TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

10 Mars 2025

N° RG 23/02224 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YHYU

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “LES PRéS D’ANTONY” sis 59 rue Adolphe Pajeaud 92160 ANTONY

C/

[F] [W]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “LES PRES D’ANTONY” sis 59 rue Adolphe Pajeaud 92160 ANTONY représenté par son syndic

AGENCE DU MARCHÉ

50 avenue du Général de Gaulle

94550 CHEVILLY-LARUE

représentée par M^e Martin LECOMTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R110

DEFENDEUR

Monsieur [F] [W]

Résidence “Les Prés d’Antony”

59 rue Adolphe Pajeaud – Bât. 8

92160 ANTONY

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Janvier 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 59 rue Adolphe Pajeaud à ANTONY (92160) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Monsieur [F] [W] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société AGENCE DU MARCHÉ, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 1er mars 2023, aux fins de :

CONDAMNER Monsieur [F] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 59, rue Adolphe Pajeaud – 92160 ANTONY la somme de 12.426,30 € au titre des charges arriérées dues au 16 janvier 2023,

JUGER que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022, date de la mise en demeure,

ORDONNER que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts, en application de l’article 1343-2 du Code civil,

CONDONNER Monsieur [F] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 59, rue Adolphe Pajeaud – 92160 ANTONY la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

JUGER qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 59, rue Adolphe Pajeaud – 92160 ANTONY les frais irrépétibles qu’il a dû exposer dans le cadre de la présente instance,

CONDAMNER en conséquence Monsieur [F] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 59, rue Adolphe Pajeaud – 92160 ANTONY la somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC,

RAPPELER que le jugement à intervenir sera de plein droit exécutoire à titre provisoire et juger, si cette demande était formulée, qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER Monsieur [F] [W] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Martin LECOMTE, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Monsieur [F] [W], assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 février 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 10 septembre 2024 et reportée au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges, les frais réclamés et les dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 12.426,30 euros au titre des charges arrêtées au 16 janvier 2023.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 12.258,04 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 168,26 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 12.258,04 euros au titre des charges arrêtées au 16 janvier 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un tableau récapitulatif des charges et frais dus sur la période du 1er juillet 2020 au 1er janvier 2023, appels de charges et fonds de travaux du 1er trimestre 2023 inclus,

— les appels de fonds adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 2 décembre 2021 et 27 juin 2022 et l’attestation de non-recours afférente,

— une lettre de mise en demeure du 16 septembre 2022.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Monsieur [F] [W] est propriétaire des lots n°71, 176 et 264 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 2 décembre 2021 et 27 juin 2022 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2020, 2021 et 2022.

Après analyse des procès-verbaux d’assemblée générale, il n’apparaît aucune résolution ayant permis aux copropriétaires d’approuver les comptes de l’exercice clos, ou le budget prévisionnel pour l’année 2023.

Par conséquent, il convient de déduire du montant total réclamé par le syndicat des copropriétaires l’ensemble des appels de charges et fonds de travaux demandés au titre du 1er trimestre 2023, soit un montant de 1.458,01 euros.

Au vu des éléments produits aux débats, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 10.800,03 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2022, appels de charges et fonds de travaux du 4ème trimestre 2022 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022, date d’envoi de la mise en demeure adressée au défendeur.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 16 septembre 2022, afin d’obtenir paiement de la somme de 9.510,28 euros. Partant les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter du 16 septembre 2022 et à compter de l’assignation pour le surplus.

En conséquence, Monsieur [F] [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.800,03 euros au titre des charges dues pour la période du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2022, appels de charges et fonds de travaux du 4ème trimestre 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022 pour la somme de 9.510,28 euros et à compter de l’assignation du 1er mars 2023 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 168,26 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un tableau récapitulatif des charges et frais dus sur la période du 1er juillet 2020 au 1er janvier 2023, appels de charges et fonds de travaux du 1er trimestre 2023 inclus,

— une sommation de payer délivrée par un commissaire de justice instrumentaire en date du 2 sep-tembre 2022 tendant à recouvrer la somme de 9.512,28 euros, produite avec sa facture afférente (168,26 euros).

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 168,26 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à la sommation de payer délivrée par un commissaire de justice instrumentaire en date du 2 septembre 2022, remise à personne et produite avec sa facture afférente.

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022, date d’envoi de la mise en demeure adressée au défendeur.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 16 septembre 2022.

En conséquence, Monsieur [F] [W] sera condamné au paiement de la somme de 168,26 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges et les frais qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Monsieur [F] [W] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Monsieur [F] [W] sera condamné à lui payer.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [W], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient de préciser que les dépens pourront être recouvrés par Maître Martin LECOMTE, Avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Monsieur [F] [W] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [F] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 59 rue Adolphe Pajeaud à ANTONY (92160) représenté par son syndic :

— la somme de 10.800,03 euros au titre des charges dues pour la période du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2022, appel de charges et fonds de travaux du 4ème trimestre 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022 pour la somme de 9.510,28 euros et à compter de l’assignation du 1er mars 2023 pour le surplus,

— la somme de 168,26 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022.

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Monsieur [F] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 59 rue Adolphe Pajeaud à ANTONY (92160) représenté par son syndic :

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [F] [W] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par Maître Martin LECOMTE, Avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT