TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 24 JANVIER 2025

N° RG 24/01142 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZFNU

N° de minute :

Etablissement public HAUTS DE SEINE HABITAT – OPH

c/

Monsieur [Y] [T]

DEMANDERESSE

Etablissement public HAUTS DE SEINE HABITAT – OPH

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : P500

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître Jean BARET de la SCP LYONNET BIGOT BARET ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0458

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 26 novembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2015, l’établissement public HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH a donné à bail commercial à Monsieur [Y] [T], entrepreneur individuel, des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 3] pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 15 novembre 2015 pour se terminer le 14 novembre 2024, moyennant un loyer annuel principal et global de 8 493 euros, payable par trimestre échu, pour une activité de commerce d’alimentation générale.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, à Monsieur [Y] [T], pour une somme de 33 396,03 euros au titre de la dette locative due au 25 mai 2023 (deuxième trimestre 2023 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2023, l’établissement public HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH a fait assigner Monsieur [Y] [T] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial dont bénéficie Monsieur [Y] [T]En conséquence :

— Dire que Monsieur [Y] [T] est occupant sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2023 (date d’acquisition de la clause résolutoire) ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [T] des lieux loués, de toute personne introduite de son chef dans les locaux, avec si besoin l’assistance d’un serrurier et de la Force Publique ;

— Dire, que faute pour Monsieur [Y] [T] de quitter les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, à peine d’astreinte comminatoire de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à parfait délaissement ;

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans telle resserre ou garde-meuble qu’il plaira à la requérante de désigner et ce aux risques et périls de la défenderesse ;

— Dire et juger que HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH conservera le montant du dépôt de garantie ;

— Condamner Monsieur [Y] [T] à payer à titre provisionnel à HAUTS DE-SEINE HABITAT OPH :

— la somme de 38.987,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 août 2023 ;

— une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible actuel en vertu du bail, outre tous accessoires du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer d’un montant de 276,09 euros et les frais de signification de la présente.

— Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit.

A l’audience du 26 novembre 2024, le bailleur a soutenu les termes de son exploit introductif d’instance.

Il fait valoir que les loyers sont impayés depuis septembre 2022, que Monsieur [Y] [T] semble avoir créé une société qui exploite désormais les locaux mais qu’aucun bail n’a été signé avec ladite société et qu’il convient que Monsieur [Y] [T] honore ses obligations contractuelles. Il actualise sa demande de provision à 49 889,89 euros arrêté au 21 novembre 2024 étant précisé que le loyer est payable par trimestre à terme échu (troisième trimestre 2024 inclus). Il soutient que l’intervention volontaire de la société JANAA est irrecevable en l’absence de tout lien de droit, et s’oppose aux délais de paiement sollicités en défense

A cette même audience, Monsieur [Y] [T] et la société JANAA, intervenante volontaire, ont soutenu des conclusions aux fins de :

Accorder à la société JANAA des délais de paiement sur le fondement des articles L.145-41 du Code de commerce et 1343-5 du code civil ;Fixer la durée desdits délais à 12 mois ;Suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au complet paiement des sommes dues selon l’échéancier qui sera fixé ;Dire n’y avoir lieu à condamnation à l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [Y] [T] expose qu’il a créé la société JANAA gérée par son épouse, soutient qu’il a cédé son fonds de commerce à ladite société sans acte de cession , que ladite société a payé certains loyers jusqu’en septembre 2022, et sollicite 12 mois de délais de paiement au bénéfice de la société JANAA.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures visées à l’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire

L’article 328 dispose que :

« L’intervention volontaire est principale ou accessoire ».

L’article 329 dispose que :

« L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention ».

L’article 330 dispose que :

« L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention ».

En l’espèce,

il y a lieu de noter, au vu des conclusions déposées à l’audience du 26 novembre 2024, que seul Monsieur [Y] [T] a constitué avocat puisque les coordonnées de l’avocat constitué sont inscrites uniquement au-dessous de son nom et que la société JANAA n’a pas constitué avocat.

Toutefois le fait que le conseil ait plaidé à l’audience également pour la société JANAA peut conduire à considérer qu’il est constitué également pour ladite société.

La société JANAA formule une demande de délais de paiement de 12 mois ce qui ferait de son intervention volontaire, si elle était recevable, une intervention principale. Or la société JANAA n’est titulaire d’aucun bail concernant les locaux litigieux, et dès lors, ne démontre aucun droit d’agir pour solliciter des délais de paiement.

Dès lors, son intervention volontaire est en tout état de cause irrecevable.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

L’Article 1134, dans sa version applicable lors de la signature du bail du 16 octobre 2015, dispose :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

En l’espèce,

Monsieur [Y] [T] allègue dans ses écritures « une manoeuvre du bailleur profitant de ce que ces locataires sri-lankais ne maîtrisent pas les subtilités de la langue française » et par là-même la mauvaise foi du bailleur.

Si le bailleur a, au vu du décompte locatif, accepté de percevoir certains loyers de la part de la société JANAA, Monsieur [Y] [T] indique lui-même dans ses écritures que ladite société a été créée par lui-même et gérée par son épouse, de sorte que Monsieur [Y] [T] avait la maitrise du paiement des loyers et connaissance des loyers impayés. Il en résulte qu’il ne peut utilement alléguer la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer.

La clause résolutoire mentionnée dans le bail à l’article 9 prévoit un délai d’effet d’un mois et produit donc tous ses effets.

Bien que le commandement de payer ait été délivré en procès verbal de recherches infructueuses à l’adresse des locaux loués, Monsieur [Y] [T] ne conteste pas l’avoir reçu.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 30 août 2023 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 33 396,03 euros, au titre de l’arriéré locatif à la date du 25 mai 2023.

Monsieur [Y] [T] ne verse aux débats aucun courrier de réclamation concernant lle commandement de payer

Selon le décompte versé aux débats du 12 décembre 2023, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, la clause résolutoire est donc acquise à compter du 1er octobre 2023.

L’obligation de Monsieur [Y] [T] de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’une astreinte soit nécessaire pour en assurer l’exécution.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

La clause du bail qui prévoit que le preneur doit une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible actuel s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

L’indemnité de l’occupation due par Monsieur [Y] [T] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

S’agissant du paiement par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce,

Au vu du décompte du 22 novembre 2024 produit par l’établissement public HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH, l’obligation de Monsieur [Y] [T] au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 49 889,89 euros (troisième trimestre 2024 inclus) n’est pas sérieusement contestable.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en cas de résiliation du bail si le preneur ne libère pas les lieux dans un délai d’un mois après la date d’effet du congé s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Il convient de noter que si Monsieur [Y] [T] formule une demande de délais de paiement au profit de la société JANAA, il n’en formule aucun pour lui-même et il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de modifier la demande de délais de paiement.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [Y] [T] à payer la somme de 49 889,89 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 30 août 2023 à hauteur de 33 396,03 euros, à compter de l’assignation à hauteur de 5 591,52, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [T] partie perdante doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner Monsieur [Y] [T] à payer à la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Déclare irrecevable l’intervention volontaire de la société JANAA ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 1er octobre 2023 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [Y] [T] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [Y] [T] à verser à titre provisionnel à l’établissement public HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamne par provision Monsieur [Y] [T] à payer à l’établissement public HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH la somme de 49 889,89 euros, au titre de l’arriéré locatif indemnités d’occupation incluse, arrêté au 22 novembre 2024 (troisième trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 30 août 2023 à hauteur de 33 396,03 euros, à compter de l’assignation à hauteur de 5 591,52, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation de dépôt de garantie ;

Condamne Monsieur [Y] [T] aux dépens y compris le coût du commandement ;

Condamne Monsieur [Y] [T] à payer à l’établissement public HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 24 janvier 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente