TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

Enrôlement : N° RG 18/00509 – N° Portalis DBW3-W-B7C-UKAP

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 9]ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B)

C/ S.C.I. [Adresse 8], S.A.S. PROMOREAL (la SELARL LE [N]-BRIN)

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Présidente : Madame GIRAUD Stéphanie, Vice-Présidente

Madame POTIER Marion, Vice-Présidente

Madame YON-BORRIONE Nathalie, Vice-Présidente

Greffière : Madame SARTORI Michelle

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 16 juin 2025

PRONONCÉ : par mise à disposition le 16 juin 2025

Par Madame POTIER Marion, Vice-Présidente

Assistée de Madame ESPAZE Pauline, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. IMMO DE FRANCE

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 528 359 474

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Alain GALISSARD de l’ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSES

S.C.I. [Adresse 8]

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro D 448 780 882

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son gérant en exercice

S.A.S. PROMOREAL

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro B 384 680 492

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son gérant en exercice

représentées par Maître Pascal-Yves BRIN de la SELARL LE ROUX-BRIN, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV [Adresse 12] (ci-après la SCI CLOS DU PUISATIER) a entrepris la construction d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] sis [Adresse 2], composé de 11 bâtiments et comprenant 106 logements, une villa et des sous-sols à usage de parkings et garages.

Cet ensemble, soumis au régime de la copropriété, a fait l’objet de ventes en l’état futur d’achèvement par lots et un syndicat des copropriétaires a été créé.

Aux termes du règlement de copropriété, la société PROMOREAL a été désignée en qualité de syndic.

La livraison des parties communes est intervenue le 13 octobre 2011, avec réserves, en présence du syndic représentant le syndicat des copropriétaires.

Le 1er mars 2013, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), déplorant l’absence de levée des réserves ainsi que divers inachèvements et non-conformités des parties communes par rapport aux documents d’urbanisme et documents contractuels, a saisi le juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire au contradictoire du maître de l’ouvrage.

Par ordonnance du 27 septembre 2013, le juge des référés a débouté le syndicat de sa demande.

Par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 22 mai 2014, cette ordonnance a été réformée et Monsieur [S] [N] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

***

Parallèlement, suivant exploit de commissaire de justice en date du 11 décembre 2014, le syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE SAS, a fait citer la SCI [Adresse 8] et la société PROMOREAL au fond devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins, principalement, de prononcer la condamnation solidaire des défenderesses à la réparation des vices et inachèvements atteignant l’immeuble, ainsi qu’à lui payer une somme provisionnelle de 100.000 euros au titre des non-conformités aux règles de l’art, du retard de livraison des parties communes et de leur carence quant à la levée des réserves, et de surseoir à statuer sur l’évaluation définitive de ses différents préjudices dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 14/14684.

Par conclusions d’incident adressées au juge de la mise en état signifiées le 17 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires a sollicité qu’il soit sursis à statuer dans cette instance dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert.

Par ordonnance d’incident en date du 16 février 2017, un sursis à statuer a été prononcé.

Monsieur [N] a déposé son rapport le 31 août 2017.

Par conclusions notifiées au RPVA le 26 février 2018, le syndicat des copropriétaires a sollicité le réenrôlement de la procédure à la suite du dépôt du rapport d’expertise et a demandé au tribunal, au visa des anciens articles 1145 et suivants du code civil, des articles 1603 et suivants du code civil relatif à l’obligation de délivrance, et des articles L261 et suivants du code de la construction et de l’habitation de :

Condamner la société PROMOREAL au paiement de la somme de 50000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquements fautifs à ses obligations de syndic,

Condamner la SCI [Adresse 8] au paiement des sommes suivantes :

— au titre des réserves levées par le syndicat des copropriétaires :

. Luminaires en panne : 1745,70 euros TTC

. Gâche définitive des parkings à poser : 500,00 euros TTC

. Parking exécuté différemment du dossier notaire : 2131,77 euros TTC

avec intérêts de droit à compter de la signification des présentes conclusions et capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1154 du code civil

— au titre des réserves restant à lever :

. Pénétration d’eau de pluie par entrée calfeutrement porte d’entrée : 2700 euros TTC avec actualisation sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du devis CORENE du 7 décembre 2015 et la date de paiement effectif de la condamnation.

. Protection mécanique à prévoir sur les évacuations d’eaux pluviales : 522 euros TTC avec actualisation sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du devis CORENE du 7 décembre 2015 et la date de paiement effectif de la condamnation.

. Joint périphérique de menuiserie : 1620 euros TTC actualisation sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du devis CORENE du 7 décembre 2015 et la date de paiement effectif de la condamnation.

. Mur de soutènement non sécurisés : 13860 euros TTC avec actualisation sur l’évolution de l’indice BT01 à compter du devis SOGERY et jusqu’au paiement définitif de la condamnation et 3000 euros à titre provisionnel au pour la consultation du bureau d’études, sauf à actualiser après accomplissement des travaux de réalisation du contremur.

. Combles et parties obscures : 9405 euros TTC avec actualisation sur l’évolution de l’indice BT01 à compter du devis SOGERY et jusqu’au paiement définitif de la condamnation

. Alimentation d’eau sur parties communes : avec actualisation sur l’évolution de l’indice BT01 à compter du devis SOGERY et jusqu’au paiement définitif de la condamnation ; apparaît justifiée comme étant constitutive d’une dépense nécessaire à la parfaite délivrance de l’immeuble.

. Privatisation de l’espace commun : 10000 euros à titre de dommages et intérêts notamment au regard de la modification et augmentation de charges de copropriété résultant de l’accroissement illicite des parties privatives et condamner la SCI à la remise en conformité des lieux avec plan d’origine joint au permis de construire initial du 29 juin 2005 et ce sous peine d’astreinte définitive de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification des présentes conclusions.

. Clôture : 9054 euros TTC avec actualisation sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du devis CORENE du 7 décembre 2015 et la date de paiement effectif de la condamnation.

. Portail et portillon : 3000 euros TTC avec actualisation sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du devis CORENE du 7 décembre 2015 et la date de paiement effectif de la condamnation.

. Sécurisation des espaces extérieurs : 17.000 euros TTC actualisation sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du devis CORENE du 20 mars 2014 et la date de paiement effectif de la condamnation.

. Descente d’eaux pluviales des immeubles 17065 euros TTC actualisation sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du devis SPARE du 8 novembre 2016 et la date de paiement effectif de la condamnation.

— au titre de dommages et intérêts en indemnisation du retard de livraison et de levées des réserves : 50000 euros avec intérêts de droit à compter de la signification des présentes conclusions et capitalisation sur le fondement de 1154 du code civil.

Condamner la SCI [Adresse 8] au paiement de la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Ordonner l’exécution provisoire.

La procédure a été réenrôlée sous le numéro RG 18/509.

Par conclusions en date du 30 août 2018, un incident a été soulevé par la SCI LE CLOS DU PUSATIER et la société PROMOREAL tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation en date du 11 décembre 2014.

Par ordonnance en date 16 mai 2019, le juge de la mise en état a rejeté cette exception de nullité.

Par arrêt de la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence en date du 9 janvier 2020, l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires à la SCI [Adresse 8] le 11 décembre 2014 a été annulée, la cour déclarant le tribunal de grande instance de Marseille non saisi à l’égard de la SCI LE CLOS DU PUISATIER et disant que l’instance se poursuivra au seul contradictoire de la SAS PROMOREAL. L’appel incident formé par cette société a quant à lui été déclaré irrecevable.

Par arrêt du 28 janvier 2021, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre cette décision.

***

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 3 février 2021, le syndicat des copropriétaires a de nouveau assigné la SCI [Adresse 8] au fond devant le tribunal judiciaire de Marseille, au visa des anciens articles 1145 et suivants du code civil devenus 1217 et suivants, en formulant pour l’essentiel les mêmes demandes que celles précédemment formées contre cette société dans le cadre de l’assignation annulée du 11 décembre 2014, à l’exception de la demande de dommages et intérêts formulée au titre du retard de livraison et de levée des réserves, augmentée à la somme de 60000 euros.

Cette nouvelle procédure a été jointe à l’affaire initiale enrôlée sous le numéro RG 18/509, à la demande du syndicat des copropriétaires et en l’absence d’opposition des défenderesses, par ordonnance du juge de la mise en état du 20 janvier 2022.

Par conclusions d’incident notifiées le 19 octobre 2022, la SCI LE CLOS DU PUISATIER et la société PROMOREAL ont saisi le juge de la mise en état aux fins qu’il ordonne la disjonction des instances et déclare le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes comme étant forcloses et/ou prescrites à l’égard de la SCI [Adresse 8].

Par ordonnance en date du 18 janvier 2024, le juge de la mise en état a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion prévue par l’article 1648 alinéa 2 du code civil, en l’absence de toute demande formulée par le syndicat sur le fondement de la garantie spécifique due par le vendeur d’immeuble à construire au titre des désordres apparents, prévue par l’article 1642-1 du code civil ;

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes du syndicat sur le fondement contractuel de droit commun.

Cette ordonnance a été régulièrement signifiée et est définitive.

***

Par des dernières conclusions au fond régulièrement notifiées au RPVA le 29 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les anciens articles 1145 et suivants du Code civil édictant la responsabilité contractuelle applicable à la date des contrats en cause (devenus article 1217 et suivants du Code civil),

Vu les articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil,

Vu les articles 1603 et suivants du code civil relatif à l’obligation de délivrance,

Vu les articles 2239 et suivants du Code civil,

Vu les articles L 261 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation,

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 18 janvier 2024,

JUGER que l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] n’est ni atteinte de péremption ni prescrite à l’encontre de la société PROMOREAL

JUGER que l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] n’est ni forclose ni prescrite à l’encontre de la SCI [Adresse 6] DU PUISATIER

JUGER que l’action est bien fondée et en conséquence,

CONDAMNER la SCI [Adresse 8] in solidum avec la société PROMOREAL au paiement des sommes suivantes :

— au titre des réserves levées par le syndicat des copropriétaires :

1. Luminaires en panne : 1745,70 euros TTC

2. Gâche définitive des parkings à poser : 500,00 euros TTC

3. Parking exécuté différemment du dossier notaire : 2131,77 euros TTC

Avec intérêts de droit à compter de la signification des conclusions du 26 février 2018 et capitalisation des intérêts sur le fondement l’article 1154 du Code civil.

— au titre des réserves restant à lever :

1. Pénétration d’eau de pluie par entrée calfeutrement porte d’entrée : 2700 euros TTC avec actualisation sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du devis CORENE du 7 décembre 2015 et la date de paiement effectif de la condamnation.

2. Protection mécanique à prévoir sur les évacuations d’eaux pluviales : 522 euros TTC avec actualisation sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du devis CORENE du 7 décembre 2015 et la date de paiement effectif de la condamnation.

3. Joint périphérique de menuiserie : 1620 euros TTC avec actualisation sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du devis CORENE du 7 décembre 2015 et la date de paiement effectif de la condamnation.

4. Mur de soutènement non sécurisés : 13860 euros TTC avec actualisation sur l’évolution de l’indice BT01 à compter du 11 mai 2017 date du devis SOGERY et jusqu’au paiement définitif de la condamnation,

et 3 000,00 € TTC pour la consultation du bureau d’études, sauf à actualiser après accomplissement des travaux de réalisation du contremur.

5. Combles et parties obscures : 9405 euros TTC avec actualisation sur l’évolution de l’indice BT01 à compter du 11 mai 2017 date du devis SOGERY et jusqu’au paiement définitif de la condamnation

6. Alimentation d’eau sur parties communes : 3 010,01 € TTC, avec actualisation sur l’indice BT01 à compter du 11 mai 2017 date du devis SOGERY et jusqu’au paiement définitif de la condamnation.

7. Clôture : 9054 euros TTC avec actualisation sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du devis CORENE du 7 décembre 2015 et la date de paiement effectif de la condamnation.

8. Portail et portillon : 3000 euros TTC avec actualisation sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du devis CORENE du 7 décembre 2015 et la date de paiement effectif de la condamnation.

9. Sécurisation des espaces extérieurs : 17.000 euros TTC avec actualisation sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du devis SOGERY du 20 mars 2014 et la date de paiement effectif de la condamnation.

10. Descente d’eaux pluviales des immeubles : 17065 euros TTC avec actualisation sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du devis SPARE du 8 novembre 2016 et la date de paiement effectif de la condamnation.

CONDAMNER la SCI [Adresse 8] :

— au titre de l’appropriation et de la privatisation de parties communes :

. A titre principal,

A la remise en conformité des lieux avec le plan d’origine joint au permis de construire initial du 29 juin 2005, et ce sous peine d’astreinte définitive de 1000 € par jour de retard à compter la signification du jugement à intervenir, ainsi que la condamnation de la SCI au paiement d’une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts notamment au regard de la modification et augmentations de charges de copropriété résultant de l’accroissement illicite des parties communes.

. A titre subsidiaire, au paiement :

* D’une somme de 60 000 € à titre de dommages-intérêts équivalent à l’appropriation illicite des parties communes (15 m2 x 4 000 €) ;

* D’une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts au regard de la modification et augmentations de charges de copropriété résultant de l’accroissement illicite des parties communes ;

* Du coût de la modification du règlement de copropriété et état descriptif de division.

— à titre de dommages intérêts en indemnisation du retard de livraison et de levées des réserves : au paiement de la somme de 50 000 €, avec intérêts de droit à compter de la signification de l’assignation du 23 février 2021 et capitalisation sur le fondement l’article 1154 du code civil

CONDAMNER la société PROMOREAL au paiement d’une somme de 50 000 € à titre de dommages-intérêts pour manquements fautifs à ses obligations de syndic.

CONDAMNER la SCI [Adresse 8] et la SOCIÉTÉ PROMOREAL au paiement d’une somme de 8000 € sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y compris les frais d’expertise de Monsieur [S] [N].

ORDONNER l’exécution du provisoire du jugement à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires soutient essentiellement que la SCI [Adresse 8] est responsable envers lui, sur le fondement contractuel, de la persistance de réserves non levées et d’inachèvements non repris visés dans le procès-verbal de livraison du 13 octobre 2011, ainsi que de non-conformités et inachèvements constatés par rapport aux documents d’urbanisme et aux documents contractuels. Il se prévaut à cet égard, notamment, d’un courrier du 9 février 2012 comportant engagement de procéder à la reprise de ces vices mais non suivi d’effet. Il réclame également sa condamnation au titre de la privatisation des combles du 3ème étage, espaces communs annexés sans autorisation de l’assemblée générale pour les intégrer à un appartement ultérieurement revendu, et dont il demande la remise en état à titre principal. Il sollicite en outre l’indemnisation du retard mis en évidence dans la livraison des parties communes et dans leur achèvement.

Il recherche par ailleurs la responsabilité contractuelle de son syndic initial, la société PROMOREAL, pour n’avoir effectué aucune démarche auprès de la SCI [Adresse 8] en vue de l’achèvement des parties communes et de la levée des réserves, et avoir émis des réserves insuffisantes et incomplètes lors de la livraison, au demeurant organisée sans la présence ni l’information du conseil syndical. Il se prévaut ainsi de divers manquements du syndic à son obligation de conseil, d’information et de diligence. Il affirme que la société PROMOREAL a des intérêts communs avec le maitre d’ouvrage, s’agissant d’émanations du même groupe de sociétés.

En réponse aux arguments adverses, le syndicat indique que ni la péremption de l’instance, ni la prescription des demandes invoquées par la société PROMOREAL ne sont établies en l’état de l’assignation du 11 décembre 2014 qui a interrompu la prescription, de la décision de sursis à statuer prononcée à sa demande par ordonnance du juge de la mise en état du 16 février 2017 dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire, et des conclusions de réenrôlement prises par ses soins le 26 février 2018, comportant une demande dirigée contre cette société.

Il rappelle également qu’il agit principalement contre la SCI [Adresse 8] sur le fondement contractuel, la question de la prescription de ses demandes au regard du délai de droit commun ayant déjà été tranchée par le juge de la mise en état.

Il ajoute que le régime de la garantie des vices apparents due par le vendeur en état futur d’achèvement, prévu par les articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code Civil, ne lui est pas opposable, dès lors qu’il ne tire pas ses droits des différents actes de vente en l’état futur d’achèvement, mais du règlement de copropriété. Ainsi, selon lui, seule l’action des acquéreurs au titre des désordres apparents relève de ces dispositions et est exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun, ce qui n’est pas le cas de l’action du syndicat qui ne peut se voir opposer les délais résultant de ces textes. Il indique encore les dispositions de l’article 1642-1 du code civil ne sont pas applicables lorsque le vendeur a pris l’engagement de procéder à la levée des réserves, ce que la défenderesse a fait par courrier du 9 février 2012.

Il souligne par ailleurs qu’en tout état de cause, la SCI LE CLOS DU PUISATIER ne prouve pas que les vices invoqués auraient été dénoncés après ce délai de forclusion puisqu’elle n’a jamais produit le procès-verbal de réception des travaux, de sorte qu’il n’est pas possible de savoir si elle est intervenue avant ou après la livraison des parties communes, la déclaration d’achèvement des travaux étant quant à elle datée de 2015.

Par des conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 9 octobre 2024, la SCI [Adresse 8] ainsi que la société PROMOREAL demandent au tribunal de :

Vu les articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code Civil,

Vu les anciens articles 1145 et suivants, 1217 et suivants, 1603 et suivants, 1992 et suivants du Code Civil,

Vu les articles L 261 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.

Vu les articles 4 et suivants, 386 du Code de procédure civile.

Sans que les présentes conclusions emportent acceptation de l’ordonnance d 'incident datée du 18 janvier 2024

Sur les demandes dirigées contre PROMOREAL

Principalement,

— Juger que l’instance initiée par le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] contre PROMOREAL est périmée faute de diligence de cette partie pendant 2 années

— Constater en conséquence la péremption de l’instance.

Très subsidiairement,

— Juger que la société PROMOREAL n’a commis aucune faute dans l’exercice de ses fonctions de syndic.

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] de ses demandes contre PROMOREAL

Toute causes confondues

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] à payer à PROMOREAL la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, en réparation également de son préjudice d’image

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] à payer à PROMOREAL la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes dirigées contre la SCI [Adresse 6] DU PUISATIER

Principalement

— Juger que l’instance initiée par le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] contre la SCI [Adresse 3] est forclose au visa des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code Civil

— Déclarer le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] irrecevable en ses demandes.

Subsidiairement,

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] de ses demandes contre la SCI [Adresse 8]

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 5.000,00 € par application de l’article 700 du CPC

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] en tous les dépens dont les frais d’expertise.

La société PROMOREAL fait valoir à titre liminaire que l’instance engagée le 11 décembre 2014 à son encontre serait périmée dès lors qu’aucune diligence n’aurait été réalisée par le syndicat pendant plus de deux ans, les décisions ordonnant une expertise judiciaire ou un sursis à statuer ayant été prises dans des instances distinctes tandis que les conclusions de réenrôlement notifiées le 26 février 2018 ne contenaient aucune demande contre elle.

Au fond, elle conteste tout manquement de sa part dans la gestion de son mandat de syndic. Elle souligne principalement que la livraison des parties communes a été réalisée en bonne et due forme et en présence de plusieurs copropriétaires ainsi que du président du conseil syndical, et qu’il n’est aucunement démontré qu’elle aurait par ailleurs entravé le syndicat dans l’exercice de ses droits. Ces demandes sont selon elles abusives et elle sollicite une indemnisation à ce titre.

La SCI [Adresse 8] soutient quant à elle que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à invoquer sa responsabilité contractuelle de droit commun et ne peut agir à son encontre que sur le fondement de la garantie des vices apparents prévue par les articles 1642-1 et 1648 du code civil, dès lors que l’ensemble de ses demandes s’inscrit dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement et concerne des réserves non levées. Or, l’action du syndicat sur ce fondement est forclose et par conséquent irrecevable.

Subsidiairement et sur le fond, elle indique d’abord qu’elle a sollicité les différentes entreprises concernées pour lever les réserves émises par le syndicat. Elle ajoute que l’expert judiciaire a considéré de son côté que certaines des réserves émises n’étaient pas justifiées, seules cinq d’entre elles ayant été constatées d’un point de vue technique. Par ailleurs, elle affirme que plusieurs non-conformités alléguées ne peuvent être retenues en l’absence de toute valeur contractuelle des documents invoqués (protection mécanique sur les évacuations [Localité 4], sécurisation des espaces extérieurs), de toute preuve de leur réalité (combles et parties obscures, clôture), ou de tout fait lui étant imputable (sécurisation du mur de soutènement qui appartient à un tiers).

Elle rejette également toute privatisation irrégulière des combles du 3ème étage par ses soins et invoque à cet égard tant les autorisations modificatives d’urbanisme obtenues que le règlement de copropriété, que les actes de vente l’autorisaient à modifier dès lors qu’aucune atteinte n’était portée aux droits des copropriétaires. Elle affirme en outre que la demande du syndicat qui tend à contester le titre de propriété de la société DOMOREAL, acquéreur des combles litigieux, est irrecevable puisque celle-ci n’est pas partie à l’instance, tandis que sa demande indemnitaire est infondée en l’absence de préjudice.

Enfin, elle réfute que le retard de livraison des parties communes soit indemnisable compte tenu des clauses insérées aux actes de vente, qui sont opposables au syndicat, ainsi que de l’absence de démonstration d’un trouble collectif subi par l’ensemble des copropriétaires.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les conclusions des défenderesses ultérieurement notifiées au RPVA le 3 décembre 2024 ont été rejetées comme étant tardives par décision du juge de la mise en état.

***

La clôture de la procédure est intervenue le 5 décembre 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 3 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « constater », tout comme les demandes de « dire et juger », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur la péremption de l’instance engagée à l’encontre de la société PROMOREAL

Aux termes de l’article 386 du code de procédure civile, l’instance est périmée lorsqu’aucune des parties n’accomplit de diligences pendant deux ans.

Toutefois, par application de l’article 392, l’interruption de l’instance emporte celle du délai de péremption. Ce délai continue en revanche à courir en cas de suspension de l’instance, sauf si celle-ci n’a lieu que pour un temps ou jusqu’à la survenance d’un événement déterminé ; dans ces derniers cas, un nouveau délai court à compter de l’expiration de ce temps ou de la survenance de cet événement.

Il résulte par ailleurs de l’article 377 du Code de procédure civile qu’en dehors des cas où la loi le prévoit, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l’affaire ou ordonne son retrait du rôle.

En application des articles 378 et 379 du même code, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis.

Enfin, vertu de l’article 383 du code de procédure civile, l’affaire est rétablie, en cas de retrait du rôle, à la demande de l’une des parties, à moins que la péremption de l’instance ne soit acquise.

Par application, la décision de sursis à statuer suspend le délai de péremption de l’instance jusqu’à l’événement attendu. L’ordonnance de retrait du rôle prise à la suite d’une décision de sursis à statuer est sans effet sur la suspension du délai de péremption.

En l’espèce, la société PROMOREAL soutient que l’instance introduite à son encontre par le syndicat des copropriétaires serait périmée faute de diligences accomplies dans cette procédure pendant plus de deux ans.

Il ressort toutefois des pièces versées aux débats que :

— l’instance a été introduite à l’encontre de la société PROMOREAL par assignation du 11 décembre 2014 (qui n’a pas été annulée la concernant) ;

— des conclusions d’incident ont été prises par le syndicat des copropriétaires dans cette instance (et non dans une instance parallèle contrairement à ce que soutient la défenderesse) le 17 novembre 2016, soit avant l’expiration du délai de péremption, afin de solliciter un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

— une ordonnance a par la suite été rendue par le juge de la mise en état le 16 février 2017 dans cette même procédure, prononçant un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de Monsieur [N], ce qui a suspendu l’instance et le délai de péremption jusqu’à la survenance de cet évènement ;

— le rapport d’expertise a été déposé le 31 août 2017, ce qui a fait courir un nouveau délai de péremption ;

— des conclusions de réenrôlement et de reprise d’instance après dépôt du rapport de l’expert ont été notifiées au RPVA par le syndicat des copropriétaires le 26 février 2018, qui contenaient notamment une demande visant à condamner la société PROMOREAL au paiement de la somme de 50000 euros de dommages et intérêts pour manquements fautifs à ses obligations de syndic, et qui ont donc valablement interrompu ce nouveau délai de péremption à son égard.

Ainsi, aucune péremption d’instance ne peut être invoquée par la société PROMOREAL jusqu’à cette date.

Il ne peut davantage être argué d’une absence de diligences des parties pendant plus de deux ans suite au réenrôlement de l’affaire, puisque celles-ci ont par la suite régulièrement conclu, en particulier dans le cadre d’un incident soulevé par la SCI [Adresse 8] et la société PROMOREAL pour solliciter l’annulation de l’acte introductif d’instance, qui a donné lieu à des conclusions des deux parties, puis à une ordonnance du juge de la mise en état du 16 mai 2019 rejetant l’exception de nullité, suivie d’un arrêt de la cour d’Appel d’Aix en Provence du 9 janvier 2020 et d’un arrêt de rejet du pourvoi en cassation du 28 janvier 2021.

Le syndicat des copropriétaires a ensuite de nouveau conclu au fond le 1er juin 2022.

Aucune péremption d’instance n’est donc encourue.

Sur les demandes formulées à l’encontre de la SCI [Adresse 8]

— Les demandes au titre des réserves non levées

L’article 1642-1 du code civil énonce que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

L’alinéa 2 de l’article 1648 du Code civil précise quant à lui que dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou de défauts de conformité apparents.

Par application, l’acquéreur est recevable, pendant un an et un mois à compter de la prise de possession des ouvrages ou, si elle est plus tardive, à compter de la réception des travaux, à intenter contre le vendeur une action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession.

Toutefois, le délai de forclusion de l’article 1648 alinéa 2 du Code civil n’est pas applicable à l’action qui a pour objet d’obtenir l’exécution de l’engagement pris par le vendeur d’immeuble à construire de réparer les désordres apparents survenus dans le délai de l’article 1642-1 du Code civil. Il appartient cependant à celui qui se prévaut de cet engagement pris par le vendeur de le démontrer.

Enfin, il est acquis que l’action des acquéreurs au titre des vices apparents relève exclusivement des dispositions de l’article 1642-1 et 1648 du Code civil, et ne peut être fondée sur la responsabilité de droit commun dans les rapports entre le vendeur et l’acquéreur en état futur d’achèvement, le régime de la garantie des vices apparents étant d’ordre public.

Dans le cadre de la présente instance, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCI LE CLOS DU PUISATIER, vendeur d’immeuble à construire, au paiement de diverses sommes au titre notamment de réserves levées par ses soins à ses frais avancés et de réserves restant à lever. Il n’est pas contesté que ces demandes concernent ainsi des désordres apparents signalés lors de la livraison, qu’il est reproché à la SCI [Adresse 8] de ne pas avoir réparés.

Contrairement à ce que soutient le syndicat, les dispositions des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 lui sont bien opposables, puisqu’elles concernent non seulement les actions introduites par les acquéreurs d’un bien en état futur d’achèvement au titre de vices apparents affectant leurs parties privatives, mais également l’action engagée par un syndicat des copropriétaires au titre des désordres apparents affectant les parties communes. En effet, en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile et qui a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Selon l’article 15 de la même loi, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, et peut notamment agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Il en résulte que les dispositions relatives à la garantie des vices apparents due par le vendeur en état futur d’achèvement sont bien applicables et opposables aux actions du syndicat relatives aux vices affectant les parties communes de l’immeuble, dès lors que ce dernier représente la collectivité des copropriétaires acquéreurs de l’immeuble pour les droits dont ils disposent dans les parties communes.

Les articles 1642-1 et 1648 sont d’ailleurs expressément visés par le syndicat lui-même parmi les fondements juridiques invoqués au sein de ses dernières conclusions notifiées le 29 avril 2024, quand bien même ils ne figuraient pas au sein de l’assignation introductive d’instance ni dans ses conclusions antérieures, et même s’il s’était précédemment défendu, devant le juge de la mise en état, de se prévaloir de cette disposition.

Les textes relatifs à la garantie des vices apparents due par le vendeur en état futur d’achèvement sont donc bien applicables en l’espèce, de sorte qu’il appartient au tribunal de statuer sur la forclusion invoquée par la SCI LE CLOS DU PUISATIER tirée de l’article 1648 alinéa 2 précité.

Sur ce point, il n’est pas discuté que la livraison des parties communes est intervenue le 13 octobre 2011. Il résulte par ailleurs du rapport d’expertise judicaire que la réception des travaux est intervenue avant la livraison des parties communes, puisqu’elle a eu lieu le 30 juillet 2010 pour les bâtiments A à F et le 31 mars 2011 pour les bâtiments G à K. La SCI [Adresse 8] produit à cet égard les procès-verbaux de réception correspondant, contrairement à ce que prétend le syndicat. Ces dates sont également mentionnées au « procès-verbal de constat d’achèvement des travaux et de prise de possession des parties communes » établi lors de la livraison le 13 octobre 2011. Il est ainsi démontré que la réception des parties communes est bien intervenue avant leur prise de possession par les acquéreurs, et que c’est à la date de ce deuxième événement que le délai de forclusion a commencé à courir, soit le 13 octobre 2011.

Aucun acte interrompant ce délai n’est intervenu avant son expiration puisque l’assignation en référé-expertise n’a été délivrée à la SCI LE CLOS DU PUISATIER que le 1er mars 2013, soit plus d’un an et un mois après cette date.

Par ailleurs, si le syndicat considère que la SCI [Adresse 8] se serait engagée envers lui à réparer les désordres qui lui avaient été signalés et prétend que le délai de forclusion de l’article 1648 alinéa 2 du code civil ne serait donc pas applicable à son action, il lui incombe néanmoins d’apporter la preuve de cet engagement. Il ne suffit pas que le vendeur ait eu connaissance des désordres ou n’ait pas contesté sa responsabilité pour écarter la forclusion, l’interruption du délai devant résulter d’un engagement exprès à réparer les désordres. La seule démarche effectuée par le vendeur auprès de l’entrepreneur pour qu’il exécute sa garantie n’est pas assimilable à un engagement de réparer du vendeur. De même, le seul fait pour le vendeur d’avoir procédé à la levée de certaines réserves ne vaut pas, sans autre élément, engagement de ce dernier à procéder à la levée de l’ensemble des réserves signalées.

Force est de constater en l’espèce qu’aucun engagement exprès du vendeur à réparer les désordres réservés ne ressort des pièces produites. Le courrier du 9 février 2012 ne peut notamment pas être interprété comme tel, alors que la SCI LE CLOS DU PUISATIER se contente d’y indiquer que « certains points ne figurent pas sur la liste des réserves car ils sont en cours de réalisation », sans aucune référence à un engagement clair de réparer ces désordres ni les autres désordres réservés. En outre, le syndicat ne précise pas si certains des « points » listés dans ce courrier feraient l’objet de demandes dans le cadre du présent litige, ce qui n’apparait pas clairement établi à la lecture de ses conclusions.

Dans ces conditions, aucun engagement du vendeur à lever les réserves objets de la présente procédure n’est prouvé, et il n’y a pas lieu d’écarter le délai de forclusion prévu par l’article 1648 alinéa 2 du code civil. Les demandes du syndicat relatives aux différentes réserves non levées par son vendeur sont par conséquent forcloses sur le fondement de la garantie des vices apparents.

Or, il a été rappelé que le régime de la garantie des vices apparents étant d’ordre public, l’action des acquéreurs au titre de ces désordres relève exclusivement des dispositions des articles 1642-1 et 1648 du Code civil, et ne peut être fondée sur la responsabilité de droit commun du vendeur qui n’est pas applicable, ce dernier ne pouvant être tenu des garanties des vices apparents au-delà des limites résultant des dispositions précitées.

Dès lors, en vertu du principe de l’exclusivité de l’action à l’encontre du vendeur d’immeuble à construire, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] ne peut fonder son action à l’encontre de la SCI LE CLOS DU PUISATIER sur la responsabilité contractuelle de droit commun de cette dernière pour les désordres apparents au moment de la livraison.

Les demandes dirigées à l’encontre de la SCI [Adresse 8] au titre des réserves non levées doivent par conséquent être déclarées irrecevables comme étant forcloses sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil, tandis que le syndicat doit être débouté de ses demandes formées au même titre sur le fondement contractuel.

— La demande au titre de l’appropriation et la privatisation illicite de parties communes

Le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI LE CLOS DU PUISATIER s’est appropriée sans autorisation des parties communes, constituées de combles situés au 3ème étage du bâtiment A de l’ensemble immobilier qu’elle a adjoints à l’appartement A32 pour y créer un studio et une terrasse tropézienne et qu’elle a ensuite vendus à la société DOMOREAL. Il sollicite, à titre principal, la démolition des constructions érigées sur les parties communes et la remise en état des combles, et subsidiairement l’octroi de dommages et intérêts, en invoquant l’absence d’autorisation préalable des services de l’urbanisme et de l’assemblée générale des copropriétaires, et la non-conformité avec le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

S’agissant de la demande principale, il ne peut qu’être constaté que la société DOMOREAL, actuel propriétaire de l’appartement auquel les combles litigieux auraient été adjoints illicitement, n’a jamais été mise en cause dans le cadre de la présente procédure, alors que la SCI [Adresse 3] et la société PROMOREAL ont expressément soulevé cette difficulté dans le cadre de leurs écritures. Le syndicat des copropriétaires s’étant abstenu de régulariser la procédure à l’égard de cette société, la demande visant à la démolition et à la remise en état des lieux, qui concerne directement le bien dont elle est propriétaire, doit être déclarée irrecevable.

En revanche, la demande subsidiaire de dommages et intérêts est recevable dès lors qu’elle n’est dirigée que contre la SCI [Adresse 8] et vise à obtenir une indemnisation au titre de l’annexion irrégulière de parties communes opérée par ses soins avant la vente.

Sur ce point, l’expertise judiciaire a permis d’établir qu’à l’emplacement des combles initialement prévus au 3ème étage du bâtiment A ont été créés une terrasse tropézienne attenante à l’appartement A32 d’une surface de 30 m², ainsi qu’un studio à usage d’habitation d’une surface habitable de 23,89 m² (dont 19,40 m² pris sur les combles et 4,18 m² sur le dégagement commun) et d’une surface totale de 36,89 m². La date à laquelle ces travaux ont été réalisés reste inconnue, l’expert ayant simplement noté qu’ils s’étaient déroulés entre 2005 (date du permis de construire initial) et 2013 (date du permis de construire modificatif). La première mention relative à la privatisation d’espaces communs figurant dans un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi à la demande du conseil syndical le 31 mars 2011, il peut toutefois être déduit que ces travaux sont antérieurs à cette date.

Pour soutenir que la privatisation de ces combles serait régulière et qu’elle n’avait pas à obtenir l’accord préalable de l’assemblée générale, la SCI LE CLOS DU PUISATIER se prévaut du permis de construire modificatif obtenu le 27 septembre 2013 ainsi que des dispositions des actes vente et du règlement de copropriété.

Il est établi que la SCI [Adresse 8] a effectivement obtenu le 27 septembre 2013 un permis de construire modificatif qui vise expressément la création d’une tropézienne dans la toiture du bâtiment A (annexes A3 et A40 du rapport d’expertise judiciaire), ce qui permet de considérer que la création de cette terrasse a été régularisée vis-à-vis des règles d’urbanisme. En revanche, ce permis de construire ne concerne pas la création d’un studio habitable dans les combles, dont il n’est donc pas démontré qu’elle aurait été autorisée. C’est d’ailleurs ce qu’a noté l’expert judiciaire, qui a relevé que « le changement de destination des combles communs en une surface d’habitation privative n’est légitimé par aucune autorisation d’urbanisme ».

Par ailleurs, il n’est pas contesté qu’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’a été obtenue préalablement à la réalisation de ces travaux portant sur les parties communes, qu’il s’agisse de la création de la terrasse ou de la transformation des combles communs en une surface habitable privative. Il incombe dès lors à la SCI LE CLOS DU PUISATIER de démontrer qu’elle n’avait pas à requérir une telle autorisation et qu’elle en était expressément dispensée par les actes de vente de chaque acquéreur et/ou par le règlement de copropriété, comme elle l’allègue.

Les actes de vente produits aux débats comportent la mention suivante :

« La société comparante se réserve expressément la faculté d’apporter au règlement de copropriété toutes modifications qu’elle jugera utiles et dans la mesure où celles-ci ne porteront pas atteintes aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives et n’accroitront pas leurs obligations et charges ; elle pourra également modifier l’accès principal de l’immeuble, l’implantation de la configuration des jardins et des infrastructures à usage commun, et apporter aux plans des changements que l’architecte jugerait utiles ou nécessaires soit par nécessité de mettre les plans en concordance avec l’utilisation de matériaux nouveaux, soit encore pour d’autres raison artistiques, esthétiques ou techniques, même si ces divisions ou regroupements ont pour conséquence d’augmenter ou diminuer sensiblement le nombre de locaux.

Ces modifications pourront donc être librement effectuées par la société comparante sous réserve toutefois qu’elles n’aient pas pour conséquence d’augmenter les charges de copropriété définitives pour chacun des lots. De même aucune modification ne pourra être apportée à la destination de l’ensemble immobilier.

A cet effet l’acquéreur confère tout pouvoir au vendeur à l’effet d’apporter au règlement de copropriété ci-dessus énoncé et à l’état descriptif de division toutes les modifications nécessaires pour mettre ces documents en harmonie avec l’immeuble, tel que celui-ci se présentera lors de son compet achèvement (…) ».

S’agissant de la modification des lots de l’état descriptif de division, la clause ajoute que le vendeur est autorisé à modifier les lots dont il restera propriétaire, notamment pour réunir ou diviser des lots, détacher des locaux de certains lots pour les adjoindre à d’autres, et à modifier les types, le nombre et l’implantation de ces lots ainsi que les charges communes attachées, « dès lors que ces modifications n’affecterons ni les lots déjà vendus ni n’auront pour conséquence d’aggraver les charges communes des lots déjà vendus et à la condition que le total des fractions des parties communes et des charges affectées aux lots ainsi nouvellement créés soit égal à la fraction des parties communes et des charges affectées aux lots modifiés et supprimés ».

Contrairement à ce que soutient la SCI [Adresse 8], cette clause n’autorise pas le vendeur à transformer une partie commune en une partie privative, qu’il s’agisse de créer un nouveau lot ou d’adjoindre cet espace à un lot existant. L’autorisation de modification des lots de l’état descriptif de division ne concerne en effet que la réunion ou la subdivision de lots privatifs dont la venderesse reste propriétaire, et non les parties communes. La mention selon laquelle la société venderesse est autorisée à apporter « au règlement de copropriété toutes modifications qu’elle jugera utiles » ne peut quant à elle être interprétée comme une autorisation donnée pour transformer une partie commune en partie privative sans autorisation expresse de l’assemblée générale, dès lors qu’elle ne vise que les modifications du règlement de copropriété, et non les modifications de la consistance de l’immeuble lui-même, dont celles autorisées sont ensuite limitativement énumérées : modification de l’accès principal, modification de l’implantation de la configuration des jardins et des infrastructures à usage commun, modifications jugées nécessaires par l’architecte pour « mettre les plans en concordance avec l’utilisation de matériaux nouveaux », ou « pour d’autres raisons artistiques, esthétiques ou techniques », ce qui ne correspond pas au cas d’espèce.

Les actes de vente en état futur d’achèvement n’autorisaient donc aucunement la SCI LE CLOS DU PUISATIER à privatiser les combles sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le règlement de copropriété du 23 juillet 2007, modifié en octobre 2007 et en juillet 2008, ne comporte pas davantage une telle autorisation.

Il stipule en effet, s’agissant de la modification des lots (page 136), que chaque copropriétaire pourra modifier la disposition intérieure et la composition de ses lots, notamment pour les réunir ou les diviser, sous réserve de faire établir un acte modificatif de l’état descriptif de division ainsi que de l’état de répartition des charges, et que par dérogation, la SCI [Adresse 10] pourra à son gré modifier la division intérieure et la composition des lots, et ainsi procéder à toute réunion, modification ou subdivision de lots, sans avoir à accomplir aucune formalité et sans qu’il soit besoin de l’autorisation du syndicat des copropriétaires. Ces dispositions ne concernent toutefois là encore que les modifications apportées aux lots privatifs dont la SCI est restée propriétaire, et non les parties communes que sont notamment les « toitures et les combles du bâtiment si il y en a » (page 30).

Le règlement de copropriété ajoute en page 136 que : « Pour les besoins de la réalisation du programme et de sa commercialisation, la SCI LE CLOS DU PUISATIER se réserve la possibilité d’apporter toute modification au programme sans avoir à demander l’autorisation du syndicat des copropriétaires, et notamment :

— de procéder à la privatisation de tout ou partie des paliers et dégagements des divers niveaux de chaque bâtiment en les intégrant dans les appartements ou locaux privatifs, le tout sous réserve de l’obtention de toute autorisation administrative éventuellement nécessaire ;

— de déposer tout dossier de demande de permis de construire modificatif dont l’obtention se révèlerait nécessaire ;

— et plus généralement de faire tout ce qui serait nécessaire à la réalisation et à la commercialisation du programme.

Aux effets ci-dessus, tous pouvoirs nécessaires seront donnés à la SCI [Adresse 8], ou substitué, par les acquéreurs dans les actes de vente ».

Or, non seulement les combles litigieux ne constituent pas des « paliers et dégagements » tels que visés au règlement de copropriété, mais il n’est démontré par aucune pièce que leur privatisation aurait été nécessaire à la réalisation du programme immobilier ni à sa commercialisation, d’autant que l’appartement A32 auquel ont été adjoints la terrasse et le studio construits à l’emplacement des combles ont été vendus à la société DOMOREAL dès le 26 mai 2008 sans que l’acte de vente ne mentionne ces espaces. Il a en outre été rappelé que la création d’une surface habitable privative dans les combles n’a pas fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme tel que l’exige le règlement de copropriété pour se dispenser de l’autorisation de l’assemblée générale. Enfin, il a été rappelé que les actes de vente versés aux débats ne donnent aucunement pouvoir à la SCI requérante de privatiser les combles, sauf dans des hypothèses précisément énumérées et déjà rappelés ci-dessus.

Il sera relevé qu’en tout état de cause, une telle clause qui autoriserait l’aliénation des parties communes au profit du propriétaire d’un lot privatif sans autorisation de l’assemblée générale serait contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que ses articles 25 et 26 précisent notamment les conditions de majorité dans lesquelles l’assemblée générale des copropriétaires peut décider d’actes de disposition ou d’aliénation des parties communes.

Ainsi, c’est de manière illicite que la SCI [Adresse 8] a transformé les combles du 3ème étage du bâtiment A constituant une partie commune en un espace intégré à un lot privatif appartenant à la société DOMOREAL, ce qui ne peut s’analyser que comme une aliénation de ces parties communes qui nécessitaient l’autorisation préalable de l’assemblée générale.

S’agissant enfin du moyen tiré de l’absence de préjudice du syndicat des copropriétaires en lien avec l’annexion de ces parties communes, ce moyen ne peut qu’être écarté dès lors que les tantièmes de chacun des copropriétaires dans les parties communes tels qu’ils figurent dans le règlement de copropriété ont été calculés en intégrant la surface des combles à ces parties communes, et que la collectivité des copropriétaires paie donc nécessairement des charges sur cette surface qui se trouve en réalité privatisée au profit d’un seul copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires subit donc bien un préjudice de ce fait.

Il y a donc lieu de condamner la SCI [Adresse 8] à indemniser le syndicat des copropriétaires du préjudice subi en lien avec cette privatisation des combles.

Le syndicat sollicite à cet égard une somme de 60.000 euros correspondant au prix d’acquisition de la surface des combles privatisée à usage d’habitation, évaluée à 15 m², de même qu’une somme de 10.000 euros au titre de l’augmentation des charges de copropriété résultant de la comptabilisation de cet espace dans les parties communes, outre le coût (non chiffré) de la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Si le syndicat ne produit pas de pièce justificative à l’appui de ses demandes, il ne peut qu’être constaté que la somme sollicitée au titre du coût d’acquisition des combles n’apparait pas excessive et est conforme au prix du marché pour un studio dans ce secteur. Il sera dès lors fait droit à la demande d’indemnisation à hauteur de 60000 euros.

En revanche, en l’absence de toute pièce permettant de chiffrer précisément le montant des charges facturées à la collectivité des copropriétaires au titre des parties communes constituées par les combles privatisés, le surplus de la demande sera rejeté.

La SCI LE CLOS DU PUISATIER sera par ailleurs condamnée à prendre en charge les frais liés à la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, qu’elle rappelle avoir déjà offerts de payer.

— La demande au titre du retard de livraison des parties communes et du retard dans la levée des réserves

Le syndicat des copropriétaires réclame d’abord l’indemnisation du retard de livraison des parties communes, en arguant des dispositions des actes de vente fixant la date prévisible de livraison au 31 décembre 2008 alors que celle-ci n’est intervenue que le 13 octobre 2011.

La SCI [Adresse 8] fait valoir en défense qu’aucun retard de livraison n’est indemnisable s’agissant des parties communes. Il rappelle à cet égard que plusieurs copropriétaires ont été indemnisés individuellement dans le cadre de différentes instances au titre du retard de livraison et qu’il ne peut être argué d’aucun préjudice collectif du fait du retard de livraison des parties communes.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ; lorsque des troubles de jouissance sont causés aux copropriétaires pris individuellement mais qu’ils ont, par leur importance et leur étendue un caractère collectif, le syndicat a qualité pour agir à condition que le préjudice soit éprouvé par l’ensemble des copropriétaires et qu’ils le supportent de la même façon.

Or, le préjudice lié au retard de livraison des parties communes ne remplit pas ces conditions. En effet, ce préjudice est nécessairement différent selon les acquéreurs, en fonction des termes de leur contrat de vente en l’état futur d’achèvement et des dates de livraison stipulées, de la date de leur entrée dans les lieux, et des parties communes dans lesquelles ils disposent de droits, s’agissant notamment des parties communes spéciales qui sont attachées à certains lots seulement.

Le syndicat des copropriétaires n’est donc pas recevable à solliciter une indemnité en réparation d’un préjudice collectif lié au retard de livraison des parties communes, d’autant qu’il est justifié que le retard de livraison a déjà été réparé par la SCI LE CLOS DU PUISATIER à l’égard de plusieurs copropriétaires dans le cadre d’actions individuelles.

Cette demande sera donc déclarée irrecevable.

S’agissant en revanche du retard dans la levée des réserves, il apparait que cette demande est recevable dès lors que ce préjudice, qui a pour point de départ unique la date de la livraison et/ou d’émission des réserves, peut être appréhendé de manière collective. Il appartient toutefois au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence de ce retard et du préjudice collectif qu’il invoque.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que sur 85 réserves mentionnées au procès-verbal de livraison du 13 octobre 2011 et 17 complémentaires émises par courrier du 30 janvier 2012, il en subsistait 17 non levées au 5 décembre 2014, date d’ouverture des opérations expertales.

3 avaient par ailleurs été levées par le syndicat à ses frais courant 2012 et 11 avaient été levées par la SCI [Adresse 8] en 2015, en cours d’expertise.

Toutefois, il a été précédemment décidé que les demandes formulées au titre de la levée des réserves par le syndicat des copropriétaires étaient forcloses, en application de l’article 1648 alinéa 2 du code civil.

Il ne peut qu’être considéré que la SCI LE CLOS DU PUISATIER a donc été déchargée de son obligation de lever les réserves à l’expiration du délai du forclusion, soit le 13 novembre 2012, en l’absence de toute action engagée à son encontre dans ce délai par le syndicat. Il ne peut par conséquent lui être reproché un quelconque retard dans la levée de ces réserves, à laquelle il n’était plus tenu après l’expiration du délai de forclusion.

Ainsi, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre du retard dans la levée des réserves.

Sur les demandes formulées à l’encontre de la société PROMOREAL

Le syndicat des copropriétaires recherche parallèlement la responsabilité de la société PROMOREAL en sa qualité d’ancien syndic de la copropriété au titre des manquements qu’elle aurait commis dans sa gestion, notamment au moment de la livraison des parties communes. Elle lui reproche en particulier d’avoir permis à la SCI [Adresse 8], avec laquelle elle aurait des intérêts communs, d’échapper à ses obligations au titre de la levée des réserves en se prévalant de la forclusion de l’action en garantie des vices apparents. Elle sollicite dès lors qu’elle soit condamnée :

— au paiement de diverses sommes correspondant au coût de la reprise des réserves non levées, in solidum avec la SCI LE CLOS DU PUISATIER (contre laquelle ces demandes ont été déclarées forcloses),

— au paiement de la somme de 50000 euros de dommages et intérêts pour manquements fautifs à ses obligations de syndic.

Il apparait incontestable que la société PROMOREAL a effectivement des intérêts communs avec la SCI [Adresse 8], dont le gérant est la société PROGEREAL, elle-même gérée par Monsieur [W] tout comme la société PROMOREAL. Les assignations ont d’ailleurs été signifiées aux deux sociétés à la même adresse, les sièges sociaux étant identiques, et à la même employée.

Pour autant, il n’est pas démontré par des éléments objectifs que la société PROMOREAL, en sa qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires, aurait omis de signaler certaines réserves lors de la livraison, ni qu’elle aurait eu la volonté de permettre au vendeur d’échapper à sa responsabilité à ce titre.

Il est notamment démontré que 85 réserves ont été signalées lors de la livraison par la société PROMOREAL représentant le syndicat des copropriétaires, ce qui résulte du procès-verbal du 13 octobre 2011, et que le conseil syndical composé de plusieurs copropriétaires a bien assisté à ces opérations de livraison. En effet, il est produit un courrier adressé par ce dernier à la société PROMOREAL le 30 janvier 2012, par lequel il fait des observations sur cette réunion à laquelle il indique expressément avoir participé, et émet des réserves complémentaires qu’il estime avoir été omises. Il est donc inexact d’affirmer que la livraison des parties communes aurait été organisée « en catimini » sans information du conseil syndical, comme le prétend le syndicat des copropriétaires.

Il n’est en outre produit aucune pièce qui prouverait que le syndic se serait volontairement abstenu de signaler certaines réserves ou que sa négligence aurait entrainé une impossibilité pour le syndicat d’assigner la SCI [Adresse 8] dans les délais légaux, alors que :

— la société PROMOREAL a sollicité la désignation d’un syndic judiciaire provisoire en avril 2012, soit alors que le délai d’action du syndicat au titre de la garantie des vices apparents n’était pas expiré, et il a été fait droit à cette requête le 6 avril 2012 ;

— un nouveau syndic a été mandaté le 18 juillet 2012 par l’assemblée générale des copropriétaires, en la personne de la société IMMO DE FRANCE, de sorte que la société PROMOREAL n’était plus le syndic en exercice à la date d’expiration du délai de forclusion, ni même dans un temps proche de celle-ci.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau syndic, était donc encore tout à fait en mesure de faire valoir ses droits au titre des réserves émises lors de sa livraison ou postérieurement par courrier lorsque le nouveau syndic a été désigné, ce qu’il a d’ailleurs fait puisque la même assemblée générale a, par deux résolutions numéro 6 et 7, autorisé le syndic à agir contre de la SCI [Adresse 8] pour la contraindre à achever les parties communes, selon le procès-verbal d’assemblée générale versé aux débats. Il a également été autorisé à solliciter la désignation d’un expert judiciaire.

Il n’est par ailleurs aucunement justifié des difficultés qu’évoque le syndicat et qui auraient été rencontrées par le nouveau syndic pour obtenir de la société PROMOREAL la transmission des pièces et archives du syndicat.

Les manquements allégués ne sont donc pas prouvés. Les demandes dirigées contre la société PROMOREAL seront donc rejetées.

Sur la demande de la société PROMOREAL au titre de la procédure abusive

En application de l’article 1240 du Code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

La mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas nécessairement une faute susceptible de caractériser les conditions d’application de l’article 1240 du code civil.

Il n’est pas démontré en l’espèce que le syndicat des copropriétaires aurait agi de mauvaise foi à l’encontre de la société PROMOREAL en l’accusant sciemment de manquements qu’elle savait infondés.

La demande de cette société formée au titre de l’abus de procédure sera donc rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SCI [Adresse 8], qui succombe au moins partiellement à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [N].

Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qui apparait justifiée compte tenu de la longueur de la procédure judiciaire et d’expertise.

En équité, les demandes de la société PROMOREAL seront rejetées.

En application de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision, nécessaire au regard de l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en formation collégiale, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

REJETTE la demande visant à déclarer périmée l’instance introduite par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] à l’égard de la société PROMOREAL ;

DECLARE irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] à l’encontre de la SCI [Adresse 8] au titre des réserves non levées ou restant à lever, comme étant forcloses sur le fondement de l’article 1648 alinéa 2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] de ses demandes formulées à l’encontre de la SCI [Adresse 6] DU PUISATIER au titre des réserves non levées ou restant à lever sur le fondement contractuel ;

DECLARE irrecevable la demande principale de remise en état des lieux formulée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] à l’encontre de la SCI [Adresse 7] PUISATIER au titre de l’appropriation et de la privatisation de parties communes ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 6] DU PUISATIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE, la somme de 60000 euros de dommages et intérêts au titre de la privatisation des combles, parties communes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] du surplus de sa demande indemnitaire à ce titre ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 8] à supporter à ses frais exclusifs le coût de la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier ;

DECLARE irrecevable la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] au titre du retard de livraison des parties communes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] de sa demande de dommages et intérêts au titre du retard dans la levée des réserves ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 6] DU PUISATIER aux dépens ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 6] DU PUISATIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE, la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE SEIZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE