TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

02 Juin 2025

N° RG 23/08581 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YX7P

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 171 avenue Charles de Gaulle 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :

C/

[U] [P] [I]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 171 avenue Charles de Gaulle 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic:

Cabinet SAFAR

23/25 rue de Berri

75008 PARIS

représentée par Maître Corinne CHERKI de l’AARPI C3C, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0138

DEFENDEUR

Monsieur [U] [P] [I]

171 avenue Charles de Gaulle

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 171 avenue Charles-de-Gaulle à Neuilly-sur-Seine (92200) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [U] [I] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet SAFAR l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 20 octobre 2023, aux fins de :

CONDAMNER Monsieur [I] [U] [P] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 171 avenue Charles de Gaulle, 92200 Neuilly sur Seine représenté par son syndic, les sommes suivantes :

11.876,93€ au titre des charges appelées selon décompte arrêté au 01/08/2023 inclus ;

144 € au titre des frais nécessaires ;

2.500,00 € au titre de dommages-intérêts ;

Avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure présentée le 28/08/2023 ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER M. [I] aux entiers dépens

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

M. [U] [I], assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 11.876,93 euros au titre des charges arrêtées au 1er août 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de M. [U] [I] pour la période du 1er janvier 2018 au 1er juillet 2023,

— les appels de provisions de charges courantes et fonds de travaux adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 13 décembre 2018, 21 juin 2019, 4 novembre 2020, 28 juin 2021, 10 novembre 2022 et 19 décembre 2023 et les attestations de non-recours afférentes.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [U] [I] est propriétaire du lot n°102 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 21 juin 2019, 4 novembre 2020, 28 juin 2021, 10 novembre 2022 et 19 décembre 2023 qui ont approuvé les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice 2023, ainsi que les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés au défendeur.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 11.876,93 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2018 au 1er juillet 2023, appel de provision du 3ème trimestre 2023 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023, date de présentation de la mise en demeure adressée au défendeur.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit une mise en demeure adressée le 21 août 2023 et présentée le 22 août 2023, afin d’obtenir paiement de la somme de 13.168,55 euros. Partant les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter du 28 août 2023, date retenue par le syndicat des copropriétaires dans la demande figurant au dispositif de ses écritures comme date de présentation au défendeur et à compter de l’assignation pour le surplus.

En conséquence, M. [U] [I] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.876,93 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2018 au 1er juillet 2023, appel de provision du 3ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 144 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de M. [U] [I] pour la période du 1er janvier 2018 au 1er juillet 2023,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des frais de lettres de mises en demeure en date des 17 mai 2018 (60 euros) et 31 octobre 2018 (60 euros), ainsi que de la lettre de relance du 21 octobre 2020 (24 euros), dès lors que ces courriers ne sont pas versés aux débats et qui ne répondent donc pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 144 euros, débitée sans fondement sur le compte de M. [U] [I].

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023.

En l’occurrence, étant débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement, il s’ensuit que cette demande ne peut être davantage accordée.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. [U] [I] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [U] [I] sera condamné à lui payer.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges, les frais et les dommages et intérêts soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En application de ces dispositions, il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées au titre des charges et des dommages et intérêts seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [I], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [U] [I] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 171 avenue Charles-de-Gaulle à Neuilly-sur-Seine (92200) représenté par son syndic :

— la somme de 11.876,93 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2018 au 1er juillet 2023, appel de provision du 3ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur les sommes allouées au titre des charges et des dommages et intérêts lorsqu’ils seront échus pour une année,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (144 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [U] [I],

CONDAMNE M. [U] [I] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT