TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00278 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IWJ3

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 27 mars 2025 prorogé au 10 Avril 2025

S.A. LES FOYERS NORMANDS

C/

[D] [G]

[K] [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

M^e Laurence MARTIN – 45

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

M^e Laurence MARTIN – 45

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. LES FOYERS NORMANDS (RCS [Localité 7] 593.820.301)

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de Caen, substitué par M^e Hugues HUREL, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 22

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [G]

né le 03 Juillet 1985 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Laurence MARTIN, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 45

Madame [K] [Z]

née le 25 Décembre 1987 à

demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001692 du 06/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

représentée par Laurence MARTIN, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 45

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 26 Mars 2024

Date des débats : 23 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 27 mars 2025 prorogé au 10 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 décembre 2016, la SA Les Foyers Normands a donné à bail à M. [D] [G] et Mme [K] [Z] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 500,08 euros ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

M. [D] [G] et Mme [K] [Z] ont quitté les lieux et remis les clés le 13 août 2022.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 8 janvier 2024, la SA Les Foyers Normands a fait assigner M. [D] [G] et Mme [K] [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir les condamner solidairement au paiement des sommes de :

– 6 345,47 euros en principal ;

– 700 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

– 350 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l’assignation.

À l’audience du 23 janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SA Les Foyers Normands, représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions datées du 8 janvier 2025 soutenues oralement et déposées à l’audience, sollicite de voir débouter M. [D] [G] et Mme [K] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, délais de paiement compris et les condamner à lui payer in solidum les sommes de :

– 6 345,47 euros au titre du solde locatif ;

– 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [D] [G] et Mme [K] [Z], représentés par leur conseil s’en référant à ses conclusions soutenues oralement et déposées à l’audience, sollicitent de voir :

À titre principal,

– débouter la SA Les Foyers Normands de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

– la condamner à leur payer la somme de 833,27 euros correspondant aux frais de refacturation de l’intervention de la société SIRAM ;

– constater l’état d’insalubrité et d’indécence du logement ;

À titre subsidiaire,

– condamner la SA Les Foyers Normands à leur payer la somme de 6 345,47 euros pour indécence et insalubrité du logement loué ;

– ordonner la compensation des dettes et créances ;

– leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter, le cas échéant, des condamnations mises à leur charge ;

– condamner la SA Les Foyers Normands à leur payer, unis d’intérêts, la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de procédure.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, si le locataire est présumé être à l’origine des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, le bailleur qui souhaite bénéficier de cette présomption doit néanmoins faire la preuve que les dégradations ont bien eu lieu pendant l’occupation des lieux par le preneur. Aussi, il est constant que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, la bailleresse, qui sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 6 345,47 euros au titre du solde de sortie des lieux arrêté au 25 mars 2024, après mise au débit du compte locatif de la somme de 6 890,06 euros au titre des réparations et dégradations locatives imputables aux locataires sortants et déduction faite de la somme de 500,08 euros correspondant au dépôt de garantie, produit aux débats :

– un décompte locatif arrêté au 25 mars 2024 faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 6 345,47 euros, après régularisation des charges en faveur des locataires, mise au débit du compte locatif de la somme de 6 890,06 euros au titre des réparations et dégradations locatives et déduction de la somme de 500,08 euros correspondant au dépôt de garantie ;

– l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 13 décembre 2016 ;

– l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 16 août 2022 (M. [D] [G] et Mme [K] [Z] ayant préalablement donné procuration à M. [H] [G] pour les représenter lors de l’établissement de ce dernier) ;

– un tableau de facturation des réparations et dégradations locatives suite au départ des lieux des locataires en date du 13 août 2022 et portant la somme totale réclamée par la bailleresse à 6 890,06 euros ;

– une facture établie par la société Cap Propreté en date du 31 décembre 2022 portant sur le nettoyage complet du logement pour la somme totale de 421,20 euros TTC ;

– une facture établie par la société ADEMS en date du 20 décembre 2022 portant sur le remplacement de la baignoire pour la somme de 371,78 euros TTC ;

– une facture établie par la société AEG Bâtiment en date du 2 novembre 2022 portant sur des travaux de menuiserie, serrurerie et vitrerie pour la somme totale de 4 015,70 euros TTC ;

– une facture établie par la société Leprovost en date du 26 octobre 2022 portant sur la réfection des sols du logement pour la somme totale de 2 369,81 euros TTC ;

– une facture établie par la société ADX Expertise en date du 14 septembre 2022 portant sur une analyse et un diagnostic relatif à l’amiante avant travaux pour la somme de 1 706,40 euros TTC ;

– une facture établie par la société Leprovost en date du 26 octobre 2022 portant su la réfection de l’ensemble des peintures du logement (murs, plafonds, boiseries) pour la somme totale de 6 267,64 euros TTC ;

– une facture établie par la société Cap Vert en date du 22 décembre 2022 portant sur la remise en état du jardin pour la somme totale de 1 128,43 euros TTC ;

– une facture établie par la société Stop’Fuite en date du 30 septembre 2022 portant sur le remplacement du meuble sous évier avec évier, du lavabo et de la façade de la baignoire pour la somme totale de 601,30 euros TTC ;

– une facture établie par la société Cap Propreté en date du 7 novembre 2022 portant sur le nettoyage complet du logement pour la somme totale de 388,80 euros TTC ;

– une facture établie par la société Pierron Électricité en date du 1er février 2023 portant sur des travaux d’électricité pour la somme de 367,80 euros TTC ;

– une facture établie par la société AEG Bâtiment en date du 2 janvier 2023 portant sur des travaux de menuiserie (mise en jeu des portes, application de joint acrylique autour des fenêtres, remplacement d’entrée d’air) pour la somme totale de 591,86 euros TTC ;

– une facture établie par la société ADEMS en date du 31 décembre 2022 portant sur le remplacement vidange d’un appareil sanitaire pour la somme de 81,43 euros TTC.

Afin de déterminer si les postes de réparations locatives, listés par la bailleresse dans son document intitulé « tableau de facturation suite état des lieux de sortie » et dont elle sollicite réparation pour un montant total de 6 890,06 euros, correspondent à des réparations et dégradations locatives imputables aux locataires sortants, les états des lieux entrant et sortant doivent être comparés, en prenant en considération le nombre de pièces principales dans le logement (4), sa superficie (100,55 m²) ainsi que la durée d’occupation dudit logement (soit 5 ans et 8 mois) ; étant précisé que cette étude est limitée au montant sollicité pour chaque poste par la bailleresse.

Eu égard aux états des lieux entrant et sortant, il apparaît qu’outre une vétusté des lieux, plusieurs dégradations locatives sont directement imputables aux locataires sortants qui, quoiqu’ils les contestent, n’apportent pas de preuve de leur exonération conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et sans déduction d’aucune vétusté.

En effet, tel est le cas des dégradations constatées quant aux murs, aux plafonds, aux plinthes, aux portes, au meuble sous évier avec évier qui sont dégradées ; aux prises de courant et interrupteurs, vitrage, crémone et poignée de fenêtres, porte de garage et fenêtre qui sont cassés ; à la porte intérieure, aux prises de courant et détecteur de fumée qui sont manquants ; au défaut d’étanchéité des joints silicone des éléments relatifs aux sanitaires, aux encombrants laissés sur place, au défaut d’entretien du jardin, à la clôture abîmée, au manque du portillon ainsi qu’au mauvais état de propreté général du logement.

Dès lors, dans la mesure où les réparations facturées aux locataires leur apparaissent effectivement imputables compte tenu des dégradations constatées (casses, manques, défauts d’entretien…) qui ne sont pas en lien avec une quelconque vétusté (telle qu’il a par exemple était constaté pour le sol du logement) et que, la SA Les Foyers Normands justifie de l’évaluation sérieuse du montant sollicité pour les réparer, il sera fait droit à sa demande, soit à la somme de 6 890,06 euros.

De sorte qu’après déduction du montant correspondant au dépôt de garantie versé par les locataires lors de leur entrée dans les lieux (500,08 euros) ainsi qu’aux régularisations des charges récupérables pour 2021 et 2022 en faveur des locataires, ils seront condamnés à payer in solidum à la SA Les Foyers Normands la somme de 6 345,47 euros au titre du solde restant dû à l’issue du bail, arrêté au 25 mars 2024, sous réserve des développements ultérieurs.

Sur les demandes reconventionnelles

Au titre du remboursement des réparations à la charge du bailleur

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement mais également d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et de faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

En l’espèce, M. [D] [G] et Mme [K] [Z] soutiennent avoir réglé à la place du bailleur une facture relative au remplacement de la porte entre la cuisine et le garage, s’élevant à la somme de 833,27 euros et ce, dans la mesure où le remplacement de cette dernière a été nécessité par l’état de vétusté et non par une dégradation qui leur est imputable en tant que locataires.

Il ressort des pièces produites aux débats que la somme de 898,70 euros a été mise au débit du compte locatif le 31 mars 2019 au motif « réparation locatives porte » et les parties s’accordent sur le fait que cette facture correspond effectivement au remplacement de la porte située entre la cuisine et le garage.

Toutefois, si le bailleur considère que le changement de cette porte a été nécessité par les dégradations commises par les locataires, il ne rapporte cependant pas la preuve d’un usage anormal de cet élément ayant précipité sa dégradation et nécessité son remplacement ; étant précisé que, conformément au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, s’agissant des ouvrants telles que les portes, seul le graissage des gonds, paumelles et charnières, ainsi que les menues réparations des boutons et poignées de portes, gonds, crémones et espagnolettes ainsi que, leur remplacement sont présumés être des réparations locatives à la charge des locataires.

De sorte que, la SA Les Foyers Normands sera condamnée à payer à M. [D] [G] et Mme [K] [Z] la somme de 833,27 euros (correspondant à la somme qu’ils réclament bien qu’inférieure au montant total de la facture) au titre de la facture relative au remplacement de la porte entre la cuisine et le garage indûment facturée aux locataires, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre d’un préjudice de jouissance pour insalubrité et indécence des lieux

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

En application des articles 1719 1° du code civil et 6 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’alinéa 2 de l’article 6 précise que les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret, pris en Conseil d’État, n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017.

L’alinéa 3, poursuit en indiquant que, le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire un logement, outre décent comme mentionné à l’alinéa 1er, un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement mais également d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et de faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Il est admis que, le bailleur peut en application de l’article susdit être condamné à des dommages et intérêts sanctionnant les troubles de jouissance subis par le locataire liés à l’indécence des lieux et ce, sans que cette indemnisation ne soit subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur.

L’article L. 1331-22 du code de la santé publique dispose que, tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.

La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L. 1334-2 rend un local insalubre.

Les décrets pris en application de l’article L. 1311-1 et, le cas échéant, les arrêtés pris en application de l’article L. 1311-2 précisent la définition des situations d’insalubrité.

Les procédures de mise en sécurité et de traitement de l’insalubrité sont prévues par les articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, M. [D] [G] et Mme [K] [Z] sollicitent la somme de 6 345,47 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi, sans toutefois expliciter le calcul effectué pour arriver à cette somme, ni justifier de leur préjudice.

En effet, ils ne démontrent nullement tant, l’insalubrité du logement pris à bail que, son indécence, étant rappelé que l’insalubrité relève d’une procédure particulière à l’issue de laquelle un arrêté préfectoral d’insalubrité ou de péril vient déclarer le logement insalubre et que, les caractéristiques de décence du logement sont posées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 pris en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, ils ne démontrent pas plus le défaut d’entretien et d’exécution par la société bailleresse des réparations qui lui sont imputables, alors même que, cette dernière justifie aux débats de plusieurs interventions de professionnels dans le logement litigieux à la suite de réclamations de M. [D] [G] et Mme [K] [Z], comme celle d’un électricien suite à une plainte des locataires relatif à un défaut de chauffage, tandis que l’électricien a constaté que le thermostat qui gère le chauffage était en position arrêt.

Dès lors, M. [D] [G] et Mme [K] [Z] seront déboutés de leur demande de ce chef faute de justifier du préjudice allégué.

Sur la compensation des créances réciproques

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, a due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1348 dudit code précise qu’à moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, la SA Les Foyers Normands a sur M. [D] [G] et Mme [K] [Z] une créance de 6 345,47 euros au titre du solde restant dû à l’issue du bail, arrêté au 25 mars 2024 et M. [D] [G] et Mme [K] [Z] ont sur la SA Les Foyers Normands une créance de 833,27 euros au titre de la facture relative au remplacement de la porte entre la cuisine et le garage indûment facturée.

Dès lors, après compensation des créances réciproques, M. [D] [G] et Mme [K] [Z] sont condamnés in solidum à payer à la SA Les Foyers Normands la somme de 5 512,20 euros

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [D] [G] et Mme [K] [Z] sollicitent des délais de paiement sur 24 mois, tout en produisant aux débats une attestation de paiement de la CAF relative aux prestations perçues pour le mois de novembre 2024.

Cependant, s’ils n’apparaissent effectivement pas en situation de régler leur dette locative en une seule fois, compte tenu du montant important de celle-ci et de leurs faibles ressources, ils n’apparaissent pas non plus en situation de la régler par le biais d’un échelonnement de celle-ci sur 24 mois et qui laisserait à leur charge des mensualités de 229,67 euros.

De sorte qu’ils seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [G] et Mme [K] [Z], partie succombante au présent litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et leurs demandes de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [D] [G] et Mme [K] [Z] à payer in solidum à la SA Les Foyers Normands la somme de 6 345,47 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail portant sur les lieux sis [Adresse 4], selon décompte arrêté au 25 mars 2024 ;

CONDAMNE la SA Les Foyers Normands à payer à M. [D] [G] et Mme [K] [Z] la somme de 833,27 euros au titre du remplacement de la porte indûment facturée aux locataires ;

DÉBOUTE M. [D] [G] et Mme [K] [Z] de leur demande indemnitaire ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques des parties ;

Après compensation des créances réciproques des patries :

CONDAMNE M. [D] [G] et Mme [K] [Z] à payer in solidum à la SA Les Foyers Normands la somme de 5 512,20 euros ;

DÉBOUTE M. [D] [G] et Mme [K] [Z] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [D] [G] et Mme [K] [Z] au paiement in solidum des dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE la SA Les Foyers Normands de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE M. [D] [G] et Mme [K] [Z] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 4175 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,