TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 07 Février 2025

N°R.G. : 24/02062

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZYY6

N° Minute :

Société HABITAT PIERRE INVESTISSEMENT

c/

Société SCI [Adresse 11]

DEMANDERESSE

Société HABITAT PIERRE INVESTISSEMENT

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Thomas BEAL de la SELARL L.I.G.L, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0217

DEFENDERESSE

Société SCI [Adresse 11]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0154

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Timothée AIRAULT, Vice-Président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance Contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 30 décembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

La société par actions simplifiée HABITAT PIERRE INVESTISSEMENT (ci-après dénommée « la société HPI »), était propriétaire d’un terrain situé [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 10] (92) sur une parcelle cadastrée Section R.[Cadastre 7], d’une superficie de 1522 m².

Cette parcelle jouxte une unité foncière composée des parcelles cadastrées Section R, n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5], d’une superficie de 1638 m², précédemment occupées par un garage exploité par la société ECM-CAR, et dont demeurent propriétaires plusieurs personnes formant l’indivision [M]. La société demanderesse soutient dans ses écritures qu’un premier projet de construction a été tenté avec la société COMPAGNIE FINANCIERE PALLADIO, incluant cette parcelle, mais que celui-ci a avorté faute selon son dirigeant de pouvoir faire supporter l’indemnité d’éviction du locataire par la société de copromotion.

Par acte notarié en date 21 juillet 2017, la société HPI a conféré à la société civile immobilière [Adresse 11] (ci-après désignée « la SCI [Localité 10] »), sous différentes conditions suspensives (dont un permis de construire définitif), une promesse unilatérale de vente sur le volume immobilier 2 de la parcelle R.[Cadastre 7] moyennant :

— un prix de 40% du produit de la valeur de 1000,00 € hors taxe et du total des mètres carrés de la surface de plancher du permis de construire à obtenir,

— outre des compléments de prix en cas de prorogation de la durée de la promesse et de « marge promoteur au-delà de 8% du chiffre d’affaires hors taxes à fin d’opération », déterminée au regard d’un modèle de plan financier annexé à l’acte.

Aux termes d’un arrêté en date du 1er juin 2018, la SCI [Localité 10] s’est vu délivrer un permis de construire n°092 049 17 00015 pour la construction d’une surface de bureaux de 9623 m² surface de plancher.

Selon acte notarié en date du 24 janvier 2020, la SCI [Localité 10] a conclu une promesse de vente en l’état futur d’achèvement, portant sur un immeuble de bureaux à construire sur les terrains R.[Cadastre 7], R.[Cadastre 4] et R.[Cadastre 5], moyennant un prix de 59 400 000 € hors taxes. Elle a par la suite levé l’option de la promesse.

Aux termes d’un acte de vente en date du 19 juin 2020, la société HPI a cédé à la SCI [Localité 10] le volume immobilier 2 situé [Adresse 3] à [Localité 10] (92), sur une parcelle cadastrée, Section R, n°[Cadastre 7]. Cette vente est intervenue pour un prix de base de 4 200 000 € hors taxes. L’acte de vente reprend une clause d’intéressement du prix, stipulée dans des termes identiques à celle figurant dans la promesse de vente, en ce qui concerne les modalités de détermination de son montant et sa date d’exigibilité.

Le même jour, la SCI [Localité 10] a :

— acquis auprès des membres de l’indivision [M] les terrains cadastrés R.[Cadastre 4] et R.[Cadastre 5] ;

— vendu à la société ARISTIDE BRIAND [Localité 10] un immeuble de bureaux à construire sur les terrains acquis.

Par courriel en date du 10 juin 2024, les représentants de la SCI [Localité 10] ont communiqué à Monsieur [I] [R] pour la société HPI :

— un bilan de l’opération daté du 13 mai 2024 signé par Monsieur [G] [H] pour la SCI [Localité 10] ;

— une attestation de la SCI [Localité 10] également signée par Monsieur [G] [H] sur la méthodologie appliquée au bilan de l’opération ;

— une attestation datée du 14 mai 2024 émanant du cabinet ERNST & YOUNG, en ses qualités de Commissaire aux Comptes, relevant une marge brute de 7,15 %, en deçà du seuil de déclenchement de la clause d’intéressement fixé à 8 %.

Par lettre officielle en date du 21 juin 2024, le conseil de la société HPI a mis en demeure la SCI [Localité 10] de lui communiquer ou de lui donner accès aux actes et « pièces comptables relatifs au bilan communiqué et au premier chef :

les actes juridiques qui fondent la prise en charge par la SCI [Localité 10] d’une indemnité d’éviction de 2 500 000 €, ainsi que,l’ensemble des éléments relatifs au poste « surcoût dépollution » (acte de vente des parcelles R [Cadastre 4] et [Cadastre 5], études et factures). »

En réponse à cette demande et par lettre en date du 12 juillet 2024, la SCI [Localité 10] lui a indiqué qu’elle n’entendait pas faire droit à la demande.

Arguant que la marge de l’opération immobilière réalisée était en réalité supérieure à 8%, par acte régulièrement signifié le 3 septembre 2024, la société HPI a fait assigner la SCI [Localité 10] devant le juge des référés de ce tribunal aux fins d’injonction de communication de pièces, au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 décembre 2024, la société HPI demande au juge des référés de :

➢ ENJOINDRE à la SCI [Localité 10], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de lui communiquer :

— la promesse de vente conclue entre les membres de l’indivision [M] et la SCI [Localité 10] le 29 septembre 2017, en ce compris ses annexes et ses avenants de prorogation,

— les annexes de l’acte de vente conclu le 19 juin 2020 entre les membres de l’indivision [M] et la SCI [Localité 10],

— le protocole d’éviction conclu entre les membres de l’indivision [M] et la société ECM-CAR dont la SCI [Localité 10] déclare avoir parfaite connaissance aux termes de l’acte de vente du 19 juin 2020 ;

➢ ENJOINDRE à la SCI [Localité 10], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de lui mettre à disposition l’ensemble des pièces justificatives qui lui ont permis d’établir le bilan du 13 mai 2024 ;

➢ CONDAMNER la SCI [Localité 10] à lui verser une somme de 3000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Celle-ci avance, notamment et pour l’essentiel, les moyens suivants : « Il est de jurisprudence établie que la procédure prévue par l’article 145 du code de procédure civile n’est pas limitée à la conservation des preuves et peut également tendre à leur établissement. […] En tout état de cause et alors même que la société PALLADIO, dans le cadre du suivi de l’exécution de la promesse, faisait état de la prise en charge de l’indemnité d’éviction par l’indivision [M] (et corrélativement de l’absence de prise en charge de ladite indemnité dans le bilan de l’opération), cette indemnité figure dans le bilan final de l’opération. La tromperie – qui s’esquisse et s’explique par le conflit d’intérêt du gérant de la société PALLADIO – mérite que la situation soit tirée au clair. […] A supposer même que l’on admette que « la décision » du commissaire aux comptes ne soit pas susceptible de recours, cela n’exclut pas que la société HPI engage la responsabilité du commissaire aux comptes et de la SCI [Localité 10], respectivement pour : manquements à ses obligations professionnelles dans le cadre de la vérification du contrôle de cohérence des comptes (comment expliquer qu’un complément de prix de vente soit imputé dans un bilan comme indemnité d’éviction) ; manquements à ses obligations d’informations contractuelles, à la loyauté contractuelle dans l’exécution de l’acte de vente. […] La SCI [Localité 10] s’abstient de démontrer en quoi les informations sollicitées relèveraient d’une confidentialité et/ou du secret des affaires au sens de l’article L.151-1 du code de commerce. »

Aux termes de ses dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 décembre 2024, la SCI [Localité 10] demande au juge des référés de :

A titre principal,

➢ DECLARER irrecevable la société HPI en ses demandes ;

A titre subsidiaire,

➢ DIRE ET JUGER mal-fondées les demandes présentées par la société HPI ;

A titre infiniment subsidiaire,

➢ DIRE ET JUGER que le demande de communication de pièces se heurte à la confidentialité et au secret des affaires ;

En conséquence,

➢ DEBOUTER la société de toutes ses demandes ;

➢ La CONDAMNER au paiement d’une somme de 3000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Celle-ci avance que la demande de son adversaire « méconnaît les stipulations contractuelles arrêtées entre les parties et se heurte à une exception de ‘‘chose jugée''. Après de nombreux échanges, et en toute connaissance de cause, les parties ont convenu de la rédaction d’une clause d’intéressement du prix, particulièrement détaillée dans son contenu et ses modalités. […] L’avis de la société ERNST & YOUNG est assimilable à une décision ayant autorité de la ‘‘chose jugée''. Cet avis ne peut être remis en cause par un juge et encore moins par le juge des référés qui est le juge de l’évidence. […] La société HPI feint la surprise alors même qu’elle savait pertinemment que le coût de l’éviction du locataire commercial devait être prise en compte, directement ou indirectement, dans le bilan de l’opération. L’existence du locataire commercial (ECM-CAR) était parfaitement connue par la société HPI qui le rappelle d’ailleurs dans ses écritures. […] La société HPI en tire hâtivement pour conséquence qu’à supposer que l’indemnité d’éviction eut été laissée à la charge de l’indivision [M], la marge de l’opération serait passée de 4 288 203,00 € à 6 788 203,00 € dégageant une marge de 11,31 % du chiffre d’affaires (au lieu des 7,15 %). Toutefois cette approche empirique de la société HPI relève d’une erreur grossière de calcul. […] Toute communication de ces actes, sans attraire dans la cause l’indivision [M] reviendrait à violer la confidentialité de ces actes, mais également le secret des affaires, qu’il appartient au juge de faire respecter. Le juge des référés ne peut donc faire droit à une telle demande ».

L’affaire a été appelée à l’audience des référés du 30 décembre 2024. S’y sont présentés les conseils respectifs des deux sociétés, lesquels ont maintenu leurs demandes telles que formulées dans leurs conclusions.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Il résulte des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », et ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. » L’article 1112-1 du code civil prévoit en outre : « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

L’article L.151-1 du code de commerce dispose : « Est protégée au titre du secret des affaires toute information répondant aux critères suivants :

1° Elle n’est pas, en elle-même ou dans la configuration et l’assemblage exacts de ses éléments, généralement connue ou aisément accessible pour les personnes familières de ce type d’informations en raison de leur secteur d’activité ;

2° Elle revêt une valeur commerciale, effective ou potentielle, du fait de son caractère secret ;

3° Elle fait l’objet de la part de son détenteur légitime de mesures de protection raisonnables, compte tenu des circonstances, pour en conserver le caractère secret. »

En l’espèce, il est constant et il résulte en tout état de cause de l’analyse du dossier que la société HPI était propriétaire d’un terrain situé [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 10] (92) sur une parcelle cadastrée Section R.[Cadastre 7], d’une superficie de 1522 m². Cette parcelle jouxte une unité foncière composée des parcelles cadastrées Section R, n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5], d’une superficie de 1638 m², précédemment occupées par un garage exploité par la société ECM-CAR, et dont demeurent propriétaires les membres de l’indivision [M].

La société demanderesse soutient dans ses écritures qu’un premier projet de construction a été tenté avec la société COMPAGNIE FINANCIERE PALLADIO, incluant cette parcelle, mais que celui-ci a avorté faute selon son dirigeant de pouvoir faire supporter l’indemnité d’éviction du locataire par la société de copromotion. S’il convient de rester prudent s’agissant des raisons ayant amené à l’échec de ce projet, il résulte bien de la lecture des échanges de courriels et courriers versés aux débats, entre le 9 août 2015 et le 23 février 2017, en particulier le courrier de Monsieur [R] du 25 octobre 2016, que le sujet de l’indemnité d’éviction du locataire a constitué l’un des points d’achoppement.

Par acte notarié en date 21 juillet 2017, la société HPI a conféré à la SCI [Localité 10] une promesse unilatérale de vente sur le volume immobilier 2 de la parcelle R.[Cadastre 7] moyennant : un prix de 40% du produit de la valeur de 1000,00 € hors taxe et du total des mètres carrés de la surface de plancher du permis de construire à obtenir ; outre des compléments de prix en cas de prorogation de la durée de la promesse et de « marge promoteur au-delà de 8% du chiffres d’affaires hors taxes à fin d’opération », déterminée au regard d’un modèle de plan financier annexé à l’acte.

Aux termes d’un acte de vente en date du 19 juin 2020, la société HPI a cédé à la SCI [Localité 10] le volume immobilier 2 situé [Adresse 3] à [Localité 10], sur une parcelle cadastrée, Section R, n°[Cadastre 7]. Cette vente est intervenue pour un prix de base de 4 200 000 € HT. L’acte de vente reprend une clause d’intéressement du prix, stipulée dans des termes identiques à celle figurant dans la promesse de vente, en ce qui concerne les modalités de détermination de son montant et sa date d’exigibilité.

Il ressort en outre de l’analyse du bilan datée du 13 mai 2024 signé par Monsieur [G] [H] pour la SCI [Localité 10], annexé à l’attestation du cabinet ERNST & YOUNG aux termes de laquelle il conclut à une marge brute de l’opération de 7,15 %, en deçà quoique très proche du seuil de déclenchement de la clause d’intéressement fixé à 8 %, une prise en compte de l’indemnité d’éviction au titre des charges, laquelle faisait justement débat entre la compagnie PALLADIO et la société HPI. Et il est également établi que Monsieur [N], qui représentait lors des premières négociations la compagnie PALLADIO, était alors l’époux de Madame [L] [M], membre de l’indivision [M].

Ces éléments demeurent amplement suffisants pour considérer qu’il existe un motif légitime au sens des dispositions précitées de l’article 145 du code de procédure civile. S’agissant de l’argument tiré de la « chose jugée » avancé en défense par la SCI [Localité 10], c’est à juste titre que la société HPI fait valoir qu’elle peut intenter d’autres actions, comme l’engagement de la responsabilité du commissaire aux comptes et/ ou celle de la défenderesse, s’agissant respectivement pour le premier de la vérification du contrôle de cohérence des comptes et pour la seconde en fonction de l’exactitude ou non des informations transmises pour la réalisation du bilan financier de l’opération. Enfin, c’est à bon droit que la société HPI fait valoir que la SCI [Localité 10] n’explique nullement en quoi les informations sollicitées relèveraient d’une confidentialité et/ou du secret des affaires au sens de l’article L.151-1 du code de commerce.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, il convient d’enjoindre à la SCI [Localité 10], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, de communiquer à la société HPI : la promesse de vente conclue entre les membres de l’indivision [M] et la SCI [Localité 10] le 29 septembre 2017, en ce compris ses annexes et ses avenants de prorogation ; les annexes de l’acte de vente conclu le 19 juin 2020 entre les membres de l’indivision [M] et la SCI [Localité 10] ; et l’ensemble des pièces justificatives qui lui ont permis d’établir le bilan du 13 mai 2024. Il ne saurait en revanche être fait droit à la demande pour le surplus des documents sollicités, et en particulier en ce qui concerne le protocole d’éviction conclu entre les membres de l’indivision [M] et la société ECM-CAR, ni l’une ni l’autre n’étant partie à la présente instance, sauf à ce que celui-ci fasse partie des éventuelles annexes des actes ci-dessus évoqués, auquel cas il devrait être transmis.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. […] Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ».

Selon l’article 489 du code de procédure civile, « l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire ». Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent également : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. […] Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. »

En l’espèce, la SCI [Localité 10], partie qui succombe en la présente instance, sera d’une part déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et d’autre part condamnée aux dépens. En outre, elle devra supporter les frais irrépétibles engagés par son adversaire et que l’équité commande de réparer à raison de la somme de 3000,00 €.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s’agissant en effet d’une instance introduite après le 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Enjoint à la société civile [Adresse 11], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, de communiquer à la société par actions simplifiée HABITAT PIERRE INVESTISSEMENT :

la promesse de vente conclue entre les membres de l’indivision [M] et la société civile [Adresse 11] le 29 septembre 2017, en ce compris ses annexes et ses avenants de prorogation ; les annexes de l’acte de vente conclu le 19 juin 2020 entre les membres de l’indivision [M] et la société civile [Adresse 11] ; et l’ensemble des pièces justificatives qui ont permis à la société civile [Adresse 11] d’établir le bilan du 13 mai 2024 ;

Condamne in solidum la société civile [Adresse 11] aux dépens et à payer à la société par actions simplifiée HABITAT PIERRE INVESTISSEMENT la somme de 3000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

FAIT À NANTERRE, le 07 Février 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

Timothée AIRAULT, Vice-Président