TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carole BERNARDINI ; Monsieur [X] [H] ; Madame [O] [N] épouse [H] ; Monsieur [T] [Y] [H] ; Madame [C] [B]

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/06716 – N° Portalis 352J-W-B7J-DANAL

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 décembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH (anciennement OPAC DE [Localité 4]), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0399

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [N] épouse [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [Y] [H], demeurant chez Monsieur [X] [H] et Madame [O] [N] épouse [H] – [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [C] [B], demeurant chez Monsieur [X] [H] et Madame [O] [N] épouse [H] – [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2025

Délibéré le 02 décembre 2025

Décision du 02 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/06716 – N° Portalis 352J-W-B7J-DANAL

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 02 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/06716 – N° Portalis 352J-W-B7J-DANAL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 janvier 1998, l’OPAC DE [Localité 4], devenu [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à M. [X] [H] un appartement situé [Adresse 3] (escalier A, 1er étage, porte 4), ainsi qu’un emplacement de stationnement n°6004.

Soupçonnant une occupation du logement dans des conditions irrégulières, PARIS HABITAT-OPH a, le 3 juillet 2025, fait assigner M. [X] [H], Mme [O] [N] épouse [H], M. [T] [H] et Mme [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation judiciaire du bail, à titre principal pour défaut d’occupation personnelle du logement et à titre subsidiaire pour défaut de paiement des loyers et des charges,l’expulsion de M. [X] [H] et de Mme [O] [N] épouse [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, notamment celle de M. [T] [H] et Mme [C] [B] avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier, le rappel que le sort des meubles est régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution, la condamnation solidaire de M. [X] [H] et de Mme [O] [N] épouse [H] au paiement de la somme de 16 951,85 euros au titre de la dette locative arrêtée au 26 juin 2025, terme de juin inclus, et à toute somme due à compter de l’échéance de juillet jusqu’à la résiliation du bail, la condamnation solidaire de M. [X] [H] et Mme [O] [N], épouse [H], in solidum avec M. [T] [H] et Mme [C] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, la condamnation in solidum de M. [X] [H], Mme [O] [N] épouse [H], M. [T] [H] et Mme [C] [B] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat.

Au visa de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et des conditions générales du bail, [Localité 4] HABITAT-OPH indique que les locataires en titre manquent à leur obligations légales et contractuelles puisqu’il est établi par la sommation interpellative du 31 janvier 2025 et par le constat de commissaire de justice du 7 mars 2025 qu’ils ne demeurent plus dans les lieux, lesquels sont occupés par leur fils M. [T] [H], sa compagne Mme [C] [B] et les enfants de cette dernière. Il sollicite ainsi la résiliation judiciaire du bail et indique, à titre subsidiaire, qu’elle devrait également être prononcée au regard des impayés de loyers sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Lors de l’audience du 30 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, [Localité 4] HABITAT-OPH a actualisé le montant de la dette à la somme de 13 979,99 euros terme d’août 2025 inclus et a maintenu l’ensemble de ses demandes.

M. [X] [H], Mme [O] [N] épouse [H] et Mme [C] [B], bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice déposés en étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

M. [T] [H], comparaissant seul, a confirmé qu’il demeurait dans l’appartement litigieux avec Mme [C] [B], une amie ukrainienne et ses deux enfants et a expliqué que ses parents, partis profiter de leur retraite en Israël, entendaient revenir à [Localité 4] et ainsi conserver l’appartement. Il a sollicité, pour le compte de son père, un échelonnement pour régler la dette locative, née d’un malentendu avec lui concernant le règlement du loyer. Il a fait savoir qu’il travaillait en CDI à temps partiel et percevait 800 euros environ.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025, date à laquelle la décision a été mise à disposition des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du contrat de bail

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

La résidence principale est définie, selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, comme celle qui est occupé au moins huit mois par an par le preneur.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, l’article 1 des conditions générales du bail signé le 28 janvier 1998 entre l’OPAC DE [Localité 4], devenu [Localité 4] HABITAT-OPH d’une part et M. [X] [H] d’autre part prévoit expressément que le logement est attribué au preneur « en considération de sa situation de famille et de ressources», que le contrat est donc consenti au preneur « à l’exclusion de toutes autres personnes » et que le preneur ne pourra « sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au contrat ». Il est également mentionné que « le preneur reconnaît n’avoir droit à la présente location que dans la mesure où celle-ci constitue le lieu de son habitation principale » et qu’elle n’est « transmissible que dans les cas limitativement précisés par la loi » (abandon ou décès du preneur).

En l’espèce, seul M. [X] [H] est signataire du bail qui, en application de l’article 1751 du code civil, appartient également à Mme [O] [N] épouse [H] dont il n’est pas contesté par M. [T] [H], leur fils, qu’elle est son épouse.

Or, il résulte des pièces versées au débat, notamment de la sommation interpellative du 30 janvier 2025 et du procès-verbal de constat du 7 mars 2025, ainsi que des déclarations de M. [T] [H] à l’audience que les locataires en titre n’occupent plus les lieux puisqu’ils demeurent, selon les déclarations de leur fils, en Israël depuis le mois de mars 2024, ce qui est corroboré par les déclarations de certains voisins rencontrés par le commissaire de justice en janvier 2025 et par celles du gardien rencontré en mars 2025.

M. [T] [H] confirme, lors de l’audience vivre sur place depuis janvier 2024 et y demeurer désormais avec une amie portant le nom de Mme [C] [B] et ses deux enfants.

S’il soutient que ses parents entendent revenir s’installer à [Localité 4], aucun élément n’en justifie, à l’exception d’une lettre manuscrite de M. [X] [H] aux termes de laquelle il indique « vouloir garder son appartement ».

Il est donc établi que M. [X] [H] et Mme [O] [N] épouse [H] n’occupent plus les lieux à titre de résidence principale et qu’ils manquent ainsi à leurs obligations contractuelles, ce qui justifie, eu égard à la gravité du manquement, de prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 28 janvier 1998 et modifié par avenant du 16 décembre 1998.

Par conséquent, l’expulsion de M. [X] [H] et de Mme [O] [N] épouse [H], ainsi que celle de tous les occupants de son chef, notamment celle de M. [T] [H] et de Mme [C] [B], sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [X] [H] et Mme [O] [N] épouse [H], locataires désormais déchus de leur titre d’occupation ainsi que M. [T] [H] et Mme [C] [B], occupants effectifs du logement, seront donc condamnés in solidum en tant que co-auteurs du dommage causé au bailleur, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation (dont la date est fixée au jour de l’audience) jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnités d’occupation sera ainsi due à compter de l’échéance du mois de septembre 2025.

Sur la dette locative

En application des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus jusqu’à la résiliation du contrat.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte arrêté au 18 septembre 2025 laissant apparaitre un solde débiteur de 13 979,99 euros, échéance du mois d’août incluse et frais déduits.

La dette n’est pas contestée par M. [X] [H] et Mme [O] [N] épouse [H] qui ne comparaissent pas et elle est reconnue par M. [T] [H] qui n’en est certes pas tenu mais qui explique qu’elle est née d’un malentendu avec son père.

Par conséquent, M. [X] [H] et Mme [O] [N], épouse [H] seront solidairement condamnés, en application de l’article 1751 du code civil, au paiement de la somme de 13 979,99 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 septembre 2025, mois d’août 2025 inclus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la dette est due par M. [X] [H] et Mme [O] [N] épouse [H] qui ne comparaissent pas le jour de l’audience pour former cette demande de délais de paiement, laquelle est soutenue par leur fils. En outre, il n’est produit aucun justificatif de leurs revenus ni de leur situation plus générale, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [H], Mme [O] [N], épouse [H], Mme [C] [B] et M. [T] [H], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du procès-verbal de constat.

L’équité commande par ailleurs de condamner in solidum à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, que la présente décision est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE, à la date de l’audience du 30 septembre 2025 et aux torts exclusifs des preneurs, la résiliation du contrat de bail du 28 janvier 1998, modifié par avenant du 16 décembre 1998 liant d’une part [Localité 4] HABITAT-OPH et d’autre part, M. [X] [H] et Mme [O] [N] épouse [H] portant sur un appartement situé [Adresse 3] (escalier A, 1er étage, porte 4) et sur un emplacement de stationnement n°6004,

ORDONNE en conséquence à M. [X] [H] et à Mme [O] [N] épouse [H] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous les occupants de leur chef, notamment M. [T] [H] et Mme [C] [B] et de restituer les clés dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour M. [X] [H] et Mme [O] [N] épouse [H] de s’être exécutés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef notamment celle de M. [T] [H] et de Mme [C] [B], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que les dispositions de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatives à la trêve hivernale s’appliquent,

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [X] [H], Mme [O] [N] épouse [H], M. [T] [H] et Mme [C] [B] in solidum à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion), matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [X] [H] et Mme [O] [N] épouse [H] solidairement à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 13 979,99 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse,

DÉBOUTE M. [T] [H] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE M. [X] [H], Mme [O] [N] épouse [H], M. [T] [H] et Mme [C] [B] in solidum à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [H], Mme [O] [N], épouse [H], M. [T] [H] et Mme [C] [B] in solidum aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat,

DÉBOUTE les parties du surplus de ses demandes,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection