonner la jonction avec la procédure RG 21/7302.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 23/7050.

Initialement, la procédure RG 23/7050 n’a pas été jointe à la procédure RG 21/7302. La procédure RG 23/7050 est demeurée à la mise en état, tandis que par ordonnance de clôture du 18 avril 2024, la procédure RG 21/7302 a été clôturée.

Dans le cadre de la procédure RG 23/7050, Monsieur [A] [S], par message au Réseau Privé Virtuel des Avocats (R.P.V.A.) du 6 juin 2024, a notifié des conclusions de désistement d’instance.

En réponse, la société d’assurances mutuelles AREAS DOMMAGES, par message du 27 août 2024, a notifié des conclusions dans lesquelles elle sollicite de :

— donner acte à Monsieur [S] de sa demande de désistement d’instance;

— donner acte à la concluante de son acceptation de ce désistement seulement d’instance ;

— condamner Monsieur [S] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à payer à la concluante la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner Monsieur [S] aux entiers dépens.

Par jugement du 4 juillet 2024 rendu dans la procédure RG 21/7302, le présent Tribunal a :

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 18 avril 2024 ;

— renvoyé le litige à l’audience de mise en état de la troisième chambre civile B, cabinet B4, le 19 décembre 2024 à 14h pour jonction avec la procédure RG 23/7050 ;

— enjoint à Monsieur [A] [S] d’actualiser ses conclusions dans procédure RG 21/7302 et dans la procédure RG 23/7050 ;

— précisé que l’actualisation des conclusions de Monsieur [A] [S] porterait uniquement sur la question des prétentions de cette partie dirigées contre les sociétés GENERALI et AREAS DOMMAGES et spécifiquement sur la question de savoir si le concluant maintient ou se désiste de ses prétentions à l’égard de ces deux sociétés ;

— indiqué aux parties que la clôture prévisible de la présente procédure était annoncée pour le 19 décembre 2024, sauf événement nouveau ;

— réservé l’ensemble des prétentions des parties ;

— réservé les frais irrépétibles et les dépens ;

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 19 décembre 2024, la jonction de la procédure RG 23/7050 à la procédure RG 21/7302 a été prononcée.

Comme indiqué plus haut, Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] n’ont pas conclu postérieurement à leur assignation. Il convient de se référer à l’exposé qui en a été fait plus haut concernant leurs prétentions et moyens.

Au terme de ses conclusions, notifiées au Réseau Privé Virtuel des Avocats le 17 décembre 2024, Monsieur [A] [S], au visa des articles 367 et 700 du code de procédure civile, 1240 et 1242 du code civil, R114-1, L121-2 et L 124-3 du code des assurances, sollicite de voir :

Sur les demandes formulées par les époux [T] :

A titre principal :

— débouter les époux [T] de leur demande au titre du préjudice de jouissance et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire :

— réduire à de plus justes proportions leurs demandes au titre du préjudice de jouissance et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Sur les demandes formulées à l’encontre de la société SOCIETE CIVILE MARIE & MARIE et de la société MAAF ASSURANCES :

— condamner in solidum la société SOCIETE CIVILE MARIE & MARIE et son assureur la société MAAF ASSURANCES à garantir M. [A] [S] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— condamner in solidum la société SOCIETE CIVILE MARIE & MARIE et son assureur la société MAAF ASSURANCES à payer à M. [A] [S] les sommes de :

* 17 247,45 € au titre du montant des travaux de remise en état ;

* 7 837,40 € au titre du manque à gagner relatif aux loyers du 1er août 2019 au 14 février 2020 ;

* 1 151 € au titre du manque à gagner relatif aux charges locatives du 1er août 2019 au 14 février 2020 ;

* 45 499,30 €, au titre du manque à gagner relatif à l’impossibilité temporaire de relouer en l’absence d’exécution des travaux de remise en état ;

* 10 190,54 € au titre du remboursement de ses frais d’avocats ;

* 458,77 € au titre du remboursement de ses frais d’huissiers de justice.

Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

Et en tout état de cause :

— débouter la société SOCIETE CIVILE MARIE & MARIE et la société MAAF ASSURANCES de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— les condamner in solidum aux entiers dépens, en ce compris les dépens des procédures de référé précédemment mis à la charge de M. [A] [S] (instance RG n°19/05428 et instance RG n°19/01133) ;

— condamner in solidum la société SOCIETE CIVILE MARIE & MARIE et la société MAAF ASSURANCES à lui payer une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Me [N] [E] membre du cabinet FIDAL MÉDITERRANÉE, pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [A] [S] fait valoir qu’il s’est désisté « de ses demandes » à l’égard de la société d’assurances mutuelles AREAS DOMMAGES et de la société anonyme GENERALI IARD dans le cadre de l’instance RG 23/7050. Suite au jugement de réouverture du 4 juillet 2024 et à la jonction de la procédure RG 23/7050 à la procédure RG 21/7302, le défendeur réitère ce désistement à l’égard de la société d’assurances mutuelles AREAS DOMMAGES et la société anonyme GENERALI IARD.

Sur le fond, le concluant fait valoir qu’il fonde sa prétention contre la société MARIE & MARIE, cumulativement, sur le régime de responsabilité issu de l’article 544 du code civil relatif au trouble anormal de voisinage, sur la responsabilité du fait des choses de l’article 1242 du code civil et sur l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Puisque le dommage litigieux est issu d’un appartement dont la société MARIE & MARIE était propriétaire, et que l’expertise judiciaire a exclu que le chauffe-eau à l’origine du sinistre ait été mal entretenu ou mal utilisé par le locataire, Monsieur [F] [X], Monsieur [A] [S] est fondé à rechercher la responsabilité de la propriétaire, la société MARIE & MARIE. Cette dernière ne saurait critiquer l’expertise judiciaire sur la base de la tardiveté de son intervention à la cause. Dès le lendemain du sinistre, elle aurait pu faire elle même rechercher les causes de l’explosion du ballon d’eau chaude.

Par suite, sur le fondement de l’article L124-3 du code des assurances, Monsieur [A] [S] est fondé à solliciter la condamnation en paiement de la société anonyme MAAF ASSURANCES, assureur de la société MARIE & MARIE.

S’agissant de la prétention de Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] tendant à l’indemnisation du préjudice de jouissance, l’expert a estimé que l’appartement de ceux-ci est demeuré en état d’usage. Leur préjudice a été esthétique. Le préjudice de jouissance sollicité doit donc être rejeté ou, subsidiairement, réduit à de plus justes proportions. L’expert judiciaire n’a d’ailleurs pas fixé de préjudice de jouissance, contrairement à ce qu’affirment les demandeurs. La durée du préjudice doit également être reconsidérée au regard de l’attitude des demandeurs.

L’explosion du chauffe-eau a eu des coûts pour Monsieur [A] [S]. Il a dû effectuer des travaux de remise en état pour les plafonds, les peintures et le parquet. Il est fondé à en solliciter l’indemnisation par la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE à hauteur de 17 247,45 €.

Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] ont résilié leur contrat de bail avec Monsieur [A] [S] le 1er août 2019, en raison du sinistre. Or, le contrat aurait dû perdurer jusqu’au 14 février 2020. Monsieur [A] [S] a donc subi un manque à gagner quant aux loyers et a dû payer les charges de l’appartement. Le concluant est donc fondé à solliciter la condamnation de la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE à l’indemniser à hauteur de 7 837,40 €, au titre de l’absence de perception des loyers du 1er août 2019 au 14 février 2020 et de 1 151 €, au titre de la perte de charges. La société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE ne démontrent pas que le préjudice aurait pour origine l’action de Monsieur [F] [X].

Par ailleurs, en raison de la nécessité de travaux de remise en état, Monsieur [A] [S] n’a pu redonner les lieux à bail que le 13 octobre 2022. La perte de loyers à gagner pour le concluant a été de 45 499,30 €. Le concluant n’a pas pu faire réaliser les travaux de remise en état plus tôt, en raison de ses capacités financières limitées.

Dans le cadre des procédures en référé et d’expertise ayant précédé la présente instance, Monsieur [A] [S] a été contraint d’exposer d’importants frais d’avocat, à hauteur de 10 190,54 €. La société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE doivent l’indemniser de ce chef.

Au terme de leurs conclusions, notifiées au Réseau Privé Virtuel des Avocats le 10 décembre 2024, la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCES, sollicitent de voir :

A titre principal :

— débouter Monsieur [A] [R] de ses demandes, en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SCI MARIE & MARIE et de la compagnie d’assurances MAAF ASSURANCES ;

— débouter Monsieur [C] [T] et Madame [H] [T] de toutes demandes qui pourraient être formulées à l’encontre de la SCI MARIE & MARIE et de la compagnie d’assurances MAAF ASSURANCES ;

A titre subsidiaire :

— réduire à de plus justes proportions l’indemnisation du préjudice subi par les consorts [T] ;

— débouter Monsieur [A] [S] de ses demandes d’indemnisation du préjudice indirect qu’il dit avoir subi ;

— débouter les consorts [T] et Monsieur [A] [S] de toutes demandes à l’égard de la SCI MARIE & MARIE et de la compagnie d’assurances MAAF ASSURANCES, tant en principal qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [A] [R], Monsieur [C] [T] et Madame [H] [T], à verser à la concluante la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre encore plus infiniment subsidiaire, et lorsque la jonction de la présente procédure sera faite avec l’appel en garantie diligenté par la SCI MARIE & MARIE et la compagnie d’assurance MAAF, à l’encontre de Monsieur [F] [X] :

— condamner Monsieur [F] [X] à relever et garantir les requérantes de toute condamnation qui pourraient être prononcée à leur encontre ;

— condamner Monsieur [F] [X] à verser aux concluantes la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et en tout état de cause :

— condamner tout contestant aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Henri LABI ;

« A titre encore plus infiniment subsidiaire et si par extraordinaire : »

— il convient d’inviter les deux compagnies d’assurances (GENERALI ASSURANCES et AREAS DOMMAGES) à indiquer au Tribunal ce qu’elles ont réglé et à qui et dans le cadre de quelle convention eu égard à l’évidence du cumul d’assurances et du cumul d’indemnisation ;

— dans cette instance-là, il conviendra de surseoir à statuer dans l’attente de leur réponse ;

En tout état de cause :

— condamner tout contestant aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE font valoir que la société civile immobilière n’a pas été partie à l’expertise amiable. Elle n’est intervenue à l’expertise judiciaire qu’au deuxième accedit, le 24 juin 2019. Par ailleurs, l’expert judiciaire, dans une formule surprenante, tout en constatant que le chauffe-eau avait déjà été changé lors de son intervention, retient qu’il ne « voit pas » comment un ballon d’eau chaude récent aurait pu faire l’objet d’un mauvais entretien.

La société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE, qui n’ont pas pu procéder à des observations au cours de l’expertise, doivent être mises hors de cause.

Par ailleurs, si le sinistre a été causé par l’explosion du chauffe-eau, la cause de cette explosion demeure indéterminée au terme du sinistre. Le chauffe-eau n’a pu être examiné par l’expert en ce qu’il avait déjà été déposé et remplacé.

L’expert a, par ailleurs, totalement évincé des désordres provenant d’une autre cause. L’assignation des demandeurs principaux et les pièces qui y sont jointes démontrent pourtant qu’indépendamment du sinistre, il existait des infiltrations latentes, une expertise distincte était en cours ainsi qu’une recherche de fuites.

Par ailleurs, il résulte d’un « dire » communiqué à l’expert le 8 décembre 2020 que la compagnie GENERALI a pris en charge les dommages immobiliers et embellissements non-locatifs et que la compagnie ACM (assureur des époux [T]) a pris en charge l’indemnisation du mobilier.

S’agissant du préjudice de jouissance des époux [T], l’expert judiciaire a retenu qu’il doit être limité sur la durée.

S’agissant du préjudice allégué par Monsieur [A] [S], il n’a pas été causé par l’explosion du chauffe-eau mais du fait que Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] ont refusé les travaux. Les prétentions de Monsieur [A] [S] au titre du manque à gagner au titre des loyers, au titre du manque à gagner quant à l’impossibilité de relouer doivent donc être dirigées, non pas contre la société civile immobilière MARIE & MARIE, ni contre son assureur la société MAAF ASSURANCES, mais bien contre les demandeurs à la présente procédure.

Quant aux frais engagés par Monsieur [A] [S] au cours des procédures antérieures et des expertises, il convient de relever que la société MARIE & MARIE n’a été mise en cause que tardivement, lors du second accedit de l’expertise judiciaire. Ce n’est donc pas de son chef que Monsieur [A] [S] a exposé des frais de procédure.

La société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE font valoir qu’il n’incombe pas au Tribunal d’homologuer un rapport d’expertise. L’homologation tend à conférer force exécutoire à un acte, alors que le rapport d’expertise n’a pour but que d’éclairer le Tribunal dans sa décision.

A titre plus subsidiaire, la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE font valoir que le comportement de Monsieur [F] [X] a été fautif et est de nature à exonérer les concluantes de leur responsabilité. Il n’a pas signalé à sa bailleresse le sinistre lorsque celui-ci est survenu : la société MARIE & MARIE ne l’a appris que deux ans et demi plus tard, lorsqu’elle a été assigné aux fins d’être partie à une expertise judiciaire déjà en cours. Monsieur [F] [X] n’a pas conservé le chauffe-eau litigieux, empêchant que l’expert judiciaire l’examine.

A titre infiniment subsidiaire, la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE sollicitent que la société d’assurances mutuelles AREAS DOMMAGES et la société anonyme GENERALI IARD indiquent les sommes qu’elles ont réglées, ainsi qu’à quelles parties.

Au terme de ses conclusions, notifiées au Réseau Privé Virtuel des Avocats le 11 avril 2024, Monsieur [F] [X], au visa de l’article 9 du code de procédure civile, sollicite de voir :

— débouter la MAAF et la SCI MARIE & MARIE de toutes leurs demandes, fin et conclusion ;

— reconventionnellement, les condamner à payer au concluant la somme de 2 500 € au titre de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels seront distraits au profit de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES sur son affirmation de droit ;

A titre subsidiaire :

— réduire à de plus juste proportions les demandes indemnitaires formulées par les époux [T] ;

— débouter Monsieur [S] de ses demandes indemnitaires ;

A titre infiniment subsidiaire :

— réduire à de plus juste proportions les demandes indemnitaires formulées par Monsieur [S] ;

— débouter Monsieur [S] de sa demande de condamnation à hauteur de 10 190,54 €, au titre du remboursement de ses frais d’avocat et de sa demande de condamnation à hauteur de 458,77 €, au titre de ses frais de justice, ces sommes devant être incluses dans les condamnations qui sont le cas échéant prononcées par la présente juridiction au titre de l’article 700 et au titre des dépens sans qu’elles puissent faire l’objet d’une demande distincte.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [F] [X] fait valoir que sa responsabilité n’est pas établie par la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE. L’expert judiciaire a retenu que la qualité du cumulus devait être à l’origine des désordres.

Monsieur [F] [X] fait valoir que « le gardien de la chose est celui qui au moment du dommage, dispose de l’usage, de la direction et du contrôle de la chose objet du dommage ». Une présomption de garde pèse sur le propriétaire de la chose. En l’espèce, la propriétaire du logement loué au concluant était la société civile immobilière MARIE & MARIE. Si Monsieur [F] [X], en qualité de locataire, avait l’usage du chauffe-eau, il n’est pas rapporté la preuve qu’il détenait le pouvoir d’intervenir directement sur le chauffe-eau, ni de prendre des initiatives relatives aux réparations ou à l’entretien éventuellement nécessaire sur ce dernier, lui permettant d’empêcher la réalisation du dommage subi par les consorts [T].

L’article IV-d. de l’annexe au décret n°87-712 du 26 août 1987 établit la liste des pièces dont l’entretien et le remplacement incombent au locataire. Or, à raison de la dépose du chauffe-eau, l’expert judiciaire n’a pas été en mesure d’affirmer que le défaut d’entretien ou l’usage anormal, de l’une de ces pièces, est la cause des dommages subis par les requérants. La responsabilité de Monsieur [F] [X] ne peut donc être engagée.

A titre subsidiaire, il convient de réduire le préjudice de jouissance réclamé par Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I]. La perte de jouissance prétendue du logement à hauteur de 50 % n’est pas justifiée. L’expert n’a retenu qu’une atteinte esthétique concernant l’appartement loué par les demandeurs. Une fixation du préjudice dans une fourchette comprise entre 5 et 10 % du montant du loyer serait, le cas échéant, plus opportune.

S’agissant des préjudices allégués par Monsieur [A] [S], Monsieur [F] [X] s’associe aux observations de la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE. Pour le surplus, le préjudice de perte de loyers sollicité par Monsieur [A] [S] recoupe partiellement le préjudice de manque à gagner, du moins pour la période du 1er août 2019 au 14 février 2020. Il ne saurait y avoir de double indemnisation pour la même période. Et s’agissant des frais engagés par Monsieur [A] [S] pour assurer sa défense, la demande de 10 190,54 € au titre du remboursement de ses frais d’avocat et la prétention à la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 apparaissent redondantes.

La société d’assurances mutuelles AREAS DOMMAGES n’a pas conclu dans le cadre de la procédure RG 21/7302.

La société anonyme GENERALI IARD n’a pas conclu avant la jonction de la procédure RG 23/7050 à la procédure RG 21/7302 le 19 décembre 2024, date à laquelle la clôture a été prononcée. Par courrier reçu au réseau privé virtuel des avocats (R.P.V.A.) le 22 janvier 2025, le conseil de la société anonyme GENERALI IARD a indiqué que le désistement aurait dû être considéré comme parfait dans la procédure RG 23/7050 avant la jonction. Il a donc sollicité, soit la révocation de l’ordonnance de clôture du 19 décembre 2024 et le constat de la perfection du désistement dans la procédure RG 23/7050, soit le constat, à l’audience du 22 mai 2025, que plus aucune prétention n’est formée contre la société anonyme GENERALI IARD.

Madame [L] [Z], citée à sa personne, n’a pas constitué avocat.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la procédure :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le désistement d’instance :

Il est constant en jurisprudence que le prononcé d’une jonction n’entraîne pas une procédure unique (voir par exemple en ce sens C. cass., 2e civ., 26 octobre 2006, n°05-18.727 ; C. cass., 2e civ., 13 mai 2015, n°14-15.362).

L’article 395 du code de procédure civile dispose que « le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. »

En l’espèce, dans l’instance RG 23/7050, Monsieur [A] [S] a notifié des conclusions de désistement d’instance le 6 juin 2024. A cette date, ni la société d’assurances mutuelles AREAS DOMMAGES, ni la société anonyme GENERALI IARD n’avaient conclu. Le désistement est donc devenu parfait du seul chef de la notification de ces conclusions, nonobstant les conclusions ultérieures de la société d’assurances mutuelles AREAS DOMMAGES sollicitant reconventionnellement la condamnation de Monsieur [A] [S] à lui verser la somme de 3 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande de condamnation au titre de l’article 700, postérieure au désistement parfait. La perfection du désistement d’instance de Monsieur [A] [S] à l’égard de la société d’assurances mutuelles AREAS DOMMAGES et la société anonyme GENERALI IARD est constatée. Les dépens de l’instance RG 23/7050 sont mis à la charge de Monsieur [A] [S].

Sur le préjudice de jouissance de Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] :

Au titre de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de faire jouir son locataire de la chose de manière paisible.

Selon contrat du 23 février 2011, Monsieur [A] [S] avait donné à bail à Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] l’appartement dans lequel ceux-ci ont habité jusqu’au 1er août 2019. Le 19 août 2016, cet appartement a subi un important dégât des eaux ayant pour origine l’explosion d’un chauffe-eau dans l’appartement situé au dessus, propriété de la société civile immobilière MARIE & MARIE et loué à usage d’habitation à Monsieur [F] [X].

Les demandeurs versent aux débats un constat d’huissier du 30 juillet 2019 établissant la persistance d’importantes dégradations esthétiques du logement donné à bail : cloques au plafond de plusieurs pièces, notamment salon, cuisine et salle de bain, coulures d’humidité sur les murs, quelques moisissures et un parquet en bois présentant des lames gonflées par l’humidité en plusieurs endroits du logement.

Quand bien même l’expert judiciaire n’a retenu qu’un préjudice esthétique, il n’en demeure pas moins que l’esthétique d’un logement participe à la bonne jouissance que l’on peut en avoir. Habiter dans un logement dégradé par les coulures d’eau, les traces d’infiltration, quelques moisissures et des parquets gonflés d’eau constitue effectivement le préjudice de jouissance invoqué par Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I].

L’expert ayant retenu que les locaux n’étaient pas impropres à l’habitation pour autant, il convient de retenir que ce préjudice de jouissance s’évalue à un tiers du prix du loyer hors charges, soit 1 208 €.

S’agissant en revanche de la durée du préjudice, c’est à bon droit que Monsieur [A] [S] fait valoir que Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] ont refusé l’accès à l’entreprise MAISONING, qui pouvait commencer les travaux de remise en état du logement à compter du 18 septembre 2017 pour un achèvement au mois d’octobre 2017.

Si les demandeurs font valoir qu’ils ont refusé ces travaux en ce que Monsieur [A] [S] ne leur proposait pas de relogement, le défendeur énonce que les travaux étaient prévus pour être réalisés pièce par pièce, de sorte que les demandeurs auraient pu se maintenir dans les lieux durant l’intervalle. Les demandeurs n’ayant pas conclu après leur assignation malgré calendrier de mise en état du 5 octobre 2023 imposant à Maître [J] (conseil de Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I]) de conclure au plus tard le 15 février 2024, il convient de retenir qu’ils n’ont pas contredit le défendeur sur ce point.

Au surplus, les conditions générales du bail d’habitation passé entre Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I], d’une part, et Monsieur [A] [S], d’autre part, stipulaient en leur article 3.5 que le locataire avait l’obligation de laisser effectuer dans les lieux tous travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal.

Par suite, il sera retenu que, postérieurement au mois d’octobre 2017, soit à compter de novembre 2017, Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] sont devenus intégralement responsables de leur propre préjudice de jouissance. Le préjudice est donc imputable à Monsieur [A] [S] du 19 août 2016 au 31 octobre 2017, soit quatorze mois et demi. L’indemnisation du préjudice obéit donc au calcul suivant :

1/3 x 14,5 x 1 208 = 5 838,67 €.

C’est à juste titre que Monsieur [A] [S] fait valoir que l’assureur des demandeurs leur a versés la somme de 2 417,92 € au titre du préjudice de perte d’usage de l’appartement. Les demandeurs ne sauraient être indemnisés deux fois pour le même préjudice et ce d’autant qu’ils ont fait le choix de ne pas conclure depuis leur assignation et se sont donc abstenus de répondre à cette observation de Monsieur [A] [S]. L’indemnisation est donc de 5838,67 – 2 417,92 = 3 420,75 €.

Il convient donc de condamner Monsieur [A] [S] à verser à Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] ensemble la somme de 3 420,75 €, en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur le relevé et garantie de Monsieur [A] [S] par la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE :

A titre préalable, il convient de constater que la société anonyme MAAF ASSURANCES ne conteste pas être l’assureur de la société civile immobilière MARIE & MARIE. Aussi, au titre de l’article L124-3 du code des assurances, si la responsabilité de la société MARIE & MARIE devait être retenue à l’égard de Monsieur [A] [S] au titre d’un fondement juridique invoqué par Monsieur [A] [S], la société anonyme MAAF ASSURANCES serait du même chef tenue en paiement.

Sous l’empire du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, que la jurisprudence unanime retenait l’existence d’un principe général du droit civil selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage » (constant depuis C. Cass., ch. civ. 2, 19 novembre 1986, n°84-16.379).

Il convient de relever que le régime juridique de l’indemnisation du trouble anormal de voisinage était un régime de garantie et non pas de responsabilité : la victime du trouble pouvait en demander l’indemnisation au propriétaire de la chose sans avoir à démontrer la faute de ce propriétaire. Ce point est désormais consacré dans l’article 1253 du code civil. Il suffisait (et suffit encore) à la victime de démontrer :

— l’existence du trouble ;

— son caractère anormal par rapport aux inconvénients normaux qui résultent du voisinage ;

— le caractère dommageable du trouble.

Le propriétaire de la chose ne pouvait s’exonérer de la garantie du trouble anormal de voisinage que par la démonstration d’un cas de force majeure. Il n’y avait pas même lieu à exonération en démontrant la faute d’un tiers, sauf en rapportant la preuve que cette faute du tiers revêtait à l’égard du propriétaire le caractère d’un cas de force majeure.

En l’espèce, dès lors que l’appartement dont Monsieur [A] [S] était propriétaire à la date du sinistre a subi un dégât des eaux majeur du fait de l’explosion d’un chauffe-eau situé dans l’appartement voisin, propriété de la société civile immobilière MARIE & MARIE, un trouble dommageable, d’un caractère nettement anormal par rapport aux inconvénients normaux du voisinage, est établi.

La société civile immobilière MARIE & MARIE fait valoir que l’expertise n’a pas permis de mettre en évidence la cause originelle du sinistre, à savoir la raison de l’explosion du chauffe-eau. Ce point est sans importance dès lors qu’au titre de la garantie du chef du trouble anormal de voisinage, la seule circonstance que le chauffe eau était la propriété de la société MARIE & MARIE et qu’il a causé un trouble anormal de voisinage suffit à l’obliger à garantir les dommages causés à Monsieur [A] [S] : la cause originelle est indifférente.

La société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE, dans leurs conclusions, évoquent l’éventualité d’un défaut d’entretien du chauffe-eau par le locataire, Monsieur [F] [X]. Ce point sera évoqué plus bas dans le présent jugement, puisque la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE sollicitent, à titre subsidiaire, la condamnation de Monsieur [F] [X] à les relever et garantir. Mais s’agissant du rôle de Monsieur [F] [X] comme éventuelle cause exonératoire de garantie des troubles anormaux du voisinage, le Tribunal a rappelé plus haut que la société MARIE & MARIE ne peut s’exonérer qu’en démontrant que l’intervention du tiers (Monsieur [F] [X], en l’espèce) a eu le caractère d’un cas de force majeure. Or, les concluantes n’allèguent rien de tel et, par conséquent, ne le démontrent pas.

La société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE font valoir que les éléments de l’expertise n’ont pas permis d’identifier le modèle du chauffe-eau, le nom de la société sous-traitante qui a procédé à la pose, ni le nom du maitre d’œuvre ou du promoteur. Sur ce point, le Tribunal retient que la société civile immobilière MARIE & MARIE est particulièrement mal venue à soutenir qu’elle ignore la marque du chauffe-eau qu’elle avait installé dans son propre appartement. Elle est tout autant mal venue à soutenir qu’elle ignore le nom de la société qui avait installé ce chauffe-eau dans son appartement, ou qu’elle ignore qui était le maître d’œuvre ou le promoteur de son propre bien immobilier. En tous cas, il n’incombe ni à Monsieur [A] [S], propriétaire d’un appartement voisin, ni à l’expert judiciaire de renseigner la société civile immobilière MARIE & MARIE sur les caractéristiques techniques du chauffe-eau de son propre appartement ou sur les noms des intervenants à la construction de son propre bien immobilier.

L’intervention de la société civile immobilière MARIE & MARIE à l’expertise judiciaire en cours de réalisation (lors du second accedit) ne prive pas ladite expertise de caractère contradictoire : cette société a pu discuter les conclusions de l’expert comme les autres parties, que ce soit à la date de l’expertise ou devant le présent Tribunal. Cette expertise a donc une valeur probante normale, contrairement à ce qu’affirment la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE.

Il convient donc de condamner in solidum la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE à relever et garantir Monsieur [A] [S] des condamnations mises à sa charge à l’égard de Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I].

Sur l’indemnisation des préjudices subis par Monsieur [A] [S] :

Sur les mêmes fondements que s’agissant du relevé et garantie, Monsieur [A] [S] est bien fondé à solliciter la condamnation de la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE in solidum à l’indemniser, concernant tous les préjudices qu’il a subis du chef du dégât des eaux.

Monsieur [A] [S] affirme qu’il a dû régler 17 247,45 € de remise en état des lieux. Toutefois, la pièce n°19 qu’il vise dans ses conclusions au soutien de cette affirmation est une facture à hauteur de 13 211,72 €. La société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE, dans une explication difficilement compréhensible relative à la convention CIDE-COP (convention entre assureurs qui n’a aucune valeur juridique à l’égard de Monsieur [A] [S], qui n’y est pas partie en tant que personne physique), affirment que l’assureur de Monsieur [A] [S] l’a déjà indemnisé de ce chef : les défenderesses ne le démontrent pas. Elles seront condamnées in solidum à verser à Monsieur [A] [S] la somme de 13 211,72 €, au titre des travaux de remise en état.

S’agissant de manques à gagner de loyers et charges pour la période du 1er août 2019 au 14 février 2020, c’est à bon droit que Monsieur [A] [S] fait valoir que c’est du fait du sinistre de dégât des eaux et de ses conséquences, donc en raison du trouble anormal de voisinage provenant de l’appartement, propriété de la société MARIE & MARIE, que Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] ont quitté les lieux plusieurs mois avant la fin prévue du bail. Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] indiquent explicitement à l’huissier de justice à l’occasion du procès-verbal de constat du 30 juillet 2019, que les conséquences du dégât des eaux, à savoir le préjudice de jouissance, sont la cause de leur départ anticipé (page 1 du procès-verbal).

Contrairement à ce qu’indiquent la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE, ce n’est donc pas à l’égard de Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] que Monsieur [A] [S] doit diriger cette prétention indemnitaire mais bien à leur égard : la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE sont responsables des conséquences du sinistre de dégât des eaux, en ce compris la perte de loyers causée par le départ anticipé des locataires.

Puisque le bail aurait dû persister jusqu’au 14 février 2020 si Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] n’avaient pas quitté les lieux de manière anticipée, c’est à bon droit que Monsieur [A] [S] sollicite l’indemnisation des loyers et charges non-perçus pour la période du 1er août 2019 au 14 février 2020.

La société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE seront condamnées in solidum à verser à Monsieur [A] [S] les sommes de 7 837,40 € au titre du manque à gagner relatif aux loyers et de 1 151 € au titre du manque à gagner relatif aux charges locatives, pour la période du 1er août 2019 au 14 février 2020.

S’agissant en revanche du manque à gagner relatif à l’impossibilité temporaire de relouer, puisque Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] avaient quitté les lieux le 1er août 2019, Monsieur [A] [S] pouvait faire réaliser les travaux à compter de cette date. Monsieur [A] [S] fait valoir qu’il « s’est organisé pour financer les travaux de remise en état afin de pouvoir relouer ». Le Tribunal relève qu’en tout état de cause, ces travaux auraient dû être faits et que le défendeur établit même qu’en l’absence d’opposition de Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I], ils auraient pu être commencés dès le 18 septembre 2017. Monsieur [A] [S] n’explique donc pas ce qui l’a empêché de réaliser ces travaux dès le 1er août 2019 afin d’être en mesure de remettre le bien en location à compter du 15 février 2020. Cet empêchement ne résulte pas, en tous cas, des conséquences du sinistre du 19 août 2016, dès lors que Monsieur [A] [S] aurait pu faire procéder à la remise en état du logement dès le 1er août 2019. Par suite, la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE ne sauraient être tenues de garantir Monsieur [A] [S] des manques à gagner postérieurs au 14 février 2020. Monsieur [A] [S] sera débouté de sa prétention à la somme de 45 499,30 €.

S’agissant de l’indemnisation des « frais d’avocat », les 10 190,54 € que Monsieur [A] [S] sollicite sont relatifs aux procédures antérieures à la présente tandis que la somme de 5 000 € qu’il sollicite au titre de l’article 700 du code de procédure civile est relative à la présente procédure. Puisqu’il incombe au juge de restituer aux faits leur exacte qualification, il sera retenu que ces deux prétentions constituent en réalité une demande unique et globale à la somme de 15 190,54 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera donc traitée au titre de l’article 700, plus bas.

De même que les « frais d’avocat » constituent en réalité une prétention au titre des frais irrépétibles de l’article 700, les « frais d’huissier » constituent une prétention d’intégration aux dépens au titre des articles 695 et 696 du code de procédure civile. La prétention à la somme de 458,77 € sera donc traitée plus bas s’agissant des dépens.

Les condamnations de la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE à indemniser Monsieur [A] [S] seront assorties des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur le relevé et garantie par Monsieur [F] [X] de la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE :

Il y a lieu de relever que la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE n’invoquent aucun fondement juridique à leur prétention dirigée contre Monsieur [F] [X]. Au titre de l’article 12 du code de procédure civile, à défaut de fondement juridique invoqué et au regard des relations unissant la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE, d’une part, à Monsieur [F] [X] d’autre part, il sera retenu que la société civile immobilière MARIE & MARIE fonde sa prétention sur la responsabilité contractuelle pour inexécution de l’obligation d’entretien du chauffe-eau par Monsieur [F] [X] tandis que la société anonyme MAAF ASSURANCES, qui n’était pas liée par contrat à Monsieur [F] [X], fonde sa prétention sur la subrogation dont elle bénéficie du chef de l’article L121-12 du code des assurances.

La société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE font valoir deux comportements prétendument fautifs de Monsieur [F] [X] : d’une part, le mauvais entretien éventuel du chauffe-eau litigieux, d’autre part l’absence de signalement du sinistre à la bailleresse, la société MARIE & MARIE, avant que l’expertise judiciaire ne soit en cours, soit deux ans et demi plus tard, de sorte que le chauffe-eau litigieux avait été changé à cette date et qu’il n’a pu être examiné par l’expert.

S’agissant du défaut d’entretien, il ne résulte d’aucun élément du litige (et pour cause, l’expert n’a pu examiner le chauffe-eau). Il convient de rappeler qu’au titre des règles de la preuve en matière de procédure civile, c’est à la partie qui affirme l’existence d’un fait d’en rapporter la preuve (article 9 du code de procédure civile). Dès lors que la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE ne rapportent pas la preuve du défaut d’entretien du chauffe- eau litigieux, la responsabilité de Monsieur [F] [X] ne peut être engagée sur le fondement de l’inexécution contractuelle.

S’agissant de l’absence de signalement du sinistre à la bailleresse et du remplacement du chauffe-eau sans l’accord de la société MARIE & MARIE, le Tribunal relève qu’alors que les défenderesses invoquent la qualité de locataire de Monsieur [F] [X], elles ne produisent pas le contrat de bail aux débats. Il n’est donc pas établi que Monsieur [F] [X] avait, à titre contractuel, l’obligation d’informer sa bailleresse de la survenance d’un sinistre, ni de solliciter son autorisation pour le remplacement du chauffe-eau. Du moins, la charge de la preuve du contenu du contrat repose sur la partie qui l’invoque, en l’espèce la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE.

La société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE font valoir qu’ « il est acquis que le gardien de la chose est celui qui au moment du dommage, dispose de l’usage, de la direction et du contrôle de la chose objet du dommage ». Cette observation se réfère nécessairement à la responsabilité du fait des choses que l’on a sous sa garde (article 1384 ancien du code civil), responsabilité pesant sur celui qui a l’usage, la direction et le contrôle de la chose au moment du sinistre. Le Tribunal relève que cette qualification est étrangère au litige dès lors que la responsabilité de la société civile immobilière MARIE & MARIE n’est pas engagée sur le fondement de l’article 1384 mais du trouble anormal de voisinage et que, Monsieur [F] [X] étant lié à la société civile immobilière MARIE & MARIE par un contrat de bail, l’article 1384 ancien n’est pas applicable à leurs relations juridiques.

Les observations de la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE sur le contrôle, la direction et l’usage de la chose, qui se rapportent implicitement mais nécessairement à l’article 1384 ancien du code civil, sont donc relatives à un régime juridique inapplicable au présent litige. Et la société MAAF ASSURANCES, assureur de la société MARIE & MARIE, ne peut fonder son action que sur sa subrogation dans les droits de son assurée. Dès lors, si la société civile immobilière MARIE & MARIE est mal fondée à invoquer l’article 1384 ancien, la société anonyme MAAF ASSURANCES l’est également.

Par suite, la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE ne démontrent aucun manquement par Monsieur [F] [X] à une obligation contractuelle, seul fondement juridique possible de leur prétention. Elles seront donc déboutées de leur demande tendant à voir condamner Monsieur [F] [X] à les relever et garantir des condamnations mises à leur charge.

Sur l’invitation à la société d’assurances mutuelles AREAS DOMMAGES et la société anonyme GENERALI IARD d’indiquer ce qu’elles ont réglé et sur le sursis à statuer :

A titre « encore plus infiniment subsidiaire », la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE sollicitent que la société d’assurances mutuelles AREAS DOMMAGES et la société anonyme GENERALI IARD soient invitées à indiquer ce qu’elles ont réglé et à qui. La société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE sollicitent également un sursis à statuer.

Au titre de l’article 791 du code de procédure civile, « le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768, sous réserve des dispositions de l’article 1117. »

Au titre de l’article 782 du code de procédure civile, « le juge de la mise en état peut inviter les avocats à répondre aux moyens sur lesquels ils n’auraient pas conclu, à fournir les explications de fait et de droit nécessaires à la solution du litige et, le cas échéant, à mettre leurs écritures en conformité avec les dispositions de l’article 768. »

Il est constant en jurisprudence que le sursis à statuer constitue une exception de procédure. Il résulte du code de procédure civile en son article 74 du code de procédure civile que « les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public. La demande de communication de pièces ne constitue pas une cause d’irrecevabilité des exceptions. Les dispositions de l’alinéa premier ne font pas non plus obstacle à l’application des articles 103,111,112 et 118. »

En violation des articles 791 et 782 du code de procédure civile, la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE n’ont pas saisi le juge de la mise en état de conclusions lui étant spécialement adressées, distinctes de leurs conclusions sur le fond, aux fins de voir « inviter les deux compagnies d’assurances (GENERALI ASSURANCES et AREAS DOMMAGES) à indiquer au Tribunal ce qu’elles ont réglé et à qui et dans le cadre de quelle convention ». Les défenderesses sont désormais mal fondées à solliciter une telle injonction en fins de leurs conclusions, devant le Tribunal saisi au fond. La société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE seront déboutées de cette prétention.

La prétention de la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE relative au sursis à statuer est irrecevable faute d’avoir été soulevée in limine litis.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Monsieur [A] [S], à l’égard de Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I], est partie perdante au litige. Il sera donc condamné au paiement des dépens exposés par eux.

Si Monsieur [A] [S] est condamné dans le cadre de la présente instance, ce n’est qu’en raison de faits qui sont, in fine, de la responsabilité de la société civile immobilière MARIE & MARIE. C’est elle, ainsi que son assureur la société anonyme MAAF ASSURANCES, qui doivent être regardées comme « perdantes » au sens de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient donc de condamner in solidum la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE aux entiers dépens de la procédure exposés par Monsieur [A] [S], en ce compris les dépens des procédures de référé précédemment mis à la charge de M. [A] [S] (instance RG n°19/05428 et instance RG n°19/01133) et la somme de 458,77 € de frais d’huissiers que Monsieur [A] [S] justifie avoir dû exposer, dans le cadre des instances préalables à la présente.

La société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE, qui ont attrait Monsieur [F] [X] au présent litige et sont déboutées de toutes leurs prétentions à son égard, seront condamnées in solidum au paiement des entiers dépens exposés par lui.

La condamnation aux dépens de la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE à l’égard de Monsieur [A] [S] sera assortie du droit pour M^e Hedy SAOUDI membre du cabinet FIDAL MÉDITERRANÉE, avocat de Monsieur [A] [S] de recouvrer directement contre la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

La condamnation aux dépens de la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE à l’égard de Monsieur [F] [X] sera assortie du droit pour la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocate de Monsieur [F] [X] de recouvrer directement contre la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Au regard de la durée de la procédure, de l’existence d’une procédure d’expertise judiciaire antérieure à laquelle Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] ont été parties et pour laquelle ils ont dû exposer des frais d’avocat, mais également au regard du fait que les demandeurs, dans la présente procédure, n’ont conclu qu’à l’occasion de leur assignation, il convient de condamner Monsieur [A] [S] à leur verser ensemble la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [A] [S] démontre avoir été partie à des procédures (judiciaires ou expertales) liées au présent litige depuis assignation à lui délivrée par Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] le 7 mai 2018 (assignation en référé expertise). Monsieur [A] [S] a donc dû exposer des frais d’avocat du chef du sinistre litigieux depuis sept ans, en ce compris le suivi d’une expertise judiciaire, la rédaction de quatre jeux de conclusions dans le cadre de la présente instance et la constitution d’un dossier comportant vingt-cinq pièces dûment citées au fur et à mesure des motifs des conclusions. En somme, le défendeur a nécessairement dû exposer des frais importants pour l’accomplissement des diligences requises par ces procédures.

La société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE sont condamnées in solidum au paiement de diverses sommes et aux dépens à l’égard de Monsieur [A] [S]. Elles seront donc tenues au paiement des frais irrépétibles à son égard.

Au titre de l’ensemble des diligences effectuées par Monsieur [A] [S] et son conseil au cours des procédures relatives au sinistre, il convient de condamner in solidum la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE à verser à Monsieur [A] [S] la somme de 11 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE ayant fait intervenir Monsieur [F] [X] à la présente instance et étant déboutées de leurs prétentions à l’égard de celui-ci, elles seront condamnées in solidum à lui verser la somme de 2 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE la perfection du désistement d’instance de Monsieur [A] [S] à l’égard de la société d’assurances mutuelles AREAS DOMMAGES et la société anonyme GENERALI IARD dans l’instance RG 23/7050 ;

MET à la charge de Monsieur [A] [S] les entiers dépens de l’instance RG 23/7050 ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la prétention de la société d’assurances mutuelles AREAS DOMMAGES tendant à se voir allouer la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée dans l’instance RG 23/7050 ;

CONDAMNE Monsieur [A] [S] à verser à Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] ensemble la somme de trois mille quatre cent vingt euros et soixante-quinze centimes (3 420,75 €) en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE à relever et garantir Monsieur [A] [S] de toutes les condamnations mises à sa charge à l’égard de Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] ;

CONDAMNE in solidum la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE à verser à Monsieur [A] [S] la somme de treize mille deux cent onze euros et soixante-douze centimes (13 211,72 €) au titre des travaux de remise en état ;

CONDAMNE in solidum la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE à verser à Monsieur [A] [S] les sommes de sept mille huit cent trente-sept euros et quarante centimes (7 837,40 €) au titre du manque à gagner relatif aux loyers et de mille cent cinquante-et-un euros (1 151 €) au titre du manque à gagner relatif aux charges locatives, pour la période du 1er août 2019 au 14 février 2020 ;

DIT que les condamnation financières de la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE à indemniser Monsieur [A] [S] seront assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [A] [S] de sa prétention à la somme de 45 499,30 € au titre des manques à gagner pour la période postérieure au 14 février 2020 ;

DIT que la prétention de Monsieur [A] [S] au titre de ses « frais d’avocat » antérieurs à hauteur de 10 190,54 € et sa prétention à la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile doivent être plus exactement qualifiées de prétention unique à la somme totale de 15 190,54 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la prétention de Monsieur [A] [S] à la somme de 458,77€ au titre des « frais d’huissier » relève des dépens ;

DEBOUTE la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE de leur prétention tendant à voir condamner Monsieur [F] [X] à les relever et garantir des condamnations mises à leur charge ;

DEBOUTE la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE de leur prétention tendant à voir « inviter les deux compagnies d’assurances (GENERALI ASSURANCES et AREAS DOMMAGES) à indiquer au Tribunal ce qu’elles ont réglé et à qui et dans le cadre de quelle convention » ;

DECLARE la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE irrecevables en leur prétention tendant à voir ordonner un sursis à statuer ;

CONDAMNE Monsieur [A] [S] aux entiers dépens exposés par Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] ;

CONDAMNE la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE in solidum aux entiers dépens exposés par Monsieur [A] [S], en ce compris les dépens des procédures de référé précédemment mis à la charge de Monsieur [A] [S] (instance RG n°19/05428 et instance RG n°19/01133) et la somme de quatre cent cinquante-huit euros et soixante-dix-sept centimes (458,77 €) de frais d’huissiers que Monsieur [A] [S] justifie avoir dû exposer, dans le cadre des instances préalables à la présente ;

CONDAMNE la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE in solidum aux entiers dépens exposés par Monsieur [F] [X] ;

DIT que la condamnation aux dépens de la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE à l’égard de Monsieur [A] [S] sera assortie du droit pour M^e Hedy SAOUDI, membre du cabinet FIDAL MÉDITERRANÉE, avocat de Monsieur [A] [S] de recouvrer directement contre la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DIT que la condamnation aux dépens de la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE à l’égard de Monsieur [F] [X] sera assortie du droit pour la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocate de Monsieur [F] [X] de recouvrer directement contre la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE Monsieur [A] [S] à verser à Monsieur [C] [T] et Madame [H] [I] ensemble la somme de quatre mille euros (4 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile  ;

CONDAMNE la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE in solidum à verser à Monsieur [A] [S] la somme de onze mille euros (11 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile  ;

CONDAMNE la société civile immobilière MARIE & MARIE et la société anonyme MAAF ASSURANCE in solidum à verser à Monsieur [F] [X] la somme de deux mille cinq cents euros (2 500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT