ORDONNANCE DU : 17 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 22/02155 – N° Portalis DBX4-W-B7G-Q4DP

NAC: 72D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

ORDONNANCE DU 17 Mars 2026

Monsieur SINGER, Juge de la mise en état

M. PEREZ, Greffier

DEBATS : à l’audience publique du 27 Janvier 2026, les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Mars 2026, date à laquelle l’ordonnance est rendue .

DEMANDERESSE

S.C.I. PARIS ROUSSEAU MONTMARTRE, RCS, [Localité 1] 421 951 955, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-paul BOUCHE de la SELEURL BOUCHE JEAN-PAUL, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 33

DEFENDERESSES

Association ADRAR, Répertoire des entreprises et des établissements 324 345 420 000 40, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Maître François DE FIRMAS DE PERIES de la SELARL FIRMAS MAMY SICARD DELBOUYS, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 281

S.D.C., [Adresse 3],représenté par son syndic, la SARL AGESTIS,, dont le siège social est sis, [Adresse 4]

représentée par Maître Mathilde SOLIGNAC de l’AARPI QUATORZE, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 355

S.C.I. BLACK SAM, dont le siège social est sis, [Adresse 5] FRANCE

représentée par M^e Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 472

S.C.I. INNINVEST, RCS, [Localité 1] 497 810 820, dont le siège social est sis, [Adresse 6]

représentée par Maître François DE FIRMAS DE PERIES de la SELARL FIRMAS MAMY SICARD DELBOUYS, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 281

Vu les exploits de commissaire de justice du 11 et 12 mai 2022 par lesquels la SCI PARIS ROUSSEAU MONTMARTRE a fait assigner la SCI INNINVEST et le syndicat des copropriétaires, [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL AGESTIS, devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment de condamner la SCI INNINVEST à détruire des constructions effectuées au sein des parties communes et à enlever des éléments installés au sein de ses mêmes parties communes sous astreinte.

Vu l’exploit de commissaire de justice du 4 août 2022, par lequel le syndicat des copropriétaires, [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL AGESTIS, a fait assigner l’association de formation pour le développement régional et l’appui au reclassement (l’association ADRAR) devant ce tribunal aux fins d’ordonner la jonction de l’affaire principale avec cet appel en cause ;

Vu l’ordonnance de jonction rendue le 23 septembre 2022 ;

Vu l’exploit de commissaire de justice du 30 juillet 2024, par lequel la SCI PARIS ROUSSEAU MONTMARTRE a fait assigner la société BLACK SAM devant ce tribunal aux fins d’ordonner la jonction de l’affaire principale avec cet appel en cause ;

Vu l’ordonnance de jonction rendue le 3 septembre 2024 ;

Vu les conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 7 août 2025 et en dernier lieu le 16 décembre 2025 par la SCI INNINVEST et l’association ADRAR aux termes desquelles elles demandent au juge de la mise en état, au visa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, de :

— déclarer irrecevable l’action engagée par le syndicat de copropriété selon exploit introductif d’instance du 4 août 2022,

— mettre hors de cause l’association ADRAR,

— condamner le syndicat de copropriétaire à leur payer chacune la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les observations au soutien de la demande selon lesquelles :

— le syndic n’a pas eu l’autorisation d’agir en justice par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires,

— la SCI INNIVEST est recevable à agir, une clause de l’acte de vente avec la SCI BLACK SAM prévoyant qu’elle demeure seule garante et responsable de toutes les conséquences de la présence instance,

— aucune demande n’était formée par le demandeur principal à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— le syndicat des copropriétaires formule une demande nouvelle de résiliation du bail à l’encontre de l’association ADRAR sans lien avec la demande principale et ne peut être assimilée à un moyen de défense nécessitant l’autorisation de l’assemblée générale,

— les fins de non-recevoir peuvent être soulevées à n’importe quel stade de la procédure y compris après la présentation des moyens au fond

Vu les conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 11 décembre 2025 par le syndicat des copropriétaires, [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL AGESTIS aux termes desquelles il demande, au visa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 et 74 du code de procédure civile de :

à titre principal,

— déclarer irrecevable comme tardive l’exception de procédure soulevée par la SCI INNINVEST et l’Association ADRAR ;

— déclarer irrecevable pour défaut de qualité l’exception de nullité soulevée par la SCI INNINVEST et l’Association ADRAR ;

A titre subsidiaire,

— juger que l’appel en cause du syndicat des copropriétaires de l’ASSOCIATION DE FORMATION POUR LE DEVELOPPEMENT REGIONAL ET L’APPUI AU RECLASSEMENT ne nécessitait pas d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ;

— débouter la SCI INNINVEST et l’Association ADRAR de leurs demandes tendant à voir déclarer irrecevable l’action engagée par le Syndicat des copropriétaires selon assignation en date du 4 août 2022 ;

— condamner solidairement la SCI INNINVEST et l’Association ADRAR à lui payer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident;

Il soutient que l’exception de nullité soulevée par la SCI INNIVEST et l’association ADRAR est irrecevable car tardive car intervenue après une défense au fond. Il expose que la SCI INNINVEST n’est plus copropriétaire et ne peut plus invoquer le défaut d’habilitation donnée par le syndicat des copropriétaires. Il allègue que la clause dans l’acte de vente conclu avec la SCI BLACK SAM est une clause de garantie qui n’emporte pas transmission de la qualité de copropriétaire. Il soutient que son appel en cause constitue une simple mesure de défense destinée à mettre en cause le locataire du copropriétaire assigné ne nécessitant pas l’autorisation d’assemblée générale.

Vu les conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 15 décembre 2025 par la SCI PARIS ROUSSEAU MONTMARTRE aux termes desquelles elle demande, au visa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 et 74 du code de procédure civile de :

— déclarer irrecevable l’exception de procédure soulevée par la SCI INNINVEST et l’ADRAR ;

en conséquence :

— débouter la SCI INNINVEST et l’ADRAR de leur demande de voir déclarer l’action engagée par le syndicat des copropriétaires selon exploit introductif d’instance du 4 août 2022 irrecevable ;

— débouter la SCI INNINVEST et l’ADRAR de leur demande de voir mis hors de cause cette dernière.

La SCI PARIS ROUSSEAU MONTMARTRE allègue des arguments similaires à ceux exposés par le syndicat des copropriétaires.

La SCI BLACK SAM n’a pas transmis d’écritures concernant l’incident.

Vu les débats à l’audience d’incident du 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la recevabilité de l’exception de nullité

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que “lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et sur les incidents mettant fin à l’instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5. Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

[…].”

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit que :

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Le défaut d’autorisation du syndic d’agir en justice au nom du syndicat constitue, lorsqu’elle est exigée, une irrégularité de fond, dont le régime est fixé par les articles 117 à 121 du code de procédure civile. En conséquence, le défaut d’habilitation du syndic à agir en justice pour le compte du syndicat constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond qui ne profite qu’à celui qui l’invoque et non une fin de non-recevoir que le juge peut relever d’office.

Le deuxième alinéa de l’ article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 , dans sa version issue du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, aux termes duquel seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice, n’est applicable qu’aux exceptions de nullité tirées du défaut d’autorisation donnée au syndic pour agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires présentées postérieurement au 29 juin 2019.

Selon l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

En vertu de l’article 118 du code de procédure civile, les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Selon l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

Néanmoins, les dispositions de l’alinéa premier de cet article ne font pas non plus obstacle à l’application des articles 103,111,112 et 118.

Dès lors, il ressort de ces textes que l’exception de nullité soulevée par la SCI INNINVEST et l’association ADRAR dans le cadre de ses conclusions transmises au juge de la mise en état le 7 août 2025, postérieurement aux conclusions au fond transmises, n’est pas irrecevable.

Il n’est pas contesté que la SCI INNINVEST n’a plus la qualité de copropriétaire.

Il ressort de l’acte de vente conclu le 17 novembre 2023 entre la SCI INNINVEST et la SCI BLACK SAM qu’une clause “convention des parties sur les procédures” est insérée.

Cette clause prévoit notamment :

“le vendeur déclare et l’acquéreur reconnaît avoir été informé qu’il existe actuellement une procédure en cours de son chef.

A ce titre, les conventions des parties telles qu’elles résultent de l’avant contrat sont transcrites aux présentes savoir : […]

Le promettant s’oblige indéfiniment et irrévocablement à faire son affaire personnelle de cette procédure en suite des présentes et de la vente […]

En conséquence de ce qui précède et conformément aux conventions contenues dans l’avant contrat […] le vendeur s’oblige à supporter toute condamnation ainsi que toute somme due au titre d’une éventuelle astreinte qui pourrait être prononcée dans le cadre de cette procédure, à supporter toute somme due à quelque titre que ce soit générée par les suites de cette procédure, tant relative aux condamnations prononcées contre le vendeur, que le coût de tout travaux devant être réalisés à l’effet de mettre le bien en conformité avec une décision de justice et plus généralement toute somme au titre des dépens, en ce compris des appels de fonds émis par le syndic”.

Contrairement à l’analyse de clause que font les demandeurs à l’incident, il ne peut être retenu que cette clause soit assimilable à une subrogation du vendeur, la SCI INNINVEST, dans les droits de plaideur de l’acheteur, la SCI BLACK SAM, partie à l’instance, permettant à la SCI INNINVEST de bénéficier de la qualité de copropriété afin se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

En conséquence, la SCI INNINVEST et l’association ADRAR n’ont pas qualité pour soulever la nullité de l’assignation. L’exception de nullité soulevée par ces derniers sera déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir.

L’irrecevabilité de cette exception conduit au rejet de la demande de mise hors de cause de l’association ADRAR.

Les demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel dans les conditions prévues à l’article 272 du code de procédure civile, assortie de plein droit de l’exécution provisoire, par mise à disposition au greffe ;

DÉCLARE irrecevable l’exception de nullité soulevée par la SCI INNINVEST et l’association de formation pour le développement régional et l’appui au reclassement (ADRAR) pour défaut de qualité ;

DÉBOUTE la SCI INNINVEST et l’association de formation pour le développement régional et l’appui au reclassement (ADRAR) de leur demande de mise hors de cause de l’association de formation pour le développement régional et l’appui au reclassement (ADRAR) ;

RÉSERVE les demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE le renvoi du dossier à l’audience de clôture du 26 mai 2026 à 9h30 en salle du Taur (site, [Localité 2]) pour fixation à l’audience civile de juge unique du 15 décembre 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT