TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

24 Février 2025

N° RG 24/00620 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Y7HU

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropropriétaires de l’ensemble immobilier “LE FRANCE” sis 4-16 sqaure Léon Blum – 43-46 quai Dion Bouton – 31-33 Jaurès 92800 PUTEAUX représenté par son syndic :

C/

[P] [H] né [G] [Y] [H], [O] [V] [U]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropropriétaires de l’ensemble immobilier “LE FRANCE” sis 4-16 sqaure Léon Blum – 43-46 quai Dion Bouton – 31-33 Jaurès 92800 PUTEAUX représenté par son syndic :

Cabinet ATRIUM GESTION

4 rue d’Argenson

75008 PARIS

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDEURS

Monsieur [P] [H] né [G] [Y] [H]

4 square Léon Blum

92800 PUTEAUX

défaillant

Madame [O] [V] [U]

4 square Léon Blum

92800 PUTEAUX

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Janvier 2025 en audience publique devant Elisette ALVES, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé LE FRANCE situé 4-16, square Léon Blum – 43-46, quai Dion Bouton et 31-33, rue Jean Jaurès à PUTEAUX (92800) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Mme [O] [V] [U] et de M. [P] [H], né [G] [Y] [H], dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier représenté par son syndic, le Cabinet ATRIUM GESTION, les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 19 janvier 2024, aux fins de voir :

CONDAMNER solidairement Madame [O] [V] [U] et Monsieur [P] [H] né [G] [Y] [H] au paiement d’une somme de 20.349,85 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4? trimestre 2023 incluse),

CONDAMNER solidairement Madame [O] [V] [U] et Monsieur [P] [H] né [G] [Y] [H] au paiement d’une somme de 1.145,81 euros au titre des frais nécessaires, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

CONDAMNER solidairement Madame [O] [V] [U] et Monsieur [P] [H] né [G] [Y] [H] au paiement d’une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,

CONDAMNER solidairement Madame [O] [V] [U] et Monsieur [P] [H] né [G] [Y] [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 4-16 Square Léon Blum – 43-46 Quai Dion Bouton – 31-33 Jaurès – 92800 PUTEAUX une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Mme [O] [V] [U] et M. [P] [H], assignés par actes remis en l’étude du commissaire de justice, qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 juin 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 7 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

1° Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 20.349,85 euros au titre des charges impayées (échéance du 4ème trimestre 2023 incluse).

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un décompte des sommes dues par les défendeurs pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023 distinguant les charges des frais,

— différents appels de fonds adressés aux défendeurs du 1er avril 2022 au 28 septembre 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 3 mai 2022, 16 juin 2022, 20 juin 2023 et les attestations de non recours afférentes.

Le syndicat des copropriétaires établit par la production de la matrice cadastrale que Mme [V] [U] et M. [H] sont propriétaires des lots n°2048, 53, et 327 de l’état descriptif de division.

Il communique en outre le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 20 juin 2023 qui a approuvé les comptes de l’exercice 2022 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et différents travaux, ainsi que les appels de fonds conformes à cette assemblée.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 20.349,85 euros au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023 (appel de fonds du 1er octobre 2023 inclus), ce, après déduction des sommes portées au crédit du compte des défendeurs sur ladite période.

Mme [V] [U] et M. [H] seront donc condamnés à lui payer la somme de 20.349,85 euros au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023 (appel de fonds du 1er octobre 2023 inclus).

2° Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.145,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires qui supporte la charge de la preuve en application de l’article 9 du code de procédure civile verse les pièces suivantes :

— un décompte des sommes dues distinguant les charges des frais, pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023,

— une lettre de relance simple adressée par le syndic le 30 janvier 2023,

— une mise en demeure adressée par le syndic le 16 février 2023 (avis de réception non produit),

— une lettre intitulée « contentieux » adressée par le syndic le 9 mars 2023,

— un commandement de payer signifié à Mme [V] [U] et M. [H] le 13 juin 2023 pour obtenir paiement de la somme de 15.736,99 euros outre le coût de l’acte,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des frais de recouvrement ci-après, qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et/ou ne sont pas justifiées par les pièces requises en application de l’article 9 du code de procédure civile :

— frais de transmission du dossier aux auxiliaires de justice en date des 12 juin 2023 et 29 septembre 2023 (194,40 euros + 478,80 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes, en l’absence de diligence exceptionnelle démontrée,

— honoraires de constitution d’hypothèque facturés le 29 septembre 2023 (194,40 euros), aucune pièce n’étant produite pour établir la réalité de cette diligence,

— frais de mise en demeure du syndic en date du 16 février 2023 (64,80 euros) dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de son envoi n’est pas communiqué,

— frais de lettre de relance simple intitulée « contentieux » du 9 mars 2023 (19,20 euros), faute de production d’une mise en demeure régulière préalable, tel qu’exigé par l’article 10-1 précité, dont les dispositions d’ordre public.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance d’un montant de 194,21 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant au commandement de payer signifié le 13 juin 2023 qui est communiqué et mentionne son coût.

En conséquence, Mme [V] [U] et M. [H] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 194,21 euros.

Débouté du surplus de sa prétention au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 951,59 euros, débitée sans fondement, sur le compte des défendeurs.

3° Sur la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur les charges et frais

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 1231-6 alinéa 1 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

L’article 1343-2 du même code précise quant à lui que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Compte tenu des dispositions précitées, il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et de dire que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes allouées au titre des charges et frais pourront être capitalisés lorsqu’échus pour une année entière.

4° Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Mme [V] [U] et de M. [H] dans le paiement régulier de leurs charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Mme [V] [U] et M. [H] seront condamnés à lui payer.

Sur les demandes accessoires

Mme [V] [U] et M. [H], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [V] [U] et M. [H] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que Mme [O] [V] [U] et M. [P] [H] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire une quelconque pièce propre à fonder la solidarité qu’il invoque, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Mme [O] [V] [U] et M. [P] [H], né [G] [Y] [H], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE FRANCE situé 4-16, Square Léon Blum – 43-46, quai Dion Bouton – 31-33, rue Jean Jaurès à PUTEAUX (92800), représenté par son syndic :

— la somme de 20.349,85 euros au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023 (appel de fonds du 1er octobre 2023 inclus),

— la somme de 194,21 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNE que la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière,

CONDAMNE in solidum Mme [O] [V] [U] et M. [P] [H], né [G] [Y] [H], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE FRANCE situé 4-16, Square Léon Blum – 43-46, quai Dion Bouton – 31-33, rue Jean Jaurès à PUTEAUX (92800), représenté par son syndic :

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (951,59 euros) doivent être recréditées sur le compte de Mme [O] [V] [U] et M. [P] [H], né [G] [Y] [H],

CONDAMNE in solidum Mme [O] [V] [U] et M. [P] [D], né [G] [Y] [H], au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT