TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

10 Juillet 2025

N° RG 21/06463 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WZTW

N° Minute :

AFFAIRE

[J] [M]

C/

[V] [Z]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [J] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e David RICCARDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0261

DEFENDEUR

Monsieur [V] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Maya ASSI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 260

L’affaire a été débattue le 13 Mars 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président, magistrat rédacteur

Thomas BOTHNER, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, et prorogé au 10 juillet 2025 après avis donné aux parties,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’une promesse unilatérale de vente établie sous la forme authentique le 17 décembre 2020, Mme [J] [M] s’est engagée à vendre à M. [V] [Z] les lots numéros 62 (appartement), 87 (cave) et 358 (parking) de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8] » et situé [Adresse 9] à [Localité 6] (91), au prix de 200 000 euros.

Cette promesse, valable jusqu’au 31 mars 2021 à 16 heures, stipulait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 20 000 euros, la moitié devant être versée par le bénéficiaire entre les mains du notaire lors de la signature.

La vente n’a finalement pas été réitérée entre les parties.

Les tentatives de règlement amiable du litige ayant échoué, par acte judiciaire du 28 juillet 2021, Mme [J] [M] a assigné M. [V] [Z] devant ce tribunal aux fins de condamnation de celui-ci à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de la part d’indemnité d’immobilisation n’ayant pas déjà été versée entre les mains du notaire, et de versement par le notaire à son profit des 10 000 euros correspondant au surplus.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 mars 2023, Mme [J] [M] demande au tribunal de :

— condamner M. [V] [Z] à lui payer la somme de 10 000 euros correspondant à la part de l’indemnité d’immobilisation contractuelle qui n’a pas été déposée sur le compte de Me [P] [W] à titre de séquestre ;

— dire que Me [Y] [B] devra libérer la somme de 10 000 euros inscrite dans ses livres entre les mains de Mme [J] [M] ;

— dire que la somme de 20 000 euros produira intérêts à compter du 28 avril 2021, date de la demande de paiement ;

— rejeter les demandes indemnitaires de M. [V] [Z] ;

— ordonner la capitalisation des intérêts à chaque échéance annuelle ;

— condamner M. [V] [Z] aux entiers dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit, nonobstant appel.

La demanderesse avance, au visa des articles 1103 et 1124 du code civil, qu’il résulte de manière incontestable des stipulations prévues dans la promesse unilatérale de vente que M. [V] [Z] devait lever l’option avant le 31 mars 2021 à 16 heures, et qu’à défaut celle-ci serait caduque, l’intéressé devenant débiteur de l’indemnité d’immobilisation fixée à 20 000 euros. Elle estime que c’est bien le bénéficiaire qui a refusé de lever l’option et de conclure la vente dans les délais, et non l’inverse. Si elle admet avoir sollicité une prorogation, M. [Z] ayant semblé l’accepter dans un premier temps, elle fait cependant valoir que cela n’a fait l’objet d’aucun écrit mais simplement d’échanges verbaux, qu’il n’y a jamais eu d’acceptation formelle de sa part sur ce point, et qu’en tout état de cause il est toujours resté mutique face à ses demandes ultérieures de réitérer la vente.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2022, M. [V] [Z] demande au tribunal de :

— débouter Mme [J] [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— constater la résolution de plein droit de la vente portant sur l’immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 6] (91) ;

— en conséquence,

— ordonner à Me [Y] [B], notaire associé à [Localité 7] (92), détenteur des fonds, la restitution à son profit de la somme de 10 000 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— assortir cette obligation de restitution d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner Mme [J] [M] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement ;

— condamner la même à la somme de 6000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers dépens avec distraction au profit de son conseil conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le défendeur avance, au visa des mêmes dispositions, que le délai a été prorogé du fait de la promettante et que, son terme n’ayant pas été fixé, la prorogation valait pour une durée raisonnable. Il fait valoir que la promesse de vente prévoyait une prorogation automatique pour le cas où les pièces nécessaires à la régularisation de l’acte n’auraient pas été portées en temps utiles à la connaissance du notaire, ce qui était le cas en l’espèce et du fait de Mme [M] exclusivement. Il soutient avoir levé l’option dans les délais et que la preuve de sa volonté d’acquérir ressort de la convocation du notaire du 16 avril 2021, de la sommation d’avoir à comparaître au rendez-vous adressée par voie d’huissier et du procès-verbal de carence. Il sollicite reconventionnellement de voir constater la résolution de plein droit de la vente compte-tenu du défaut de la promettante.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties quant à l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 juin 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes afférentes à l’indemnité d’immobilisation

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1124 du code civil dispose en outre que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire, la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêchant pas la formation du contrat promis, et le contrat conclu en violation de celle-ci avec un tiers qui en connaissait l’existence étant nul.

Selon les articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente stipulait que les parties disposaient d’un délai expirant le 31 mars 2021 à 16 heures pour la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement de la somme correspondant au prix, à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel, à l’éventuelle commission d’intermédiaire, et de manière générale de tous comptes et proratas, ou pour la levée d’option faite par le bénéficiaire auprès du notaire rédacteur de l’acte par tous moyens et toutes formes, accompagnée du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant aux mêmes éléments que ceux déjà indiqués ci-dessus.

Il était également stipulé ce qui suit : « Au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir. »

La promesse stipulait enfin qu’en « cas de défaut du promettant, le bénéficiaire pourra à son choix dans le procès-verbal : soit faire part de son intention de poursuivre l’exécution de la vente, indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation ; soit encore faire constater que la vente n’est pas exécutée, cette constatation résultant du défaut prononcé contre le promettant dans le procès-verbal, et déclarer sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. »

S’agissant de l’indemnité d’immobilisation, les parties ont convenu que celle-ci « sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »

Sur ce, M. [Z] ne démontre pas avoir effectivement accepté la prorogation de délai sollicitée par Mme [M], l’unique courriel versé aux débats sur ce point, envoyé le 16 avril 2021 par Me [P] [W], notaire, à Mme [M], étant insuffisant à en établir la preuve, en ce qu’il y est simplement fait référence à d’anciens courriels contradictoires et imprécis, qui ne sont pas produits, par lesquels M. [Z] aurait refusé de proroger la promesse avant d’indiquer qu’il serait finalement « disposé à signer l’acte » la semaine suivante, sans autre précision.

S’agissant en outre du moyen tiré de la prorogation automatique du délai de réalisation de la promesse pour absence de transmission des pièces nécessaires à la régularisation de la vente, il convient de noter que cette allégation du défendeur est contestée par la demanderesse et que celui-ci ne produit au soutien de celle-ci aucune pièce probante, le seul écrit rédigé par son notaire étant insuffisant à en établir la preuve, en ce qu’il est imprécis et n’indique notamment pas les pièces qui étaient manquantes à ses yeux.

De la même manière, M. [Z] ne démontre pas avoir levé l’option dans le délai initialement fixé dans la promesse, à savoir avant le 31 mars 2021 à 16 heures. Les pièces dont celui-ci se prévaut pour démontrer sa volonté d’acquérir le bien, en l’occurrence la convocation de son notaire en date du 16 avril 2021 pour un rendez-vous d’abord fixé au 23 avril 2021, la sommation délivrée par huissier d’avoir à comparaître à la date de report fixée au 30 avril 2021, et le procès-verbal de carence rédigé par son notaire le 30 avril 2021, étant toutes postérieures au délai de réalisation de la promesse. Il est par ailleurs admis par les parties que la signature de l’acte de vente n’est jamais intervenue.

M. [Z] échoue également à démontrer l’existence d’un défaut de Mme [M] s’agissant de la réalisation de la vente.

Ainsi et au vu de ces éléments, la promesse ne peut être considérée comme résolue de plein droit comme le soutient à tort M. [Z]. La promesse est en réalité devenue caduque le 31 mars 2021 à 16 heures, faute de signature de l’acte authentique de vente ou de levée d’option de la part du bénéficiaire dans ce délai. M. [Z] n’a donc pas le droit à la restitution de l’indemnité d’immobilisation et, la réalisation des conditions suspensives n’étant pas discutée par les parties, l’indemnité d’immobilisation est au contraire due à la promettante.

Dans ces conditions, il convient de débouter M. [Z] de sa demande tendant à voir constater la résolution de plein droit de la vente, et consécutivement de sa demande tendant à la restitution sous astreinte de la somme de 10 000 euros. Il convient en revanche de condamner M. [Z] à verser à Mme [M] la somme de 10 000 euros au titre de la part non séquestrée de l’indemnité d’immobilisation, et d’ordonner au notaire de libérer la somme de 10 000 euros séquestrée en son office au profit de celle-ci.

S’agissant de la somme de 20 000 euros ainsi allouée à Mme [M], il convient de dire, d’une part, que les intérêts au taux légal courront à compter de la mise en demeure transmise par celle-ci à M. [Z] le 28 avril 2021 par courrier recommandé avec avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et, d’autre part, que les intérêts échus des capitaux produiront intérêts dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du même code.

Sur la demande de dommages-intérêts formulée par le défendeur

Selon l’article 768 alinéa 1er du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

En l’espèce, outre le rejet ci-dessus prononcé des demandes formulées par M. [Z], faute pour l’intéressé de démontrer l’existence d’un défaut de Mme [M] s’agissant de la réalisation de la vente, il ne pourra qu’être constaté que celui-ci n’avance aucun moyen de droit au soutien de sa demande de dommages-intérêts.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, il convient de la rejeter.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

M. [Z], partie qui succombe en la présente instance, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Celui-ci sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En outre, il devra supporter les frais irrépétibles engagés par Mme [M] dans la présente instance et que l’équité commande de réparer à raison de la somme de 3000 euros.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s’agissant en effet d’une instance introduite à compter du 1er janvier 2020. Celle-ci étant de droit, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [V] [Z] à verser à Mme [J] [M] la somme de 10 000 euros au titre de la part non séquestrée de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente conclue le 17 décembre 2020 ;

Ordonne à Me [Y] [B], notaire au sein de la société par actions simplifiée Lépany et Associés, titulaire d’un office notarial à [Localité 7] (92), de libérer la somme séquestrée de 10 000 euros au profit de Mme [J] [M] ;

Dit que les intérêts au taux légal dus par M. [V] [Z], sur les 20 000 euros ainsi alloués à Mme [J] [M], produiront intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2021 ;

Dit que les intérêts échus des capitaux produiront intérêts dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. [V] [Z] aux dépens ;

Condamne M. [V] [Z] à payer à Mme [J] [M] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande tendant à voir ordonner l’exécution provisoire de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT