TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Juin 2025

N° R.G. : 23/00273

N° Minute :

AFFAIRE

S.A.S. FUNDIMMO FP6

C/

SCCV DIS PARTNER 1

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A.S. FUNDIMMO FP6

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Benoît BOUSSIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0513

DEFENDERESSE

SCCV DIS PARTNER 1

[Adresse 2]

[Localité 5]

défaillante

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Février 2025 en audience publique devant :

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente

Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Virginie ROZERON, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SAS FUNDIMMO est un opérateur de « plateforme de financement participatif » (dit également « crowdfunding »), exclusivement dédiée à l’investissement immobilier, agréé par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution en qualité d’entreprise d’investissement et autorisé à fournir des services de financement participatif.

Cette activité de financement participatif consiste à réaliser des opérations de levée de fonds auprès d’investisseurs afin de financer un projet dans le secteur immobilier.

Pour chaque projet immobilier à financer, la SAS FUNDIMMO crée une filiale, dont elle détient l’intégralité du capital social. La SAS FUNDIMMO FP6 est l’une de ces filiales, créée afin de permettre le financement d’un tel projet.

Par acte de cession de parts sociales du 16 avril 2019, la société DIS PARTNERS HOLDING LUXEMBOURG a cédé à la société FUNDIMMO FP6 la pleine propriété d’une part sociale sur les 99 parts numérotées 1 à 99 qui lui appartiennent dans le capital de la société SCCV DIS PARTNER 1.

L’article 2 de l’acte de cession prévoyait que la part cédée par le cédant au cessionnaire devait être rétrocédée par le cessionnaire au cédant dans un délai de trente jours ouvrés suivant le remboursement total de l’avance en compte courant d’associé consentie par le cessionnaire à la société à la date de signature de la convention d’avance en compte courant.

Selon convention d’avance en compte courant du 16 avril 2019, la société FUNDIMMO FP6 a accepté de mettre à disposition de la société SCCV DIS PARTNER 1 une avance en compte courant d’associés d’un montant de 1.050.000 € correspondant à l’émission, par la SAS FUNDIMMO FP6, de 21.000 euros obligations dites Obligations FP d’une valeur nominale de 50 euros chacune avec un taux d’intérêt de 9% payable en totalité au moment du remboursement de l’emprunt obligataire.

Le contrat précise les modalités de versement et de remboursement de l’avance, qui devait être versée en deux fois par la société FUNDIMMO FP6, soit 712.000 € au plus 1 jour ouvré à compter de la signature de la convention, le solde devant être versé au plus tard trente 30 jours calendaires à compter de la date de signature de la convention.

Une somme de 1.000.000 € a été versée à l’emprunteur dans le cadre du programme immobilier « LES RESIDENCES BRAZZA » sis [Adresse 1] à [Localité 7] dès la date de signature du 16 avril 2019.

Concernant le remboursement de l’avance, la SCCV DIS PARTNER 1 s’est engagée à le faire en une seule fois et au plus tard 2 jours ouvrés à compter de la date d’échéance et versée sur le compte bancaire de la société FUNDIMMO FP6 avec une faculté de rembourser de manière anticipée sa créance.

Cette date d’échéance était définie par le contrat comme désignant « la date de remboursement de l’avance à compter de la date de signature de l’avance à 792 plus tard (le 792 ème jour exclu) », soit un remboursement des sommes dues au plus tard le 16 juin 2021.

Par acte de cautionnement solidaire du 17 avril 2019, la société DIS PARTNERS HOLDING Luxembourg, associé majoritaire de la SCCV DIS PARTNER 1, s’est portée caution solidaire envers la société FUNDIMMO FP6, solidairement avec l’emprunteur, « du paiement et du remboursement de la somme de 1.050.000 € à laquelle s’ajoutera des intérêts conventionnels au taux fixe de neuf pour cent (9%) l’an prévus aux termes de l’avance et de l’acte de cautionnement solidaire ».

Par avenant n°1 au contrat du 26 juillet 2019, l’emprunteur et le prêteur sont convenus que l’emprunteur « pourra rembourser par anticipation au prêteur une partie du capital, à hauteur de 200.000 €, assortie des intérêts ayant couru du 16 avril 2019 à la date de la signature des présentes. Cette quote-part d’intérêts sera acquittée au moment du remboursement anticipé partiel unique. »

Le 26 juillet 2019, l’emprunteur a payé la somme totale de 204.980,82€ décomposée comme suit :

—  200.000 € correspondant à la partie du capital objet du remboursement anticipé ;

—  4.980,82 € relative aux intérêts ayant couru dans la période du 16 avril 2019 jusqu’au 26 juillet 2019, date de remboursement anticipée effective, soit 101 jours.

Le 14 avril 2021, la société FUNDIMMO FP6 a, conformément aux stipulations contractuelles, tout d’abord notifié à l’emprunteur son intention de mettre en œuvre le remboursement total de l’emprunt à la date du 16 juin 2021, soit la somme totale de 964.495,84 € se décomposant comme suit :

—  800.000 € en principal ;

—  164.495,84 € d’intérêts au taux contractuel de 9% pour la période courant du 16 avril 2019 au 16 juin 2021.

Puis, l’emprunt obligataire arrivant à échéance le 16 juin 2021, le prêteur a adressé à l’emprunteur une demande de remboursement en date du 2 juin 2021.

Une nouvelle demande de remboursement a été effectuée par courrier en date du 5 juillet 2021 pour un montant total de 971.122,40 € décomposé comme suit :

—  800.000 € au principal ;

—  171.122,40 € d’intérêts (9% du 16 avril 2019 au 5 juillet 2021).

Faute de paiement, le 15 septembre 2021, la société FUNDIMMO a mis en demeure la SCCV DIS PARTNER 1 de régler la somme de 985.442,64 € dans les 8 jours à compter de la première présentation du courrier.

Cette mise en demeure a été dénoncée à la société DIS PARTNER HOLDING LUXEMBOURG, caution et associée majoritaire de la société emprunteur.

Le 4 mars 2022, la SAS FUNDIMMO FP6 a fait délivrer une sommation de payer la somme de 1.024.160,45€ par huissier de justice à la société SCCV DIS PARTNER 1.

Le 16 mars 2022, cette sommation de payer a été remise par huissier de justice à la caution, et il lui a également été fait sommation de payer la somme de 1.024.160,45 €.

Par acte d’huissier délivré le 25 novembre 2022, la SAS FUNDIMMO FP6 a fait assigner la SCCV DIS PARTNER 1 devant le tribunal judiciaire de Nanterre, au visa des dispositions des articles 5.511-7 du code de procédure civile, des articles 1103, 1104, 1341, 1342, 1343, 1217, 1231 et suivants du code civil, aux fins de voir :

— JUGER que la SCCV DIS PARTNER 1 est débitrice à l’égard de la société FUNDIMMO FP6 ;

— JUGER que la société SCCV DIS PARTNER 1 a manqué à son obligation contractuelle de procéder au remboursement de l’avance en compte courant d’associé tel que prévu à la convention d’avance en compte courant ;

— JUGER que, conformément à la convention d’avance en compte courant, la société SCCV DIS PARTNER 1 est tenue de procéder au remboursement d’un montant en capital en principal de 800.000 €, assorti d’intérêts contractuels au taux annuel de 9 % depuis le 16 avril 2019 ;

En conséquence,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 16 avril 2019,

— CONDAMNER la société SCCV DIS PARTNER 1 à payer à la société FUNDIMMO FP6 le montant en principal de HUIT CENT MILLE EUROS (800.000€), outre intérêts contractuels de 9 % depuis le 16 avril 2019, capitalisés depuis cette date, soit à la date des présentes, la somme d’UN MILLION QUATRE VINGT DOUZE MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT EUROS ET VINGT NEUF CENTIMES (1.092.290,29€), à parfaire ;

— CONDAMNER la société SCCV DIS PARTNER 1 à régler à la société FUNDIMMO FP6 la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement et préjudice de trésorerie ;

— ASSORTIR la condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER en outre la société SCCV DIS PARTNER 1 à payer à la société FUNDIMMO FP6 la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société SCCV DIS PARTNER 1 aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Benoît BOUSSIER en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ASSORTIR la décision à venir de l’exécution provisoire.

La SCCV DIS PARTNER 1, régulièrement citée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 avril 2023. L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 février 2025, et le délibéré fixé au 22 mai 2025, prorogé au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes de constatations

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir « dire que » ou « dire et juger que », formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

II. Sur la demande de remboursement

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1342 du code civil prévoit que : « Le paiement est l’exécution volontaire de la prestation due. Il doit être fait sitôt que la dette devient exigible. Il libère le débiteur à l’égard du créancier et éteint la dette, sauf lorsque la loi ou le contrat prévoit une subrogation dans les droits du créancier. »

L’article 1343 du code civil dispose que « Le débiteur d’une obligation de somme d’argent se libère par le versement de son montant nominal. »

En cas de non-respect de l’obligation de paiement de somme d’argent, l’article 1217 du code civil prévoit que « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— Refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— Poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— Solliciter une réduction du prix ;

— Provoquer la résolution du contrat ;

— Demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts

peuvent toujours s’y ajouter. ».

Sauf stipulation contraire, un associé est en droit d’exiger le remboursement de son compte courant à tout moment.

La société FUNDIMMO FP6 verse aux débats l’acte de cession de part sociale de la société en date du 16 avril 2019, la convention d’avance en compte courant en date du 17 avril 2019 et son avenant du 26 juillet 2019 et l’acte de cautionnement solidaire du 17 avril 2019.

Conformément à l’article 6 de la convention d’avance en compte courant, la société FUNDIMMO FP6 avait, à compter de la date du premier jour du 18ème mois de l’emprunt obligataire (à partir du 518ème jour inclus), la faculté de rembourser par anticipation, sans indemnité ni pénalité, l’intégralité de l’avance majorée des intérêts courus jusqu’à la date d’échéance anticipée, à condition d’en aviser la société intermédiaire au plus tard 30 jours calendaires avant la date d’échéance anticipée.

Par courrier du 14 avril 2021, la SCCV DIS PARTNER 1 a notifié à la société FUNDIMMO FP6 sa décision de notification de remboursement par anticipation, fixant ainsi la date d’échéance anticipée au 14 mai 2021.

Néanmoins, aucun versement n’est intervenu dans les deux jours ouvrés suivant cette date, comme le prévoyait l’article 6 de la convention.

Le contrat prévoyait par ailleurs que la date d’échéance initiale était fixée à « la date de remboursement de l’avance à compter de la date de signature de l’avance à 792 plus tard (le 792 ème jour exclu) », soit le 16 juin 2021.

La société FUNDIMMO FP6 a dès lors procédé à une demande de remboursement, par courrier du 2 juin 2021, puis du 5 juillet 2021, et par courrier de mise en demeure adressé en recommandé avec accusé de réception le 15 septembre 2021, suivi d’un acte de sommation de payer du 4 mars 2022.

Il ressort de l’avenant à la convention d’avance en compte courant signé par les parties le 26 juillet 2019, que la société FUNDIMMO FP6 a bien octroyé à la société défenderesse une avance en compte courant d’associé d’un million d’euros.

Dès lors, la SCCV DIS PARTNER 1 doit être condamnée à lui rembourser le reliquat de cette somme, soit la somme de 800.000 euros, la somme de 200.000 euros ayant été remboursée par anticipation conformément aux stipulations de l’avenant du 26 juillet 2019, avec intérêts au taux de 9 % à compter du 16 avril 2019, capitalisés pour les périodes supérieures à un an conformément aux clauses contractuelles (page 3 point 5 et article 3), soit à la somme totale de 1.092.290,29 euros arrêtée au 25 novembre 2022.

Elle sera également condamnée au paiement des intérêts contractuels à compter de cette date et jusqu’à entier paiement.

La capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée en application des clauses du contrat et de l’article 1343-2 du code civil.

Cependant, rien ne justifie que cette condamnation soit assortie d’une astreinte, de sorte que cette demande ne peut qu’être rejetée.

III. Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive

La société demanderesse n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct du seul retard de paiement, d’ores et déjà réparé par l’octroi des intérêts moratoires.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

IV. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCCV DIS PARTNER 1, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Benoît BOUSSIER, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société FUNDIMMO FP6 les frais irrépétibles non compris dans les dépens engagés dans le cadre de la présente instance. La SCCV DIS PARTNER 1 doit par conséquent être condamnée à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

V. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SCCV DIS PARTNER 1 au paiement de la somme de 1.092.290,29 euros à la société FUNDIMMO FP6 au titre du remboursement de l’avance en compte courant assorti des intérêts contractuels de 9 %, capitalisés et arrêtés au 25 novembre 2022 ;

CONDAMNE la SCCV DIS PARTNER 1 au paiement à la société FUNDIMMO FP6 des intérêts postérieurs à cette date et jusqu’à entier paiement, et ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DEBOUTE la société FUNDIMMO FP6 du surplus de ses demandes ou contraires ;

CONDAMNE la SCCV DIS PARTNER 1 au paiement de la somme de 3.000 euros à la société FUNDIMMO FP6 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV DIS PARTNER 1 aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Benoît BOUSSIER, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

signé par Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente et par Virginie ROZERON, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,