TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 10 Avril 2025

N°R.G. : 24/01921 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZNUO

N° minute :

S.C.I. [W] [D]

c/

S.A.S. TERRA NOSTRA

DEMANDERESSE

S.C.I. [W] [D]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Frédérique LAHANQUE de la SCP LAHANQUE – GUYOT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0190

DEFENDERESSE

S.A.S. TERRA NOSTRA

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Alexis ZEKRI-POSTACCHINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0740

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 24 février 2025, avons mis au 07 avril l’affaire en délibéré, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 mars 2021, la SCI [F] [D] a donné à bail à la société SASU LOOP FOODING plusieurs locaux commerciaux situés dans un immeuble sis [Adresse 2].

Suivant un acte du 18 avril 2023, la SASU LOOP FOODING a cédé son droit au bail à la société SAS TERRA NOSTRA dont le représentant légal était Monsieur [Y] [I].

Par acte du 21 décembre 2023, la SCI [F] [D] a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 7293,17 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que la société SAS TERRA NOSTRA n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, la SCI [F] [D] a, par actes signifiés les 30 juillet et 06 août 2024, assigné la société SAS TERRA NOSTRA devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins d’obtenir notamment l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du preneur, le paiement à titre de provision de l’arriéré locatif et le versement d’une indemnité d’occupation.

L’affaire étant venue une première fois à l’audience du 23 septembre 2024, elle a fait l’objet d’un renvoi au 24 février 2025, pour permettre aux parties qui ont constitué chacune avocat de se mettre en état. A cette occasion, un calendrier de procédure a été instauré.

A cette audience, la SCI [F] [D] a transmis des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande de :

Débouter la SAS TERRA NOSTRA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 19 mars 2021 portant sur des locaux commerciaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 1], 0 savoir :

— Rez-de-chaussée : lot n°4 une boutique avec droit d’utilisation du water-closet commun sur la cour; une chambre lot n°9 située au-dessus de la boutique et communiquant avec celle-ci par un escalier intérieur, sur la [Adresse 9],

— Sous-sol : une cave lot 20 à usage de réserve

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la SAS TERRA NOSTRA des lieux dont s’agit ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, en tant que de besoin, l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

Ordonner la séquestration du mobilier meublant en tel lieu clos et couvert au choix de la requérante et aux frais de la locataire,

Condamner la SAS TERRA NOSTRA au paiement des sommes suivantes :

▪ 24 184,22 € représentant les loyers et charges arriérés arrêtés au 12 février 2025, loyer de février 2025 inclus augmentée des intérêts au taux légal majoré de deux points à compter de l’exigibilité de chaque terme.

▪ 2 418,42 € à titre de pénalité contractuelle

▪ Une indemnité d’occupation mensuelle calculée, conformément au bail, sur la base des derniers loyers annuels majorés de 200%, charges en sus, ce à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à restitution des clés,

Subsidiairement, Sur le montant de l’arriéré locatif :

Condamner la SAS TERRA NOSTRA au paiement de la somme de 23 059,46 € représentant les loyers et charges arriérés arrêtés au 12 février 2025, loyer de février 2025 inclus augmentée des intérêts au taux légal majoré de deux points à compter de l’exigibilité de chaque terme,

Condamner la SAS TERRA NOSTRA au paiement de la somme de 2 305,94 € à titre de pénalité contractuelle,

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Si par extraordinaire Madame ou Monsieur le Juge des référés décidait d’accorder des délais de paiement à la SAS TERRA NOSTRA, juger que l’arriéré devra être réglé en 24 mensualités en sus du loyer courant et qu’à défaut de règlement d’une seule échéance à valoir sur l’arriéré ou d’une échéance de loyer et charges à bonne date la locataire sera déchue du terme de sorte que la totalité des sommes dues redeviendra exigible, le bail sera résilié et l’expulsion pourra intervenir

En tout état de cause,

Condamner la SAS TERRA NOSTRA au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile,

Condamner la SAS TERRA NOSTRA aux entiers dépens par application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 21/12/2023.

Aux termes de conclusions écrites, la société TERRA NOSTRA demande à la juridiction saisie de :

Dire que le commandement de payer délivré le 19 janvier 2024 est erroné,

Dire que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi,

Dire que le société demanderesse est de mauvaise foi,

dire que que la société défenderesse set de bonne foi,

En conséquence,

A titre principal,

Débouter la société demanderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Dire que l’obligation est sérieusement contestable,

Dire que le commandement de payer ne peut produire d’effet,

Dire n’y avoir lieu à référé,

A titre subsidiaire,

Suspendre les effets de la clause résolutoire,

Fixer la dette locative à la somme de 18.701,04 €

Accorder 24 mensualités égales et consécutives de délais de paiement à la société défenderesse afin d’apurer seulement la dette locative de la la société TERRA NOSTRA de la manière suivante :

24 mensualités de 779,21 = 18.701,04 €

A titre infiniment subsidiaire :

Suspendre les effets de la clause résolutoire,

Accorder 24 mensualités égales et consécutives de délais de paiement à la société défenderesse afin d’apurer la dette locative de la manière suivante :

24 mensualités de 1017,50 = 24.420 €

En tout état de case,

Condamner la société demanderesse à payer à la société TERRA NOSTRA la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les parties ont été entendues en leurs observations, lesquelles sont conformes à leurs conclusions écrites.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement, notamment d’un seul terme de loyer ou fraction de terme de loyer.

Il est constant que la SCI [F] [D] a fait signifier à la société SAS TERRA NOSTRA un commandement d’avoir à payer la somme de 7293,17 euros au titre des loyers et charges échus, suivant exploit du 21 décembre 2023.

Il n’est pas contesté que la société SAS TERRA NOSTRA n’a pas, dans le délai légal d’un mois à compter de sa délivrance, réglé les causes dudit commandement, de sorte que ce défaut de paiement a vocation à entraîner la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle.

A ce sujet, si cet acte mentionne qu’il est fait commandement de payer la somme de 7293,17 euros correspondant aux loyers et charges dus au 11 décembre 2023, il est fait renvoi à un décompte joint à cet acte pour le détail de cette somme.

La société TERRA NOSTRA fait état d’une première contestation sérieuse en ce que le décompte des loyers reposerait sur une période au cours de laquelle elle n’était pas tenue au paiement des loyers afférents au local commercial.

A cet égard, il est exact que le décompte annexé au commandement démarre au 07 novembre 2022, alors que la cession du droit au bail est intervenue le 18 avril 2023. Il fait ressortir qu’au 28 avril 2023, le cédant était encore redevable de la somme de 2000,24 euros, étant observé qu’un virement de 3718,90 € avait été effectué le 24 avril 2023 par la société SASU LOOP FOODING.

Cependant, il ressort des dispositions du contrat de bail en son article 18.2.2 que « le cessionnaire devra s’obliger, dans l’acte de cession, solidairement avec le Preneur, devenu cédant, au paiement des loyers, charges, taxes ou autres et à l’exécution du présent bail, de manière que le bailleur puisse agir directement contre lui si bon lui semble, sans préjudice de son droit de poursuivre directement le cédant, étant précisé que l’obligation du cessionnaire n’est nullement limitée à la date d’effet de la cession, mais au contraire rétroagira au jour de la prise d’effet du présent, de telle manière par exemple, que si, au jour de la cession, le Preneur étant débiteur d’arriérés de loyers accessoires ou toutes autres sommes, garantie solidaire de paiement de ces arriérés, accessoires ou dettes, serait due par le cessionnaire. ».

D’autre part, l’acte de cession conclu entre les sociétés LOOP FOODING et TERRA NOSTRA mentionnait dans son exposé que le cessionnaire avait reçu une copie de ce bail, présumant ainsi qu’il avait pu prendre connaissance de l’existence de cette clause. Au surplus, en son article 2, ladite convention rappelait l’existence de cette clause de garantie solidaire insérée au contrat de bail.

Si aux termes de cet acte, le cédant et le cessionnaire avaient convenu que le paiement de toute somme due pour des causes antérieures à la présente cession ne pouvait incomber qu’au cédant, cette disposition contractuelle ne produit effet que dans les rapports entre les parties à l’acte de cession et est inopposable à la bailleresse en raison de la clause de garantie solidaire acceptée par le cessionnaire, et ce d’autant que la clause litigieuse rajoute la possibilité pour le cessionnaire d’exercer un recours contre le cédant s’il était amené à payer pour son compte.

Il en résulte qu’au regard de ces éléments, la société TERRA NOSTRA était tenue vis-à-vis de la SCI [F] [D] de s’acquitter des sommes restant dues par la société LOOP FOODING, quitte à se retourner ensuite vers cette dernière pour en obtenir le remboursement.

En second lieu, la partie défenderesse fait valoir qu’il manquait trois pages au commandement qui lui a été signifié, alors que cet acte mentionnait que la copie en comportait quatre feuilles.

Toutefois, l’acte de commandement produit aux débats comporte bien quatre feuilles avec effectivement sept pages, étant observé que le verso de la quatrième feuille est vierge. Cela est corroboré par un mail en date du 21 février 2025 émanant du commissaire de justice instrumentaire, renvoyant ce commandement comprenant la page blanche, comme il a été délivré au requis.

Au demeurant, la société défenderesse prétend qu’il manquerait trois pages au commandement qui lui aurait été signifié, mais sans préciser lesquelles, étant précisé qu’elle ne produit pas de son côté une copie de l’exploit tel qu’il lui a été délivré.

Or, il n’est pas inutile de rappeler que le contenu des actes signifiés par commissaire de justice fait foi jusqu’à preuve du contraire.

Il s’en évince que la société TERRA NOSTRA ne justifie pas d’une contestation sérieuse à ce titre.

En dernier lieu, cette dernière fait état de la mauvaise foi de la bailleresse en invoquant d’une part, le fait qu’elle avait connaissance de la dette de son ancien preneur dont elle a souhaité en obtenir le remboursement en l’imputant dans le décompte de la société TERRA NOSTRA et d’autre part que ladite cession n’aurait pas dû être acceptée par la SCI [W] [D], en ce que le bail commercial interdisait toute cession en cas de dette locative.

Cependant, il a été vu précédemment que la société TERRA NOSTRA était tenue de s’acquitter des dettes de l’ancien preneur compte tenu de la clause de garantie solidaire que celle-ci a acceptée.

Par ailleurs, il n’est pas établi que le projet de cession à son profit avait été soumis à l’agrément de la bailleresse, alors que les échanges de mails versés aux débats entre cette dernière et l’ancien preneur évoquaient un autre cessionnaire, à savoir une société en cours de constitution représentée par une dame [Z] [X], exerçant déjà une activité commerçante au nom d’une société INDIANGOLD.

Dès lors, il ne saurait être fait grief à la SCI [W] [D] de ne pas avoir informé la société TERRA NOSTRA de l’existence d’un arriéré locatif dû par l’ancien preneur au moment de la cession du bail, étant précisé d’ailleurs que tant le contrat de bail que le contrat de cession ne lui imposait une telle obligation d’information.

En tout état de cause, il est manifeste que la clause selon laquelle la cession du fonds ne pouvait intervenir sans qu’aient été réglés préalablement les sommes restant dues par le cédant, pose clairement une condition s’appliquant seulement à ce dernier afin que la cession puisse s’opérer, le bailleur n’étant pas tenu de refuser son agrément si cet arriéré ne lui était pas réglé. Au surplus, elle n’a aucune incidence sur l’application de la clause de garantie solidaire énoncée précédemment.

En conséquence, il résulte de ces observations que la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse, de sorte qu’il convient de constater celle-ci à la date du 21 janvier 2024 à minuit, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

En application de l’article L145-41 du code de commerce, le juge peut accorder des délais de paiement dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, ainsi que de suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation.

Néanmoins, l’octroi de délais suppose que le preneur soit en situation de régler sa dette locative dans le délai maximum prévu par l’article 1343-5 du code civil qui est de vingt-quatre mois.

Or en l’espèce, la dette de loyer n’a cessé d’augmenter depuis la délivrance du commandement de payer, le preneur s’étant contenté jusqu’au mois de février 2025 de procéder à quelques versements épars pour un montant total de 5242,40 euros, sans ainsi reprendre le paiement du loyer courant s’élevant à la somme mensuelle de 1475,19 euros.

En outre, la production par ses soins de la liasse fiscale relative au paiement de l’impôt sur les sociétés montre que cette société présentait une perte d’exploitation de 19.615 euros en 2024.

Enfin, au regard des pièces versées par la demanderesse, le gréant de la société TERRA NOSTRA, en la personne de Monsieur [Y] [I] connaît également des difficultés de paiement de son propre loyer en exécution d’un contrat de bail d’habitation. En l’occurrence, une saisie-attribution signifiée le 09 avril 2024, en vertu d’un jugement rendu le 19 octobre 2023 par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] fait état d’une dette locative de 32.502,07 euros le concernant.

Il ne pourra donc pas être fait droit à la demande de maintien dans les lieux de la société TERRA NOSTRA et pas davantage à celle relative aux délais de paiement, eu égard à ses faibles garanties financières.

Dès lors, la société SAS TERRA NOSTRA doit être considérée comme occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux depuis le 22 janvier 2024, ce qui constitue pour la SCI [W] [D] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse.

En outre, le maintien dans les lieux de la société TERRA NOSTRA causant un préjudice à la SCI [W] [D], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au regard de cette disposition, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance.

En second lieu, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI [F] [D] produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 24.184,22 euros à la date du 12 février 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, la société SAS TERRA NOSTRA sera donc condamnée au paiement de la somme de 24.184,22 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 12 février 2025 – échéance du mois de février 2025 incluse. Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter du 21 décembre 2023, date du commandement de payer, à hauteur de la somme 7293,17 euros, à compter du 30 juillet 2025, date de l’assignation, à hauteur de la somme de 14.894,13 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

La société SAS TERRA NOSTRA sera, en outre, condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande d’application de la clause pénale

La SCI [F] [D] sollicite l’application de la clause pénale stipulée au contrat de bail, ayant pour effet d’appliquer une majoration de plein droit de 10% sur le montant des arriérés de loyers ou de leurs accessoires.

Cependant, les clauses pénales étant susceptibles d’être modérées en leur montant par le seul juge du fond, le juge des référés n’a pas le pouvoir d’apprécier leur application. Il s’ensuit qu’une telle demande en paiement formée à ce titre apparaît sérieusement contestable, et il convient donc de la rejeter.

Sur la majoration des indemnités d’occupation et l’application d’un taux d’intérêt majoré

Ces clauses s’assimilent également à des clauses pénales pour lesquelles la solution énoncée précédemment doit être retenue. Il n’y a donc pas lieu à référé les concernant.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société SAS TERRA NOSTRA, ayant globalement succombé à ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens et verra rejeter sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

Eu égard aux circonstances de la cause, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [W] [D] la totalité des frais irrépétibles exposés par elle. Il convient donc de condamner la société SAS TERRA NOSTRA à lui verser la somme de 2000 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 21 janvier 2024 à minuit ;

REJETONS la demande de délais formée par la société SAS TERRA NOSTRA ;

CONDAMNONS la société SAS TERRA NOSTRA à quitter les lieux loués correspondant aux lots de copropriété 4, 9 et 20 de l’immeuble situé [Adresse 2] ;

AUTORISONS, à défaut pour la société SAS TERRA NOSTRA d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes ;

CONDAMNONS la société SAS TERRA NOSTRA à payer à la SCI [F] [D] la somme de 24.184,22 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 12 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023 à hauteur de la somme de 7293,17 euros, à compter du 30 juillet 2024 à hauteur de la somme de 14.894,13 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS la société SAS TERRA NOSTRA à payer à la SCI [F] [D], à compter du 1er mars 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNONS la société SAS TERRA NOSTRA aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS la société SAS TERRA NOSTRA à payer à la SCI [F] [D] une indemnité de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETONS la demande en paiement émise de ce chef par la société TERRA NOSTRA ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 8], le 10 Avril 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

François PRADIER, 1er Vice-président