TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 07 Mai 2025

N°R.G. : 25/00277

N° Portalis DB3R-W-B7J-Z4A3

N° Minute :

S.A.S. BILTOKI [Localité 9]

c/

S.A.S. PIZZA ROSSO

DEMANDERESSE

S.A.S. BILTOKI [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Virginie TERRIER de la SELEURL Virginie Terrier Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0029

DEFENDERESSE

S.A.S. PIZZA ROSSO

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 10 mars 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 juillet 2017 et ses avenants, la société ORANGE a pris à bail en l’état futur d’achèvement auprès de la société [Localité 9] [Adresse 14] un ensemble immobilier à [Localité 10] [Adresse 2] et [Adresse 3]. Le bail principal a pris effet le 17 mars 2021 pour 12 ans.

La société ORANGE a sous loué une partie des locaux par acte sous seing privé du 14 septembre 2021 à la société BILTOKI [Localité 9], sous locataire.

Par acte sous seing privé en date du 4 août 2022, la SAS BILTOKI [Localité 9], sous-locataire, a conclu avec la SAS [Localité 8] RESTAURATION un contrat de sous-sous-location commerciale portant sur un local à usage commercial sis [Adresse 1] à [Localité 11], n° 16 et n° 8, pour une durée de neuf années, à compter du 20 septembre 2022, et moyennant un loyer variable égal à 10% du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le sous-sous-locataire, un loyer annuel de la chambre froide de 1.800 euros hors taxes et un loyer minimum annuel garanti de 35.000 euros hors charges et hors taxes payable mensuellement et d’avance.

Par avenant en date du 19 septembre 2022, la SAS PIZZA ROSSO s’est substituée à la SAS [Localité 8] RESTAURATION.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte d’huissier de justice en date du 18 juillet 2024, la SAS BILTOKI [Localité 9] a fait délivrer à la SAS PIZZA ROSSO un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour une somme de 17.996,47 euros en principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juillet 2024 (mois de juillet 2024 inclus).

Par acte d’huissier du 11 octobre 2024, la SAS BILTOKI ISSY a assigné la SAS PIZZA ROSSO devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir principalement :

constater l’acquisition de la clause résolutoire, avec effet au 19 août 2024,dire et juger que le contrat de sous-sous-location commerciale est résolu à compter de l’acquisition de la clause résolutoire le 19 août 2024,ordonner l’expulsion immédiate de la SAS PIZZA ROSSO des lieux loués et celle de tous occupants de son chef, ainsi que l’évacuation de tous les meubles présents dans les lieux, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, dire et juger que le Commissaire de Justice requis à cet effet pourra se faire assister du Commissaire de Police et d’un serrurier s’il échet, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du sous-sous-locataire, condamner la SAS PIZZA ROSSO au paiement de la somme provisionnelle de 14.547,97 euros TTC au titre des loyers et charges arrêtés au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SAS PIZZA ROSSO à compter du 19 août 2024 à la somme journalière de 392 euros TTC, outre les intérêts, droits et charges y afférents,condamner la SAS PIZZA ROSSO au paiement d’un intérêt de retard de 12% sur les sommes impayées, dire et juger que la somme de 2.920 euros versée par la SAS PIZZA ROSSO à titre de dépôt de garantie lui est définitivement acquise,condamner la SAS PIZZA ROSSO à lui payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la SAS PIZZA ROSSO aux entiers dépens lesquels comprendront les frais des Commissaires de Justice au titre de la présente instance, dire et juger qu’elle pourra recourir à tout Commissaire de justice pour procéder à l’exécution de l’Ordonnance à intervenir et à l’expulsion, lequel pourra se faire assister de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur et ce, aux frais de la SAS PIZZA ROSSO.

Lors de l’audience du 10 mars 2025, la SAS BILTOKI [Localité 9] confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être en mesure de dire si le défendeur occupe encore les locaux et fait valoir que sa créance à l’égard de la SAS PIZZA ROSSO n’est pas sérieusement contestable au regard des factures de loyers et charges impayées.

Régulièrement assignée (dépôt de l’acte à étude), la SAS PIZZA ROSSO n’a pas comparu.

Par note en délibéré autorisée en date du 11 mars 2025, la SAS BILTOKI [Localité 9] produit un décompte locatif actualisé arrêté au 5 mars 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et la note d’audience.

MOTIFS

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;En l’espèce,

La clause résolutoire mentionnée dans le contrat de sous-sous-location commerciale prévoit un délai d’effet d’un mois et produit donc tous ses effets.

Concernant le commandement de payer, il a été régulièrement délivré au siège social de la SAS PIZZA ROSSO sis [Adresse 4] à [Localité 13].

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 18 juillet 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le sous-locataire entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le contrat de sous-sous-location commerciale. Ainsi, le commandement contenait toutes les précisions permettant au sous-sous-locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procédure au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 17.996,47 euros, au titre de l’arriéré locatif à la date du 5 juillet 2024.

Selon décompte en date du 5 mars 2025 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées en totalité dans le mois de sa délivrance ; la clause résolutoire est donc acquise à compter du 19 août 2024.

La SAS PIZZA ROSSO étant dès lors occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 19 août 2024, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la défenderesse.

L’expulsion de la défenderesse étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux dès lors que la décision prévoit d’ores et déjà la possibilité du recours à la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

La clause du contrat de sous-sous-location commerciale stipulant une indemnité d’occupation journalière égale à deux fois le loyer journalier hors taxe, TVA en sus, augmentée des charges et taxes en vigueur à la date de fin dudit contrat s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

L’indemnité d’occupation due par de la SAS PIZZA ROSSO depuis l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

S’agissant du paiement par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce,

Il résulte du décompte produit par la SAS BILTOKI [Localité 9] que l’arriéré locatif dû au 18 aout 2024 est non sérieusement contestable à hauteur d’une somme de 14 547,97 euros moins la somme de 273,12 euros inscrite en débit le 5 août 2024 au titre d’honoraires d’huissier, qui est incluse dans les dépens, soit une somme de 14 274,85 euros.

Dès lors, il convient de condamner, à titre provisionnel, la SAS PIZZA ROSSO au paiement de la somme de 14 274,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 aout 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juillet 2024.

Sur les demandes de pénalités

Les autres demandes, relatives à des pénalités sous forme de conservation du dépôt de garantie, ou d’intérêts de retard majorés sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence sur ces demandes il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS PIZZA ROSSO, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la SAS PIZZA ROSSO à payer à la SAS BILTOKI [Localité 9] la somme de 2.500 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

Constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du sous-locataire, à la date du 18 août 2024, à minuit ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS PIZZA ROSSO et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 11], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes ;

Condamne la SAS PIZZA ROSSO à payer à la SAS BILTOKI [Localité 9] la somme de 14 274,85 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré locatif à aout 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juillet 2024 ;

Dit n’avoir lieu à référé sur les demandes relatives au dépôt de garantie et intérêts de retard majoré ;

Condamne la SAS PIZZA ROSSO à payer à la SAS BILTOKI [Localité 9] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS PIZZA ROSSO aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le sous-sous-bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

FAIT À [Localité 12], le 07 Mai 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

Karine THOUATI, Vice-présidente