Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 21 MARS 2025

N° RG 22/03295 – N° Portalis DB22-W-B7G-QUUB

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [O], né le 29 décembre 1978 à [Localité 8], de nationalité française, Président Directeur Général de la société JETLAG PRIVATE SERVICES, demeurant [Adresse 6],

représenté par M^e Jean GRESY, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDERESSE :

Commune COMMUNE DE [Localité 7], Prise en la personne de son Maire, domicilié en cette qualité à l’Hôtel de Ville, [Adresse 2].

représentée par Maître Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Isabelle CARTON DE GRAMMONT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 01 Juin 2022 reçu au greffe le 08 Juin 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 21 Janvier 2025, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Mars 2025.

EXPOSE DU LITIGE

La maison d’habitation, située au numéro [Adresse 3] à [Localité 7] (78), est la propriété de la commune.

Suivant décision prise le 11 janvier 1993 après délibération du conseil municipal, ce bien immeuble a été donné à bail aux époux [O] (Monsieur [T] [O] et Madame [M] [Y]), qui y ont vécu avec leurs enfants.

Monsieur [T] [O] est décédé le 22 février 2001. Le bénéfice du bail a perduré au profit de son épouse, laquelle est à son tour décédée le 3 octobre 2003.

Suivant délibération du 28 juin 2012, le conseil municipal a décidé de l’aliénation du bien à Messieurs [D] et [F] [O], trois des enfants des locataires, identifiés par la commune comme occupants les lieux et bénéficiaires du bail.

Monsieur [R] [O] s’étant ultérieurement manifesté auprès de la commune, confirmait, le 25 novembre 2013, son souhait d’acquérir le bien en accord avec ses frères Messieurs [D] et [F] [O], précisant à la demande de la commune qui avait invité les acquéreurs à indiquer par écrit leur quote-part dans l’acquisition de ce bien ainsi que le mode de financement retenu, que sa quote-part s’élèverait à 46.666,66 euros représentant 1/3 de la somme totale, laquelle serait financée par un emprunt auprès de sa banque.

Suivant délibération du 19 décembre 2013, le conseil municipal a décidé d’abroger la délibération du 28 juin 2012 et d’aliéner le bien immeuble aux trois frères, Messieurs [F], [R] et [D] [O], pour le montant de 140.000 euros.

Monsieur [F] [O] a disparu le 4 novembre 2014. Le 30 mars 2017, le juge des tutelles du tribunal d’instance de Saint-Germain-en-Laye, statuant dans une instance aux fins de constatation d’absence, a rendu une décision plaçant la personne protégée sous le régime de la « présomption d’absence » et a désigné l’UDAF (Union départementale des Associations familiales) des Yvelines en qualité de représentant légal.

La commune de [Localité 7] ayant informé Monsieur [D] [O] suivant courrier du 28 mai 2021 de la résiliation du bail à compter du 31 décembre 2021, ce dernier a rendu les clefs, après constat de l’état des lieux du 15 décembre 2021.

Le 17 décembre 2021, le conseil de Monsieur [R] [O] a écrit à la commune de [Localité 7] pour lui spécifier que son client restait acquéreur, seul, de l’immeuble aux conditions précitées pour l’opération.

Par courrier daté du 8 mars 2022, la commune de Sartrouville a fait savoir à Monsieur [R] [O] que, ne disposant pas du droit de priorité dont ses deux frères [D] et [F] étaient titulaires en tant qu’occupants de la maison du [Adresse 5] après le décès de leurs parents, les conditions de la vente n’étaient plus réunies, la commune invitant Monsieur [R] [O] à saisir le tribunal administratif de Versailles, en cas de contestation de cette décision.

C’est dans ce contexte que suivant acte d’huissier signifié le 1er juin 2022, Monsieur [R] [O] a fait assigner la commune de [Localité 7] aux fins de réalisation forcée de la vente de la maison située [Adresse 5] à [Localité 7].

Par jugement en date du 26 janvier 2024, le tribunal judiciaire a :

— dit que le contrat de vente du bien sis [Adresse 4] à [Localité 7] entre la commune de [Localité 7] et Messieurs [F], [D] et [R] [O] a été valablement formé,

— dit que le tribunal n’a pas à statuer sur les demandes de caducité et de nullité du contrat de vente,

— ordonné la réouverture des débats, révoqué l’ordonnance de clôture du 26 septembre 2023 et renvoyé les parties à la mise en état pour conclusions des parties sur le moyen soulevé d’office par le tribunal,

— réservé les frais irrépétibles et les dépens.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 juin 2024, Monsieur [R] [O] demande au tribunal de :

Vu l’article 789 du Code de Procédure Civile 6ème,

Vu les articles 1583 et 1589 du Code Civil, Vu les articles 1231 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Vu l’engagement valant proposition de vente et la délibération du Conseil Municipal du 19 décembre 2013 de la Ville de [Localité 7],

Vu les pièces versées au débat,

DECLARER irrecevable l’exception de fin de non-recevoir soulevée pour la première fois devant le Tribunal Judiciaire, cette dernière ressortant de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

DEBOUTER la Commune de Sartrouville de sa demande de caducité de la vente formée en 2013 comme portant atteinte à l’autorité de la chose jugée par la décision prononcée le 26 janvier 2024 par le Tribunal de céans.

DEBOUTER la Commune de [Localité 7] de l’ensemble de ses moyens, demandes, fins et conclusions.

ORDONNER à la Commune de [Localité 7] de se rendre en l’étude d’un Notaire, spécialement en l’étude [H] & Associés, Notaires à [Localité 7], en vue de procéder à la vente définitive de la maison située à [Localité 7] [Adresse 5], cadastrée Section AD n°[Cadastre 1], d’une contenance de 0300 centiares au profit de Monsieur [R] [O], moyennant le prix de 140.000 euros frais en sus, en exécution de la délibération votée à l’unanimité par la Commune de [Localité 7] le 19 décembre 2013.

CONDAMNER la Commune de [Localité 7] à procéder à l’accomplissement de toutes les formalités utiles en vue de la réalisation de cette vente à intervenir dans un délai de deux mois à compter du jugement prononcé, passé lequel délai, elle s’y verra contrainte par le paiement d’une astreinte de 1000 euros par jour de retard fixée à titre comminatoire pendant une durée de 90 jours, étant précisé qu’à défaut de réalisation de la vente dans le délai de 5 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, celui-ci vaudra vente et sera publié comme tel auprès des services de la Publicité Foncière du lieu de situation de l’immeuble.

CONDAMNER en outre la Commune de [Localité 7] au paiement d’une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour sa résistance abusive.

CONDAMNER la Commune de [Localité 7] à payer à Monsieur [R] [O] une somme de 4.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la Commune de [Localité 7] aux entiers dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 octobre 2024, la commune de Sartrouville demande au tribunal de :

Vu les articles 122 et 789 du code de procédure civile,

Vu les termes du jugement rendu le 26 janvier 2024 par le Tribunal de céans, ayant statué au principal, puis rouvert les débats et renvoyé la cause et les parties pour conclusions sur le moyen soulevé d’office quant au bien-fondé de l’action entreprise par [R] [O],

Vu l’ancien article 1108 du Code civil,

Vu la notion de caducité, telle que définie par la doctrine et la jurisprudence antérieurement à la réforme de 2016,

A TITRE PRINCIPAL :

DIRE Monsieur [R] [O] dépourvu de qualité et d’intérêt pour agir aux fins de réalisation forcée de la vente dite « formée entre la Commune de [Localité 7] et Messieurs [F], [D] et [R] [O] » par le jugement du 26 janvier 2024, à son seul profit ;

DIRE que l’action diligentée par Monsieur [R] [O], tendant à la réalisation d’un contrat inexistant, repose sur une demande à laquelle il ne peut pas être fait droit, et est donc dépourvue de bien-fondé ;

En conséquence :

JUGER l’action de Monsieur [R] [O] irrecevable.

DEBOUTER Monsieur [R] [O] comme irrecevable ou mal fondé

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Si par extraordinaire le Tribunal estimait l’action entreprise par [R] [O] recevable et fondée, La Commune de Sartrouville demanderait au Tribunal :

Vu la disparition des consentements de deux des acquéreurs à la vente que le jugement du 26 janvier 2024 a dit valablement formée « entre la Commune et Messieurs [F], [D] et [R] [O] » acquéreurs conjoints,

DE PRONONCER la caducité de cette vente,

En conséquence :

DEBOUTER Monsieur [R] [O], comme irrecevable ou mal fondé, pour l’intégralité de ses prétentions, ainsi que de tous moyens ou prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif. EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER Monsieur [R] [O] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Fabrice HONGRE-BOYELDIEU, au titre des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

La clôture est intervenue le 14 octobre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 21 janvier 2025, et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire : sur les limites de la réouverture des débats

L’article 444 du code de procédure civile dispose que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

L’article 445 du même code précise qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, le tribunal a ordonné la réouverture des débats, révoqué l’ordonnance de clôture et renvoyé le dossier à la mise en état pour conclusions des parties sur le moyen soulevé d’office se rapportant à la question du bien-fondé de l’action entreprise par Monsieur [R] [O] aux fins de réalisation forcée de la vente du bien immobilier sis [Adresse 4] à Sartrouville à son seul profit alors que ses frères Messieurs [D] et [F] [O] avaient également entendu s’en porter acquéreurs.

La réouverture des débats étant strictement limitée à cette question et aux demandes formulées avant réouverture des débats et non encore tranchées par le tribunal, tout autre moyen étranger à cette question et toute nouvelle demande doivent être considérés comme irrecevables.

Ainsi en est-il de la fin de non-recevoir et de la caducité de la vente soulevée par la commune de [Localité 7].

Sur la demande de Monsieur [R] [O] en réalisation forcée de la vente

Monsieur [R] [O] expose que son frère [F] a été victime d’un meurtre reconnu par ses auteurs, que son frère [D] a attesté ne plus être intéressé par l’acquisition du pavillon et qu’il est donc seul à persister dans le projet d’acquisition initial.

Il relève que le système de défense au fond de la commune de [Localité 7] ne fait que reprendre la fin de non-recevoir dans des termes différents mais visant à la même fin puisqu’elle lui conteste sa qualité et son intérêt à agir seul.

Il demande au tribunal d’écarter le moyen invoqué tout en soulignant que depuis le début de la procédure il est le seul demandeur, aucun de ses frères n’ayant été partie à la procédure.

La commune de [Localité 7] fait valoir que l’existence des trois acquéreurs conjoints faisait partie des éléments essentiels du contrat ; que les éléments du champ contractuel réunis en 2013 et tels que relevés par le jugement s’en trouvent bouleversés, les prétentions de Monsieur [R] [O] tendant à la mise en œuvre d’un autre contrat.

La commune de [Localité 7] en conclut que les demandes de Monsieur [R] [O] sont mal fondées dès lors qu’il ne peut être rétabli dans des droits inexistants et que nonobstant les éléments évoqués à la suite de la réouverture des débats, ce dernier n’est toujours titulaire ni de la qualité, ni de l’intérêt à agir seul.

Elle ajoute que les prétentions du demandeur apparaissent particulièrement infondées au regard des termes de la délibération de la commune le 19 décembre 2013.

***

Suivant l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Suivant l’article 1134 ancien du code civil applicable en l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il est principe que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer.

L’article 122 du code civil dispose que lorsqu’il se sera écoulé dix ans depuis le jugement qui a constaté la présomption d’absence, soit selon les modalités fixées par l’article 112, soit à l’occasion de l’une des procédures judiciaires prévues par les articles 217 et 219, 1426 et 1429, l’absence pourra être déclarée par le tribunal judiciaire à la requête de toute partie intéressée ou du ministère public. Il en sera de même quand, à défaut d’une telle constatation, la personne aura cessé de paraître au lieu de son domicile ou de sa résidence, sans que l’on en ait eu de nouvelles depuis plus de vingt ans.

L’article 128 du même code précise que le jugement déclaratif d’absence emporte, à partir de la transcription, tous les effets que le décès établi de l’absent aurait eus.

Suivant l’article 1122 ancien du code civil, on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention.

En l’espèce, Monsieur [R] [O] produit une attestation de son frère [D] [O] datée du 12 avril 2024 confirmant sa renonciation à l’acquisition du bien litigieux. Il n’est en revanche produit aucun élément confirmant le décès de Monsieur [F] [O].

Le caractère synallagmatique de la vente obligeant la commune de [Localité 7] à vendre puisqu’accord il y a eu sur la chose et le prix entre la partie venderesse et la partie acquéresse, la renonciation à la vente de l’un des acquéreurs et le décès allégué de l’autre ne l’autorisent pas à se rétracter dès lors qu’il subsiste un acquéreur, en la personne de Monsieur [R] [O]. La venderesse, qui ne dispose d’aucun droit de rétractation, fait valoir des moyens tendant en réalité à invalider la vente, ce dont elle n’a pas valablement saisi le tribunal ainsi qu’il l’a été jugé dans la décision du 26 janvier 2024.

Si la commune de [Localité 7] ne peut s’opposer à la réitération de la vente, il ne peut pour autant être fait droit à la demande de Monsieur [R] [O].

Force est de constater, que, faute de justification du décès de Monsieur [F] [O], la situation reste celle décrite dans le jugement du 26 janvier 2024.

Monsieur [F] [O] ayant fait l’objet le 30 mars 2017 d’un jugement de présomption d’absence désignant l’UDAF des Yvelines en tant que représentant légal, il est à ce stade de la procédure d’absence toujours considéré comme vivant dans l’attente d’un jugement déclaratif d’absence, lequel ne peut pas intervenir avant mars 2027. Il doit être ajouté que, dans l’hypothèse où la déclaration d’absence serait prononcée mais également dans le cas où la preuve de son décès serait rapportée, ses héritiers bénéficieraient du droit d’acquérir le bien immobilier.

L’affirmation par Monsieur [D] [O] suivant son attestation du 12 avril 2024 que son frère [F] n’était plus intéressé par l’acquisition du bien immobilier appartenant à la commune ne peut valoir renonciation de la part de ce dernier à ses droits dès lors qu’une telle renonciation ne peut résulter que d’actes de sa part manifestant sans équivoque la volonté de renoncer.

Monsieur [R] [O] ne pouvant justifier d’une renonciation de son frère [F], l’action entreprise par lui aux fins de réalisation forcée de la vente du bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 7] à son seul profit alors que Monsieur [F] [O] avait également entendu s’en porter acquéreur s’avère mal fondée.

Il en sera débouté.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [R] [O]

Monsieur [R] [O] sollicite, au visa de l’article 1231-1 du code civil, la condamnation de la commune de [Localité 7] au paiement de dommages et intérêts en raison de son refus d’exécuter l’engagement qu’elle a souscrit.

La commune de [Localité 7] sollicite le rejet de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive relevant les 56 pièces produites au soutien d’une prétention dont l’absence de bien-fondé a fini par être mise à jour.

***

Suivant l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le refus de réitérer la vente opposé par la commune de [Localité 7] ne pouvant être considéré comme fautif compte tenu des obstacles juridiques précédemment exposés auxquelles elle se heurte et qui sont indépendants de la volonté de la défenderesse, Monsieur [R] [O] ne peut qu’être débouté de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [R] [O] succombant à la présente instance, il sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maitre Fabrice HONGRE-BOYELDIEU conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à payer la somme de 2.500 euros à la commune de [Localité 7] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dès lors qu’elle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe susceptible d’appel mis à disposition au greffe,

Vu le jugement du 26 janvier 2024,

DECLARE irrecevables la fin de non-recevoir et de la caducité de la vente soulevée par la commune de [Localité 7],

DEBOUTE Monsieur [R] [O] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [R] [O] aux dépens dont distraction au profit de Maitre Fabrice HONGRE-BOYELDIEU,

CONDAMNE Monsieur [R] [O] à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision,

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 21 MARS 2025 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT