TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 30 JUILLET 2025

N° RG 25/01658 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2Y6B

N° de minute :

Madame [N] [R] EPOUSE [C]

c/

Madame [I] [R]

DEMANDERESSE

Madame [N] [R] EPOUSE [C]

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentée par Maître Gwennhaëlle BARRAL, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C1537

DEFENDERESSE

Madame [I] [R]

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par Maître Jean AMOUGOU SANGALE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0099

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 08 juillet 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

[K] [M] et [U] [R] se sont mariés le 15 juin 1943. de leur union sont nés deux enfants :

— [N] [R] épouse [C] née le 03 février 1949,

— [I] [R] divorcée [S], née le 29 septembre 1955,

Les deux parents étant décédés, il dépend notamment de la succession plusieurs biens immobiliers dans un même immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 10] et [Adresse 8] à [Localité 15], correspondant aux lots suivants :

— lot 10 : garage n°25 au 1er sous-sol,

— lot 108 : cave n°2 au 1er sous-sol,

— lot 259 : appartement au 3ème étage,

— lot 260 : une pièce au 3ème étage,

— lot 261 : une pièce au 3ème étage,

— lot 262 : une pièce au 3ème étage,

— lot 263 : cave n°14 au 1er sous-sol,

— lot 264 : cave n°4 au 2ème sous-sol,

— lot 265 : cave n°1 au 2ème sous-sol,

Suivant une ordonnance rendue le 22 juin 2021, le Président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en la forme des référés a notamment autorisé Madame [N] [R] épouse [C] à signer seule tous mandats de vente, promesses de vente et actes authentique afférents à ces biens au prix minimum de 4.000.000 euros.

Par arrêt en date du 24 mars 2022, la cour d’appel de [Localité 19] a infirmé en partie ce chef , en portant le prix minimal de vente à hauteur de 4.100.000 euros.

Invoquant que depuis cet arrêt, elle ne parvient pas à vendre seule ce bien à ce prix et que sa sœur n’a jamais donné son consentement pour des offres d’achat inférieures à ce prix, elle a saisi le président du tribunal judiciaire de Nanterre en vue d’obtenir l’autorisation de celui-ci à assigner à heure indiquée Madame [I] [R] en vu de faire baisser le prix minimal de vente du bien indivis à 3.500.000 euros net.

Sur autorisation du président du tribunal judiciaire de Nanterre, Madame [N] [R] épouse [C] a, par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, assigné en référé à heure indiquée Madame [I] [R] devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir :

A titre principal,

— constater l’absence de contestation sérieuse,

A titre subsidiaire,

— juger que le comportement de Madame [I] [R] et l’impossibilité de vendre, en l’état, le bien indivis, constituent un trouble manifestement illicite ;

En conséquence,

— ordonner la baisse du prix minimal de vente du bien indivis par Madame [N] [C] à 3.500.000 euros net vendeur ;

En tout état de cause,

— dire que l’ordonnance qu’il rendra sera exécutoire au seul vu de la minute ;

— condamner Madame [I] [R] à verser à Madame [N] [C] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Madame [I] [R] aux entiers dépens.

Lors de l’audience du 08 juillet 2025, l’affaire a été retenue pour être plaidée par les parties qui ont constitué chacune avocat.

Madame [N] [R] épouse [C] a réitéré les termes de son assignation.

Au visa de conclusions écrites transmises à l’audience, Madame [I] [R] a demandé à la juridiction des référés de :

Constater que la présente juridiction n’a pas été valablement saisie,

Constater l’existence d’une contestation sérieuse,

Par conséquent,

Rétracter l’ordonnance rendue par le Président du Tribunal judiciaire de Nanterre le 23 juin 2025 autorisant Madame [N] [C] née [R] à assigner Madame [I] [S] née [R] en référé à heure ;

Débouter Madame [N] [R] épouse [C] de sa demande de baisse du prix minimal de vente du bien indivis par Madame [N] [C] à 3.500.000 euros net vendeur ;

Sur les demandes reconventionnelles,

Autoriser Madame [I] [R] à signer seule tous les mandats de vente, promesses de vente et actes authentiques afférents au bien suivant sis à [Adresse 16], et [Adresse 9], suivant les deux offres communiquées par les époux [J] pour un montant de 3.630.000 euros pour l’appartement et ses dépendances et l’offre de Monsieur [X] [V] pour un montant de 315.000 euros concernant les deux chambres de service, soit un total net vendeur de 3.825.000 euros

Condamner Madame [N] [R] épouse [C] à payer à Madame [I] [R] la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre l’amende civile prévue à l’article 32-1 du code de procédure civile pour procédure abusive,

Condamner Madame [N] [R] épouse [C] à payer à Madame [I] [R] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [N] [R] épouse [C] aux entiers dépens de l’instance.

Lors des débats, Madame [I] [R] a soulevé l’incompétence territoriale de la présente juridiction, dans la mesure où celle-ci demeure sur [Localité 17] et non plus sur la commune de [Localité 14].

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur l’exception d’incompétence territoriale

L’article 42 du code de procédure civile dispose que la juridiction territorialement compétente est, sauf, disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur.

S’il y a plusieurs défendeurs, la demanderesse saisit, à son choix la juridiction du lieu où demeure l’un d’eux.

Suivant l’article 43 du même code, le lieu où demeure le défendeur s’entend s’il s’agit d’une personne physique, du lieu où celle-ci a son domicile ou, à défaut, sa résidence.

Lors des débats, Madame [I] [R] précise que son domicile serait situé [Adresse 6] à [Localité 18].

A cet égard, il est exact que celle-ci a été assignée par [N] [C] à cette adresse et à celle de l’appartement de ses parents où elle avait fixé également son domicile.

Néanmoins, Madame [I] [R] ne produit aucun élément permettant de déduire que sa résidence habituelle se situe à [Localité 17], alors qu’elle-même produit aux débats une lettre de mise en demeure émanant d’elle en date du 13 juin 2025 dans l’entête de laquelle, elle mentionne comme adresse celle du [Adresse 3] [Localité 15].

Il conviendra donc de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par la défenderesse.

Sur la rétractation de l’ordonnance du président du tribunal judiciaire autorisant d’assigner à heure indiquée

Aux termes de l’article 485 du code de procédure civile, la demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue à cet effet aux jours et heures habituels des référés.

Si, néanmoins, le cas requiert célérité, le juge des référés peut permettre d’assigner, à heure indiquée, même les jours fériés ou chômés.

La décision prise à ce titre constitue une mesure d’administration judiciaire dont l’opportunité demeure à la discrétion du juge des référés. Il doit seulement veiller à ce que le délai de comparution soit suffisant pour que le défendeur puisse préparer sa défense.

Toutefois, une telle mesure pourrait effectivement faire l’objet d’une rétractation, si le requérant se serait dispensé au moment du dépôt de sa requête de communiquer certains éléments dont il avait forcément connaissance, de nature à modifier l’appréciation du juge des référés sur la célérité du cas qui lui avait été soumis

En l’espèce, le président du tribunal judiciaire a autorisé le 23 juin 2025 Madame [N] [C] à introduire son action en référé à l’encontre de Madame [I] [Y] dans les conditions définies à l’article 485 alinéa 2 du code de procédure civile, estimant qu’elle justifiait d’un caractère d’urgence au vu de sa requête et des pièces communiquées à l’appui de celle-ci.

Aux termes de sa requête en date du 20 juin 2025, Madame [N] [C] avait invoqué l’urgence à examiner ses demandes en référé, par le fait que la succession de ses parents ne disposait pas des liquidités nécessaires pour s’acquitter de sa dette auprès du syndicat des copropriétaires s’élevant à la somme de 85.494,10 euros, d’où la nécessité de procéder rapidement à la vente des biens immobiliers.

Au cas particulier, Madame [I] [R] fait grief à la requérante d’avoir omis de préciser :

— que l’indivision disposait de meubles, objets et tableaux prisés pour une valeur de 430.140 euros permettant de régler très rapidement la dette de l’indivision envers le syndicat des copropriétaires,

— que les deux parties avaient adressé les 17 et 18 juin 2025 une demande de verser au syndicat des copropriétaires la totalité des fonds dont celui-ci disposait pour la succession, soit 18.380,86 euros, ce qui ramenait la dette à 67.113,24 euros,

Sur le premier point, il est produit aux débats deux inventaires sur l’évaluation des biens mobiliers de la succession retenant des montants respectifs de 321.400 euros et 71.340 euros. La déclaration de succession également versée aux débats a ramené cette valeur à la somme de 215.070,00 euros.

Au vu de ce dernier document, il est indiqué que les parties ont déposé un ensemble de tableaux à la maison de vente ARTCURIAL.

Or, contrairement à l’argumentation de la défenderesse aucun élément ne permet de déduire qu’une vente des biens mobiliers pourrait intervenir dans un bref délai permettant de régler la dette due au syndicat des copropriétaires et empêcher celui-ci de procéder à une action judiciaire en recouvrement auprès des héritiers ainsi que celui-ci en manifestait l’intention au vu d’un mail en date du 18 juin 2025, pièce communiquée lors du dépôt de la requête.

Au surplus, au regard de l’arrêt rendu le 24 mars 2022, la cour d’appel de [Localité 19] avait relevé que l’opportunité de vendre en premier les meubles dépendant de la succession apparaissait hypothétique, la tentative de vente d’un tableau de [B] [H] du 29 juin 2021 avec un prix de réserve de 300.000 euros ayant été vaine, ajoutant que pour le surplus, l’inventaire versé aux débats permettait de constater que l’actif mobilier était constitué de nombreux meubles et tableaux de faible valeur individuelle, ne constituant pas des marchandises aisées à revendre, et ce alors que la valeur des meubles était presque équivalente au montant des droits de succession et ne couvrait donc pas la dette fiscale.

Sur le second point, Madame [I] [R] précise qu’il n’a pas été transmis au Président deux mails en date du 18 juin 2025 émis à 11h17 et 11h28 émanant des conseils des deux parties selon lesquels elles donnaient leur accord au notaire chargé de la succession de procéder à un versement de 18.000 euros au profit du syndicat des copropriétaires.

Cependant, cet élément ne peut avoir aucune incidence sur l’appréciation de la célérité que pouvait exiger l’examen de cette affaire, car force est de constater que le versement de cette somme n’apurait pas et de loin la créance du syndicat des copropriétaires, Madame [I] [R] reconnaissant que la succession demeurait redevable d’un solde de 67.113,24 euros à ce titre.

En dernier lieu, la défenderesse semble indiquer que sa sœur aurait bénéficié d’une forte rentrée d’argent suite à la vente d’un chalet à Mégève pour un montant de 4.550.000 euros appartenant à une SCI dont elle serait associée avec son époux. Or un tel élément n’a pas lieu d’entrer en considération, car il ne s’agit pas manifestement d’un bien compris dans la succession et aucune obligation n’impose à un héritier de faire un prêt à celle-ci pour le règlement de ses dettes.

Par conséquent, ces éléments ne sont pas de nature à faire revoir la position du juge des référés quant à son appréciation sur la célérité de cette affaire et il convient donc de rejeter la demande en rétractation de l’ordonnance rendue par le Président du tribunal Judiciaire de Nanterre autorisant Madame [N] [C] à assigner Madame [I] [R] en référé à heure indiquée.

Sur la mesure sollicitée en vu de diminuer le prix minimal de vente du bien indivis

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent.

Au cas particulier, il est constant que suivant l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 19] du 24 mars 2022, Madame [N] [C] a été autorisée de vendre seule les biens immobiliers de l’indivision successorale sur la base d’un prix minimum de 4.100.000 euros.

Au soutien de sa demande, Madame [N] [C] fait état de plusieurs offres de vente par la production :

— d’un échange de mails entre les conseils des parties entre les 6 et 27 novembre 2024 faisant état d’une offre de 3.980.000 euros (époux [P]) avec un net vendeur de 3.880.000 euros,

— d’un mail en date du 03 juin 2025 du conseil de Madame [C] envoyé à celui de la défenderesse portant sur l’acceptation d’une offre d’acquisition au prix de 3.700.000 euros pour l’appartement et ses annexes transmise le 07 mai 2025 par la société « Belles Demeures de France » (offre Monsieur [F]),

Par ailleurs, elle produit également un avis de valeur en date du 02 juin 2025 émanant de cette agence immobilière indiquant que la valeur totale des biens indivis pouvait être estimée entre 3.730.000 et 3.940.000 euros, honoraires de l’agence compris.

De son côté, Madame [I] [R] ne produit aucun élément permettant d’en déduire que les biens pourraient être vendus au prix minimal prévu par l’arrêt du 24 mars 2022. Elle fait elle-même état d’une proposition d’acquisition de ces biens pour un prix inférieur à ce montant, s’élevant à la somme de 3.945.000 euros (époux [J] + [V]) comprenant la commission du mandataire s’élevant à 120.000 euros.

Il s’en évince dès lors que le principe de la baisse du prix de vente des biens en question sollicitée par Madame [N] [C] ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

D’autre part, l’urgence est caractérisée par le fait que depuis l’arrêt de la cour d’appel autorisant cette vente, plus de trois ans se sont déjà écoulés et que l’indivision successorale doit faire face au paiement d’une dette au titre des charges de copropriété afférentes aux biens immobiliers en question, d’un montant s’élevant au moins à la somme de 67.113,24 euros, pour laquelle le syndicat des copropriétaires la menace d’une action en justice imminente, ainsi que cela résulte de son mail du 18 juin 2025.

Au surplus, il convient de faire sienne les observations de l’arrêt du 24 mars 2022 sur l’opportunité de vendre en priorité les biens meubles, étant observé que visiblement, aucune des deux héritières n’a engagé des démarches pour y procéder véritablement.

Par ailleurs, il est dans l’intérêt commun de l’indivision que Madame [C] soit seule à passer les actes de vente, étant précisé que les deux offres sus-énoncées soumises nécessairement à l’accord de Madame [I] [R] n’ont pas abouti soit en raison de son refus manifeste de conclure celle-ci (offre [P]), soit en raison d’un défaut de réponse de sa part, (offre [F]).

Au demeurant cette dernière ne fournit aucune explication crédible selon lesquelles ces deux offres manqueraient de sérieux, étant observé que parmi toutes ces offres, celle des époux [P] était la plus proche du prix minimum de vente fixé par la cour d’appel.

A cet égard, si Madame [I] [R] a fait état à sa sœur d’une autre offre d’achat le 05 juin 2025, il est constant au regard des différentes procédures judiciaires versées aux débats, que celle-ci n’a jamais manifesté jusque-là un véritable empressement à vendre lesdits biens.

En revanche, au vu des différents éléments énoncés ci-dessus, il apparaît que le prix de vente minimum proposé par la requérante soit trop faible, étant précisé qu’il ne s’évince pas de la décision de la cour d’appel que ce prix devait s’entendre hors commission.

Il convient par conséquent de fixer le prix minimum net vendeur à la somme de 3.600.000 euros, tenant compte de l’estimation de l’agence immobilière Les Belles Demeures Françaises, incluant les honoraires d’agence.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [I] [R]

Au cas particulier, Madame [I] [R] fait état de deux propositions d’acquisition qui lui sont parvenues en cours d’instance, d’une part pour l’appartement et ses dépendances (parking et caves) pour le prix de 3.630.000 euros d’autre part, pour les deux chambres de services au 3ème étage pour le prix de 315.000 euros, étant précisé que doivent être déduits de ces montants la commission du mandataire s’élevant à 120.000 euros.

Au soutien de sa demande, elle produit :

— un courrier en date du 27 juin 2025 émanant de Monsieur et Madame [J] portant sur une offre d’acquisition de l’appartement du [Adresse 1] avec le double box et les trois caves pour un montant de 3.630.000 euros net vendeur,

— une proposition en date du 02 juillet 2025 émanant de Monsieur [X] [V] relative à l’acquisition des deux chambres de service n°261-262 situées au 3ème étage de l’immeuble en question,

— un mail en date du 03 juillet 2025 émanant du conseil de Madame [I] [R] à l’attention du conseil de Madame [N] [C] faisant état de ces deux offres et de la commission à verser à leur confrère, Maître [A] ayant agi en qualité de mandataire en transactions immobilières à hauteur de 120.000 euros.

Il est évident que le prix global résultant de ces deux offres est supérieur au prix minimum sollicité par Madame [N] [C], et même à celui finalement retenu par la présente juridiction.

Il ne ressort pas des pièces produites par les parties ni des débats que Madame [C] ait formulé une opposition quelconque vis-à-vis de ces deux offres distinctes. Par ailleurs, aucun élément au dossier ne permet de présumer qu’elles seraient fictives. Au surplus, l’arrêt n’interdit pas la vente séparée des différents biens.

Il s’en évince que la mesure sollicitée à ce titre ne se heurte pas à une contestation sérieuse et que l’urgence apparaît tout aussi bien caractérisée au vu des mêmes motifs que ceux retenus précédemment pour l’examen de celle demandée par la demanderesse.

Cependant, Madame [I] [R] ne justifie d’aucun motif résultant de l’intérêt commun de l’indivision à ce qu’elle soit seule autorisée à signer l’ensemble des actes relatifs à cette vente si elle devait se réaliser, alors que depuis le début Madame [C] a manifesté la volonté de vendre ce bien, de sorte qu’il convient d’autoriser les deux parties à signer lesdits actes.

Sur la demande de dommages intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou une erreur grossière équipollente au dol.

En l’occurrence, au vu des développements précédents, il a été fait droit en grande partie à la demande principale de Madame [N] [C], de sorte que son action ne peut dès lors être qualifiée d’abusive.

Il conviendra par conséquent, de débouter Madame [I] [R] de sa demande de dommages et intérêts sur ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [I] [R], ayant globalement succombé à ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens.

Eu égard aux circonstances de la cause, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont été amenées à exposer chacune.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’exception d’incompétence territoriale soulevée par Madame [I] [R] ;

DEBOUTONS Madame [I] [R] de sa demande en rétractation de l’ordonnance rendue par le Président du tribunal Judiciaire de Nanterre autorisant Madame [N] [C] à assigner Madame [I] [R] en référé à heure indiquée ;

AUTORISONS Madame [N] [C] épouse [R] à vendre seule les biens immobiliers sis [Adresse 4] dépendant de l’indivision successorale [R]/[M] à partir du prix minimum net vendeur de 3.600.000 euros ;

Dans le cas où cette vente serait susceptible de se réaliser, AUTORISONS Madame [N] [C] épouse [R] et Madame [I] [R] à signer l’ensemble des actes de vente afférents aux dits biens, suivant les deux offres communiquées par les époux [J] pour un montant de 3.630.000 euros pour l’appartement et ses dépendances et celle de Monsieur [X] [V] pour un montant de 315.000 euros concernant les deux chambres de service, soit un total net vendeur de 3.825.000 euros ;

DEBOUTONS Madame [I] [R] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

FAIT À [Localité 13], le 30 juillet 2025

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président