Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 13 Juin 2024

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DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [T]

76 Route de la Lande d’Ust

44117 ST ANDRE DES EAUX

comparant en personne

Madame [O] [T]

76 Route de la Lande d’Ust

44117 ST ANDRE DES EAUX

comparant en personne

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [J]

23 Rue Chaptal

44000 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 18 avril 2024

date des débats : 18 avril 2024

délibéré au : 13 juin 2024

RG N° N° RG 23/03750 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MU5G

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Monsieur [Y] [T]

CE + CCC à Madame [O] [T]

CCC à Madame [C] [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 février 2019, ayant pris effet le 15 février 2019, Monsieur et Madame [T] ont donné à bail à Madame [C] [J] un logement leur appartenant sis, 23 rue Chaptal – 44000 NANTES, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 450 €, outre une provision sur charges de 34 € par mois.

Le 18 juillet 2023, Monsieur et Madame [T] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 3.628,93 € au titre des loyers échus et impayés au 12 juillet 2023.

Ce même commandement, visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, la mettait également en demeure d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par son assureur.

Ce commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 19 juillet 2023.

Par acte de Commissaire de Justice du 24 novembre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 27 novembre 2023, Monsieur [Y] [T] et Madame [O] [T] ont fait assigner Madame [C] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

À titre principal :

— constater la résiliation du contrat de bail intervenue le 18 août 2023, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée audit contrat pour défaut de présentation d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer les loyers et de fournir un justificatif d’assurance;

À titre subsidiaire :

— constater la résiliation du contrat de bail intervenue le 18 septembre 2023 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée audit contrat pour défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer les loyers, aux torts et griefs de Madame [C] [J] ;

— en conséquence, ordonner son expulsion immédiate et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Madame [C] [J] à leur payer la somme de 4.171,93 € due au titre du défaut de présentation d’une assurance contre les risques locatifs à la date du 18 août 2023, date de résiliation du bail pour défaut de présentation d’une assurance ;

— dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la première demande, condamner Madame [C] [J] à payer aux époux [T] la somme de 4.714,93 € due au titre des loyers et charges impayés, à la date du 18 septembre 2023, date de résiliation du bail au titre des loyers et charges impayés ;

— condamner Madame [C] [J] à payer aux époux [T], à compter du 19 août 2023, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuelle et des charges, soit la somme de 543 € et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la première demande, condamner Madame [C] [J] à verser une indemnité aux époux [T] à compter du 19 septembre 2023, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges, soit la somme de 543 € et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Madame [C] [J] à verser une indemnité d’un montant de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du Code civil, le fait de se pourvoir en justice étant source pour les époux [T] de frais qu’il serait inéquitable de leur laisser supporter ;

— condamner Madame [C] [J] aux entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et la dénonce CCAPEX (151,15 € + 12,92 €) ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 avril 2024 lors de laquelle Monsieur et Madame [T], comparants en personne, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, précisant qu’aucune attestation d’assurance ne leur avait été produite par la locataire et que celle-ci n’avait effectué aucun règlement depuis un an. Ils ont en outre actualisé leur créance à la somme de 8.585,45 € selon le décompte arrêté au 1er avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse.

Régulièrement assignée à étude, Madame [C] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les bailleurs ont justifié de l’existence d’un plan de surendettement aux termes duquel des mesures imposées (réechelonnement de la dette locative) sont entrées en application le 3 février 2022.

La locataire ne s’étant pas présentée aux rendez-vous qui lui ont été proposés, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Madame [C] [J] n’ayant pas comparu lors des débats, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de défaut de souscription par la locataire d’une assurance la garantissant contre les risques locatifs.

Le 18 juillet 2023, Monsieur et Madame [T] ont fait délivrer à Madame [C] [J] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative. Ce commandement respecte les prescriptions légales. Madame [C] [J] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois. Non comparante, elle n’en a pas davantage justifié lors de l’audience.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative est acquise depuis le 19 août 2023, de résilier le bail avec effets à cette date et de prononcer l’expulsion de la locataire.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, Madame [C] [J], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [C] [J] sera en outre condamnée à payer à Monsieur et Madame [T], en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, augmenté des charges, soit la somme de 543 € par mois, et ce à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de Monsieur et Madame [T] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 8.585,45€ au 1er avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse.

L’assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que l’actualisation de la créance est recevable, en dépit de l’absence de la locataire.

Ce décompte n’appelle aucune critique et Madame [C] [J] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Madame [C] [J] sera condamnée à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 8.585,45 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [C] [J] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur et Madame [T] à l’encontre de Madame [C] [J] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance, la résiliation, à la date du 19 août 2023, du bail portant sur le logement situé 23 rue Chaptal – 44000 NANTES;

DIT que Madame [C] [J] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE, à défaut, l’expulsion de Madame [C] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE les bailleurs aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Madame [C] [J] à payer à Monsieur [Y] [T] et Madame [O] [T] les sommes suivantes ;

—  8.585,45 € (HUIT MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT CINQ EUROS ET QUARANTE CINQ CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 543 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [C] [J] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [T] et Madame [O] [T] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET