TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 18/01/2024

à :

Copie exécutoire délivrée

le : 18/01/2024

à : M^e Alexandra BOISSET, M^e Alexis SOBOL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/00560 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY3GT

N° MINUTE :

3/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 18 janvier 2024

DEMANDERESSE

Madame [N] [S] née [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368

DÉFENDERESSE

[Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alexis SOBOL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2365

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 janvier 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 18 janvier 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/00560 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY3GT

Par contrat du 01/09/1997 à effet au 01/10/1997, l’OPAC de [Localité 5] , actuellement [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à usage d’habitation à M.[S] [Z] et Mme [S] [N] née [I] un appartement F3 situé au [Adresse 1] , avec cave pour un loyer de1867.02 francs outre provision sur charges . En septembre 2021 , le loyer était de 407.12 euros, les provisions sur charges de 180.47 euros.

Le logement a été assuré en multirisques habitation par les locataires auprès de la compagnie SWISSLIFE , ayant pour intermédiaire ASSU 2000 [Localité 4] .

Deux dégât des eaux se sont successivement produits le 10/09/2021 et le 11/09/2021 .

Le premier s’est déclaré dans la cuisine , puis l’autre dans les WC par refoulement des eaux usées , ayant rendu les lieux loués inhabitables.

Un changement de fonte de descente des eaux usées a été réalisée sur 4 étages , avec rebouchage des murs sur 4 étages et FP 3 WC complets et 3 pipes WC, par l’entreprise mandatée par le bailleur le 28/10/2021.

Le 26/10/2021 , il a été signé une convention d’occupation précaire à effet au 27/10/2021 , pour un logement T3 situé au [Adresse 3] , pour une redevance de 371.91 euros , pour le relogement de Mme [S] , la convention mentionnant les deux titulaires M et Mme [S] .

Il a été signalé le 02 11/2021 par M.[S] [K] , fils de la locataire, une absence d’électricité dans le logement et de gaz, puis le 15/11/2021 un dysfonctionnement de la chaudière , et il a demandé à l’assureur une poursuite de la prise en charge de nuits d’hôtels, payées depuis le sinistre .

La convention d’occupation précaire a pris fin le 14/10/2022, [Localité 5] HABITAT OPH organisant avec Mme [S] [N] née [I] le déménagement de retour dans les lieux loués , selon courrier du 03/10/2022 .

Pour le sinistre déclaré du 11/09/2021 : couloir, chambre 1 , SDB et WC :

Le rapport du 21/12/2021 de l’expert [D] mandaté par SWISSLIFE , rendu après visites des 4/10 et 13/10/2021 en présence du bailleur et Mme [S] , a conclu à un engorgement de la descente collective d’évacuation des eaux usées de l’immeuble puis du refoulement par les installations sanitaires , les dommages immobiliers ( parquet) , aux embellissements locatifs ( murs , peinture ) et au contenu du logement ( mobilier) étant constatés, le logement étant inhabitable . Les dommages ont été évalués en valeur à neuf à 10451.08 euros pour les embellissements, et 1200 euros pour le mobilier.

Pour le sinistre déclaré du 10/09/2021 : cuisine, cagibi, entrée, chambres , WC et SDB , salon , après la visite du 24/01/2021 lors de laquelle le bailleur était absent, ce même expert a effectué un rapport le 27/01/2021 , a conclu à la même cause de dommages , en mentionnant une cause non supprimée. Les dommages ont été évalués en valeur à neuf à 7784.80 euros pour les embellissements, à la somme de 7576.80 euros pour les dommages immobiliers , à 1250 euros pour le mobilier et 550 euros pour le surplus ( frais de sauvetage et nettoyage) .

Un recours subrogatoire a été exercé par SWISSLIFE contre SMA SA le 16/06/2022

Par ailleurs , une demande de logement social a été effectué le 20/12/2021 par Mme [S] [N] née [I] pour solliciter un autre logement , motivée à la fois sur les sinistre survenus non encore réparés , la situation de santé de Mme [S] [N] née [I] , l’humidité du logement du [Adresse 1] et des pannes d’ascenseurs .

A la suite de l’assignation en référé de Mme [S] [N] née [I] contre [Localité 5] HABITAT OPH, le juge des référés du tribunal judiciaire par ordonnance du 05/04/2022 a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à ce que soit ordonné son relogement définitif dans un autre appartement, rejeté la demande d’expertise judiciaire , rejeté la demande de passerelle sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile , fait injonction à Mme [S] [N] née [I] de déménager sans délai ses effets personnels et mobiliers restés dans l’appartement loué , afin que les travaux de réfection du parquet puissent être effectués par [Localité 5] HABITAT OPH , dit n’y avoir lieu à astreinte , condamné Mme [S] [N] née [I] aux dépens , dit que chaque partie conserverait la charge de ses frais irrépétibles .

A la requête de [Localité 5] HABITAT OPH , un huissier de justice a opéré constat le 16/05/2022 à 8h de l’absence de Mme [S] [N] née [I] , malgré courrier du 28/04/2022 pour l’informer des travaux , a constaté que des meubles étaient cependant déposée sous bâche dans le couloir de l’étage.

Le PV de réception des travaux sur les travaux pour les sols a été établi le 31/05/2022 .

Par acte de commissaire de justice du 16/01/2023 , Mme [S] [N] née [I] a assigné [Localité 5] HABITAT OPH sur le fondement des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil , 6 de la loi du 06/07/89 aux fins de :

Voir déclarer Mme [S] [N] née [I] recevable en sa demandeVoir condamner [Localité 5] HABITAT OPH à payer à Mme [S] [N] née [I] la somme de :1334.72 euros au titre des loyers indus pour le logement inhabitable et 133.48 euros de taxes de séjour hôtelières réglées par Mme [S] [N] née [I] 2010 euros au titre du préjudice matériel de surcoût de vie à l’hôtel 1500 euros au titre des préjudices matériels lié aux pertes matérielles non indemnisées ,Avec intérêts de droit à compter de l’assignation Voir condamner [Localité 5] HABITAT OPH à payer à Mme [S] [N] née [I] la somme de 6000 euros en réparation du préjudice moral subi par la locataire et ses fils Voir condamner [Localité 5] HABITAT OPH à payer à Mme [S] [N] née [I] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux dépens Voir rappeler l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été renvoyée 05/06/2023 , puis par dernier renvoi au 20/11/2023 et retenue à cette date.

Mme [S] [N] née [I] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

Voir déclarer Mme [S] [N] née [I] recevable en sa demandeVoir condamner [Localité 5] HABITAT OPH à payer à Mme [S] [N] née [I] la somme de :1593.70 euros au titre des loyers indus pour le logement inhabitable et 133.48 euros de taxes de séjour hôtelières réglées par Mme [S] [N] née [I] 2010 euros au titre du préjudice matériel de surcoût de vie à l’hôtel 1500 euros au titre des préjudices matériels lié aux pertes matérielles non indemnisées ,Avec intérêts de droit à compter de l’assignation Voir condamner [Localité 5] HABITAT OPH à payer à Mme [S] [N] née [I] la somme de 6000 euros en réparation du préjudice moral subi par la locataire et ses enfants majeursVoir débouter [Localité 5] HABITAT OPH de ses demandes reconventionnelles Voir condamner [Localité 5] HABITAT OPH à payer à Mme [S] [N] née [I] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux dépens Voir rappeler l’exécution provisoire de droit

[Localité 5] HABITAT OPH soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite sur le fondement des articles 9 et 31 du code de procédure civile , 1353 du code civil , 1217 et 1231-1 du code civil de :

Voir déclarer irrecevable ou débouter Mme [S] [N] née [I] de ses demandes Voir condamner Mme [S] [N] née [I] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 5619.81 euros en indemnisation de sa perte locative de janvier 2022 au 14/10/2022 pour l’appartement [Adresse 1] et la somme de 479.14 euros au titre des loyers et charges impayés sur l’appartement du [Adresse 3].Voir condamner Mme [S] [N] née [I] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité de 2309.20 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens

DISCUSSION :

Sur la demande de Mme [S] [N] née [I] au titre des loyers du logement inhabitable et les taxes de séjour :

En application de l’article 6 de la loi du 06/07/89 , le bailleur est tenu d’une obligation d’entretien des lieux à leur usage d’habitation et d’assurer la jouissance paisible de son locataire . Notamment , il doit entretenir les canalisations communes de l’immeuble .

La cause des dommages dans les lieux loués à Mme [S] [N] née [I] n’est pas contestée par la bailleur .

Il existe un principe de réparation intégrale des dommages subis , que doit assumer le responsable du dommage .

Mme [S] [N] née [I] soutient qu’elle a supporté 1593.70 euros au titre des loyers indus pour le logement inhabitable et 133.48 euros de taxes de séjour hôtelières. Pour les loyers indus, elle explique que la prise en charge en hôtel s’est maintenue entre le 12/09/2021 et le 18/11/2021 , malgré dépassement de la période contractuelle d’assurance , du fait que le logement de remplacement ne disposait pas d’électricité ni de gaz dès le 27/10/2021 , et qu’elle a payé à tort les loyers du logement sinistré cependant de septembre, octobre et novembre 2021 .

Elle chiffre à 80 jours sur la base de 617.56 euros pour 31 jours de loyer sa demande, soit 1593.70 euros . Elle précise ne demander indemnisation que de la période avant le 18/11/2021, en ajoutant que sa propre compagnie ne l’a pas indemnisée de ce préjudice .

[Localité 5] HABITAT OPH fait valoir que le loyer de cet appartement sinistré a été réclamé jusqu’au relogement fin octobre 2021 , le bail perdurant , que le loyer de novembre 2021 prélevé à tort a été recrédité sur le compte du logement de remplacement , puis qu’il n’a été réclamé que le loyer de ce logement de remplacement .

Du fait du relogement depuis le 27/10/2021 , elle estime que le préjudice de jouissance ne peut excéder 45 jours , soit 896 euros , alors que les frais de relogement ont été de plus de 1100 euros ; elle conclut au débouté.

Le bail de Mme [S] [N] née [I] du 01/09/1997 n’a pas été résilié , mais dans la mesure où les lieux étaient inhabitables , le bailleur, compte-tenu de son obligation de délivrance, a conclu avec Mme [S] [N] née [I] une convention d’occupation précaire à effet au 27/10//2021 , pour mise à disposition d’un logement comparable .

Dès lors , Mme [S] [N] née [I] était redevable dans le principe d’un loyer et de charges jusqu’au 27/10/2021 , puis à compter de cette date , de la redevance du logement de remplacement ; cependant le paiement des loyers et charges est dû seulement lorsqu’il n’existe pas d’impossibilité absolue de jouir des lieux loués, et à défaut l’exception d’inexécution aurait pu être valablement soutenue par le locataire. Ceci, indépendamment du contrat d’assurance multirisque habitation de la locataire, qui a pour conséquence que l’assureur , dans le cadre de son contrat , prend en charge les nuits d’hôtel pour un sinistre dégât des eaux.

Or dans les pièces versées aux débats , [Localité 5] HABITAT OPH produit le décompte du logement [Adresse 3] ( P.20 du bailleur ) qui mentionne l’adresse du [Adresse 1], mais date d’entrée 27/10/2021 et sortie 14/10/2022 , et la redevance de 371.91 euros , ce qui corrobore qu’il a trait en fait au logement de remplacement .

Il est mentionné les redevances dues à compter du 27/10/2021 . En date du 18/01/2022 , il est mentionné TRF PREL 10/12/2021 pour 617.56 euros . Mais il n’est pas produit le compte du logement loué avant le 27/10/2021 . Or , compte-tenu du solde à 0 au 27/10/2021 , il est entendu que les loyers et charges étaient payés jusqu’au 26/10/2021. Par conséquent le transfert de prélèvement a eu pour effet un paiement de 617.56 euros sur le compte, mais il ne constitue pas de ce fait un remboursement de loyers et charges pendant la période d’impossibilité de jouissance. Il a eu pour effet de rendre créditeur le compte, puisque le 17/01/2022 celui-ci était débiteur .

Il est manifeste que le paiement des loyers et charges entre le 12/09/2021 et le 26/10/2021 a été opéré , sans remboursement malgré l’impossibilité de jouir des lieux loués .

De plus , Mme [S] [N] née [I] justifie du fait que le logement de remplacement n’était pas alimenté en électricité début novembre, et qu’une réclamation a eu lieu pour le système de chauffage défectueux , si bien que la date d’entrée effective dans ce logement est le 18/11/2021 . Si la demande pour alimenter en électricité pouvait être à effectuer par le locataire, il appartenait au bailleur de fournir un système de chauffage en état de fonctionnement, en vertu des stipulations de la convention d’occupation précaire.

La période d’indemnisation court donc du 12/09/2021 au 18/11/2021, soit 67 jours .

A titre d’indemnisation du trouble de jouissance subi , le montant acquitté est dû : il sera donc évalué à la somme de 1334.73 euros .

[Localité 5] HABITAT OPH sera condamné à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil , s’agissant d’une indemnisation.

Pour la demande au titre de la taxe de séjour, Mme [S] [N] née [I] réclame une somme de 133.48 euros sur 67 jours ( 4x3.76 + 63x 1.88) . Elle relève que la maximum contractuel de la garantie de son assureur est de 60 euros par nuit et de 600 euros maximum par bénéficiaire . Elle différencie l’assistance prévue au contrat d’assurance , de la garantie relogement de 12 mois maximum, qui permet un recours contre le tiers responsable , en observant que le bailleur a choisi lui-même de fournir le relogement .

[Localité 5] HABITAT OPH fait valoir que le détail des frais assumés par l’assureur n’est pas produit, que le contrat d’assurance de Mme [S] [N] née [I] prévoit une prise en charge des frais supportés pour se reloger pendant la durée des travaux de remise en état jusqu’à un an maximum .

Il est justifié de paiement des taxes de séjour jusqu’au 15/11/2021 . Mais la demanderesse ne produit pas d’attestation d’assurance sur le total pris en charge et il résulte du courrier de ASSU 2000 pour SWISSLIFE du 31/10/2023 qu’elle a effectué une avance sur les frais de relogement au-delà de 10 nuitées à 60 euros . Par conséquent la preuve de ce préjudice est insuffisamment démontrée , bien que le demandeur , en application de l’article 9 du code de procédure civile, en ait la charge.

Sur le préjudice lié au surcoût de la vie à l’hôtel :

Mme [S] [N] née [I] sollicite une somme de 2010 euros sur une base de 3 x 10 euros x 67 jours pour elle et ses deux enfants . Elle rappelle demeurer avec eux et avoir engagé des dépenses de repas à l’extérieur , à comparer aux montant de repas pris s’ils avaient été préparés au domicile .

[Localité 5] HABITAT OPH soutient que le préjudice n’est pas indemnisable , les frais de nourriture étant toujours identiques , qu’il n’est pas établi que ses deux fils demeurent avec Mme [S] [N] née [I] , qu’il a été trouvé un hébergement en appart hôtel, avec cuisine qui permet la confection des repas .

Mme [S] [N] née [I] justifie de la vie avec ses deux fils [K] et [G] au moment du sinistre : en effet d’une part M.[S] [K] a été l’interlocuteur du bailleur pour les démarches nécessaires et complexes du règlement du sinistre ( cf mails de novembre 2021 , puis en 2022 ) , et son frère M. [G] [S] a précisé son adresse chez sa mère lors d’une visite auprès d’un spécialiste au CMP en novembre 2021. Il est avéré d’abord un hébergement en hôtel le 11/09/2021 , avant l’appart hôtel à compter du 15/09/2021 , puis à nouveau en hôtel à compter du 11 au 15/11/2021 . Ainsi le supplément sollicité est fondé pour 9 jours , soit 9x10x3 , ou 270 euros , mais n’est pas démontré pour les autres périodes . [Localité 5] HABITAT OPH sera condamné à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande au titre des frais matériels non indemnisés :

Mme [S] [N] née [I] sollicite une somme de 1500 euros pour les vêtements perdus et le mobilier non indemnisé , alors que la société SOVEA a jeté les meubles endommagés et que le prix réel des meubles a été réduit pour l’indemnisation de l’assureur , si bien que la somme de 1200 euros perçue est sous-évaluée.

[Localité 5] HABITAT OPH oppose l’impossibilité de réparation forfaitaire , eu égard au principe de réparation intégrale et l’absence de preuve du préjudice subi ; il relève que l’assureur de Mme [S] [N] née [I] l’a indemnisée de 1200 euros et , vétusté déduite, en ajoutant que l’indemnisation selon son contrat repose sur le coût de remplacement ou de réparation, et que selon l’évaluation , il n’a pas été appliqué de vétusté.

Or selon le chiffrage d’assurance du rapport SEDWICK du 27/01/2022 ( P.20 du locataire ) , le mobilier qui ne porte que sur de l’électroménager et du petit électroménager , a été évalué à 1250 euros avec vétusté de 687.50 euros , faute de factures . Puis dans le courrier d’ASSU 2000 du 14/11/2023 , pour le total indemnisé ( P.46 du locataire) , il a été adressé à Mme [S] [N] née [I] la somme de 675 euros , sur 1500 euros , eu égard à la vétusté retenue de 825 euros .

En effet la valeur de remplacement s’entend vétusté déduite selon le contrat d’assurance et pendant la présente instance , il n’a pas été fourni de factures de matériels acquis, ce qui ne permet pas d’indemnisation équivalente à la vétusté retenue.

Mais il n’apparait pas d’indemnisation des effets personnels détruits, alors que l’importance du sinistre a nécessité pendant la première nuit , puis le lendemain l’utilisation de ceux-ci pour limiter les dommages .

Il y a lieu de fixer le préjudice subi pour les effets personnels vestimentaires à 600 euros , l’absence de conservation de factures, qui est d’usage pour ces achats, n’étant pas de nature à priver la demanderesse de toute indemnisation . [Localité 5] HABITAT OPH sera condamné à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur le préjudice moral :

Mme [S] [N] née [I] sollicite une somme de 6000 euros en réparation du préjudice moral subi pour trois personnes, alors que son fils était étudiant et devait soutenir son master le 13/09/2021 , qu’il a géré les démarches et a souffert de symptôme anxio-dépressif du fait de ce sinistre . Elle ajoute que l’état de son autre fils s’est aggravé et qu’elle-même a subi un préjudice moral important , alors qu’elle a dû revenir de congés, que le bailleur n’a pas pris contact avec eux pendant 10 jours , avant un relogement effectif le 18/11/2021 .

[Localité 5] HABITAT OPH s’oppose à la demande en faisant valoir l’absence d’intervention à la procédure des fils de Mme [S] [N] née [I], son action rapide , puis l’expertise effectuée le 13/10/2021 selon la date fixée l’assureur de la demanderesse . Il ajoute que le relogement définitif souhaité n’était juridiquement pas possible, M.[S] étant encore cotitulaire du bail , que le préjudice moral consécutif au dégât des eaux n’est pas démontré pour Mme [S] [N] née [I] , selon les éléments médicaux produits .

Pour les fils de Mme [S] [N] née [I] , le bailleur souligne une absence de preuve de lien de causalité entre les troubles de M.[G] [S] et les sinistres, ou pour les symptômes anxio-dépressifs de M.[K] [S], qui a changé de stages en 2022 selon ses choix . Le bailleur ajoute que de plus Mme [S] [N] née [I] a retardé son retour dans les lieux , en retardant l’exécution de travaux pour la réfection de sols .

Le trouble de jouissance est réparé , ainsi que partie des préjudices matériels .

Pour le préjudice moral , les éléments médicaux pour Mme [S] [N] née [I] ont trait à ses pathologies , et le certificat médical du 24/09/2021 reprend une déclaration de Mme [S] [N] née [I] sur la caractère inhabitable des lieux, mais sans élément de preuve de l’état antérieur et postérieur , une fois le relogement effectué notamment . Seul est démontré , le retour en urgence de congé de Mme [S] [N] née [I] ( billet d’avion), le stress pendant toute la période de démarches que Mme [S] [N] née [I] ne pouvait effectuer sans l’aide de son fils et la perte de temps consécutive .

Le préjudice moral des fils de Mme [S] [N] née [I] , qui ne sont pas demandeurs juridiquement dans la présente procédure , n’est pas de ce fait indemnisable , la demande à ce titre étant irrecevable.

Le préjudice moral de Mme [S] [N] née [I] sera évalué à 400 euros , outre 100 euros pour le retard dans la mise à disposition du logement de remplacement en état de fonctionnement, ce qui a obligé à des démarches supplémentaires, soit un total de 500 euros . [Localité 5] HABITAT OPH sera condamné à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande reconventionnelle de [Localité 5] HABITAT OPH :

[Localité 5] HABITAT OPH expose avoir relogé Mme [S] [N] née [I] fin octobre 2021, avoir demandé des travaux dès le 27/11 programmés pour le 17/12/2021 . Il explique que ceux-ci ont été freinés par le comportement de Mme [S] [N] née [I] qui voulait obtenir un changement de logement en raison du sinistre survenu et n’a pas laissé faire la pose de parquet , ce qui a conduit à la décision du juge des référés du 05/04/2022, puis à une exécution repoussé au 31/05/2022 . Il observe que les travaux de peinture du fait de la locataire ont été repoussés à l’été 2022 , qu’elle n’a réintégré le logement qu’en octobre 2022, qu’elle ne peut faire état de dommages qui sont résulté d’un dégât des eaux datant de janvier 2023.

Il sollicite de ce fait une somme de 5619.81 euros de perte de loyers de janvier 2022 au 14/10/2022 , n’étant pas indemnisé par son assureur , ce préjudice n’étant pas consécutif au sinistre, seul un mois de loyer étant indemnisé pour la durée estimée des travaux .

Il demande en outre paiement de la somme de 479.14 euros de loyers et charges , impayés pour le logement , pour la période de novembre 2021 à octobre 2022 , pendant la période de relogement. Il observe que la régularisation des charges d’eau froide est faite pour cet appartement également .

Mme [S] [N] née [I] conteste la demande pour la somme de 479.14 euros , en exposant avoir payé octobre 2022 pour le logement de remplacement le 28/11/2022 , et le loyer de l’appartement objet du bail jusqu’en novembre 2021 inclus , le compte étant à 0 à novembre 2021 , mais le loyer de remplacement étant réclamé du 27/10/2021 au 18/11/2021.

Elle relève que la régularisation de charges de 2022 n’est pas prise en compte .

Pour la demande au titre d’une perte locative de janvier 2022 au 14/10/2022 , Mme [S] [N] née [I] fait observer que [Localité 5] HABITAT OPH sollicite en réalité un double loyer pour les deux appartements , en lui adressant le relevé de l’appartement sinistré chaque mois , et en réclamant aussi une somme au titre d’une perte locative . Elle conteste toute obstruction à la réalisation de travaux , en soulignant que [Localité 5] HABITAT OPH ne justifie pas de refus d’indemnisation de la part de son assureur , pour motif de logement non réintégré plus tôt , que le montant demandé incluant à tort des provisions sur charges , qu’elle a payé le loyer d’octobre 2022 en intégralité .

Elle reprend la chronologie des travaux effectués , de la procédure de référé ayant mis les travaux en suspens, de sa propre démarche pour la pose du parquet en mai 2022 .Elle relate le fait que de plus les travaux de cuisine et WC ont été retardés , à la suite d’interrogation de l’assureur de [Localité 5] HABITAT OPH, puis pour la pose de nouveau WC , finalement accordée par le bailleur.

En application de l’article 1231-1 du code civil , la responsabilité contractuelle du locataire pour faute peut être engagée si elle a été la cause d’un dommage pour le bailleur.

La demande de [Localité 5] HABITAT OPH ne consiste pas en une demande de paiement des loyers et charges de l’appartement sinistré, mais en une demande d’indemnisation fixée à l’équivalent des loyers qu’il aurait dû percevoir entre janvier 2022 et le 14/10/2022 , et n’a pas perçus , du fait de retards fautifs de la locataire.

[Localité 5] HABITAT OPH a produit des échanges de mails pour les travaux . Ainsi la pose de parquet a débuté le 24/01/2022 , et il est noté que le séjour reste encombré ce qui freine la pose.

Après cette date, il est produit l’assignation en référé du 20/01/2022 et la décision de référé du 05/04/2022 , puis le PV d’huissier du 16/05/2022 constatant l’absence de Mme [S] [N] née [I], le rappel de l’avocat de [Localité 5] HABITAT OPH à celui de Mme [S] [N] née [I] du 24/05/2022, et le PV de réception de travaux de pose du 31/05/2022.

Mme [S] [N] née [I] a contesté son absence le 16/05 , mais le PV de constat d’huissier en apporte la preuve, et le fils de Mme [S] [N] née [I] avait convenu qu’il avait désencombré le salon, dans son mail du 17/05/2022 .

Après cette date , aucun élément ne permet de déterminer pourquoi le retour dans les lieux est fixé au 14/10/2022 , si ce n’est un échange en juillet 2022 sur le changement de WC , qui a finalement été exécuté par le bailleur , et une précision comme quoi l’assureur de la locataire a refait une expertise amiable en juillet pour des dommages privatifs complémentaires .

Il en ressort que la réparation des dommages s’est trouvée freinée entre février 2022 et le 05/04/2022 , à l’issue de la procédure de référé , puis entre le 16 et le 31/05/2022 .

Mais pour la période postérieure :

— les WC étaient finalement à changer , ce qui n’a eu lieu que le 29/09/2022

— l’assureur de Mme [S] [N] née [I] a sollicité des éléments de précision , que le bailleur n’a pas adressé tout de suite ( Cf. P. 34 du demandeur)

— les travaux de peinture mandatés par Mme [S] [N] née [I] se sont déroulés avant le changement de WC pendant l’été ,

— la date du 14/10/2022 de déménagement retour est fixée par le bailleur

Dans ces conditions un retard fautif de la part de Mme [S] [N] née [I] n’est pas démontré après mai 2022, et il appartient à [Localité 5] HABITAT OPH d’effectuer un recours auprès de son assureur pour obtenir réparation du fait de la deuxième étape de réalisation des travaux .

Le retard entre février 2022 et début avril 2022, puis du 16/05 au 31/05/2022 apparait lié à la demande de relogement de Mme [S] [N] née [I] , qui espérait à l’occasion de ces sinistres , obtenir un changement de lieu de vie. Il est manifeste que la demande en justice en référé, sans tentative amiable , alors que les travaux étaient en cours et la convention d’occupation précaire signée , n’a fait que repousser une issue favorable pour les parties .Le juge des référés a d’ailleurs relevé l’existence de ce logement provisoire , l’absence de nécessité d’expertise judiciaire, et a ordonné de libérer les lieux sinistrés pour la pose du parquet .

[Localité 5] HABITAT OPH a par ailleurs justifié de la somme versée par son assureur d’un mois de loyer en exécution de sa garantie perte de loyers après un dégât des eaux.

Le dommage selon le bailleur est équivalent aux loyers non perçus du logement sinistré : il sera évalué pour deux mois et 3 semaines sur la base du loyer seul , soit 408.83 euros , à la somme de 1103.84 euros arrondie à 1104 euros . Mme [S] [N] née [I] sera condamnée au paiement de cette somme , avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Pour les impayés de loyers , il résulte du décompte que la partie du 01/10 au 14/10/2022 du logement de remplacement a été réclamée , ainsi que les charges d’eau froide pour 290.59 euros , moins une régularisation de 24.26 euros, pour un total de 479.14 euros .

Mais il a été payé sur la base du décompte pour le logement objet du bail , la somme de 627.19 euros pour octobre 2022 par chèque , encaissé le 28/11/2022 .( En effet les TIP pour les mois de novembre et décembre 2022 , ont été respectivement encaissés le 13/12 et 12/01/2023 si bien que le règlement encaissé le 28/11 est bien afférent au loyer d’octobre 2022) .

Or pour le logement objet du bail du 15/10 au 31/10/2022 , le montant dû était de 343.94 euros .

Par conséquent la demande est mal fondée pour la somme de 479.14 euros . Après paiement de la somme de 627.19 euros, il vient s’imputer sur le loyer du 15/10 au 31/10-/2022 la différence , soit 148.05 euros .

Il ne reste dû que la somme de 195.89 euros . Mme [S] [N] née [I] sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal depuis le 20/11/2023.

Quant à la régularisation des charges de 2022 , dans la mesure où le logement objet du bail n’a pas été occupé jusqu’au 14/10/2022 , que par conséquent la provision versée est limitée à 2 mois et demi , la régularisation n’apparait pas correspondre (P.42 de la locataire) à la réalité des charges récupérables .

Il convient d’inviter [Localité 5] HABITAT OPH à produire un décompte des charges 2022 du logement objet du bail pour cette période uniquement .

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit .

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner [Localité 5] HABITAT OPH aux dépens et au paiement à Mme [S] [N] née [I] d’une somme limitée en équité à 500 euros .

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire , en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE [Localité 5] HABITAT OPH à payer à Mme [S] [N] née [I] la somme de 1334.73 euros au titre du trouble de jouissance subi du 12/09/2021 au 18/11/2021, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

DEBOUTE Mme [S] [N] née [I] de sa demande de remboursement des taxes de séjour

CONDAMNE [Localité 5] HABITAT OPH à payer à Mme [S] [N] née [I] la somme de 270 euros pour surcoût de dépenses alimentaires pendant 9 jours , avec intérêts au taux légal à compter du jugement

CONDAMNE [Localité 5] HABITAT OPH à payer à Mme [S] [N] née [I] la somme de 600 euros en réparation du préjudice matériel pour effets personnels détériorés, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

DIT que Mme [S] [N] née [I] est irrecevable à solliciter réparation du préjudice moral pour ses fils majeurs

CONDAMNE [Localité 5] HABITAT OPH à payer à Mme [S] [N] née [I] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral , avec intérêts au taux légal à compter du jugement

CONDAMNE Mme [S] [N] née [I] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 195.89 euros d’impayés de loyers d’octobre 2022 , avec intérêts au taux légal depuis le 20/11/2023

CONDAMNE Mme [S] [N] née [I] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 1104 euros au titre de la perte de loyer pour retard causé dans l’exécution des travaux du fait de la locataire entre février 2022 et jusqu’au 31/05/2022 , avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

DEBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH du surplus de sa demande pour la période postérieure

INVITE [Localité 5] HABITAT OPH à produire un décompte des charges 2022 du logement objet du bail pour la période du 14/10/2022 au 31/12/2022

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

CONDAMNE [Localité 5] HABITAT OPH aux dépens

CONDAMNE [Localité 5] HABITAT OPH à payer à Mme [S] [N] née [I] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Le Greffier Le Président