TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 27 MARS 2025

N° RG 24/00017 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZEJ2

AFFAIRE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L IMMEUBLE SIS [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice , l cabinet HOME DE FRANCE,

LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS DE [Localité 21],

LE CREDIT LYONNAIS,

C/

[S] [X], [E] [H]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro [Localité 12] 2024 001278 du 08/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 19]), [D] [B] épouse [H]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 19])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Amélie DRZAZGA, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice , le cabinet HOME DE FRANCE

[Adresse 5]

[Localité 14]

représenté par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [X], [E] [H]

né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 18]

[Adresse 5]

[Localité 14]

non comparant

Madame [D] [B] épouse [H]

née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 20]

[Adresse 5]

[Localité 14]

non comparante

CRÉANCIERS INSCRITS :

LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS DE [Localité 21]

[Adresse 11]

[Localité 13]

représenté par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

AUTRE PARTIE :

LE CREDIT LYONNAIS

[Adresse 3]

[Localité 15]

représenté par Maître Cécile TURON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 306

ADJUDICATAIRE :

S.A.S. ALTEV

représentée par Maître Helga ASSOUMOU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN369, M^e Helga ASSOUMOU ELLA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN369

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 23 Janvier 2025 en audience publique.

JUGEMENT :

rendu par décision réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 24 novembre 2023, et publié le 5 janvier 2024 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 22] 2ème Bureau volume 2024 S n° 1, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 26], a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à monsieur [S] [H] et madame [D] [B] épouse [H], situés dans un ensemble immobilier situé à [Localité 27] au [Adresse 5], cadastrés section AB numéro [Cadastre 4] pour une surface de 28a 99ca, en l’espèce les lots n°1,25 et 72, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au Greffe.

Par acte du 24 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 24], créancier poursuivant a fait assigner monsieur [S] [H] et madame [D] [B] épouse [H] à comparaître devant le juge de l’exécution de [Localité 19] à l’audience d’orientation du 29 février 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution de [Localité 19] le 25 janvier 2024.

Par actes de commissaire de justice des 25 et 26 janvier 2024, la procédure a été dénoncée au Crédit Lyonnais, au Crédit Agricole Consumer Finance et au Comptable public responsable du service des impôts des particuliers de [Localité 21].

Par déclaration de créance déposée le 20 mars 2024 au greffe du juge de l’exécution, le Comptable public Responsable du service des impôts des particuliers (SIP) de [Localité 21] est intervenu en qualité de créancier inscrit, pour des créances s’élevant à 30.360,17 euros, 30.245 euros, 44.567 euros, 3.382 euros et 5.979 euros.

Par acte du 17 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 23] [Localité 17][Adresse 16] a déclaré une créance d’un montant de 51.648,23 euros arrêtée au 24 juin 2024.

Par décision du 4 avril 2024, le juge de l’exécution du tribunal de céans a notamment :

— mentionné que le montant retenu pour la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] s’élève au 25 novembre 2023 à la somme de 20.160,18 euros en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs ;

— ordonné la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière et dit que l’audience d’adjudication aura lieu dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire NANTERRE, le jeudi 19 décembre 2024 à 14 heures 30.

Par requête reçue au greffe le 4 décembre 2024, le Crédit Lyonnais a sollicité du juge de l’exécution qu’il le relève de la forclusion et l’autorise à déclarer sa créance.

Par déclaration de créance déposée le 4 décembre 2024 au greffe du juge de l’exécution, le Crédit Lyonnais est intervenu en qualité de créancier inscrit, pour une créance s’élevant à la somme totale de 405.630,10 euros.

Par ordonnance du 19 décembre 2024, le juge de l’exécution de céans a rejeté la requête en relevé de forclusion au motif que le créancier ne justifie pas que sa défaillance n’est pas de son fait dans la mesure où la banque avait bien élu domicile en l’étude notariale où la dénonciation a été signifiée.

Par jugement du 19 décembre 2024, les biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ont été adjugés à la SAS ALTEV, moyennant le prix principal de trois cent vingt-cinq mille euros (325.000 euros) outre les charges dont les frais.

Le syndicat des coproriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] a contesté la déclaration de créance du Crédit Lyonnais. L’audience sur incident s’est tenue le 23 janvier 2025, après deux renvois pour permettre aux parties de se mettre en état. Le syndicat des coproriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] ainsi que le Crédit Lyonnais, ont comparu, représentés par leur conseil respectif.

Suivant conclusions notifiées le 22 janvier 2025, par la voie électronique du RPVA, le syndicat des coproriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] demande à voir :

A titre principal,

— Déclarer irrecevable la demande du CREDIT LYONNAIS visant à voir déclarer sa déclaration de créance régulière ;

— Déclarer irrecevable l’exception de nullité pour vice de fond tenant à l’erreur d’orthographe de Maître [V] et l’exception de nullité pour vice de forme soulevées par LE CREDIT LYONNAIS pour la première fois dans ses conclusions du 20 janvier 2025 ;

— Débouter LE CREDIT LYONNAIS de l’ensemble de ses demandes, fins et exceptions ;

— Déclarer forclose la déclaration de créance déposée le 4 décembre 2024 par LE CREDIT LYONNAIS;

— Constater la déchéance du CREDIT LYONNAIS du bénéfice de son inscription de privilège de prêteur de deniers publiée au SPF de [Localité 22] 2 le 31 mars 2006 volume 2006 P n° 905, pour la distribution du prix de vente des lots de copropriété n° 1, 25 et 72 appartenant à Monsieur et Madame [H] au sein d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 25] ;

A titre subsidiaire,

— Déclarer prescrite la créance déclarée par LE CREDIT LYONNAIS à l’encontre des époux [H];

En toute hypothèse,

— Débouter LE CREDIT LYONNAIS de l’ensemble de ses autres demandes, fins et prétentions ;

— Condamner LE CREDIT LYONNAIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés et dire qu’ils seront compris dans les frais de distribution.

Suivant conclusions notifiées le 23 janvier 2025, par la voie électronique du RPVA, le Crédit Lyonnais demande à voir :

Sur la demande principale du syndicat,

— Juger recevable la demande du CREDIT LYONNAIS,

— Prononcer la nullité de l’acte du 26 janvier 2024 de dénonciation au CREDIT LYONNAIS du commandement valant saisi délivrée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet HOME DE FRANCE,

— Dire et juger que ledit acte n’a en conséquence pas fait courir le délai de l’article R.322-12 du Code des Procédures Civiles d’exécution,

— Dire et juger que la déclaration par le CREDIT LYONNAIS de sa créance suivant acte du 4 décembre 2024 est régulière,

— Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet HOME DE FRANCE, de la déclarer forclose et de constater la déchéance du bénéfice de l’inscription de privilège de prêteur garantissant la créance du CREDIT LYONNAIS,

Sur la demande subsidiaire du syndicat,

— Dire et juger que la créance déclarée par le CREDIT LYONNAIS n’est pas prescrite,

Sur la demande infiniment subsidiaire du syndicat,

— Circonscrire la sanction du non écrit à raison du caractère abusif la stipulation selon laquelle le préteur peut rendre sa créance exigible par anticipation « de plein droit » « en cas de non-paiement d’une échéance »,

— Dire et juger que la créance du CREDIT LYONNAIS est devenue exigible ensuite du transfert de propriété résultant du jugement d’adjudication du 19 décembre 2024,

— Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet HOME DE France de ses demandes de :

o voir réputé non écrit l’article 5 « exigibilité anticipé » des conditions générales du prêt,

o sommer le CREDIT LYONNAIS de produire un décompte des échéances impayées.

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet HOME DE FRANCE, à payer au CREDIT LYONNAIS une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code des Procédures Civiles,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] aux dépens.

Pour un exposé complet du litige il convient de se reporter aux écritures des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes tendant à voir « constater », « dire et juger » ou « donner acte »

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « juger » ou « donner acte » ne sont pas des prétentions, en ce sens qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens, sur lesquels le juge de l’exécution n’est pas tenu de statuer.

Sur la demande de nullité de l’acte de dénonciation de la procédure de saisies immobilières au Crédit Lyonnais et la déclaration de créance du Crédit Lyonnais

Le syndicat des coproriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] souligne que le commandement de payer valant saisie immobilière a été dénoncé au Crédit Lyonnais, chez son notaire et qu’une copie de l’acte de dénonciation lui a été adressé par le commissaire de justice. Le syndicat des copropriétaires souligne en outre que le Crédit Lyonnais a été informé par le service de publicité fonctière de l’existence du commandement de payer lorsque la banque a elle-même tenté de publier un commandement, le 24 juin 2024. Or la banque a attendu le 4 décembre 2024 pour déclarer sa créance. Le syndicat des copropriétaires estime que les demandes du Crédit Lyonnais s’analysent en une demande de relevé de forclusion, qui se trouve irrecevable comme n’ayant pas été présentée dans les formes prévues par la loi, d’autant plus que la banque n’a formé aucun recours contre l’ordonnance de rejet du 19 décembre 2024. Le syndicat des copropriétaires ajoute que l’acte de dénonciation a précisément été remis à l’étude notariale au domicile de laquelle le Crédit Lyonnais avait élu domicile. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ajoute que les nouvelles exceptions de nullité soulevées par le Crédit Lyonnais dans un second jeu de conclusions, sont irrecevable comme n’ayant pas été soulevées simultanément et avant toute défense au fond. Sur le fond de ces nouvelles exceptions, le syndicat des copropriétaires souligne la validité de la signifcation à domicile élu et estime que la faute d’orthographe sur le nom du notaire ne fait pas grief, l’étude notariale ayant d’ailleur accepté de recevoir l’acte.

En réplique, le Crédit Lyonnais estime que le délai de forclusion prévu par la loi ne peut lui être opposé en raison de la nullité de l’acte de dénonciation qui lui a été signifié, la banque soulignant que le rejet de sa requête en relevé de forclusion est indépendant et qu’il s’agit d’une question distincte puisque dès lors que le délai n’a pas couru, la forclusion n’a pas à être relevée. Le Crédit Lyonnais souligne ainsi que l’acte de dénonciation a été délivré au domicile élu, à l’étude de Maître [P] alors qu’il s’agissait de l’étude de Maître [V], lequel était décédé à la date de la signification de l’acte. Maître [N] [J] a reçu l’acte, sans être mandataire du Crédit Lyonnais. Le Crédit Lyonnais souligne que la signification de l’acte n’a pas été faite à la SCP personne morale. Le Crédit Lyonnais ajoute que la signification de l’acte ne pouvait être effectué à domicile élu qu’en cas d’échec de la signification au siège de la banque, cette dernière soulignant ne pas avoir reçu le courrier envoyé par le commissaire de justice.

La nullité des actes d’huissier est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure en vertu de l’article 649 du code de procédure civile, qui conduit à distinguer les nullités pour vice de forme (articles112 et suivants du code de procédure civile) et les nullités pour irrégularité de fond (articles 117 et suivants du code de procédure civile).

Les premières doivent être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir (art. 74 du même code) et n’entraînent la nullité de l’acte qu’en cas de démonstration d’un grief, et ce, même s’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public conformément à l’article 114 du même code, alors que les secondes (à savoir le défaut de capacité d’ester en justice, le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice et le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice) peuvent être proposées en tout état de cause (article 118).

L’article R.322-8 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que la dénonciation aux créanciers inscrits peut être faite aux domiciles élus sur les bordereaux d’inscription.

En l’espèce, il est constant que la requête en relevé de forclusion déposée par le Crédit Lyonnais a été rejetée au motif que la banque ne démontrait pas que sa défaillance à déclarer sa créance n’était pas de son fait. Cette question est différente de celle de la validité ou de la nullité de l’acte de dénonciation du commandement de payer qui est soulevée par le Crédit Lyonnais dans le cadre de la présente procédure sur incident.

Par ailleurs, l’exception de nullité de l’acte de dénonciation a été soulevée par le Crédit Lyonnais dès ses premières conclusions, la banque s’étant contentée, ensuite, de développer et enrichir les moyens qu’elle invoque au soutien de cette exception de nullité.

Les demandes du Crédit Lyonnais seront donc déclarées recevables.

Sur le fond, la dénonciation a été signifiée à l’étude [N] [J], étude à laquelle la banque avait bien élu domicile. Maître [N] [J] lui-même a réceptionné l’acte. Ainsi, peu importe que Maître [V] ait été décédé au moment de la signification de l’acte puisque l’acte a précisément été remis en l’étude notariale chez laquelle le Crédit Lyonnais avait élu domicile. L’erreur commise sur l’orthographe du nom de Maître [V] demeure également indifférente d’autant que le Crédit Lyonnais ne rapporte la preuve d’aucun grief en lien avec cette erreur orthographique.

Par ailleurs, la signification de l’acte au siège social ne constitue pas un préalable nécessaire à la signification à domicile élu en matière de dénonciation aux créanciers inscrits

Il en résulte donc que l’acte de dénonciation du commandement de payer valant saisie immobilière a été valablement signifié au Crédit Lyonnais, en l’étude notariale où la banque avait élu domicile en sorte que le délai de forclusion a commencé à courir et que le Crédit Lyonnais ne pouvait plus valablement déclarer sa créance le 4 décembre 2024.

Le Crédit Lyonnais sera donc débouté de l’ensemble de ses demandes et sa déclaration de créance sera déclarée forclose, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les demandes formées à titre subsidiaire par le Syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, le Crédit Lyonnais succombant au présent litige sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles et au contraire condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.

Il sera enfin rappelé que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DE L’EXÉCUTION, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes du Crédit Lyonnais ;

REJETTE l’ensemble des demandes du Crédit Lyonnais ;

DECLARE forclose la déclaration de créance déposée le 4 décembre 2024 par LE CREDIT LYONNAIS ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE LE CREDIT LYONNAIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 27 Mars 2025

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

M^e Helga ASSOUMOU ccc toque

Maître [D] DUMET-BOISSIN ccc toque

Maître Florence FRICAUDET ce toque

M^e Cécile TURON ccc toque