TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 01 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01367 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2SVJ

N° de minute :

[O] [X]

c/

S.A.S. NEXITY STUDEA

DEMANDEUR

Monsieur [O] [X]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représenté par Maître Olivier BEAUGRAND de la SELEURL OLB CONSEILS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0457

DEFENDERESSE

S.A.S. NEXITY STUDEA

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Emmanuelle BRIAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 2525

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 13 octobre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 novembre 2010, Monsieur [O] [X] a consenti un bail commercial à la société LAMY RESIDENCES, aux droits de laquelle est venue la société NEXITY STUDEA, portant sur un local d’habitation équipé et meublé au sein d’un ensemble immobilier RESIDENCE [15] sis [Adresse 3] à [Localité 12] pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2011.

Par la suite, le bail a été tacitement reconduit depuis le 31 août 2020. Le loyer annuel hors taxes prévu au contrat est de 5.818 euros, et en dernier lieu de 6.402, 08 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023, Monsieur [O] [X] a délivré à la société NEXITY STUDEA un congé afin de voir s’ouvrir le droit au renouvellement du preneur à partir du 1er juillet 2024 et que soient déterminées les conditions d’un nouveau bail en proposant la fixation du loyer annuel à la somme de 9.000 euros.

Ne s’entendant pas sur les modalités du bail projeté, Monsieur [O] [X] a, par acte du 30 septembre 2024, notifié à la société NEXITY STUDEA sa décision de refus de renouvellement du bail ainsi que son offre d’indemnité d’éviction.

Par acte en date du 19 mai 2025, Monsieur [O] [X] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre la société NEXITY STUDEA afin d’obtenir la désignation d’un expert pour déterminer d’une part le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle peut prétendre son preneur, d’autre part le montant de l’indemnité d’occupation dont il lui est redevable. Il sollicite en outre la fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle à la somme de 9.000 euros hors taxes ainsi qu’à la condamnation de la société NEXITY STUDEA au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais de procédure, outre les entiers dépens.

A l’audience du 13 octobre 2025, Monsieur [O] [X] a maintenu ses demandes.

La société NEXITY STUDEA a soutenu oralement ses conclusions au vu desquelles elle s’associe à la demande de désignation d’un expert et sollicite le débouté de la demande provisionnelle de la somme de 9.000 euros au titre de l’indemnité d’occupation. Elle sollicite la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

Selon l’article L.145-14 du code de commerce, s’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L.145-28 du code de commerce énonce que « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. ».

En l’espèce, Monsieur [O] [X] ayant délivré un congé à la société NEXITY STUDEA au visa de l’article L.145-14 du code de commerce le 30 septembre 2024, il dispose d’un motif légitime à établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Il convient par conséquent de faire droit à la mesure d’expertise sollicitée selon la mission précisée au dispositif de la présente décision.

L’expertise étant ordonnée à la demande de Monsieur [O] [X] et dans son intérêt probatoire, les frais de consignation seront à sa charge.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au regard de cette disposition, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance.

En second lieu, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aussi longtemps que le montant de l’indemnité d’occupation prévue par l’article L145-28 susvisé n’a pas été fixée par le juge des loyers, le preneur doit à titre provisoire, respecter les conditions et clauses financières du contrat de bail expiré.

Il doit en conséquence régler au bailleur les sommes qu’il lui versait précédemment au titre des loyers et accessoires prévus par le bail expiré.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause d’indexation du montant du loyer en fonction de l’indice de révision des loyers (IRL).

Dès lors la demande émanant de Monsieur [O] [X] visant à la fixation d’une indemnité d’occupation au montant de la somme de 9.000 euros apparaît sérieusement contestable, seul le juge des loyers étant compétent pour apprécier une telle somme.

Il y’a lieu en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle à la somme du dernier loyer en cours à la date d’effet du congé (soit la somme annuelle de 6402,08 euros HT et HC) avec indexation annuelle en fonction de l’indice prévu au contrat de bailDernier loyer (juin 2024) : 6.402, 08 euros.

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Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile imposant au juge de statuer sur les dépens, et aucune partie ne pouvant être regardée comme perdante au sein de la présente instance, il y a lieu, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de laisser à chacune d’entre elles la charge de ses propres dépens.

La présente procédure ayant eu pour objet d’ordonner l’organisation d’une mesure d’expertise, aucune partie ne peut être considérée comme succombante au sens de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que les demande en paiement formées à ce titre par Monsieur [O] [X] et la société NEXITY STUDEA seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS en qualité d’expert :

Madame [Y] [G]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

E-mail : [Courriel 16]

(Expert inscrit à la cour d’appel de [Localité 17], sous la rubrique Estimations immobilières immatérielles : valeurs locatives, indemnités d’éviction ou d’expropriation, de fonds de commerce et d’entreprises C-18.02)

avec mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix ;

— visiter les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 11] les décrire, les photographier en cas de contestation, les mesurer ;

— dresser, le cas échéant, la liste des salariés employés par la société NEXITY STUDEA dans ces locaux et sur ce fonds ;

— rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction,

a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant) ;

b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société NEXITY STUDEA à compter du 30 septembre 2024 ;

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 7] (01 40 97 14 82), dans le délai de huit mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par Monsieur [O] [X] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 4], dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis et accompagné d’une copie de la présente décision ;

Il convient de privilégier le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) : [Courriel 14] ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

FIXONS l’indemnité d’occupation provisionnelle à la somme du dernier loyer en cours à la date du 30 septembre 2024 (soit la somme annuelle de 6402,08 euros HT et HC) avec indexation annuelle en fonction de l’indice prévu au contrat de bailDernier loyer (juin 2024) : 6.402, 08 euros.

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REJETONS les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

LAISSONS à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés.

FAIT À [Localité 13], le 01 décembre 2025.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président