TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

10 Mars 2025

N° RG 23/03150 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YKMD

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 76 avenue de l’Agent Sarre 92700 COLOMBES représenté par son syndic :

C/

[W] [G]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 76 avenue de l’Agent Sarre 92700 COLOMBES représenté par son syndic :

CGI LE GOFF – C MAUGER

5 boulevard Edgard Quinet – BP 3

92702 COLOMBES CEDEX

représentée par Maître Guillaume ABADIE de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE – FREDERIQUE MORIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0024

DEFENDEUR

Monsieur [W] [G]

8 rue de Prague

Appt 304

77144 MONTEVRAIN

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Janvier 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 76 avenue de l’Agent Sarre à COLOMBES (92700) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Monsieur [W] [G] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société CGI LE GOFF – C MAUGER l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 31 mars 2023, aux fins essentiellement de le voir condamner à payer les sommes de 13.182,22 euros au titre des charges arrêtées à la date du 22 mars 2023, 329,05 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement et 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes des conclusions d’actualisation de ses demandes notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONDAMNER Monsieur [W] [G] au paiement des sommes de :

—  28.204,41 € montant des charges dues au 09/01/2024

—  381,67 € montant des frais nécessaires dus au 09/01/2024

le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16/01/2023 sur la somme de 9.171,06 € à compter de l’assignation sur la somme de 11.428,58 €, et à compter des présentes conclusions pour le surplus

Dire que les dispositions de l’article 1343-2 nouveau code civil s’appliqueront

—  4.000 € à titre de dommages-intérêts pour la gêne causée au syndicat

CONDAMNER Monsieur [W] [G], en vertu de l’article 700 CPC, au paiement de la somme de 3.500 €.

CONDAMNER Monsieur [W] [G] aux dépens.

Monsieur [W] [G], assigné à domicile, n’a pas constitué avocat, y compris après la signification le 9 février 2024 des conclusions d’actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions d’actualisation précitées du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 28.204,41 euros au titre des charges arrêtées au 15 janvier 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 janvier 2023 sur la somme de 9.171,06 euros, à compter de l’assignation du 31 mars 2023 sur la somme de 11.428,58 euros et à compter des conclusions d’actualisation du 9 février 2024 pour le surplus.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— des relevés du compte de Monsieur [W] [G] pour la période du 1er octobre 2022 au 15 janvier 2024,

— les appels de fonds et de provisions de travaux adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 18 novembre 2020, 22 juin 2022, 12 août 2022, 15 mai 2023 et 23 octobre 2023.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Monsieur [W] [G] est propriétaire des lots n°34 et 43 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 18 novembre 2020, 22 juin 2022, 12 août 2022, 15 mai 2023 et 23 octobre 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice courant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, ainsi que les appels de fonds et de provisions pour travaux conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 28.204,41 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er octobre 2022 au 15 janvier 2024, appels de provision du 1er janvier 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 janvier 2023 sur la somme de 9.171,06 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 11.428,58 euros et à compter du 9 février 2024 pour le surplus.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit un commandement de payer adressé au défendeur le 16 janvier 2023, afin d’obtenir paiement de la somme de 9.171,06 euros. Il convient de retrancher à cette somme 161.37 euros (120 + 36 + 5,37) au titre de frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Partant les intérêts au taux légal courront sur la somme de 9.009,69 euros (9.171,06 – 161.37) à compter du 16 janvier 2023.

En revanche, il ne justifie pas pourquoi il demande que les intérêts au taux légal courent sur la somme de 11.428.58 euros à compter de l’assignation du 31 mars 2023, sachant que cette somme ne correspond pas à l’accroissement de la créance du syndicat des copropriétaires entre le 16 janvier 2023 et le 31 mars 2023. Cette demande sera rejetée. Le surplus des intérêts légaux courra à compter des conclusions d’actualisation en date du 9 février 2024.

En conséquence, Monsieur [W] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 28.204,41 euros au titre des charges dues pour la période du 1er octobre 2022 au 15 janvier 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 janvier 2023 sur la somme de 9.009,69 euros et des conclusions d’actualisation du 9 février 2024 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 381,67 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts de retard au taux légal.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— des relevés du compte de Monsieur [W] [G] pour la période du 1er octobre 2022 au 15 janvier 2024,

— une lettre de mise en demeure adressée au défendeur en date du 7 novembre 2022 en vue de recouvrer la somme de 2.436,38 euros et son avis de réception (36 euros),

— une facture de frais de gestion pour l’envoi de la lettre de mise en demeure au défendeur en date du 7 novembre 2022 (5,37 euros),

— une facture de frais de gestion pour la remise du dossier au commissaire de justice en date du 11 janvier 2023 (120 euros),

— une facture de commissaire de justice en date du 17 janvier 2023 pour le commandement de payer du 16 janvier 2023 (167,68 euros),

— une facture de commissaire de justice en date du 3 avril 2024 pout la délivrance de l’assignation (52,62 euros),

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (120 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— honoraires du commissaire de justice pour la délivrance de l’assignation (52,62 euros) dans la mesure où ces frais relèvent des dépens, tel que prévu par l’article 696 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 209,05 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant au coût de la mise en demeure, qui est produite avec le justificatif de son envoi postal et la facture afférente et au coût du commandement de payer du 16 janvier 2023.

Débouté partiellement de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 172,62 euros, débitée sans fondement sur le compte de Monsieur [W] [G].

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée de la somme allouée au titre des charges soit productive d’intérêts au taux légal.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires produit un commandement de payer adressé au défendeur le 16 janvier 2023. Partant les intérêts au taux légal courront à compter du 16 janvier 2023 sur la somme de 41.37 euros. Le surplus des intérêts légaux courra à compter des conclusions d’actualisation en date du 9 février 2024.

En conséquence, Monsieur [W] [G] sera condamné au paiement de la somme de 209,05 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 janvier 2023 sur la somme de 41.37 euros (36 + 5.37) et des conclusions d’actualisation du 9 février 2024 pour le surplus.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges et les frais qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Monsieur [W] [G] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Monsieur [W] [G] sera condamné à lui payer.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [G], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Monsieur [W] [G] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 76 avenue de l’Agent Sarre à COLOMBES (92700) représenté par son syndic :

— la somme de 28.204,41 euros au titre des charges dues pour la période du 1er octobre 2022 au 15 janvier 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 janvier 2023 sur la somme de 9.009,69 euros et des conclusions d’actualisation du 9 février 2024 pour le surplus,

— la somme de 209,05 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 janvier 2023 sur la somme de 41,37 euros et des conclusions d’actualisation du 9 février 2024 pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 76 avenue de l’Agent Sarre à COLOMBES (92700) représenté par son syndic :

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (172,62 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [W] [G],

CONDAMNE Monsieur [W] [G] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT