DOSSIER N° : N° RG 25/04872 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2V6C

AFFAIRE : [Z] [S], [B] [E] épouse [S] / La Société FONCIERE RU 01/2012

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 22 AOUT 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Amélie DRZAZGA

GREFFIER : Marie-Christine YATIM

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Florence BENSAID, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 164

Madame [B] [E] épouse [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Florence BENSAID, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 164

DEFENDERESSE

La Société FONCIERE RU 01/2012

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

Le Tribunal après avoir entendu les parties et/ou leurs avocats en leurs conclusions à l’audience du 20 Juin 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu le 22 Août 2025, par mise à disposition au Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement, rendu contradictoirement, le 2 novembre 2022, le tribunal de proximité d’ASNIERES a notamment :

— constaté la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur le bien situé à :

[Localité 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

Et ce à compter du 3 novembre 2020 ;

— condamné solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] à payer à la société FONCIERE RU 01/2012 la somme de 10.824,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er août 2022 (terme de juillet 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2020 à hauteur de 3.024,30 euros, puis de ce jour pour le surplus ;

— autorisé Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] à s’acquitter de la dette, en principal, frais et dépens, par 36 versements mensuels d’au moins 200 euros, payables en plus du loyer courant, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière mensualité couvrant le solde de la dette ;

— suspendu les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais et dit qu’en cas de respect de ces délais, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— dit qu’en cas de défaut de paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra immédiatement tous ses effets ;

— dit en ce cas qu’à défaut par Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la société FONCIERE RU 01/2012 pourra procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur ;

— condamné alors solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] à payer à la société FONCIERE RU 01/2012 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er août 2022 jusqu’au départ effectif des lieux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 octobre 2023, la société FONCIERE RU 01/2012, au visa de ce jugement signifié le 24 novembre 2022, a fait signifier un commandement de quitter les lieux à Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] ont saisi le juge de l’exécution afin de soulever la nullité du commandement de quitter les lieux et, à titre infiniment subsidiaire, solliciter des délais avant l’expulsion.

L’affaire a été retenue, sans renvoi, à l’audience du 20 juin 2025, lors de laquelle les parties ont comparu, chacune étant représentée par son conseil.

A l’audience, Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance, sollicitant du juge de l’exécution de :

— dire et juger l’action de Monsieur et Madame [S] recevable et y faisant droit ;

— dire et juger que le commandement de quitter les lieux du 5 octobre 2023 a été dilligenté sans motif légitime ;

— annuler le commandement de quitter les lieux du 5 octobre 2023 ;

— ordonner l’arrêt de la procédure d’expulsion, et à défaut ;

A titre subsidiaire,

— enjoindre à la société FONCIERE RU 01/2012 de mettre fin à la procédure d’expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir et d’en justifier à Monsieur et Madame [S] ;

A titre infiniment subsidiaire,

— accorder des délais à Monsieur et Madame [S] pour se reloger sur le fondement des articles L.412-2 à L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

En tout état de cause,

— condamner la société FONCIERE RU 01/2012 à verser à Monsieur et Madame [S] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— condamner la société FONCIERE RU 01/2012 à verser à Monsieur et Madame [S] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance y compris le coût de l’assignation ;

— dire et juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit prévue à l’article 514 du code de procédure civile.

Aux termes de ses écritures visées à l’audience par le greffe, la société FONCIERE RU 01/2012, représentée par son conseil, sollicite du juge de l’exécution de :

A titre principal,

— dire irrecevables les demandes de nullité du commandement de quitter les lieux et les demandes de délais pour quitter les lieux ;

A titre subsidiaire,

— dire et juger que Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] n’ont pas réglé à échéance les sommes dues au titre de l’échéance du 15.12.2022, de l’échéance du 15.09.2023 et de l’échéance du 15.10.2023 ;

— dire et juger que les échéances de loyer sont réglées avec un retard systématique ;

— dire et juger que les mensualités de 200 euros payables le 15 du mois ne sont jamais réglées à échéance ;

— dire et juger que l’échéancier fixé par le jugement du 02.11.20222 n’a pas été respecté ;

— débouter Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] de leur demande de nullité du commandement de quitter les lieux ;

— débouter Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] de leur demande de délais pour quitter les lieux ;

— débouter Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] de toutes leurs demandes ;

Dans tous les cas,

— condamner solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] à verser à la société FONCIERE RU 01/2012 une indemnité d’un montant de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un exposé complet du litige il convient de se reporter à l’assignation et aux conclusions de la société FONCIERE RU 01/2012 visées au jour de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 août 2025, avec mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes tendant à voir « constater », « dire et juger » ou « donner acte »

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « dire et juger » ou « donner acte » ne sont pas des prétentions, en ce sens qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens, sur lesquels le juge de l’exécution n’est pas tenu de statuer.

Sur la recevabilité de la demande en nullité du commandement de quitter les lieux

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par ailleurs, l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit un délai de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux avant qu’il ne puisse être possible de procéder à l’expulsion.

Ces dispositions ne prévoient pas un délai de recours à peine d’irrecevabilité.

En l’espèce, la société FONCIERE RU 01/2012 invoque l’absence de fondement juridique justifiant la demande de nullité, moyen inexact puisque la demande est fondée sur l’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire et qui, en tout état de cause, apparaît impropre à entrainer l’irrecevabilité de la demande de Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S].

Par ailleurs, aucun délai n’est prescrit à peine d’irrecevabilité pour saisir le juge de l’exécution d’une contestation relative à une procédure d’expulsion.

La demande de nullité du commandement de quitter les lieux de Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] sera donc déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la demande de délais avant expulsion

La société FONCIERE RU 01/2012 soulève l’irrecevabilité de la demande de délais avant expulsion de Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] au motif que le tribunal de proximité d’ASNIERES aurait déjà statué sur une précédente demande de délai.

Toutefois, il y a lieu de rappeler que le tribunal de proximité a statué sur une demande de délai de paiement et non sur une demande de délai pour quitter les lieux.

La présente instance n’a donc pas le même objet que celle précédemment soumise au tribunal de proximité d’ASNIERES.

La demande de délais pour quitter les lieux, formée par Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] apparaît donc recevable.

Sur la demande en nullité du commandement de quitter les lieux

En application des dispositions de l’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Il en résulte que s’il appartient au juge de l’exécution d’interpréter une décision de justice lorsqu’une telle question se pose de façon incidente à l’occasion d’une difficulté d’exécution, il ne peut remettre en cause un titre exécutoire dans son principe ou la validité des droits et obligations qu’il constate en l’annulant ou en le modifiant. L’interprétation, qui ne vise pas à modifier ce qui a été décidé mais à chercher la portée de ce qui est ambigu, ne porte pas atteinte à l’autorité de chose jugée. Si seul le dispositif a autorité de la chose jugée conformément à l’article 480 du code de procédure civile, il n’en demeure pas moins que les motifs, qui sont le soutien de la décision, peuvent être utilisés pour préciser la portée de ce qui a été jugé.

L’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En l’espèce, Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] estiment avoir assuré une parfaite exécution de la décision du tribunal de proximité d’ASNIERES et indiquent avoir strictement respecté l’échéancier accordé par le tribunal, ce que conteste la société FONCIERE RU 01/2012.

En application de la décision précitée, il appartenait à Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] de régler la somme mensuelle de 200 euros, laquelle s’ajoute à leur loyer courant, et ce à compter du 15 décembre 2022, la décision ayant été signifiée le 24 novembre 2022.

Or, il résulte du décompte versé aux débats par les deux parties, que dès le mois de décembre 2022, pour un loyer s’élevant à la somme de 1.024,10 euros, les demandeurs ont réglé leur bailleur par un virement du 26 décembre d’un montant de 1.000 euros. En outre, il est à noté qu’à compter du mois d’août 2023, les versements interviennent systématiquement en retard, en fin de mois, au lieu du 15 du mois au plus tard.

Ainsi, ces multiples incidents de paiement ont eu pour effet de mettre immédiatement fin à la suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire, en consacrant la résiliation du bail, et de conférer au bailleur un titre d’expulsion.

Le commandement de quitter les lieux a donc valablement été signifié à Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] le 5 octobre 2023.

La demande de nullité du commandement de quitter les lieux sera donc rejetée.

En conséquence, la demande de fixation d’une astreinte pour mettre fin à la procédure d’expulsion de Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] sera également rejetée.

Sur la demande de délais avant expulsion

En application de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales et à condition que lesdits occupants ne soient pas entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l’article L.412-4 du même code, dans la même version que précédemment, applicable depuis le 29 juillet 2023, la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Il convient de rechercher si la situation de Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] leur permet de bénéficier de délais avant l’expulsion qui doit être entreprise et dont le principe n’est pas contesté.

En l’espèce, Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] justifient de leur situation familiale, ayant à charge deux jeunes enfants. Monsieur [Z] [S] produit un contrat de travail en qualité de chauffeur, débutant le 15 juin 2025 tandis que Madame [B] [S] justifie être titulaire d’une auto-entreprise de vente en ligne de vêtements, sans pour autant qu’elle ne produise d’éléments comptables relatifs à cette activité. Le couple justifie de ses charges de cantine scolaire.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] justifient du dépôt d’une demande de logement social dès octobre 2017, avec un dernier renouvellement le 14 août 2024.

Il convient de relever que l’arriéré locatif a considérablement diminué, s’élevant au 31 mai 2025 à la somme de 4.930,84 euros tandis qu’il était de 10.824,10 euros au moment de la décision du tribunal de proximité.

Toutefois, compte tenu des retards quasi systématiques des demandeurs dans le paiement de leur échéance, de l’absence totale de démarches de recherche de logement alors que le couple parental dispose de ressources pour régler des échéances mensuelles d’environ 1.200 euros, Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] ne démontrent pas leur bonne foi et en quoi leur relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, et particulièrement des longs délais dont Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] ont de facto déjà bénéficié, il y a lieu de rejeter leur demande tendant à obtenir des délais d’expulsion.

En conséquence, la demande indemnitaire de Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] pour procédure abusive sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S].

En application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de condamner Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] à verser à la société FONCIERE RU 01/2012 la somme de 1.000 euros.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en vertu de l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE recevables les demandes de nullité du commandement de quitter les lieux et de délais avant expulsion de Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] ;

REJETTE la demande de à Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] de nullité du commandement de quitter les lieux ;

REJETTE la demande de délai avant d’être expulsés formée par Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] ;

REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] et Madame [B] [S] à payer à la société FONCIERE RU 01/2012 la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution sont exécutoires de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé le 22 août 2025

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXÉCUTION