TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

29 Septembre 2025

N° RG 23/00081 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YDIY

N° Minute :

AFFAIRE

[E] [D], [F] [I] épouse [D]

C/

S.A.R.L. RMTC, S.E.L.A.R.L. [H]-PECOU prise en la personne de maître [G] [H], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société RMTC, S.A. ALLIANZ IARD

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [D]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Madame [F] [I] épouse [D]

[Adresse 5]

[Localité 7]

tous deux représentés par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 399

DEFENDERESSES

S.A.R.L. RMTC

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Anais KARAPETIAN, avocat postulant au barreau de PARIS, vestiaire : G056 et M^e Nicolas FOUILLADE, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

S.E.L.A.R.L. [H]-PECOU, prise en la personne de maître [G] [H], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société RMTC

[Adresse 2]

[Localité 8]

défaillant

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Charles-henri DE GAUDEMONT de la SELARL MCH AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 21

L’affaire a été débattue le 04 Juin 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 29 Septembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [E] [D] et Mme [F] [I] épouse [D] (ci-après les époux [D]) ont confié à la société RMTC, agence immobilière, un mandat exclusif de vente en date du 19 juin 2018 pour un appartement situé aux [Adresse 4] prévoyant un prix de vente à hauteur de 210 000 euros ainsi qu’une rémunération au profit de l’agence pour un montant de 10 000 euros.

La société RMTC ayant présenté aux époux [D] des acquéreurs intéressés par leur bien, un projet de compromis a été rédigé en juillet 2018, mais les époux [D] n’ont pas donné suite à l’offre d’achat.

Un protocole d’accord relatif au mandat a par suite été régularisé le 25 juillet 2018 et la somme de 10 000 euros a été versée par les époux [D] à la société RMTC, en indemnisation de leur refus de signer avec les acquéreurs ainsi présentés.

Par actes de commissaire de justice en date du 30 décembre 2022, les époux [D] ont fait assigner la société RMTC et son assureur la société Allianz Iard devant le tribunal judiciaire de Nanterre afin d’obtenir le remboursement de cette somme qu’ils estiment indûment perçue par la société RMTC.

Par jugement du 7 août 2024, la société RMTC a été placée en liquidation judiciaire et la société [H]-Pecou, pris en la personne de Me [G] [H], a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Les époux [D] ont déclaré une créance à hauteur de 23 000 euros par déclaration de créances du 17 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, les époux [D] ont fait assigner la société [H]-Pecou en intervention forcée.

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 17 mars 2025.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, les époux [D] demandent au tribunal de :

— condamner in solidum la société RMTC et la société Allianz Iard à leur verser la somme de 10 000 euros au titre des honoraires indûment perçus,

A titre subsidiaire,

— prononcer la nullité de la lettre du 15 juillet 2018 pour dol et condamner in solidum la société RMTC et la société Allianz Iard à leur verser la somme de 10 000 euros,

A titre infiniment subsidiaire

— condamner in solidum la société RMTC et la société Allianz Iard à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause

— condamner in solidum la société RMTC et la société Allianz Iard à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner in solidum la société RMTC et la société Allianz Iard aux dépens,

— condamner in solidum la société RMTC et la société Allianz Iard à leur verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, la société RMTC demande au tribunal de :

— débouter les époux [D] de l’ensemble de leurs demandes,

— à titre subsidiaire, limiter à de plus justes proportions les sommes sollicitées au titre des dommages intérêts et préjudice moral,

— condamner les époux [D] et ou tout autre succombant à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 9 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, la société Allianz Iard demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter les époux [D] de leurs demandes en application des clauses d’exclusion de garantie,

A titre subsidiaire

— faire application de la notion de perte de chance et réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires des époux [D],

— débouter les époux [D] de leur demande formulée au titre d’un prétendu et injustifié préjudice moral,

— la déclarer recevable et bien fondée à opposer notamment le montant de sa franchise contractuelle fixée à hauteur de 10 % des dommages avec un minimum de 185 euros et un maximum de 915 euros,

En toutes hypothèses,

— condamner les époux [D] aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de [10] Charles-Henri de Gaudemont conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner les époux [D] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2025.

La société [H]-Pecou, assignée conformément à l’article 654 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation de la société RMTC à rembourser aux époux [D] la somme de 10 000 euros

Les époux [D] indiquent que le paiement réalisé constitue un indu dès lors que la société RMTC ne pouvait percevoir aucun fond en application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ; que l’existence d’un protocole d’accord ne permet pas de pallier cette irrégularité, d’autant que celle-ci ne contient aucune concession réciproque.

La société RMTC oppose que la loi contractuelle s’impose aux parties et que les époux [D] ont versé la somme de 10 000 euros en application de ce protocole d’accord ; qu’elle devait percevoir cette somme en application du contrat de mandat dès lors que les époux [D] ont refusé de signer avec un acquéreur qui leur a été présenté.

Appréciation du tribunal,

Les articles 1302 alinéa 1er et 1302-1 du code civil énoncent que tout paiement suppose une dette ; que ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ; que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En outre, il résulte de l’article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ; qu’un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre (1re Civ., 16 novembre 2016, pourvoi n° 15-22.010 ; pour une application similaire, voir : 3e Civ., 9 juillet 2014, pourvoi n° 13-19.061 ; 1re Civ., 28 juin 2012, pourvoi n° 10-20.492).

En l’espèce, les parties ont signé le 25 juillet 2018 un protocole d’accord qui indique : « D’un comme un accord (sic), les parties mettent fin à la vente de l’appartement situé (…). La mission de l’agence étant contractuellement réalisée par une offre au prix et compte tenu du fait que Madame et Monsieur [D] ne souhaitent pas signer le compromis de vente, les vendeurs versent la somme de 10 000 euros (commission stipulée au mandat). Par conséquent, les parties renoncent, sous réserve, de l’encaissement du règlement à toutes procédures. Cet accord porte également sur un effort commercial concernant la future mise en vente du pavillon de M. et Mme [D] situé à [Adresse 9], la commission sera forfaitaire d’un montant de 10 000 euros TTC ».

Il résulte des dispositions claires de ce protocole que les époux [D] se sont engagés à verser à la société RMTC la commission de 10 000 euros prévue dans le contrat de mandat au motif, invoqué par l’agence, que sa mission a été remplie en leur présentant une offre au prix, et ce alors qu’ils n’ont pas souhaité poursuivre la vente avec le candidat présenté.

Or, compte tenu des dispositions d’ordre public de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, tel qu’interprété par les arrêts susvisés, la société RMTC ne pouvait percevoir aucune somme d’argent à ce titre, même en application de la clause pénale contenue dans le contrat de mandat, et la reprise de cette créance dans un protocole d’accord ultérieur ne saurait pallier cette irrégularité.

Par conséquent, le paiement de la somme de 10 000 euros n’est pas corrélé à une dette préexistante, il y a donc lieu de fixer la créance des époux [D] au passif de la société RMTC à la somme de 10 000 euros.

Les autres demandes invoquées à titre subsidiaire par les époux [D] (annulation du protocole, dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros) sont donc sans objet.

Sur la demande de condamnation de la société RMTC à verser des dommages et intérêts aux époux [D] en réparation de leur préjudice moral

Les époux [D] font valoir que la société RMTC était nécessairement informée de l’impossibilité de percevoir toute rémunération ; qu’ils ont été trompés en signant le protocole d’accord du 25 juillet 2018 et que la société a profité de leur ignorance ; qu’ils ont été contraints de réaliser des démarches pour obtenir le remboursement de la somme versée ; qu’ils ont subi un préjudice moral important et qu’ils sollicitent le versement de la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice.

Il est renvoyé aux observations précédentes pour la société RMTC.

La société Allianz relève que l’éventuelle responsabilité de l’agence immobilière doit être appréciée à l’aune de la notion de perte de chance et que le préjudice moral allégué par les époux [D] n’est pas démontré.

Appréciation du tribunal,

Il résulte des articles 1240 et 1241 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il ressort des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile qu’il incombe à celui qui se prévaut d’une disposition légale de rapporter la preuve que les conditions de son application se trouvent bien réunies dans le cas d’espèce, et donc aux époux [D] de démontrer l’existence d’une faute.

En l’espèce et d’une part, si les époux [D] indiquent avoir été trompés, il n’est versé aux débats aucune pièce de nature à éclairer le tribunal sur les circonstances entourant la conclusion du protocole d’accord au terme duquel ceux-ci ont versé la somme de 10 000 euros, et ce alors que la société RMTC indique -mais sans en rapporter la preuve- que les époux [D] ont été à l’initiative de sa signature.

D’autre part, ce versement s’est fait dans le cadre d’une transaction qui intégrait également un effort de cette société dans la commercialisation d’un second bien mis en vente par les époux [D], ses honoraires devant être limités à 10 000 euros, pour un bien finalement vendu 258 605 euros le 29 septembre 2021, soit une somme plus faible que celle usuellement perçue par un agent immobilier, si bien que les demandeurs ont, pour partie, tiré un bénéfice de la signature du protocole.

Par conséquent, compte tenu de ces circonstances, il sera jugé qu’il n’est pas démontré que la société RMTC a trompé les époux [D] afin qu’ils signent le protocole d’accord. Dès lors, leur demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur la garantie de la société Allianz

Les époux [D] indiquent que la société Allianz Iard ne conteste pas sa qualité d’assureur et que sa garantie est applicable ; que la preuve de l’existence d’une faute intentionnelle ou dolosive n’est pas rapportée.

La société Allianz oppose que la contestation formée par les époux [D] est exclue de la garantie souscrite, en ce qu’elle constitue une contestation relative aux frais et honoraires de l’assuré. Elle ajoute que s’il était retenu une contrainte de la société RMTC, sa garantie ne serait pas mobilisable puisqu’il s’agirait d’une faute intentionnelle et dolosive.

Appréciation du tribunal,

L’article L. 112-6 du code des assurances énonce que « l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire ».

En l’espèce, en application du contrat d’assurance souscrit par l’assuré, sont exclues de la garantie les « contestations relatives aux frais et honoraires de l’assuré ».

Or, la société RMTC doit reverser aux consorts [D] la somme de 10 000 euros perçue à titre d’honoraires, ce qui rentre dans le champ d’exclusion de la garantie, ce dont les demandeurs ne disconviennent pas.

La même conclusion aurait été retenue si le contrat avait été annulé (moyen subsidiairement invoqué par les demandeurs, mais déclaré sans objet), dès lors que la restitution consécutive aurait porté sur ces mêmes honoraires.

Enfin, si les époux [D] font valoir que l’assureur est tenu au titre des dommages et intérêts, il a été retenu qu’ils ne rapportent pas la preuve d’une faute commise par celle-ci, susceptible d’engager sa responsabilité.

Par conséquent, il y a lieu de débouter les époux [D] de leur demande formée à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu fixer au passif de la société RMTC la créance de dépens exposés par les époux [D], et de condamner ces derniers à supporter ceux exposés par la société Allianz Iard.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de fixer au passif de la société RMTC la somme de 3 000 euros au profit des époux [D], au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Pour ces mêmes considérations, la demande formée par la société Allianz Iard au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’article 514 du code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Fixe la créance de M. [E] [D] et Mme [F] [I] épouse [D] au passif de la société RMTC à la somme de 10 000 euros,

Déboute M. [E] [D] et Mme [F] [I] épouse [D] de leur demande de condamnation de la société Allianz Iard à garantir la société RMTC,

Fixe au passif de la société RMTC la créance de dépens exposés par M. [E] [D] et Mme [F] [I] épouse [D],

Condamne M. [E] [D] et Mme [F] [I] épouse [D] aux dépens exposés par la société Allianz Iard,

Fixe au passif de la société RMTC la créance au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [E] [D] et Mme [F] [I] épouse [D] d’un montant de 3 000 euros,

Déboute la société Allianz Iard de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT