TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 32]

MINUTE N°

AFFAIRE : N° RG 23/01477 – N° Portalis DBY6-W-B7H-DQIK

JUGEMENT RENDU LE 15 DÉCEMBRE 2025

ENTRE :

1/ Madame [U], [S], [I] [G]

née le [Date naissance 19] 1955 à [Localité 26] (50)

demeurant [Adresse 24]

assistée par Mme [E] [G] épouse [Y], en qualité de curatrice selon jugement rendu le 08 avril 2021 par le Juge des Tutelles du Tribunal de Proximité de Flers

2/ Madame [C], [P], [B] [G] épouse [T] [R]

née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 26] (50)

demeurant [Adresse 18]

3/ Madame [K], [J], [P] [W]

née le [Date naissance 16] 1949 à [Localité 26] (50)

demeurant [Adresse 15]

ayant toutes pour avocat : Maître Véronique DELALANDE, membre de la SELARL BOBIER-DELALANDE-MARIN, avocats au barreau de Coutances-Avranches

ET :

Madame [Z], [J], [M] [G]

née le [Date naissance 6] 1957 à [Localité 26] (50)

demeurant [Adresse 40]

ayant pour avocat : Maître François-Xavier BOUTTEREUX, membre de l’ASSOCIATION BOUTTEREUX – VAN TORHOUDT, avocats au barreau de Coutances-Avranches

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Katia CHEDIN, vice-présidente, statuant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 et suivants du code de procédure civile

GREFFIER : Phasay MERTZ, cadre greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 06 Octobre 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 15 Décembre 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

CE + CCC à M^e DELALANDE et M^e BOUTTEREUX

CCC dossier

Le :

Du mariage de M [A] [G] et Mme [M] [N], sont issus six enfants:

— Mme [K] [G] épouse [W], née le [Date naissance 16] 1949,

— M. [O] [G], né le [Date naissance 21] 1950,

— Mme [F] [G] épouse [L], née le [Date naissance 5] 1953,

— Mme [U] [G], née le [Date naissance 19] 1955,

— Mme [Z] [G], née le [Date naissance 6] 1957,

— Mme [C] [G] épouse [T] [R], née le [Date naissance 23] 1958.

M. [A] [G] est décédé le [Date décès 17] 1982.

Sa succession était composée des biens suivants :

— Une maison d’habitation située à [Adresse 29], cadastrée section AC numéro [Cadastre 20],

— Une maison d’habitation située à [Adresse 29], cadastrée section AC numéro [Cadastre 3],

— Une maison d’habitation située à [Adresse 29], cadastrée section AC numéro [Cadastre 4],

— Une parcelle de terre sur laquelle est édifiée une maison d’habitation située à [Localité 26] (Manche), « [Adresse 39] », cadastrée section ZL numéro [Cadastre 25].

Mme [M] [N], son épouse survivante, a opté pour l’usufruit de tous les biens meubles et immeubles composant la succession de M. [A] [G].

Par la suite, les trois maisons situées [Adresse 44] [Localité 26] ont été vendues par l’indivision.

Seule la propriété « [Adresse 39] » située à [Localité 26] a été conservée et occupée par Mme [M] [N] veuve [G].

Par acte notarié du 22 janvier 1986, Mme [N] veuve [G] a donné à bail la maison « [Adresse 39] » et une partie du terrain, pour une contenance totale de 600 m², moyennant un loyer de 2.195,27 € par an, soit 183 € par mois à sa fille [Z] [G], à compter du 1er janvier 1986.

Par acte notarié du 10 juillet 1998, la propriété « [Adresse 39] » cadastrée section ZL n°[Cadastre 25] a fait l’objet d’une division en 4 parcelles cadastrées ZL n°[Cadastre 8], ZL n°[Cadastre 9], ZL n°[Cadastre 10] et ZL n°[Cadastre 11]. Au terme du même acte, les parcelles ZL n°[Cadastre 8], ZL n°[Cadastre 10] et ZL n°[Cadastre 11] ont été échangées avec les parcelle cadastrées section ZL [Cadastre 12] et [Cadastre 13]. L’indivision [G] est donc restée propriétaire des parcelles cadastrées section ZL n°[Cadastre 9], n°[Cadastre 12] et n°[Cadastre 13].

Mme [N] veuve [G] est décédée le [Date décès 7] 2020.

Elle a laissé pour lui succéder ses six enfants.

Aucun accord n’a pu être trouvé entre les indivisaires sur l’estimation de la propriété indivise « Le petit domaine » sis à [Localité 26].

Par acte dressé le 31 mai 2021, Mme [L] et M [O] [G] ont cédé à Mme [Z] [G] leurs droits dans l’indivision, soit chacun un sixième en pleine propriété, au prix global de 10 000 €, soit 5000 € revenant à chaque.

Suivant exploit du [Date décès 17] 2023, Mmes [K] [W], [C] [T] [R] et [U] [G], placée sous la curatelle renforcée de sa fille [E] [Y] [G], ont fait assigner Mme [Z] [G] par devant le Tribunal de Céans à l’effet de solliciter l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision.

Aux termes de leurs dernières écritures communiquées par RPVA le 30 décembre 2024, Mmes [K] [W], [C] [T] [R] et [U] [G], représenté par Mme [E] [Y] [G] ès qualités de curatrice, en demande, sollicitent du tribunal judiciaire de COUTANCES de bien vouloir :

« – Ordonner les opérations de compte liquidation et partage de l’indivision existant entre Madame [K] [W], Madame [C] [T] [R], Madame [U] [G] et Madame [Z] [G].

— Désigner Maître [V] [H], représentant la SCP [41] Domfrontais, Notaire à DOMFRONT EN POIRAIE (61700), [Adresse 14], pour procéder aux opérations de liquidation partage.

— Ordonner le maintien en indivision des biens immobiliers situés Commune de [Localité 27], [Localité 38] [Adresse 34], cadastrés section ZL numéro [Cadastre 9], [Cadastre 12] et [Cadastre 13], pendant une durée de douze mois à compter de la signification du jugement à intervenir, afin de permettre la mise en vente amiable du bien.

— Dire que cette mise en vente se fera dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

— Dire que cette mise en vente se fera par la signature de deux mandats de vente au moins, dont un confié à Maître [H], Notaire à [Localité 35], et un autre confié à l’agence immobilière [30], [Adresse 22] à [Localité 36].

— Dire que cette mise en vente se fera au prix de 85.000 euros.

— Dire qu’à défaut de vente amiable dans le délai de douze mois à compter de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à la licitation en l’étude de Maître [H] des biens immobiliers situés Commune de [Localité 28] [Adresse 39], cadastrés section ZL numéro [Cadastre 9], [Cadastre 12] et [Cadastre 13], sur la mise à prix qui sera fixée par ledit notaire.

— Vu l’article 815-10 du Code civil,

— Fixer la créance de loyers et charges due par Madame [Z] [G] à l’indivision à la somme de 7972,96 euros, pour la période de [Date décès 37] 2020 à [Date décès 37] 2022 inclus.

— Fixer la créance de loyers due par Madame [Z] [G] à l’indivision à la somme de 7.676,10 € pour la période de mars 2022 à décembre 2023.

— Fixer la créance de loyers due par Madame [Z] [G] à l’indivision à la somme de 4.400,76 € pour la période de janvier 2024 à décembre 2024.

— Condamner Madame [Z] [G] à payer à Madame [K] [W], Madame [C] [X], Madame [U] [G], une somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de liquidation partage, en accordant droit de recouvrement direct au profit de Maître Véronique DELALANDE, par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Elles exposent, sur le fondement des articles 815 et 840 du code civil, qu’aucun accord amiable entre elles et leur sœur n’a pu avoir lieu.

Pour solliciter la désignation de Me [H], notaire à [Localité 35], elles expliquent que cette dernière n’a pas, jusqu’à présent, eu à connaître du litige les opposant puisqu’elle n’était pas en charge de la succession de leur mère. Elles ajoutent que son étude se trouve à proximité du bien ce qui rend pertinent sa désignation. En réplique à la demande de leur sœur de saisir la [31] afin que cette dernière désigne un notaire, les demanderesses font valoir que la chambre ne désigne plus de notaires.

Elles exposent que la propriété indivise a été estimée en 2020 à hauteur de 80.000 €, occupée ou non, et que l’évaluation qui en est faite par leur sœur ne repose sur aucune estimation effectuée par un professionnel de l’immobilier.

Elles ajoutent que l’accord de deux indivisaires sur le prix de rachat de leurs parts par Mme [Z] [G] n’est pas déterminant s’agissant de l’évaluation du bien litigieux.

Elles estiment que le dossier technique immobilier réalisé sur la maison d’habitation ne justifie pas un écart de 50.000 € entre le prix d’estimation et l’évaluation faite par Mme [Z] [G].

Elles exposent encore, sur le fondement de l’article 815-10 du code civil, que Mme [Z] [G] occupe le bien indivis et qu’à compter de [Date décès 37] 2020, date du décès de leur mère, elle a versé entre les mains du notaire en charge de la succession, puis sur un compte ouvert dans les livres du [33], les indemnités d’occupation dues qu’il convient d’intégrer à l’actif de l’indivision.

Elles s’opposent, sur le fondement de l’article 815-2 du code civil, à ce que la dépense de remplacement de la porte de garage soit intégrée dans les comptes d’indivision au motif que Mme [Z] [G] a accepté un devis de remplacement sans avoir recueilli au préalable l’accord des autres co-propriétaires indivis alors que ce remplacement aurait pu être réalisé pour un moindre prix.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 23 avril 2025, Mme [Z] [G], en défense, sollicite du Tribunal de Céans de bien vouloir :

« – Ordonner les opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Mesdames [K] [G] épouse [W], [C] [G] épouse [X] et Madame [U] [D], assistée de sa curatrice, Madame [E] [G] épouse [Y] et Madame [Z] [G], en application des dispositions de l’article 815 du Code Civil ;

— Désigner la [31] pour que celle-ci désigne le Notaire qui sera chargé de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage ;

— Fixer à 30.000,00 € la valeur du bien immobilier, situé Commune de [Adresse 1], cadastré sections ZL n° [Cadastre 9], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] ;

— Constater que les loyers ont été réglés entre les mains d’un Notaire, puis provisionnés, le tout pour le compte de l’indivision ;

— Dire et juger que dans le cadre de l’établissement des comptes d’indivision, il devra être tenu compte du changement rendu nécessaire de la porte de garage de l’immeuble, changement entièrement financé par Madame [Z] [G] ;

— Débouter les demanderesses de toutes leurs demandes contraires ;

— Condamner solidairement Mesdames [K] [G] épouse [W], [C] [G] épouse [X] et Madame [U] [D], assistée de sa curatrice, Madame [E] [G] épouse [Y] au paiement de la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Elle ne s’oppose pas à la demande relative à l’ouverture des opérations de liquidation et de partage de l’indivision.

Pour s’opposer, en revanche, à la désignation de Me [H], notaire à [Localité 35], elle soutient que cette dernière a pris fait et cause pour les demanderesses et se trouve mal située géographiquement pour se charger de la vente de l’immeuble.

Elle soutient que l’évaluation de l’immeuble retenu par ses coindivisaires ne tient pas compte de l’état de dégradation avancé de l’immeuble. Elle explique que M. [O] [G] et Mme [L] née [G] ont accepté sans difficulté le prix de 5.000 € chacun pour le rachat de leurs parts, l’estimant satisfactoire. Elle ajoute que l’estimation faite par l’agence [30] ne tient pas compte de l’occupation du bien, ce qui de facto en réduit sa valeur.

Elle fait valoir, sur le fondement de l’article 815-2 du code civil, avoir financé le changement de la porte de garage pour le compte de l’indivision de sorte que cette dernière est débitrice de cette dépense faite au titre de la conservation de l’immeuble.

L’ordonnance de clôture a été signée le 02/06/2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 06/10/2025, et mise en délibéré au 15/12/2025.

MOTIFS :

— La demande d’ouverture des opérations de compte, liquidation partage et la désignation du notaire :

Aux termes de l’article 815 du code civil, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.»

Aux termes de l’article 1361 du code de procédure civile, « Le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l’article 1378 sont réunies.

Lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage. »

En l’espèce, les parties s’accordent sur la demande visant à ordonner les opérations de compte liquidation et partage de l’indivision existant entre Mme [K] [W], Mme [C] [X], Mme [U] [G] et Mme [Z] [G], qui doit ainsi être ordonnée.

En revanche, elles ne s’accordent pas quant au notaire à désigner, les requérantes sollicitant la désignation de Me [V] [H], représentant la SCP [42], Notaire à DOMFRONT EN POIRAIE (61700), [Adresse 14], pour procéder auxdites opérations, demande à laquelle s’oppose la défenderesse.

Toutefois, Mme [Z] [G] n’articule aucun grief précis à l’encontre de Me [H], et il ne peut être fait droit à sa demande tendant à désigner la [31].

Dès lors, il y a lieu de désigner, en application des dispositions de l’article 1364 du code de procédure civile, Me [V] [H] pour procéder auxdites opérations, compte-tenu de la proximité géographique entre son cabinet et le bien immobilier indivis.

— Les demandes de fixation de la valeur du bien immobilier, de vente ou de licitation :

Aux termes de l’article 1377 du code de procédure civile, « Le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d’exécution. »

En l’espèce, les requérantes sollicitent la fixation de la valeur du bien immobilier à 85.000€, tandis que la défenderesse sollicite sa fixation à 30.000€.

A cet effet, les requérantes produisent une estimation de l’Agence [30], retenant une valeur vénale de la maison à 80.000€ (pièce 7). Toutefois, l’avis précise ne pas disposer des diagnostics techniques amiante, gaz, électricité, et que « s’il s’avérait des recommandations ou la nécessité de réaliser des travaux, le présent avis de valeur pourrit être modifié » (idem).

Or, la défenderesse produit le résumé du bureau d’expertise [43], relatif au diagnostic Technique du Bâtiment, qui constate la présence d’amiante dans le bien, établit un diagnostic de performance énergétique médiocre (D), des anomalies de l’installation intérieure de gaz et de l’électricité (pièce 2).

Dès lors, si elle fait justement valoir l’état de forte dégradation du bien, la défenderesse ne saurait en revanche se prévaloir de l’occupation du bien (pour lequel elle dispose d’un bail avec un loyer de 183€/mois) pour prétendre en diminuer la valeur, qu’il y a lieu de fixer, compte-tenu de ces éléments, à 45.000€, compte-tenu de l’estimation du bien estimée satisfactoire par les coindivisaires ayant cédés leurs parts.

Il doit être fait droit aux autres demandes des requérantes relatives à ce bien immobilier, qui ne sont pas contestées, dans les termes du dispositif.

— La demande d’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 815-10 du code civil, « Sont de plein droit indivis, par l’effet d’une subrogation réelle, les créances et indemnités qui remplacent des biens indivis, ainsi que les biens acquis, avec le consentement de l’ensemble des indivisaires, en emploi ou remploi des biens indivis.

Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l’indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise.

Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être.

Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision. »

En l’espèce, les requérantes sollicitent de ce chef la fixation de la créance de loyers et charges due par Mme [Z] [G] à l’indivision :

— à la somme de 7972,96 euros, pour la période de [Date décès 37] 2020 à [Date décès 37] 2022 inclus ;

— à la somme de 7.676,10 € pour la période de mars 2022 à décembre 2023 ;

— à la somme de 4.400,76 € pour la période de janvier 2024 à décembre 2024.

La défenderesse produit cependant le courrier de Me [BW], notaire, adressé à Mme [C] [X], du 07/04/2022, faisant état du renouvellement du bail par tacite reconduction, (pièce 6). En outre, elle justifie du versement du montant du loyer sur un compte dédié (pièce 16).

Dès lors, les requérantes doivent être déboutées de leur demande au titre de l’indemnité d’occupation.

— La demande relative à la porte du garage :

Aux termes de l’article 815-2 du code civil, « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

Il peut employer à cet effet les fonds de l’indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers.

A défaut de fonds de l’indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

Lorsque des biens indivis sont grevés d’un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l’usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations. »

En l’espèce, la défenderesse ne produit, au soutien de sa demande tendant à « Dire et juger que dans le cadre de l’établissement des comptes d’indivision, il devra être tenu compte du changement rendu nécessaire de la porte de garage de l’immeuble, changement entièrement financé par Madame [Z] [G] », que des photographies, qui n’attestent pas de la dépense invoquée (pièce 7).

Il y a donc lieu, à ce stade, de la débouter de sa demande de ce chef.

— Les demandes annexes :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

L’équité commande, compte-tenu de la nature familiale du litige, de débouter les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour les mêmes motifs, il convient de dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de partage.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par décision contradictoire, prononcée en premier ressort, et par mise à disposition au greffe :

ORDONNE l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l’indivision existant entre Mme [K] [W], Mme [C] [X], Mme [U] [G] et Mme [Z] [G] ;

DESIGNE Me [V] [H], représentant la SCP [42], Notaire à DOMFRONT EN POIRAIE (61700), [Adresse 14], pour procéder auxdites opérations ;

ORDONNE le maintien en indivision des biens immobiliers situés Commune de [Localité 27], « [Adresse 39] », cadastrés section ZL numéro [Cadastre 9], [Cadastre 12] et [Cadastre 13], pendant une durée de douze mois à compter de la signification du jugement à intervenir, afin de permettre la mise en vente amiable du bien ;

DIT que cette mise en vente se fera dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que cette mise en vente se fera par la signature de deux mandats de vente au moins, dont un confié à Me [H], Notaire à [Localité 35], et un autre confié à l’agence immobilière [30], [Adresse 22] à [Localité 36] ;

DIT que cette mise en vente se fera au prix de 45.000 € ;

DIT qu’à défaut de vente amiable dans le délai de douze mois à compter de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à la licitation en l’étude de Me [H] des biens immobiliers situés Commune de [Localité 28] [Adresse 39], cadastrés section ZL numéro [Cadastre 9], [Cadastre 12] et [Cadastre 13], sur la mise à prix qui sera fixée par ledit notaire ;

DEBOUTE les parties des plus amples demandes ;

DIT que les dépens seront pris en frais privilégiés de partage.

LE GREFFIER LE PRESIDENT