TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

29 Août 2025

N° RG 22/07100 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XYOF

N° Minute :

AFFAIRE

S.A.R.L. BH CONSULTING

C/

[S] [I]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BH CONSULTING

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Jonathan NEY, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 598 et M^e Fabien BOUSQUET, avocat

plaidant au barreau DE MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [I]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Pierre QUEUDOT, avocat au barreau de PARIS

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Avril 2025 en audience publique devant :

Alix FLEURIET, Vice-présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

La société B.H. Consulting a pour activité le conseil, la gestion immobilière et les transactions immobilières.

M. [S] [I] est propriétaire d’un bien immobilier situé au [Adresse 3] (92).

La société B.H. Consulting et M. [S] [I] ont conclu deux lettres de mission, le 13 mai 2020 puis le 10 juillet 2020 ainsi qu’un mandat exclusif de vente le 24 novembre 2020.

Par courrier du 16 septembre 2021, la société B.H. Consulting a informé M. [S] [I] qu’il était débiteur à son égard de la somme de 25 000 euros HT, soit 30 000 euros TTC, en application de la lettre de mission du 10 juillet 2020. Puis le 4 janvier 2022, elle l’a mis en demeure de payer la facture de 30 000 euros en date du 5 novembre 2021.

Par acte délivré le 22 août 2022 par commissaire de justice, la société B.H. Consulting a fait assigner M. [S] [I] devant le tribunal judiciaire de Nanterre afin d’obtenir le paiement de sa facture ainsi que des dommages et intérêts.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 octobre 2023, la société B.H. Consulting demande au tribunal de :

— Condamner M. [S] [I] à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de la facture du 05 novembre 2021, avec intérêts à compter du 4 janvier 2022 et la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat de mandat,

— Débouter M. [S] [I] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles,

— Condamner M. [S] [I] aux dépens,

— Condamner M. [S] [I] à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société B.H. Consulting soutient, au visa de l’article 1104 du code civil, que M. [S] [I] a signé une lettre de mission le 10 juillet 2020 comprenant une prestation de conseil entrainant soit le paiement d’honoraires de 25 000 euros HT en cas de non réalisation d’une promesse de vente signée, soit le paiement d’honoraires de 15 000 euros HT en l’absence de signature d’une promesse de vente ; qu’une promesse de vente ayant été signée le 9 avril 2021, le défendeur doit lui verser les honoraires contractuellement prévus. Elle conteste que les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet soient applicables à la lettre de mission dans la mesure où la prestation de conseil ne constitue pas une mission d’entremise immobilière et elle considère justifier des prestations apportées en exécution de ladite lettre de mission.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, la société B.H. Consulting se prévaut de la résistance abusive de M. [I] au paiement des honoraires contractuellement prévus dans la lettre de mission ainsi que de l’exécution déloyale du contrat en ce qu’il a engagé une autre agence sans lui payer ses honoraires.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de remboursement de factures à hauteur de 1740 euros, la société B.H. Consulting soutient que celle-ci s’analyse en une répétition de l’indu soumise au délai de prescription de deux ans et qu’elle est prescrite. Sur le fond, elle indique que cette demande concerne la première lettre de mission non soumise à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 pour laquelle elle a accompli des diligences et que M. [S] [I] ne justifie pas des factures dont il demande le remboursement.

Concernant la demande formée par M. [I] au titre de la taxe foncière et de l’IFI, la société B.H. Consulting expose que la vente du bien réalisée par la seconde agence immobilière mandatée n’est pas justifiée ; qu’il n’est en outre pas démontré qu’elle aurait commis une faute dans l’exécution de sa mission, ajoutant qu’elle n’était pas soumise à une obligation de résultat.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 juillet 2023, M. [S] [I] demande au tribunal de :

— Débouter la société B.H. Consulting de toutes ses demandes,

— Condamner la société B.H. Consulting à lui payer les sommes suivantes :

—  1 740 euros à titre de remboursement de factures indues, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

—  12 653 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2022,

—  4 563 euros à titre de remboursement de la taxe foncière 2021 et 2022,

—  5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Condamner la société B.H. Consulting aux dépens, dont distraction au profit de Maître Pierre Queudot,

— Condamner la société B.H. Consulting à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] [I] soutient que les prestations prévues dans la lettre de mission du 10 juillet 2020 relèvent du champ d’application des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d’application comme se rapportant à de l’entremise immobilière et imposent la détention d’un mandat régulier ; que la lettre de mission qui ne répond pas aux exigences de ces dispositions ne constitue pas un mandat régulier et ne saurait donner lieu à paiement sur son fondement. Il précise qu’en tout état de cause, la demanderesse ne justifie pas des prestations de conseil alléguées ; que les éventuelles consultations qu’elle aurait menées ne peuvent pas donner lieu à facturation puisque le mandat n’est pas régulier.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts fondée sur l’exécution déloyale du contrat de mandat, M. [S] [I] soutient au visa de l’article 6-I de la loi n° 70-9 du 10 juillet 2020 que la société BH Consulting n’est pas en droit de réclamer une quelconque somme d’argent puisque aucune vente n’a été conclue durant son mandat. Il ajoute que la preuve n’est pas rapportée de l’existence d’un comportement déloyal de sa part et que la société BH Consulting n’a pas été diligente dans l’exécution du mandat.

A l’appui de sa demande de remboursement de factures réglées au titre de la première lettre de mission, M. [S] [I] invoque les dispositions de l’article 6-I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et soutient que cette première lettre était identique à la seconde et ne pouvait donc pas davantage donner lieu à une facturation.

S’agissant de ses demandes reconventionnelles de paiement du montant des taxes foncières 2021 et 2022 et de l’impôt sur la fortune immobilière, M. [S] [I] soutient au visa de l’article 1231-1 du code civil que la négligence fautive de la société B.H. Consulting dans l’exécution de son mandat sur la période du 24 novembre 2020 au 15 septembre 2021 lui a causé un préjudice dans la mesure où il a été contraint de régler ces taxes et impôt alors que la seconde agence immobilière mandatée est parvenue à vendre le bien immobilier à un prix supérieur en seulement deux mois.

Enfin, M. [S] [I] sollicite au visa de l’article 1240 du code civil l’indemnisation de son préjudice causé par l’engagement d’une procédure dilatoire et abusive par le demandeur.

La clôture de la mise en état est intervenue le 11 décembre 2023.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement de la somme de 30 000 euros au titre de la facture du 5 novembre 2021

— Sur l’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 à la lettre de mission

Selon l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, relèvent de son champ d’application les personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis.

En l’espèce, la société B.H. Consulting est titulaire de la carte professionnelle de transaction et gestion immobilières.

La lettre de mission du 10 juillet 2020, conclue entre la société B.H. Consulting et M. [S] [I], est rédigée dans les termes suivants :

« Suite à votre demande dans le cadre de l’accompagnement de votre décision pour les ventes de vos terrains, vous nous avez sollicités afin de vous conseiller et de vous aider dans la recherche d’un acquéreur pour arriver à trouver un accord de cession, vous apportant l’aide nécessaire en amont des analyses des projets d’actes de promesses et d’actes de vente, du suivi du dossier tout au long de la période et vous en rendre compte.

Notre mission sera de vous conseiller, aider et assister pendant toute la durée du dossier, de vous accompagner pour vous aider à prendre vos décisions de ventes en vous donnant nos points de vue pour vous faire appréhender au mieux les points urbanistiques en allant en mairie et obtenir des services les renseignements adéquat, juridiques, fiscaux et cadastraux, études des projets d’actes de promesses de vente et d’actes authentiques de vente.

Monter un dossier pour transmettre à des acquéreurs et en premier lieu à des promoteurs sûrs et sérieux par notre intermédiaire que nous choisirons ensemble pour faire un petit tour de table et pouvant aller au bout d’une telle opération et ce dans les meilleurs délais (étude par architecte, dépôt de permis, suivi du permis, recours des tiers, recours administratif), voir pour étudier le cas échéant une opération d’ensemble avec les parcelles limitrophes à vos parcelles afin d’obtenir les meilleures conditions.

— Faire établir l’ensemble des diagnostics nécessaires en cas de vente,

— Faire établir le cas échéant par un géomètre expert le bornage pour vérification des limites de propriétés.

Analyser les propositions, étudier les modalités de prix (paiement pour partie en dation), calculer la plus-value.

De vous conseiller et vous assister lors des rendez-vous d’études des projets d’actes, et de la signature des actes et du suivi tout au long du dossier. ».

La lettre de mission a fixé d’une part le montant des honoraires dus à la société B.H. Consulting en cas de vente du bien immobilier, payables par l’acquéreur en vertu d’un mandat de vente exclusif que les parties se sont engagées à signer (ce qui a été fait le 24 novembre 2020), et d’autre part, le montant des honoraires dus dans l’hypothèse de la signature d’une promesse de vente non suivie de réitération par acte authentique ou en l’absence de signature de toute promesse de vente.

Les missions de la société B.H. Consulting figurant à la lettre de mission consistent en un accompagnement de M. [I] dans la vente de son bien immobilier sis [Adresse 3] (92), avec une aide concernant la recherche d’acquéreurs et dans la prise de décision de la vente du bien, la création d’un dossier pour les potentiels acquéreurs, l’accompagnement dans le choix d’un promoteur, la réalisation des diagnostics et bornages nécessaires, l’analyse des propositions d’achat et l’assistance aux rendez-vous relatifs aux actes.

Contrairement à ce qu’indique la société B.H. Consulting, ces prestations ont pour objectif la recherche d’acquéreurs/promoteurs, la transmission du dossier aux promoteurs par l’intermédiaire de la société B.H. Consulting, ce qui constitue bien une activité d’entremise immobilière consistant à rapprocher le vendeur et le potentiel acquéreur dans le cadre d’une opération de vente du bien immobilier appartenant à M. [I].

Dans ces conditions, les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 dite Hoguet s’appliquent à la lettre de mission du 10 juillet 2020.

— Sur le paiement de la facture du 5 novembre 2021

L’article 6 I de la loi Hoguet prévoit que les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er et relatives aux opérations qu’il mentionne, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat :

— Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit ;

— Les modalités de la reddition de compte ;

— Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge ;

— Les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1er.

En outre, selon le même article, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

L’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 prévoit, s’agissant de ces conventions mentionnées par l’article 6 de la loi, que le titulaire de la carte professionnelle portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties.

Le mandat est défini par l’article 1984 du code civil comme l’acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour elle et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.

En application des dispositions combinées de l’article 6 de la loi du 02 janvier 1970 dite loi Hoguet, et de l’article 72 du décret, la convention ayant pour objet de confier la vente d’un bien immobilier à un professionnel doit être conclue par écrit sous forme d’un mandat, lequel doit être enregistré par ordre chronologique sur un registre, le numéro d’inscription sur le registre des mandats devant être reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant.

L’article 73 du décret du 20 juillet 1972 prévoit que le titulaire de la carte professionnelle « transactions sur immeubles et fonds de commerce » qui doit recevoir le mandat prévu à l’article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d’autre rémunération ou d’autres honoraires à l’occasion d’une opération spécifiée à l’article 1er 1° de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.

Enfin, le mandat doit préciser sa durée, l’indication qu’il peut y être mis fin à tout moment passé un délai.

En l’espèce, il est constant que la lettre de mission ne répond pas aux exigences précitées de la loi du 02 janvier 1970. Le fait que les parties aient par la suite conclu un mandat d’exclusivité est sans incidence, la présente demande en paiement étant fondée sur la lettre de mission du 10 juillet 2020 dont il a été précédemment retenu qu’elle était soumise aux dispositions de la loi dite Hoguet.

Ainsi la lettre de mission n’étant pas conforme aux exigences de la loi Hoguet, aucun honoraire ne peut être demandé par la société BH Consulting sur son fondement.

Et en tout état de cause, conformément à l’article 6 I de la loi du 02 janvier 1970, aucune somme ne peut être réclamée par le professionnel avant la conclusion de la vente immobilière, laquelle n’a pas été conclue par l’intermédiaire de la société B.H. Consulting.

Dans ces conditions, la société B.H. Consulting sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 30 000 euros.

Sur la demande en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts

Il ressort de l’article 1104 du code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il a été jugé précédemment que les honoraires réclamés par la société B.H. Consulting n’étaient pas dus au titre de la lettre de mission du 10 juillet 2020 de sorte qu’aucune résistance abusive à payer les honoraires ne peut être reprochée à M. [I].

Aucune preuve d’une déloyauté contractuelle de M. [I] n’est rapportée par la société BH Consulting alors que celui-ci ayant mis fin à la clause d’exclusivité du mandat de vente le 1er septembre 2021 était libre de contracter avec une autre agence.

Dès lors, aucun manquement à l’obligation d’exécution de bonne foi du contrat n’étant caractérisé, la demande de la société BH Consulting sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de M. [I] en paiement de la somme de 1 740 euros à titre de remboursement de factures indues

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, si M. [S] [I] ne produit pas les deux factures dont il demande le remboursement à hauteur de 1740 euros au titre de la lettre de mission du 13 mai 2020, il convient de noter que ladite lettre de mission prévoyait le paiement d’un honoraire de 1740 euros TTC pour la phase 2 intitulée « gestion de votre patrimoine » pour des prestations que la société BH Consulting ne conteste pas lui avoir délivrées. Il sera donc retenu que la somme de 1740 euros correspond aux honoraires de la lettre de mission pour la phase 2.

En tout état de cause, à supposer que la demande ne soit pas prescrite, M. [I] n’établit pas le caractère indu du paiement de la somme de 1740 euros réglée en exécution de la lettre de mission dès lors que contrairement à ce qu’il prétend, cette lettre de mission du 13 mai 2020 ne saurait être assimilée à une mission d’entremise immobilière, M. [I] ayant contractuellement confié une mission de gestion de son patrimoine à la société BH Consulting.

Dans ces conditions, M. [I] sera débouté de sa demande en paiement.

Sur la demande reconventionnelle de M. [I] en paiement de la somme de 12 653 euros à titre de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution du contrat, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’agent immobilier, dans le cadre de son mandat d’entremise, est débiteur d’une obligation de moyen et n’engage sa responsabilité qu’en cas de faute, en application des dispositions des articles 1991 et 1992 du code civil.

En l’espèce, le mandat signé le 24 novembre 2020 entre la société B.H. Consulting et M. [S] [I] avait pour objet la vente du bien immobilier situé à [Localité 7] pour un prix de 1 450 000 euros (particulier acquéreur) ou 1 500 000 euros (promoteur acquéreur). Le mandat a été résilié à la suite du refus de la société B.H. Consulting, le 16 septembre 2021, d’augmenter le prix de vente, M. [I] ayant en outre préalablement mis fin à l’exclusivité du mandat le 1er septembre.

Il résulte des pièces produites par la société B.H. Consulting que de novembre 2020 à septembre 2021, une promesse de vente unilatérale a été signée entre M. [I] et la société Hibana par acte authentique le 9 avril 2021. La vente n’a toutefois pas abouti, sans que cela ne soit imputable à l’agent immobilier. La société BH Consulting justifie également de la réception de deux offres émises les 10 et 15 septembre 2021 pour un prix respectivement de 1 450 000 euros et de 1 500 000 euros.

M. [S] [I] ne produit aucune pièce concernant le prix du marché au moment de la signature du mandat le 24 novembre 2020 qui démontrerait une erreur manifeste d’appréciation de la société B.H. Consulting dans l’estimation de la valeur du bien immobilier. La seule circonstance que le bien ait fait l’objet d’une promesse unilatérale de vente au prix de 1 765 000 euros le 26 novembre 2021, puis a été vendu le 7 mars 2022 à ce prix au bénéficiaire de la promesse ne suffit pas à caractériser l’existence d’une faute de la société B.H. Consulting dans l’exécution du mandat de vente qui lui avait été confiée.

Il s’ensuit qu’aucune exécution fautive du mandat par la société B.H. Consulting n’étant établie, M. [I] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de M. [I] en paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, celui qui a commis une faute dans l’exercice de son droit d’agir en justice peut être condamné à réparer le préjudice causé. Cette faute peut être caractérisée par la malice, la mauvaise foi ou une erreur grossière.

En l’espèce, la société B.H. Consulting a intenté une action en justice afin d’obtenir le paiement de sa facture en vertu d’une lettre de mission signée par les parties.

S’il a été jugé que la somme demandée n’était pas due, M. [S] [I] ne caractérise aucune faute commise par la société B.H. Consulting dans l’exercice de son droit d’agir en justice.

Sa demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société BH Consulting, qui a engagé la procédure et qui succombe en ses demandes, sera condamnée aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Pierre Queudot.

L’équité commande de condamner la société BH Consulting à payer au défendeur la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’article 514 du code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute la société B.H. Consulting de ses demandes ;

Déboute M. [S] [I] de ses demandes formées au titre du remboursement de factures et de la taxe foncière ainsi celles afférents aux dommages et intérêts ;

Condamne la société B.H. Consulting aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Pierre Queudot ;

Condamne la société B.H. Consulting à payer à M. [S] [I] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,