TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02211 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I7EJ

Section 3

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 27 mars 2025

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [U] [G]

né le 18 Septembre 1965 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 10] (ALLEMAGNE) -

— représenté par M^e Lise RISSER, avocat au barreau de MULHOUSE,

PARTIE REQUISE :

Monsieur [X] [J]

demeurant [Adresse 2]

— comparant,

Madame [M] [B] épouse [J]

demeurant [Adresse 2]

— non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près le tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier, lors des débats et de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal, lors du prononcé,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 13 février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 10 juillet 2022, Monsieur [U] [G] a donné à bail à Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 6] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel initial de 720 € provision sur charges incluse.

Le 24 avril 2024, Monsieur [U] [G] a fait signifier à Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 1660 €.

Selon actes de commissaire de justice délivrés le 21 août 2024, Monsieur [U] [G] a assigné Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé aux fins de :

— Dire et juger recevable et bien fondée l’assignation,

— Constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties en date du 10 juillet 2022, aux torts exclusifs des locataires,

— Ordonner l’expulsion et condamner Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer immédiatement et sans délai les locaux qu’ils occupent [Adresse 3], sous peine d’une astreinte de 50 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux,

— Autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que besoin du concours de la force publique,

— Condamner conjointement et solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] à payer au demandeur une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dû si le contrat de bail s’était poursuive, indexation comprise, à compter des effets de la clause résolutoire, soit à compter du 5 juin 2024, subsidiairement à compter du jugement à intervenir en cas de prononcé de résiliation de bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner conjointement et solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] à payer au demandeur le montant de 2320 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des impayés locatifs arrêtés au 24 juillet 2024,

— Condamner conjointement et solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] à payer au demandeur en deniers et quittances, les montants dus pour la période entre le 24 juillet 2024, date du décompte et le jugement à intervenir, au titre des impayés locatifs, avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

— Condamner conjointement et solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] à payer au demandeur un montant de 1500 € avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner conjointement et solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] en tous les frais et dépens, y compris ceux du commandement de payer du 24 avril 2024,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience du 7 novembre 2024 et a fait l’objet d’un renvoi afin de permettre à Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] de constituer avocat.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 février 2025 où elle a été plaidée.

A cette audience, Monsieur [U] [G], par la voix de son conseil, a fait reprendre ses conclusions d’assignation. Il mentionne que depuis la délivrance du commandement de payer aucune régularisation n’est intervenue. Il précise que 500 € sont versés par une association et que les locataires sont redevables du solde. Il ajoute que ces derniers n’auraient plus de compte bancaire et qu’ils sont redevables de la somme de 3800 €.

Monsieur [X] [J] comparant mais non muni d’un pouvoir pour Madame [M] [B] épouse [J] indique reconnaitre la dette locative mais motive son rejet de paiement du loyer par l’absence de délivrance de quittance de loyer de la part de son propriétaire. Il sollicite le détail des charges.

Madame [M] [B] épouse [J] assignée par remise de l’exploit à sa personne et informée de l’audience de renvoi n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise à délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 23 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [U] [G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 25 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Le bail conclu le 10 juillet 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 avril 2024 pour la somme en principal de 1660 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, tel que cela ressort du décompte produit, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2024.

Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 720 € et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les conditions du bail résilié et sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] n’ont formulé aucune demande et ne justifient pas avoir repris le versement du loyer courant.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

Monsieur [U] [G] sollicite à l’audience le paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 3800 €, terme de février 2025 inclus.

Monsieur [X] [J] indique à l’audience reconnaitre l’arriéré locatif. De plus, il n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et ne justifie d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte. Pour justifier le non-paiement du loyer, Monsieur [X] [J] indique ne pas être destinataire du décompte des charges et des quittances. Il ajoute avoir formulé cette demande verbalement à son bailleur. Le tribunal constate que Monsieur [X] [J] procède par affirmation et ne justifie pas avoir demandé lesdits documents à son propriétaire.

Une obligation pesant sur deux débiteurs est soit conjointe, soit solidaire, ces deux situations étant exclusives l’une de l’autre. Il convient donc d’interpréter cette contradiction dans les demandes formées par le demandeur dans le sens le plus favorable aux défendeurs, et de considérer qu’ils seront donc tenus conjointement au remboursement des sommes dues ;

Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] seront donc condamnés conjointement à titre provisionnel au paiement de la somme de 3800 € au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation, terme de février 2025 inclus. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] ne formulent aucune demande et le tribunal n’a pas connaissance de leur situation financière.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur la demande reconventionnelle relative aux quittances de loyer

L’article 21 de la loi du Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance doit porter le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. L’article précise que si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, Monsieur [X] [J] indique ne pas avoir été destinataire des quittances de loyer. Il ressort des éléments de la procédure que le paiement du loyer est partiel depuis le mois de septembre 2023. Néanmoins, sur la période antérieure les loyers ont été intégralement payés. Le tribunal constate que Monsieur [X] [J] ne démontre pas avoir sollicité les quittances de loyer à son bailleur.

Dès lors, le tribunal rappelle à Monsieur [U] [G] qu’il lui appartient sur simple demande de produire à Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] les quittances de loyer correspondantes à un loyer intégralement acquitté ou, à défaut de règlement intégral, un reçu de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] supporteront conjointement la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard des démarches accomplies par Monsieur [U] [G], les défendeurs seront condamnés au versement de la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non de l’assignation s’agissant d’une indemnité fixée par le présent jugement.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARONS la demande régulière et recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juillet 2022 entre Monsieur [U] [G] et Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] concernant l’appartement à usage d’habitation et la cave situés au [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 25 juin 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS Monsieur [U] [G] de sa demande d’astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] à la somme de 720 € ;

CONDAMNONS conjointement Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] à payer à Monsieur [U] [G] à titre provisionnel cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 juin 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions du bail signé le 10 juillet 2022 et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNONS conjointement Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] à verser à Monsieur [U] [G] à titre provisionnel la somme de 3800 €(trois mille huit cents euros) comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés selon décompte arrêté à la date du 13 février 2025, échéance de février 2025 incluse ;

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DISONS n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

RAPPELONS à Monsieur [U] [G] l’obligation de communication des quittances de loyer à venir sur simple demande du locataire, à défaut d’un règlement intégral, d’un reçu de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS conjointement Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS conjointement Monsieur [X] [J] et Madame [M] [B] épouse [J] à payer à Monsieur [U] [G] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,