TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 28 FEVRIER 2025

N° RG 24/01349 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZKHF

N° de minute : 25/528

Monsieur [B] [G],

Madame [J] [K] [G],

Madame [S] [U] [G],

Madame [H] [D] [G] -

c/

S.N.C. EMMA

DEMANDEURS

Monsieur [B] [G] et Madame [J] [K] [G]

Demeurants

[Adresse 8]

[Localité 9]

Madame [S] [U] [G]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Madame [H] [D] [G] -

[Adresse 2]

[Localité 13] ETATS UNIS

Tous représentés par Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

DEFENDERESSE

S.N.C. EMMA

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentée par Maître Sabrina FEDDAG, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C0859

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Alix FLEURIET, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 23 décembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré au 27 janvier 2025, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [B] [G] et Mmes [J] [S] et [H] [G] (ci-après les consorts [G]) sont propriétaires en indivision d’un bien immobilier situé au [Adresse 5]).

Ce bien immobilier est géré par le cabinet CIV-GI- SOCIETE CIVILE DE GESTION IMMOBILIERE.

Par acte de renouvellement du 24 janvier 2019, à effet du 1er avril 2019, les consorts [G] ont donné à bail commercial à la SNC Emma, pour une durée de 9 années entières et consécutives, différents locaux situés dans l’immeuble du [Adresse 6], en l’espèce, au sous-sol, une grande cave, au rez-de-chaussée, une grande salle avec escalier d’accès au sous-sol, au 1er étage, un appartement, le salon de l’hôtel et une chambre, au 2me étage, 7 chambres, au 3me étage, 7 chambres et au 4me étage, 5 chambres, le tout moyennant un loyer annuel initial de 82 000 euros hors charges et hors taxes, et à ce jour, de 27 262, 40 euros par trimestre, provision pour charges et TVA comprises.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par exploit d’huissier du 2 février 2024, les consorts [G] ont fait délivrer à la SNC Emma un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal et charges de 43 934,05 euros, au titre de l’arriéré locatif au mois de janvier 2024 inclus.

Par exploit d’huissier en date du 5 avril 2024, les consorts [G] ont fait assigner la SNC Emma devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre.

Aux termes de cette assignation, soutenue oralement à l’audience du 23 décembre 2024, les consorts [G] demandent au juge des référés de :

« CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et/ou DIRE ET JUGER acquise la clause résolutoire insérée au bail commercial du 24 janvier 2019 à effet du 1 er avril 2019 et visée au commandement de payer du 2 février 2024 ainsi que la résolution dudit bail à compter rétroactivement du 1 er mars 2024 à minuit, en application des articles 1224 et suivants du Code civil.

ORDONNER en conséquence l’expulsion de la SNC EMMA, ainsi que de tous les occupants de son chef, des lieux loués situés, en la forme habituelle, au besoin accompagné d’un serrurier et du commissaire de Police.

ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et appartenant au locataire, dans tel garde meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, et ce aux frais, risques et périls des locataires.

FIXER à la somme de 9.08, 46 euros par mois l’indemnité d’occupation due par la SNC EMMA à compter rétroactivement du 1 er mars 2024 à minuit jusqu’au jour effectif de l’expulsion, ladite indemnité d’occupation étant payable par mois et d’avance.

CONDAMNER la SNC EMMA à payer à Monsieur [B] [G], Madame [J] [Y] née [G], Madame [S] [G] et Madame [H] [E] née [G] ladite indemnité d’occupation d’un montant de 9.087, 46 euros par mois, à compter rétroactivement du 1er mars 2024 à minuit jusqu’au jour effectif de l’expulsion, ladite indemnité d’occupation étant payable par mois et d’avance.

CONDAMNER la SNC EMMA à verser à Monsieur [B] [G], Madame [J] [Y] née [G], Madame [S] [G] et Madame [H] [E] née [G] une provision de 23.934, 05 euros au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêtée au 8 mars 2024, avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer.

CONDAMNER la SNC EMMA à verser à Monsieur [B] [G], Madame [J] [Y] née [G], Madame [S] [G] et Madame [H] [E] née [G] une provision de 2.393, 40 euros à titre de clause pénale.

CONDAMNER la SNC EMMA à verser à Monsieur [B] [G], Madame [J] [Y] née [G], Madame [S] [G] et Madame [H] [E] née [G] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la SNC EMMA aux entiers dépens, dont les frais du commandement de payer du 2 février 2024 ».

A l’audience, les demandeurs ont actualisé leur dette à la somme de 13 800 euros.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la SNC Emma demande au juge des référés de :

— débouter les consorts [G] de leur demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, à la résiliation de plein droit du bail et à son expulsion,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— dire n’y avoir lieu à indemnité d’occupation,

— rejeter la demande de provision d’un montant de 23 934,05 euros au titre de l’arriéré de loyers,

— rejeter la demande de provision de 2 393,40 euros au titre de la clause pénale,

— dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et que chacune des parties conservera à sa charge ses dépens.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’ordonnance sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sur la régularité du commandement du 2 février 2024 en ce qu’il correspondait exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par les bailleurs.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des sommes portées à son crédit.

L’arriéré visé au commandement de payer se décompose comme suit :

—  43 934,05 euros au titre des loyers et charges impayés au 4me trimestre 2023,

—  4 393,40 euros correspondant à la clause pénale,

—  303,73 euros au titre du coût de l’acte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 43 934,05 euros.

Les demandeurs produisent aux débats un relevé de compte établi par le cabinet CIV-GI- SOCIETE CIVILE DE GESTION IMMOBILIERE démontrant que la SNC Emma demeurait débitrice de la somme de 23 934,05 euros au 8 mars 2024, somme correspondant au montant réclamé aux termes de l’assignation.

Les causes du commandement n’ont donc pas été intégralement acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que les bailleurs soutiennent que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties étaient réunies à la date du 2 mars 2024 à 24h.

Au jour de l’audience, les demandeurs soutiennent que la dette de la société défenderesse s’élève encore à la somme totale de 13 801,25 euros et contestent l’effectivité d’un virement à hauteur de ce montant allégué en défense.

Force est de constater d’une part que la pièce n° 5 produite par la SNC Emma ne constitue qu’un ordre de virement et qu’en outre, elle a admis à l’audience que ce virement n’ayant pas abouti, le paiement de la somme litigieuse serait intervenu par chèque de banque, ce qu’elle échoue toutefois à démontrer.

En outre, la pièce n° 6 à laquelle elle se réfère pour justifier du paiement de cette somme constitue une quittance de loyer pour les mois de juillet à septembre 2024 dont le paiement n’a jamais été contesté et figure d’ailleurs sur le dernier relevé de compte produit, et qui ne saurait en tout état de cause justifier de l’apurement de sa dette par la société défenderesse au seul motif qu’aucune somme n’apparaît au crédit, s’agissant d’une simple quittance de loyer et non d’un relevé de compte.

Ainsi, il sera retenu que la société Emma ne justifie pas du paiement de la somme de 13 801,25 euros litigieuse.

Cependant, ainsi qu’elle le soutient, elle a démontré d’importants efforts en vue du règlement d’une partie de sa dette, outre qu’un dépôt de garantie correspondant à la somme de 41 000 euros a été déposé entre les mains des bailleurs à la conclusion du bail et que le montant de la dette dont il lui reste à s’acquitter du paiement est inférieur à un terme du loyer.

Il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision

Sur la demande de condamnation au versement d’une provision, l’article 835 du code de procédure civile dispose en second alinéa que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il sera retenu que la dette d’arriéré locatif invoquée en demande à hauteur de 13 801,25 euros ne se heurte à aucune contestation sérieuse au 28 novembre 2024 (pièce n° 4 en défense).

La SNC Emma sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande formée au titre de la clause pénale

Les clauses pénales pouvant être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l’obligation due à ce titre n’est pas établi.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la SNC Emma aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser aux demandeurs la charge des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer pour la défense de leurs intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société SNC Emma à leur payer la somme de 2 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 2 mars 2024 à 24h ;

Condamnons à titre provisionnel la SNC Emma à payer à M. [B] [G] et Mmes [J], [S] et [H] [G] la somme de 13 801,25 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2024 inclus, augmenté des intérêts au taux légaux à compter de l’assignation ;

Disons que la SNC Emma devra s’acquitter du paiement de cette somme dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai ;

Disons que, faute pour la SNC Emma de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et accessoires courants, l’entièreté de la somme, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception ;

° le reliquat deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société SNC Emma et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués situés [Adresse 4] [Localité 1],

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel et égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

Condamnons la SNC Emma aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Condamnons la SNC Emma à payer à M. [B] [G] et Mmes [J], [S] et [H] [G] la somme totale de 2 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présence ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 12], le 28 février 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Alix FLEURIET, Vice-présidente