TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

8ème chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 05 Mai 2025

N° R.G. : N° RG 22/09645 – N° Portalis DB3R-W-B7G-X4OG

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires d’un ensemble immobilie désigné “REPUBLIQUE VILLARMAINS” sis 150-152-154 boulevard de La République – 17 rue Marie Bonaparte – 18-20 rue de de Villarmains 92210 SAINT-CLOUD représenté par son syndic :

C/

Société LE HALL DES AFFAIRES

Copies délivrées le :

A l’audience du 06 Mars 2025,

Nous, Elisette ALVES, Juge de la mise en état assistée de Maeva SARSIAT, Greffier ;

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires d’un ensemble immobilie désigné “REPUBLIQUE VILLARMAINS” sis 150-152-154 boulevard de La République – 17 rue Marie Bonaparte – 18-20 rue de de Villarmains 92210 SAINT-CLOUD représenté par son syndic:

Société TiffenCogé

15 rue de la Faisanderie

75116 PARIS

représentée par M^e Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0055

DEFENDERESSE

Société LE HALL DES AFFAIRES

2 rue Pouchet

75017 PARIS

représentée par M^e François COLLANGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0997

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé « REPUBLIQUE VILLARMAINS » sis 150-152-154, boulevard de la République, 17, rue Marie Bonaparte et 18-20, rue de Villarmains à SAINT CLOUD (92210), est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la société LE HALL DES AFFAIRES dans le règlement des appels de charges et travaux dont elle est redevable au titre du lot n°1 de l’état descriptif de division, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier, représenté par son syndic, la société TIFFENCOGE, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de NANTERRE par exploit du 16 novembre 2022, aux fins essentiellement de la voir condamner à lui verser la somme de 62.983,37 euros au titre des charges et travaux dus pour la période du 1er octobre 2012 au 1er octobre 2022 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la somme de 551,88 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 1er octobre 2012 au 1er octobre 2022 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La société LE HALL DES AFFAIRES a élevé un incident devant le juge de la mise en état tendant à voir déclarée irrecevable, comme partiellement prescrite, la demande de paiement des charges formée par le syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, la société LE HALL DES AFFAIRES demande au juge de la mise en état, de :

DECLARER irrecevable la demande en paiement du demandeur au titre des charges de copropriété exigibles au titre du 1er trimestre 2012 à la date du 1er octobre 2022, en raison de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires « REPUBLIQUE VILLARMAINS » situé 150-152-154 Bd de la République, 17 rue Marie Bonaparte, 18-20 rue des Villarmains à Saint-Cloud (92210), représenté par son Syndic en exercice la société TiffenCogé à payer à la société LE HALL DES AFFAIRES le somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés à l’occasion du présent incident outre les entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de Maître François COLLANGE.

Selon conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande du juge de la mise en état, de :

DEBOUTER la société LE HALL DES AFFAIRES de sa fin de non-recevoir,

CONDAMNER la société LE HALL DES AFFAIRES à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « République Villarmains » situé 150-152-154 Boulevard de la République, 17 rue Marie Bonaparte et 18-20 rue de Villarmains 92210 SAINT-CLOUD, représenté par son syndic la société TiffenCogé, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’incident, fixé pour être plaidé à l’audience du 6 mars 2025, a été mis en délibéré au 05 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires

La société LE HALL DES AFFAIRES fait valoir qu’en application des articles 122 et 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Elle expose que suite à l’entrée en vigueur de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN en date du 23 novembre 2018, le délai de prescription applicable aux actions en recouvrement de charges de copropriété a été aligné sur le droit commun résultant de l’article 2224 du code civil. Elle soutient qu’eu égard à la date de la délivrance de l’assignation en recouvrement de charges, soit le 16 novembre 2022, l’action du syndicat des copropriétaires tendant au paiement des charges échues le 1er octobre 2012, également appelées dans ses écritures charges du « 1er trimestre 2012 », est prescrite.

Le syndicat des copropriétaires résiste à cette prétention en invoquant les dispositions de l’article 2222 alinéa 2 du code civil. Il expose que les dispositions de la loi ELAN sont entrées en vigueur le 25 novembre 2018 de sorte qu’il pouvait assigner les copropriétaires débiteurs jusqu’au 24 novembre 2023 en se fondant sur la prescription décennale. Il affirme que l’assignation ayant été délivrée le 16 novembre 2022, il est recevable à poursuivre le paiement des charges dues depuis le 16 novembre 2012. Il oppose à la société LE HALL DES AFFAIRES qu’il ne formule aucune demande au titre du 1er trimestre 2012, justifiant que la fin de non-recevoir qui lui est opposée de ce chef doit être rejetée. Il déclare que les charges impayées sont en réalité échues à compter du 1er juillet 2013, correspondant à un solde impayé d’un montant de 1.484,10 euros à cette date. Il explique que par jugement en date du 10 mars 2011, le tribunal de grande instance de NANTERRE a notamment condamné la défenderesse au paiement de la somme de 28.422,45 euros au titre des charges impayées arrêtées au 13 août 2010 et que, suite à l’appel introduit par la société LE HALL DES AFFAIRES, par arrêt en date du 29 octobre 2012, la cour d’appel de VERSAILLES a infirmé le jugement entrepris et condamné l’appelante au paiement de la somme de 15.625,61 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 13 août 2010 en deniers ou quittances, pour tenir compte des règlements intervenus postérieurement au jugement. Il soutient que le règlement de la somme de 35.347,40 euros opéré le 25 juillet 2012 a eu non seulement pour effet d’apurer l’arriéré de charges dû, mais aussi d’aboutir à un solde créditeur du compte de la société LE HALL DES AFFAIRES pour un montant total de 5.406,78 euros qui a été imputé conformément aux règles du code civil, sur les charges échues au titres des 4ème trimestre 2012, 1er trimestre 2013, 2ème trimestre 2013, la régularisation de charges 2012 et partiellement sur celles du 3ème trimestre 2013 à hauteur de 54,17 euros. Il en conclut que son action n’est pas prescrite.

L’article 789 6° du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Selon l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 42 alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version résultant de la loi ELAN, applicable à la date d’introduction de la demande en justice, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil précise que pour les actions personnelles ou mobilières, l’application d’un délai de prescription de cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Antérieurement à l’entrée en vigueur, le 25 novembre 2018, de la loi ELAN, l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyait que les actions personnelles nées de l’application de ladite loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivaient par un délai de dix ans.

En vertu de l’article 2222 du code civil en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En l’espèce, la société LE HALL DES AFFAIRES excipe de la prescription de l’action en paiement introduite à son encontre le 16 novembre 2022 pour obtenir paiement « des charges de copropriété exigibles au titre du 1er trimestre 2012 à la date du 1er octobre 2022 ».

Il apparaît à la lecture de ses écritures que ce sont les charges appelées au 1er octobre 2012, qui sont concernées par sa fin de non-recevoir, correspondant au 4ème trimestre 2012, et non au “ er trimestre 2012" comme indiqué par suite d’une simple erreur de plume.

Si le syndicat des copropriétaires indique, dans ses conclusions d’incident que sa réclamation ne porte que sur les sommes dues à compter du 1er juillet 2013, il convient de relever qu’aux termes du dispositif de son assignation, qui lie le tribunal en l’absence de conclusions au fond ultérieures, il demande de condamner la société LE HALL DES AFFAIRES à lui verser la somme de 62.983,37 euros au titre des charges et travaux dus pour la période du 1er octobre 2012 au 1er octobre 2022 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Dès lors, les parties s’accordant sur le fait que les sommes échues plus de dix années avant la délivrance de l’assignation, soit avant le 16 novembre 2012 sont prescrites, il convient d’accueillir la fin de non-recevoir élevée par la société la société LE HALL DES AFFAIRES au titre des charges de copropriété exigibles au 1er octobre 2022, correspondant au 4ème trimestre 2012.

La demande de paiement formée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges dues au 1er octobre 2012 correspondant au 4ème trimestre 2012 est dont irrecevable.

Sur les mesures accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens de l’incident en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître François COLLANGE dans les conditions prévues par l’article 699 du même code.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LE HALL DES AFFAIRES la totalité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre du présent incident.

Il lui sera en conséquence alloué une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser.

Enfin, la présente ordonnance est exécutoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant en application des articles 789 et suivants du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

DECLARE irrecevable comme prescrite l’action en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « REPUBLIQUE VILLARMAINS » sis 150-152-154, boulevard de la République, 17, rue Marie Bonaparte et 18-20, rue de Villarmains à SAINT CLOUD (92210), représenté par son syndic, au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2012, correspondant au 4ème trimestre 2012,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « REPUBLIQUE VILLARMAINS » sis 150-152-154, boulevard de la République, 17, rue Marie Bonaparte et 18-20, rue de Villarmains à SAINT CLOUD (92210), représenté par son syndic, à payer à la société LE HALL DES AFFAIRES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « REPUBLIQUE VILLARMAINS » sis 150-152-154, boulevard de la République, 17, rue Marie Bonaparte et 18-20, rue de Villarmains à SAINT CLOUD (92210), représenté par son syndic, aux dépens de l’incident, qui pourront être recouvrés directement par Maître François COLLANGE dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 20 novembre 2025 à 9h30 pour clôture de la procédure avec fixation du calendrier suivant :

— conclusions récapitulatives du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « REPUBLIQUE VILLARMAINS » sis 150-152-154, boulevard de la République, 17, rue Marie Bonaparte et 18-20, rue de Villarmains à SAINT CLOUD (92210), représenté par son syndic, avant le 30 juin 2025,

— conclusions récapitulatives de la société LE HALL DES AFFAIRES avant le 30 octobre 2025.

Signée par Elisette ALVES, Vice-Président, chargée de la mise en état, et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

Maeva SARSIAT

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Elisette ALVES