TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 22 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00818 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZKO6

N° de minute :

syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société R.J. TRODE & Cie,

c/

SCCV [Localité 12] LEON BLUM LOT A2

DEMANDERESSE

syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice Cabinet JOURDAN SA -

[Adresse 4]

[Localité 11]

Situation :

représenté par Maître Ludivine VERWEYEN de l’AARPI 2BV AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E1085

DEFENDERESSE

SCCV [Localité 12] LEON BLUM LOT A2

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L159

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 1er juillet 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 18 septembre 2025, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a été créé récemment lors de la livraison des premiers lots de la copropriété en avril 2023, suite à un chantier de construction en VEFA dénommé « CINETIC ».

Il s’agit d’une copropriété de 316 lots répartis sur deux bâtiments A et B avec des parkings et caves en sous-sol.

Le vendeur de l’opération de construction est la SCCV [Localité 12] LEON BLUM LOT A2.

Trois procès-verbaux de livraison ont été établis s’agissant des parties communes :

— le 26 avril 2023 pour les jardins,

— le 18 avril 2023 pour les parties communes du bâtiment A,

— le 04 avril 2023 pour les parties communes du bâtiment B, les sous-sols, caves et local à vélo,

Ces trois procès-verbaux font état de réserves.

Arguant que de nombreuses réserves n’auraient pas été levées, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a, par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, assigné la SCCV [Localité 12] LEON BLUM LOT A2 par-devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir :

— condamner la SCCV [Localité 12] LEON BLUM LOT A2 à lever les 79 réserves non levées au jour des présentes dans les parties communes de la copropriété [Adresse 3] telles que listées comme étant non levées dans les rapports de la société SDJ ARCHITECTURE mis à jour le 13 mars 2024 et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,

— désigner tel expert avec la mission énoncée au dispositif du présent acte,

— condamner la SCCV [Localité 12] LEON BLUM LOT A2 à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 5.000 € à titre de provision à valoir sur son préjudice,

— condamner la SCCV [Localité 12] LEON BLUM LOT A2 à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

L’affaire ayant été appelée une première fois à l’audience du 28 août 2024, elle a fait l’objet de deux renvois pour permettre aux parties de se mettre en état.

Elle a finalement été évoquée à l’audience du 1er juillet 2025.

A cette occasion, le syndicat des copropriétaires a remis de nouvelles conclusions écrites aux termes desquelles il demande de :

DECLARER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, recevable et bien fondé en ses demandes ;

DEBOUTER la SCCV [Localité 12] LEON BLUM LOT A2 de l’ensemble de ses demandes ;

DESIGNER M [N] [W] en qualité d’expert avec pour mission de :

— Se rendre sur place au [Adresse 3];

— Se faire remettre tous les documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre toute personne ou sachant qu’il lui plaira d’entendre ;

— Visiter les immeubles et leurs ouvrages ;

— Examiner les réserves, malfaçons, non-conformité et désordres allégués par le requérant et en particulier ceux mentionnés dans l’assignation et les conclusions de la présente procédure, dans les pièces jointes à l’assignation notamment dans les courriers de notification du syndic et de la Préfecture de police, dans les rapports AMO (Pièces 8 et 9) et dans le tableau établi par le conseil syndical joint à l’assignation (Pièce 11) ;

— Dire si les réserves, malfaçons, non-conformité et désordres étaient apparents à la livraison

— Déterminer si ces réserves sont toujours présentes au jour de la visite

— Rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces réserves, non-conformité, malfaçons et désordres ;

— Déterminer si certaines de ces réserves ou désordres constatés sur place ont une nature décennale ; – Donner son avis sur la nature et le coût des travaux nécessaires à la cessation de ces désordres et aux reprises ;

— Fournir de façon générale, tout élément de fait de nature à permettre à la juridiction de fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et en cas de cause multiple en faire la répartition ;

— Donner son avis sur les préjudices de toute nature subis par le demandeur ;

— En cas d’urgence ou de péril reconnu par l’Expert, autoriser le demandeur à faire exécuter, pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’œuvre et des entreprises de son choix, les travaux estimés nécessaires.

CONDAMNER la SCCV [Localité 12] LEON BLUM LOT A2 à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 5.000 € à titre de provision à valoir sur son préjudice ;

CONDAMNER la SCCV [Localité 12] LEON BLUM LOT A2 à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC et la condamner aux dépens d’instance ;

RAPPELER que les ordonnances de référés sont exécutoires.

Au visa de conclusions écrites qu’elle a déposé à l’audience, la SCCV [Localité 12] LEON BLUM LOT A2 demande de :

Constater, et en tant que de besoin, dire et juger qu’aucun désordre n’est expressément décrit, allégué, reproduit ou cité dans l’acte introductif d’instance et que ce dernier ne peut avoir l’effet interruptif de la forclusion ou de la prescription pour les désordres visés dans les pièces qui n’étaient pas jointes à l’exploit pour en faire partie intégrante ;

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société R.J. TRODE & Cie, de sa demande tendant à la réalisation de travaux sous astreinte et de paiement d’une provision à valoir sur son préjudice ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société R.J. TRODE & Cie, de sa demande d’expertise faute de motif légitime ;

Rendre commune et opposable au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société R.J. TRODE & Cie les opérations d’expertise confiées à Monsieur [N] [W] par Ordonnance de référé du 7 juin 2024 du Président du Tribunal Judiciaire de Paris (RG n°24/52439 – N°Portalis : 352J-W-B7I-C4PZR) ;

Laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société R.J. TRODE & Cie aux dépens.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la demande de référé injonction

Il convient de constater qu’aux termes de ses nouvelles conclusions écrites, le syndicat des copropriétaires n’a pas repris le chef de ses demandes relatives à la condamnation de la SCCV à procéder à la levée des réserves sous astreinte, confirmant par ailleurs son abandon lors des débats qui se sont tenus à l’audience du 1er juillet 2025.

Sur la mesure d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Le demandeur à une mesure d’instruction sur le fondement de ce texte doit seulement démontrer un motif légitime qu’il a de conserver ou d’établir l’existence de faits en prévision d’un éventuel procès, c’est-à-dire l’existence d’un « procès en germe » qui n’est pas manifestement voué à l’échec.

En l’espèce, au soutien de sa demande d’expertise, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux de livraison des parties communes faisant état de 16 réserves pour les jardins, 143 pour le bâtiment A et 215 pour le bâtiment B,

— les courriers adressés par lettre recommandée à la SCCV en date des 02 et 17 mai 2023 faisant état de nouvelles réserves concernant respectivement les bâtiments B et A,

— l’établissement de deux rapports par l’Assistant Maître d’ouvrage en date des 04 et 17 avril 2023, concernant les deux bâtiments, mis à jour le 13 mars 2024, mentionnant l’état des réserves non encore levées,

Ces éléments constituent dès lors des indices rendant vraisemblable l’existence des défauts, malfaçons ou non-conformités allégués par le demandeur.

De son côté, la SCCV [Localité 12] LEON BLUM LOT A2 considère, du fait de sa qualité de vendeur d’immeuble à construire, que toute action dirigée à son encontre par le syndicat des copropriétaires est manifestement vouée à l’échec en raison de son caractère forclos, faisant notamment valoir l’absence d’effet interruptif de l’assignation signifiée par ce dernier, dans la mesure où celle-ci ne reprend aucun des désordres qu’il entend dénoncer.

En l’occurrence, aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Suivant l’article 1648 alinéa 2 du même code, dans les cas prévus par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Par ailleurs, le délai précité est nécessairement interrompu par l’assignation en référé expertise.

Au cas particulier, les procès-verbaux de livraison des parties communes ayant été établis respectivement les 04, 18 et 26 avril 2023 et l’assignation en référé expertise signifiée à la défenderesse le 27 mars 2024, il en résulte de manière évidente que l’action dirigée à l’encontre de la SCCV a bien été introduite en deçà du délai prescrit par l’article 1648 du code civil.

Par ailleurs, le fait que dans le corps de l’assignation, il n’est pas fait une description détaillée des réserves non levées ne peut avoir aucune incidence sur son effet interruptif, alors qu’elle fait référence à plusieurs pièces mentionnées dans son bordereau dont la défenderesse avait forcément connaissance, s’agissant notamment des procès-verbaux de livraison et des rapports de l’assistant du maître d’ouvrage mentionnant les réserves non encore levées.

Par conséquent, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] justifie de l’existence d’un motif légitime lui permettant d’obtenir au visa de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une mesure d’expertise dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision.

L’expertise étant ordonnée à la demande de le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et dans son intérêt probatoire, les frais de consignation seront à sa charge.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une provision au créancier dans le cas où l’obligation invoquée par celui-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au regard de cette disposition, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance.

En second lieu, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une provision de 5000 €, en invoquant un trouble de jouissance au regard de l’ensemble des désordres qui perdurent depuis plus de deux ans.

Cependant, la demande concomitante portant sur l’organisation d’une mesure d’expertise comportant une mission en vue justement de rechercher la cause des réserves, non-conformités, malfaçons et désordre et de déterminer les différentes responsabilités est forcément incompatible avec l’octroi d’une provision, lequel est subordonné à l’existence d’une obligation de réparation non sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient de dire qu’il n’y aura pas lieu à référé sur la demande en paiement de la provision formulée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3].

Sur la demande d’extension des opérations d’expertise émanant de la SCCV vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires

Il résulte des éléments du dossier que par une ordonnance en date du 28 octobre 2024, le juge des référés auprès du tribunal judiciaire de Paris a rendu commune au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] l’ordonnance de référé du 07 jin 2024 ayant commis Monsieur [N] [W] en qualité d’expert.

Dès lors, la demande formée à ce titre devant la présente juridiction est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

Le Syndicat des copropriétaires, demandeur à la mesure d’instruction et ayant échoué sur ses autres prétentions doit être considéré comme la partie succombante au sens de l’article 696 du code de procédure civile.

A ce titre, il sera condamné aux entiers dépens de l’instance et sera débouté de sa demande en paiement en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant par une ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a abandonné sa prétention visant à la condamnation de la SCCV à procéder à la levée des réserves sous astreinte ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile, ORDONNONS une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et COMMETTONS pour y procéder :

Monsieur [N] [W]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Tel : [XXXXXXXX02]

lequel pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix,avec mission pour lui de :

— Se rendre sur place au [Adresse 3];

— Se faire remettre tous les documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre toute personne ou sachant qu’il lui plaira d’entendre ;

— Visiter les immeubles et leurs ouvrages ;

— Examiner les réserves, malfaçons, non-conformité et désordres allégués par le requérant et en particulier ceux mentionnés dans l’assignation et les conclusions de la présente procédure, dans les pièces jointes à l’assignation notamment dans les courriers de notification du syndic et de la Préfecture de police, dans les rapports AMO (Pièces 8 et 9) et dans le tableau établi par le conseil syndical joint à l’assignation (Pièce 11) ;

— Dire si les réserves, malfaçons, non-conformité et désordres étaient apparents à la livraison ;

— Déterminer si ces réserves sont toujours présentes au jour de la visite ;

— Rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces réserves, non-conformité, malfaçons et désordres ;

— Déterminer si certaines de ces réserves ou désordres constatés sur place ont une nature décennale ; – Donner son avis sur la nature et le coût des travaux nécessaires à la cessation de ces désordres et aux reprises ;

— Fournir de façon générale, tout élément de fait de nature à permettre à la juridiction de fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et en cas de cause multiple en faire la répartition ;

— Donner son avis sur les préjudices de toute nature subis par le demandeur ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige,

DISONS qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux;

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 8] ([XXXXXXXX01]), dans le délai de 12 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

Rappelons que l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 6000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 5] , dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DISONS qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision émanant du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;

DISONS que la demande émanant de la SCCV [Localité 12] LEON BLUM LOT A2 visant à rendre commune et opposable au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] les opérations d’expertise confiées à Monsieur [N] [W] par Ordonnance de référé du 7 juin 2024 du Président du Tribunal Judiciaire de Paris est devenue sans objet ;

REJETONS la demande du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

FAIT À NANTERRE, le 22 septembre 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président