DU 14 Mars 2025 Minute numéro :

N° RG 24/01112 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OCDP

Code NAC : 30B

S.N.C. DLR

C/

S.A.R.L. CAR LOVE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES :Camille LEAUTIER Vice-Présidente

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.N.C. DLR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christian GALLON, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 97, M^e Malika IBAZATENE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB117

DÉFENDEUR

S.A.R.L. CAR LOVE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non representé

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Débats tenus à l’audience du : 11 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 14 Mars 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un bail précaire non soumis aux statuts des baux commerciaux du 14 juin 2022, la société DLR a autorisé la société CAR LOVE à occuper et utiliser pour une activité de « vente et location de voitures neuves et d’occasions » un terrain nu d’une superficie de 1 200m² sis [Adresse 3] à [Adresse 6] ([Adresse 4]), à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’au 30 juin 2024, moyennant un loyer annuel de 24 000 euros HT.

Par acte extrajudiciaire du 13 juin 2024, la société DLR a mis en demeure la société CAR LOVE de régler la somme de 14 400 euros au titre des loyers impayés, dans un délai de dix jours.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, la société DLR a fait assigner en référé la société CAR LOVE devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

— Dire recevable et bien fondée la demande de la société DLR,

En conséquence,

— Constater que la société CAR LOVE occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 31 juin 2024,

— Condamner la société CAR LOVE à payer à la société DLR la somme de 16 113,60 euros au titre de l’arriéré locatifs arrêté à juin 2024,

— Condamner la société CAR LOVE à payer à la société DLR la somme de 40 200 euros au titre de l’astreinte journalière contractuelle du 1er juillet 2024 au 10 novembre 2024,

— Condamner la société CAR LOVE à payer à la société DLR une astreinte journalière de 300 euros du 11 novembre 2024 jusqu’à la libération des lieux,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société CAR LOVE ainsi que de tous occupants de leur chef des locaux décrits qu’elle occupe,

— Autoriser, faute par eux de libérer ainsi immédiatement les locaux, la société DLR à faire expulser la société CAR LOVE ainsi que tous occupants de leur chef avec si besoin est, l’assistance du Commissaire de Police, de la force publique et d’un serrurier,

— Ordonner, en tant que de besoin, la séquestration des meubles et véhicules pouvant se trouver dans les lieux, dans tel garde – meubles ou local choisi par le propriétaire aux frais, risques et périls de qui il appartiendra,

— Condamner la société CAR LOVE à payer à la société DLR la somme de 2 400 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation et ce à compter de juillet 2024, date de la fin du contrat de bail précaire,

— Condamner la société CAR LOVE à payer à la société DLR une somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société CAR LOVE en tous les dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 février 2025 à laquelle la société CAR LOVE, citée par remise de l’ace à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société DLR a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la fin du bail précaire, la demande d’expulsion, de fixation d’une astreinte et le sort des meubles

Selon l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite est constitué par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le trouble manifestement illicite s’apprécie au jour où le juge statue et détermine les mesures les mesures conservatoires et de remise en état nécessaires, à le faire cesser, et à la préservation des droits des parties.

L’atteinte au droit de propriété constitue par elle-même une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite. L’occupation ou le maintien dans des locaux appartenant à autrui sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite.

Le bail dérogatoire est régi par l’article L 145-5 du code de commerce qui dispose que " les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. "

L’article 1737 du code civil dispose « le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. »

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

En l’espèce, la société DLR et la société CAR LOVE ont conclu le 14 juin 2022 un bail précaire non soumis aux statuts des baux commerciaux, portant sur un terrain [Adresse 3] à [Localité 7], pour une durée de 24 mois, à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’au 30 juin 2024.

Le bail stipule en son article XV Restitution des lieux que « le présent bail prendra fin de plein droit au terme stipulé, conformément à l’article 1737 du code civil, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. »

Par mail du 19 mai 2024, la société DLR a rappelé à la société preneuse que le bail arrivait à son terme le 30 juin 2024 et lui a demandé de bien vouloir prendre, à l’échéance du bail, toutes les mesures nécessaires pour libérer le terrain de toute occupation et de le rendre dans son état d’origine.

Par courrier signifiée le 13 juin 2024, la société DLR a mis en demeure la société CAR LOVE de payer la somme de 14 400 euros au titre des impayés de loyers, lui a rappelé que le contrat conclu entre les parties contenait une clause résolutoire, que le terme du bail était le 30 juin 2024 ainsi que les mentions de l’article II du bail relatif aux activités autorisées et prescrites.

Il ressort de ces éléments que la société DLR a manifesté sa volonté de s’opposer à toute reconduction du contrat dérogatoire. Ainsi, la société CAR LOVE ne peut bénéficier des dispositions de l’article L.145-5 alinéa 2 du code de commerce.

Dès lors, il n’est pas contestable que le bail précaire est arrivé à son terme le 30 juin 2024 et que la société preneuse qui se maintient dans les lieux objets du bail précaire, est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024.

Cette occupation caractérisant un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société CAR LOVE et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, la demande relative à la fixation d’une astreinte journalière de 300 euros à compter du 11 novembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux, n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, elle sera rejetée.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative, de l’astreinte journalière contractuelle et de l’indemnité d’occupation:

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, la société DLR réclame le versement provisionnel d’une somme de :

16 113,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à juin 2024 et de l’indexation des loyers, d’une somme de 40 200 au titre de l’astreinte journalière contractuelle et d’une indemnité d’occupation de 2 542,80 euros à compter du 1er juillet 2024.

Sur l’arriéré locatif

Le contrat de bail précaire stipule au IV – Conditions financières (page 5) :

« Le loyer convenu est de 24 000 euros par an. Il sera payable par trimestre et d’avance entre les mains du bailleur ou du mandataire qu’il désignera, en leur domicile ou tout autre endroit indiqué par eux. Le premier paiement aura lieu le 01 juillet 2022. Ce loyer s’entend hors taxes sur la valeur ajoutée. Le preneur s’engage, en conséquence, à acquitter entre les mains du bailleur, en sus du loyer, le montant de la TVA ou de toute autre taxe nouvelle complémentaire ou de substitution qui pourrait être cédée, aux taux légalement en vigueur au jour de chaque règlement. »

«  Le loyer stipulé sera exigible sans variation pour la première année du 01 juillet 2022 date d’effet du présent bail, au 30 juin 2023.

A compter du 01 juillet 2023, le loyer variera automatiquement sans que le bailleur ait à formuler de demande particulière à cette fin. Cette variation automatique sera proportionnelle à la variation de l’indice des loyers commerciaux.

— Le cours de cet indice au 4ème trimestre de l’année 2022 étant pris pour base est : 126,13.

— Et le cours de ce même indice au 4ème trimestre de l’année considérée étant retenu pour calculer la variation applicable au 01 juillet de chaque année.

Le nouveau loyer sera donc calculé de la façon suivante : loyer en vigueur x indice du trimestre de l’année / indice du trimestre de l’année précédente. Si au 01 juillet, date à laquelle la clause d’indexation doit entrer en jeu, un des indices de référence n’est pas publié, le loyer sera payé provisoirement à l’ancien taux. Un réajustement interviendra lors de la publication de l’indice et un rappel de loyer sera alors dû réactivement par le locataire".

Selon les termes de l’assignation, la dette locative s’élève à 15 256,80 euros, échéance du 2ème trimestre 2024 comprise. Or, la société demanderesse verse également aux débats une lettre signifiée le 10 juin 2024 de mise en demeure de payer la somme de 14 400 euros correspondant à six mois de loyers impayés.

La société DLR ne verse aucun décompte de la dette permettant de déterminer le montant du loyer, des charges et taxes, ni même les avis d’échéance trimestriels. Or, selon les termes du bail précaire, le loyer mensuel HT est de 2 000 euros et dans son assignation, la société demanderesse indique que le loyer mensuel TTC est de 2 400 euros, soit un loyer semi-annuel de 14 400 euros.

Par ailleurs, la demande relative à l’application de la clause d’indexation pour la période du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2023 sera rejetée. En effet, le demandeur ne mentionne pas quel indice du coût de la construction il utilise et en l’absence de calcul plus explicite, il apparait une contestation sérieuse.

Dès lors, au vu des pièces produites, l’obligation de la société CAR LOVE n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 14 400 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoire, terme du 2ème trimestre 2024 inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024, la société défenderesse cause au propriétaire des lieux un préjudice résultant de la perte des loyers et charges et de l’indisponibilité des lieux, préjudice qui sera réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle.

Dès lors, l’indemnité d’occupation due par la société CAR LOVE depuis que le bail commercial précaire est arrivé à son terme et jusqu’à la libération effective des lieux, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la provision au titre de l’astreinte journalière contractuelle

En l’espèce, le bail contient une clause XV Restitution des lieux qui stipule en son article 2 : « Si le locataire se maintenait indûment dans les lieux, il encourait une astreinte de 300 euros par jours de retard »

Or, la demande de provision fondée sur l’astreinte journalière contractuelle est fondée sur une stipulation contractuelle du contrat de bail commercial signé entre les parties, peut s’analyser en une clause pénale qui est susceptible de se heurter à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Dès, il n’y pas lieu à référé sur la demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société CAR LOVE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société CAR LOVE ne permet d’écarter la demande de la société DLR formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 800 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que le bail commercial précaire signé entre les parties le 14 juin 2022 est arrivé à son terme le 30 juin 2024 ;

CONSTATONS que la société CAR LOVE est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société CAR LOVE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de fixation d’une astreinte journalière formée par la société DLR;

CONDAMNONS la société CAR LOVE à payer à la société S.N.C DLR la somme provisionnelle de 14 400 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, échéance du 2ème trimestre 2024 comprise ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société CAR LOVE à la société S.N.C DLR, à compter du 1er juillet 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons la société CAR LOVE au paiement de cette indemnité;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la société S.N.C DLR au titre de l’astreinte journalière contractuelle ;

CONDAMNONS la société CAR LOVE à payer à la société S.N.C DLR la somme de

1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société CAR LOVE au paiement des dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 14 Mars 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE