TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Novembre 2025

N° RG 23/08893 -

N° Portalis DB3R-W-B7H-Y6GL

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 9]

sis [Adresse 3]

[Localité 7]

C/

[S]

[J]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis

[Adresse 4] représenté par son syndic

SAS FONCIA IMMOBILIAS

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L107

DEFENDEUR

Monsieur [S] [J]

[Adresse 2]

[Localité 7]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025 en audience publique devant Madame Carole GAYET, Juge, statuant en juge unique, assistée de Georges DIDI, Greffier..

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 6] est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Monsieur [S] [J] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Foncia Immobilias, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 2 novembre 2023 aux fins de :

M.[J], assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires qui n’est pas contestée.

I Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction des charges et des frais et/ou dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 7.187,75 euros outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, les charges, d’un montant de 6.065,77 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 1.121,98 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 6.065,77 euros au titre des charges de copropriété restées impayées, arrêtées au 1er octobre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 novembre 2023.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale établissant que M. [J] est propriétaire des lots n°4, 239, 105 et 106 de l’état descriptif de division,

— un décompte de charges et frais sur la période du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 15 décembre 2021 et 18 octobre 2022 ayant approuvé les comptes des exercices 2020 et 2021, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022 et 2023 ainsi que divers travaux.

Au vu du décompte produit, conforme aux appels de charges et provisions, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible au 1er octobre 2023 d’un montant de 6.065,77 euros.

En conséquence, M. [J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.065,77 euros au titre des charges dues pour la période du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 novembre 2023.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires.

Les intérêts au taux légal courront sur les sommes dues par M. [J] au titre des charges de copropriété à compter de l’assignation du 2 novembre 2023 qui vaut mise en demeure.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.121,98 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune des sommes réclamées au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera en conséquence, débouté de sa demande à ce titre et devra recréditer la somme totale de 1.121,98 euros sur le compte de M.[J].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M.[J] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 euros à titre de dommages-intérêts, que M.[J] sera condamné à lui payer.

II Sur les demandes accessoires

M.[J] qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du même code.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M.[J] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]) représenté par son syndic les sommes de:

—  6.065,77 euros au titre des charges dues pour la période du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 novembre 2023,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [J] au paiement des dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL ELBAZ GABAY COHEN en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis sis [Adresse 5]) représenté par son syndic du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.121,98 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [S] [J] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT