TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 6]

[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX08] ou [XXXXXXXX09]

@ : [Courriel 14]

@ : [Courriel 13]

N° RG 25/01049 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3CWU

Minute : 2025/00145

Madame [M] [H]

Représentant : M^e Chloé LAVAL, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [O] [S]

Représentant : M^e Chloé LAVAL, avocat au barreau de PARIS

C/

Société SEMISO

Représentant : Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE

Copie exécutoire : M^e TONDI

Copie certifiée conforme : M^e Chloé LAVAL

Le 23/10/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Octobre 2025

DEMANDEURS :

Madame [M] [H]

[Adresse 7]

[Localité 10]

comparante, assistée de M^e Chloé LAVAL, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [O] [S]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par M^e Chloé LAVAL, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

Société SEMISO

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par M^e Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

DÉBATS :

Audience publique du 02 octobre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025, par Madame Marie-Hélène PENOT, Vice-Présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2019, la société d’économie mixte de construction et de rénovation de la ville de [Localité 10] (ci-après : la SEMISO) a donné à bail à Monsieur [O] [S] et Madame [M] [H] un appartement de type 3 situé [Adresse 7] – [Localité 10].

Par acte extrajudiciaire délivré le 29 avril 2025, Monsieur [O] [S] et Madame [M] [H] ont attrait la SEMISO devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, aux fins, essentiellement, de voir désigner un expert judiciaire pour se prononcer sur la décence du logement loué et d’ordonner la suspension des loyers dans l’attente de la réalisation de travaux.

A l’audience du 26 juin 2025, la SEMISO, représentée par son conseil, a exprimé son accord pour se rendre dans les lieux dans les 10 jours accompagnée d’un technicien de son choix. L’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 2 octobre 2025 pour que la défenderesse se rende chez Monsieur [O] [S] et Madame [M] [H], constate l’existence des désordres invoqués, formule des propositions quant aux travaux nécessaires à y remédier si elle estimait que ces travaux lui incombaient et adresse au conseil des demandeurs un rapport de visite au plus tard le 22 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 octobre 2025.

Représentés par leur conseil présent à l’audience, Monsieur [O] [S] et Madame [M] [H] entendent voir :

désigner un expert judiciaire avec pour mission de :* se rendre sur les lieux en présence des parties dûment convoquées,

* se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de ses missions,

* examiner les désordres allégués dans l’assignation et précisément décrits dans le procès-verbal de constat produit aux débats,

* après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux,

* fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

* préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées par la loi du 6 juillet 1989 et ses annexes,

* dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussi tôt que possible

ordonner le partage par moitié du versement de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert désigné ;ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à ce qu’il soit justifié par la SEMISO de la réalisation de travaux de mise en conformité et remise en état du logement occupé par Monsieur [O] [S] et Madame [M] [H] ;condamner la SEMISO au paiement de la somme de 8000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation des préjudices subis par les demandeurs ;condamner la SEMISO au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [O] [S] et Madame [M] [H] font état de désordres affectant le logement dont ils sont locataires et qu’ils occupent avec leurs enfants mineurs, se matérialisant par des problèmes d’humidité et la présence de moisissures. Ils invoquent l’existence d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire relative au caractère décent du logement, dans la perspective d’une action fondée sur l’article 20-1 de la loi n°89-462. Ils sollicitent le partage de la prise en charge de la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire, en faisant valoir que la SEMISO ne s’oppose pas à la mesure d’expertise et n’a pas respecté les engagements pris à l’audience du 26 juin 2025. Monsieur [O] [S] et Madame [M] [H] affirment que le manquement du bailleur à son obligation de mettre à la disposition de ses locataires un logement décent les place dans l’impossibilité absolue d’occuper les lieux, tout particulièrement au regard des problèmes de santé dont souffrent leurs enfants, cela justifiant l’invocation de l’exception d’inexécution et la suspension subséquente de l’obligation de payer les loyers. Ils ajoutent que les fautes contractuelles imputables à la SEMISO leur causent un préjudice de jouissance et un préjudice moral. Ils réfutent tout problème de ventilation ainsi que tout défaut d’entretien.

Développant oralement les moyens développés dans ses conclusions, la SEMISO entend voir :

constater qu’elle ne s’oppose pas à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée, aux frais avancés exclusivement par les demandeurs ;déclarer irrecevables et mal fondées les autres demandes de Monsieur [O] [S] et Madame [M] [H] ;condamner solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [M] [H] aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société défenderesse s’oppose à toute prise en charge de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert, faisant valoir que Monsieur [O] [S] et Madame [M] [H] n’apportent pas de commencement de preuve démontrant la responsabilité du bailleur dans la survenance des désordres invoqués. Elle affirme que le surplus des demandes adverses est prématuré, faute pour les demandeurs d’établir le lien de causalité entre les désordres et un éventuel manquement du bailleur à ses obligations. Elle souligne être intervenue à plusieurs reprises dans le logement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

A ce stade, le juge n’est pas tenu de caractériser l’intérêt légitime du demandeur au regard des règles de droit éventuellement applicables ou des différents fondements juridiques des actions que ce dernier envisage d’engager – puisqu’il s’agit seulement d’analyser le motif légitime que le demandeur a de conserver ou établir l’existence de faits en prévision d’un éventuel procès.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En l’espèce, Monsieur [O] [S] et Madame [M] [H] produisent notamment un procès-verbal de constat dressé le 16 janvier 2025 par Maître [V] [J], commissaire de justice, mentionnant la présence de moisissures dans toutes les pièces de l’appartement, particulièrement visibles au droit des menuiseries extérieures et des plinthes, ainsi que l’imprégnation humide de certaines des parois du logement, le commissaire de justice constatant des phénomènes de condensation sur les vitres et l’écoulement d’eau le long de certains murs.

Ces éléments démontrant le caractère plausible de désordres affectant le logement, Monsieur [O] [S] et Madame [M] [H] justifient d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire. La mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

La mesure d’instruction étant ordonnée dans l’intérêt probatoire exclusif des demandeurs, il convient de mettre le versement de la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert à la charge de Monsieur [O] [S] et Madame [M] [H].

Sur la demande de suspension des loyers

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

[…]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

[…] »

En l’espèce, le procès-verbal de constat du 16 janvier 2025 relève le développement de moisissures en de multiples endroits de l’appartement, la présence de condensation sur certaines fenêtres ainsi que l’humidité imprégnant les murs, sur certains desquels des gouttes d’eau sont visibles. La présence de moisissures a également été constatée par les services de la SEMISO, ainsi qu’en attestent le courrier du 15 mars 2023 émanant d’un responsable de secteur de la direction territoriale et le courrier officiel adressé par l’avocat de la SEMISO au conseil assistant Monsieur [O] [S] et Madame [M] [H] le 22 septembre 2025.

Si ces éléments démontrent la présence de moisissures et autres manifestations d’une humidité anormalement élevée dans le logement occupé par les défendeurs, aucun élément versé au dossier n’établit l’origine de ces désordres. En conséquence, il n’est pas démontré que le trouble manifestement illicite invoqué soit imputable à la société bailleresse.

De surcroît, les éléments versés aux débats sont insuffisants à démontrer le caractère inhabitable du logement, que les parties demanderesses n’allèguent ni ne démontrent au demeurant avoir cessé d’habiter.

Il n’y a en conséquence pas lieu à référé sur la demande.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

Aux termes de l’article 1103 du code civil en sa rédaction temporellement applicable, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, notamment, demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du bailleur l’obligation de remettre au locataire un logement décent, de lui délivrer un logement en bon état d’usage et de fonctionnement, de le maintenir en bon état d’entretien et d’en permettre au locataire la jouissance paisible.

Affirmant que la SEMISO a engagé sa responsabilité contractuelle, Monsieur [O] [S] et Madame [M] [H] supportent la charge de la preuve d’un manquement contractuel, d’un préjudice et d’un lien de causalité les unissant.

Or, les pièces versées aux débats -soient le procès-verbal de constat du 16 janvier 2025, les correspondances adressées par Monsieur [O] [S] et Madame [M] [H] au bailleur et aux services municipaux, le courriel du 15 mars 2023 émanant d’un personnel du service technique de la SEMISO, le courrier officiel du conseil de la SEMISO du 22 septembre 2025 et les comptes-rendus de travaux réalisés dans le logement- ne comprennent aucun élément relatif à l’origine des désordres affectant l’appartement loué par les demandeurs. Dès lors, l’existence d’une faute contractuelle du bailleur est sérieusement contestable.

De plus, les éléments communiqués dans la présente instance sont insuffisants à démontrer comme incontestable le lien entre les manquements allégués du bailleur et les préjudices invoqués par Monsieur [O] [S] et Madame [M] [H], dont le chiffrage est par ailleurs inexpliqué.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de provision.

Sur les demandes accessoires

Dès lors que la présente décision ne fait droit qu’à la demande d’expertise, il convient de mettre les dépens à la charge de Monsieur [O] [S] et Madame [M] [H].

Nonobstant la condamnation de Monsieur [O] [S] et Madame [M] [H] aux dépens, des considérations d’équité -tenant notamment à l’absence de communication d’un rapport par la SEMISO dans les termes de son engagement pris à l’audience du 26 juin 2025- commandent de rejeter la demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [B] [X]

BAT Expert Le clos et le Couvert

[Adresse 5] – [Localité 11]

Téléphone : [XXXXXXXX02] Portable : [XXXXXXXX03]

Courriel : [Courriel 12]

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;examiner les désordres allégués dans l’assignation et décrits dans le procès-verbal de constat dressé le 16 janvier 2025 par Maître [V] [J] et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes ;donner son avis sur les conséquences des désordres sur le caractère habitable du logement ;donner son avis sur l’état du gros œuvre du logement ; préciser s’il protège le logement contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ;fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

Fixons à la somme de deux mille euros (2000 euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Monsieur [O] [S] et Madame [M] [H] à la régie du tribunal de proximité de Saint-Ouen au plus tard le 23 décembre 2025 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal de proximité de Saint-Ouen dans le délai de cinq mois suivant l’avertissement qui lui aura été donné par le greffe du versement de la provision ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension de l’obligation de payer les loyers ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

REJETONS les demandes formulées au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [S] et Madame [M] [H] aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE