TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 30 AVRIL 2025

N° RG 24/01723 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZUXZ

N° de minute :

[Adresse 11]

c/

S.A.S. LOS POLLOS LA DEFENSE,

S.A.S. SPIRIT OF POULET

DEMANDERESSE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Ali SAIDJI de la SCP SAIDJI & MOREAU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J076

DEFENDERESSES

S.A.S. LOS POLLOS LA DEFENSE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Fatima ALLOUCHE de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0042

S.A.S. SPIRIT OF POULET

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 27 février 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2020, la [Adresse 11] a donné à bail commercial à la société LOS POLLOS LA DEFENSE des locaux n°1108, 1108T et 700UB situé au niveau 3 du centre commercial dénommé WESTFIELD LES QUATRE TEMPS sis Le [Adresse 7] à [Localité 10] pour une durée de dix années et moyennant un loyer annuel de 219.700 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement d’avance par quart, ainsi qu’un loyer variable additionnel fixé à la différence positive entre 9% hors taxes du chiffre d’affaires réalisé sur l’année civile et le loyer de base annuel hors taxes.

La société SPIRIT OF POULET est intervenue au bail précité pour prendre l’engagement de répondre solidairement de toutes les sommes dues par la société LOS POLLOS LA DEFENSE au titre du bail, ainsi que de l’exécution de toutes les clauses du bail.

Par jugement du 14 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a débouté la [Adresse 11] de sa demande de condamnation solidaire de la société LOS POLLOS LA DEFENSE et de la société SPIRIT OF POULET au titre de l’arriéré locatif, motif tiré de ce que la société demanderesse n’avait pas démontrer la réalisation des conditions suspensives stipulées dans le bail – notamment l’obtention des autorisations administratives nécessaires à la réalisation des travaux relatif au projet – ni verser aux débats les procès-verbaux de mise à disposition des locaux objets du bail, ne démontrant ainsi pas l’exigibilité des loyers et accessoires contractuels.

En date du 11 juillet 2022, le bailleur et le preneur ont conclu un protocole d’accord valant avenant au bail.

Par arrêt du 4 avril 2024, la cour d’appel de [Localité 12] a confirmé la décision du 14 novembre 2022 par substitution de motifs en constatant l’existence du protocole d’accord précité.

Par lettres recommandées avec accusé de réception des 11 décembre 2023, 8 janvier 2024 et 9 avril 2024, la [Adresse 11] a mis en demeure la société LOS POLLOS LA DEFENSE de payer la somme de 246.775 euros restant due au 11 décembre 2023, celle de 331.028,98 euros au 8 janvier 2024 et celle de 382.550,70 euros au 9 avril 2024.

C’est dans ces conditions, que par actes des 15 et 17 juillet 2024, la [Adresse 11] a assigné respectivement la société SPIRIT OF POULET et la société LOS POLLOS LA DEFENSE en référé aux fins de voir :

condamner les sociétés défenderesses à lui payer la somme de 309.244,04 euros TTC, correspondant à l’arriéré en principal figurant au décompte arrêté au 27 juin 2024, avec intérêts au taux légal majorés de cinq points sur cette somme en principal, à compter du 14 décembre 2023 (date de réception de la lettre de mise en demeure du 11 décembre 2023) pour la somme de 246.775 euros et à compter du 16 janvier 2025 (date de réception de la lettre de mise en demeure du 8 janvier 2024) pour le surplus,ordonner la capitalisation des intérêts courus sur l’arriéré en principal dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,condamner solidairement les sociétés défenderesse à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement les sociétés défenderesse aux dépens.

Par acte d’huissier de justice en date du 11 septembre 2024, la [Adresse 11] a fait délivrer à la société LOS POLLOS LA DEFENSE un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 431.915,74 euros à titre de loyers et accessoires exigibles arrêtés à la date du 10 juillet 2024.

A l’audience du 30 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée au 27 février 2025.

A l’audience du 27 février 2025, le conseil de la [Adresse 11] a soutenu oralement ses conclusions, déposées à l’audience, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans ledit commandement de payer,constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et concernant les locaux n°1108, 1108T et 700UB situé au niveau 3 du centre commercial dénommé WESTFIELD LES QUATRE TEMPS sis [Adresse 8] à [Localité 10] avec effet au 12 octobre 2024,ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de à la société LOS POLLOS LA DEFENSE et celle de tous occupants de son chef, des lieux dont il s’agit, si besoin avec le concours de la force publique, et sous astreinte d’une somme de 500 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 du code de procédure civile d’exécution,condamner solidairement la société LOS POLLOS LA DEFENSE et la société SPIRIT OF POULET à payer à la [Adresse 11], à titre provisionnel, le montant des loyers et charges visés dans le commandement ainsi que celui de ceux qui sont venus s’y ajouter depuis, soit la somme de 518.372,61 euros due au 19 novembre 2024, avec intérêts au taux légal majorés de cinq points sur cette somme en principal, à compter du 14 décembre 2023 (date de réception de la lettre de mise en demeure du 11 décembre 2023) pour la somme de 246.775 euros et à compter du 16 janvier 2025 (date de réception de la lettre de mise en demeure du 8 janvier 2024) pour le surplus,condamner solidairement la société LOS POLLOS LA DEFENSE et la société SPIRIT OF POULET à payer à la [Adresse 11] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation, pour un montant total de 39.073,63 euros, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés,ordonner la capitalisation des intérêts courus sur l’arriéré en principal dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,juger que toutes sommes payées postérieurement au 12 octobre 2024 s’imputeront sur les indemnités d’occupation successives dues à compter de cette date,augmenter les indemnités d’occupation dues à compter du 12 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des locaux occupés d’une somme provisionnelle équivalente à celle des charges, taxes et accessoires stipulés au contrat de bail,réactualiser l’indemnité d’occupation due à la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE, dans l’hypothèse où l’occupation sans droit ni titre des locaux par la société LOS POLLOS LA DEFENSE ou tous occupants de son chef se prolongerait plus d’un an après la date d’acquisition de la clause résolutoire, par le jeu de la variation de l’ILC publié par l’INSEE, l’indice de base retenu étant celui paru au jour de la réactualisation et l’indice de comparaison celui paru l’année précédant le jour de cette réactualisation (la date de résiliation du bail),juger, à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où par extraordinaire des délais de paiement seraient accordés à la société LOS POLLOS LA DEFENSE, que la déchéance du terme et la résolution du bail interviendront non seulement en cas de défaut de respect par cette société de l’échéancier accordé mais également en cas de défaut de paiement d’un seul des termes de loyers, charges et accessoires en cours, condamner solidairement la société LOS POLLOS LA DEFENSE et la société SPIRIT OF POULET à payer à la [Adresse 11] la somme de 6.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamner solidairement la société LOS POLLOS LA DEFENSE et la société SPIRIT OF POULET en tous les dépens.

A l’audience du 27 février 2025, le conseil de la société LOS POLLOS LA DEFENSE a soutenu oralement ses conclusions, déposées à l’audience, aux fins de voir :

à titre principal : juger que la société LOS POLLOS LA DEFENSE recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,rejeter les demandes de paiement à titre de provision d’un montant de 598.000 euros au titre des impayés,à titre subsidiaire : juger que la somme provisionnelle due par le preneur au locataire s’élève à la somme de 395.000 eurosautoriser la société LOS POLLOS LA DEFENSE à se libérer de sa dette en 24 mois en sus du loyer et des charges courantes à compter de la décision à intervenir,en tout état de cause : rejeter la demande tendant à voir acquise la clause résolutoire insérée dans le bail,rejeter les demandes relatives à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation formulées par la [Adresse 11],rejeter toutes les demandes découlant de l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut, suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le « bail du 1er juin 2021 » et condamner en ce cas la société LOS POLLOS LA DEFENSE à payer à la [Adresse 11] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et taxes en cours, et ce à compter du non-respect des délais de paiement et jusqu’à libération des lieux,condamner la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE à verser à la société LOS POLLOS LA DEFENSE la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude, la société SPIRIT OF POULET n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes nouvelles de la [Adresse 11] à l’égard de la société SPIRIT OF POULET

L’article 63 du code de procédure civile énonce que les demandes incidentes sont : la demande reconventionnelle, la demande additionnelle et l’intervention. L’article 68 dudit code dispose qu’elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance.

En l’espèce, il est constant que la société SPIRIT OF POULET est demeurée défaillante.

La [Adresse 11] a soutenu à l’audience des prétentions supplémentaires et « actualisées » qui sont autant de demandes additionnelles à sa demande initiale formée par assignation.

Il n’apparaît pas que ces demandes aient été notifiées à l’encontre de la société SPIRIT OF POULET dans les conditions prévues par la loi, aucune preuve de la signification des conclusions, soutenues oralement, n’étant produite.

La juridiction n’est par conséquent saisie, à l’égard de la société SPIRIT OF POULET, que des demandes figurant dans l’assignation régulièrement signifiée à cette dernière le 15 juillet 2024.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La somme visée au commandement de payer signifié le 11 septembre 2024 se décompose comme suit :

431.915,74 euros au titre des loyers et charges impayés,395,88 euros au titre du coût de l’acte.Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société LOS POLLOS LA DEFENSE, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 431.915,74 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 11 octobre 2024 à 24h.

Il y a cependant lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Par ailleurs, selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, la société demanderesse produit le décompte annexé au commandement de payer du 11 septembre 2024 et le relevé de compte pour la période du 29 janvier 2021 au 7 novembre 2024 au soutien de sa demande de condamnation solidaire de la société LOS POLLOS LA DEFENSE et de la société SPIRIT OF POULET à lui payer la somme provisionnelle de 518.372,61 euros au titre des loyers et charges dus au 19 novembre 2024.

Toutefois, il ressort du courriel du 25 février 2025, non contesté, adressé directement par la bailleresse à la société LOS POLLOS LA DEFENSE et produit par cette dernière, que la somme impayée est de 395.000 euros au 31 décembre 2024, de sorte que seule cette somme apparaît non sérieusement contestable.

En outre, il ressort du contrat de bail commercial du 3 septembre 2020 que la société SPIRIT OF POULET est intervenue à ce contrat pour souscrire l’engagement envers la bailleresse de répondre solidairement de toutes les sommes dues au titre du bail.

Dès lors, il convient de condamner, à titre provisionnel, la société LOS POLLOS LA DEFENSE au paiement de la somme de 395.000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2023 à hauteur de 246.775 euros, et à compter de la décision à intervenir pour le surplus.

Sur cette somme, la société SPIRIT OF POULET sera condamnée solidairement, à titre provisionnel, à hauteur de 309.244,04 euros, somme correspondant à la provision qui lui est réclamée dans l’assignation.

Enfin, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit un taux d’intérêt contractuel à hauteur du taux légal majorés de cinq points en cas de retard de paiement pour une cause quelconque imputable au preneur s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. L’octroi de tels délais de paiement n’est nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Il y a lieu de faire droit à la demande du preneur d’octroi de délais de paiement de 24 mois, celui-ci justifiant de premiers versements effectués avant le commandement de payer du 11 septembre 2024 et du virement de la somme de 100.829,90 euros pour le premier trimestre 2025.

A défaut de paiement de la provision susmentionnée à bonne date et après la réception d’une mise en demeure de payer dans le délai de huit jours demeurée infructueuse, en plus du loyer courant, le tout redeviendra immédiatement exigible.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Si la clause résolutoire venait à être acquise, l’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef devra être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte dès lors que la présente décision permet le recours à la force publique pour en assurer l’exécution.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Enfin, une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel et égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, le 12 octobre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Les demandes supplémentaires, qui s’analysent en des clauses pénales, seront en conséquence rejetées.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la [Adresse 11] sollicite qu’il soit ordonné la capitalisation des intérêts. Cette dernière ayant subi un préjudice du fait des retards de paiement des loyers par la société LOS POLLOS LA DEFENSE, elle est bien fondée à obtenir la capitalisation des intérêts qui sera ordonnée.

Selon l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, la [Adresse 11] sollicite l’imputation des sommes payées postérieurement au 12 octobre 2024 sur les indemnités d’occupation successives dues à compter de cette date. Le créancier n’ayant pas le pouvoir de décider de l’imputation, cette demande sera rejetée.

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner solidairement la société LOS POLLOS LA DEFENSE et la société SPIRIT OF POULET, qui succombent, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner solidairement la société LOS POLLOS LA DEFENSE et la société SPIRIT OF POULET à lui payer la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 11 octobre 2024 à 24h,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, la société LOS POLLOS LA DEFENSE à payer à la [Adresse 11] la somme de 395.000 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés arrêtés au 31 décembre 2024 (échéance de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 à hauteur de 246.775 euros, et à compter de la décision à intervenir pour le surplus,

DISONS que sur cette somme, la société SPIRIT OF POULET sera tenue à paiement, solidairement, à titre provisionnel, à hauteur de 309.244,04 euros,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale,

ACCORDONS à la société LOS POLLOS LA DEFENSE et à la société SPIRIT OF POULET des délais de paiement pour s’acquitter, en sus du loyer et des charges courants qui pourront être payés mensuellement, de leur dette, en vingt-quatre mensualités égales et consécutives, la dernière mensualité soldant la créance,

DISONS que le premier versement devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois suivant la signification de la présente décision, et les suivants tous les mois ensuite,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai,

DISONS que, faute pour les sociétés LOS POLLOS LA DEFENSE et SPIRIT OF POULET de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et accessoires courants, l’entièreté de la somme, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

le reliquat deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise,il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société LOS POLLOS LA DEFENSE et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués situés [Adresse 8] à [Localité 10], sans qu’il y ait lieu d’ordonner une astreinte,en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution,une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel et égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter du 12 octobre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

ORDONNONS la capitalisation des intérêts,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties,

CONDAMNONS solidairement la société LOS POLLOS LA DEFENSE et la société SPIRIT OF POULET aux dépens,

CONDAMNONS solidairement la société LOS POLLOS LA DEFENSE et la société SPIRIT OF POULET à payer à la [Adresse 11] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT À [Localité 9], le 30 avril 2025.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD

LE PRÉSIDENT

David MAYEL, Vice-président