TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

28 Avril 2025

N° RG 23/01887 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YBVO

N° Minute : 25/

AFFAIRE

S.D.C. de l’immeuble sis 5 rue Jean Edeline 92500 RUEIL M ALMAISON

C/

[M] [I], [Y] [K] épouse [I], [P] [I]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 5 rue Jean Edeline 92500 RUEIL-M ALMAISON représenté par son syndic :

Cabinet MASSON ET CIE

60 boulevard de Charonne

75020 PARIS

représentée par M^e Adrien VINEY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

DEFENDEURS

Monsieur [M] [I]

4 boulevard Thiers

78250 MEULAN EN YVELINES

représenté par M^e Jade HENRY, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 584

Madame [Y] [K] épouse [I]

4 boulevard Thiers

78250 MEULAN

représentée par M^e Jade HENRY, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 584

Monsieur [P] [I]

4 boulevard Thiers

78250 MEULAN

représenté par M^e Jade HENRY, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 584

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2025 en audience publique devant Elisette ALVES, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé 5, rue Jean Edeline à RUEIL-MALMAISON (92500) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence de M. [M] [I], Mme [Y] [I] et M. [P] [I] (ci-après les consorts [I]) dans le règlement des charges de copropriété dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier, représenté par son syndic, le cabinet MASSON, les a fait assigner devant ce tribunal par exploits en date des 27 janvier 2023 et 02 février 2023.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [I], Madame [Y] [I] et Monsieur [P] [I] au paiement de la somme de 10.137,41 € pour les lots 9, 10, 11 et 30 au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2022, outre la somme de 571,90 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1,

CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [I] et Madame [Y] [I] au paiement de la somme de 3.929,74 euros pour les lots 15 et 16 au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2022, outre la somme de 307,90 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1,

Les CONDAMNER en outre in solidum à payer la somme de 2000,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil, outre une indemnité de 2000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER les défendeurs in solidum en tous les dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Adrien VINEY en vertu des dispositions de l’article 699 du CPC.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 février 2024, les consorts [I] demandent au tribunal de :

DECLARER en l’état le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du 5 rue Jean Edeline 92500 Rueil Malmaison mal fondé en ses demandes,

L’EN DEBOUTER,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à remettre aux concluants les clés leur permettant d’accéder aux lots 9-10-11-15 &16 et ce, dans le mois qui suit la signification du jugement appelé à être rendu, le tout sous astreinte de la somme de 1.000 euros par jour de retard,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à payer à Monsieur [M] [I], Madame [Y] [I] et Monsieur [P] [I] la somme de 9.000 euros, en réparation du préjudice subi concernant les lots 9-10 &11,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à payer à Monsieur [M] [I], Madame [Y] [I] la somme de 6.000 euros en réparation du préjudice subi concernant les lots 15 & 16,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à payer à chacun d’eux la somme de 1.500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions

L’ordonnance de clôture est intervenue le 03 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 04 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « déclarer mal fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Sur les demandes de condamnation formées par le syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les consorts [I] soient condamnés in solidum à lui payer la somme de 10.137,41 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2022 dues pour les lots n°9, 10, 11 et 30 de l’état descriptif de division, et la somme de 3.929,74 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2022 dues pour les lots n°15 et 16 de l’état descriptif de division. Il fonde sa demande sur les articles 10, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et sur l’article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de celle-ci. Il explique que le montant réclamé correspond aux sommes dues pour la période du 09 avril 2019 au premier trimestre 2023.

Les consorts [I] résistent à la demande de paiement formée à leur encontre en faisant valoir, d’une part, qu’ils ne sont pas propriétaires du lot n°30 de l’état descriptif de division et, d’autre part, que les sommes dont le paiement est poursuivi englobent des reports à nouveau au titre de la gestion d’un précédent syndic qui a mal imputé le prix de vente de certains lots qu’ils ont vendus, ce que les successeurs de l’ancien syndic ont reconnu. Selon eux, lesdits reports ne sauraient être supérieurs à la somme de 2.298,34 euros au titre des lots 9 à 11 de l’état descriptif de division, et à la somme de 278,49 euros, au titre des lots n°15 et 16 de l’état descriptif de division. Ils soutiennent en tout état de cause que le syndicat des copropriétaires ne satisfait pas à la charge de la preuve qui lui incombe du bien fondé de ses demandes, ne produisant pas les justificatifs requis. Ils concluent à leur rejet.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Par ailleurs, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— deux fiches de renseignements dressées par la publicité foncière respectivement les 11 février 2019 et 14 décembre 2022 relatifs aux lots propriété des consorts [I],

— un décompte relatif aux lots n°9, 10, 11 et 30 de l’état descriptif de division en date du 03 décembre 2022 au titre des charges et de frais dus pour la période du 1er janvier 2017 au 09 novembre 2022 faisant état d’un solde débiteur d’un montant de 10.452,25 euros,

— un décompte relatif aux lots n°15 et 16 de l’état descriptif de division en date du 15décembre 2022 au titre des charges et de frais dus pour la période du 1er janvier 2017 au 09 novembre 2022 faisant état d’un solde débiteur d’un montant de 4.237,64 euros,

— différents appels de fonds au nom de l’indivision [I] ou de M. ou de Mme [I] sur la période à compter du 17 avril 2019 au 16 décembre 2022,

— une mise en demeure d’avocat en date du 24 juin 2022 adressée M. [M] [I] ou Mme [Y] [I], au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, pour obtenir paiement de la somme de 10.209,77 euros au titre des lots 9, 10, 11 et 30 de l’état descriptif de division et de la somme de 3.983,66 euros au titre des lots 15 et 16 de l’état descriptif de division (avis de réception produit),

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 1er mars 2017, 02 mai 2017, 28 juin 2018, 03 juillet 2019, 18 mai 2021 et 16 juin 2022,

— le contrat de syndic du 30 mai 2022.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production des fiches de propriétaires produites que les lots n°9, 10, 11, 15 et 16 de l’état descriptif de division, correspondant à des caves situées en sous-sol, et que le lot n°30 (issu de la division de l’ancien lot n°22 en trois lots), correspondant à un petit local situé au rez-de-chaussée du bâtiment C, sont la propriété des défendeurs.

Si ceux-ci contestent être propriétaires du lot n°30, ils ne versent aucune pièce propre à établir que ledit lot aurait été cédé à un tiers.

Le syndicat des copropriétaires produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 1er mars 2017, 02 mai 2017, 28 juin 2018, 03 juillet 2019, 18 mai 2021 et 16 juin 2022, qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2015 à 2021, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2022 et 2023.

Pour autant, l’analyse du décompte inséré dans l’assignation conduit à relever, qu’ainsi que le soutiennent les défendeurs, celui-ci englobe une reprise de solde de l’ancien syndic (Cabinet BALLU) pour un montant de 7.711,14 euros dont la consistance et l’origine ne sont pas explicitées. Il sera donc déduit de l’arriéré de charges réclamé au titre des n°9, 10, 11 et 30 de l’état descriptif de division.

De même, l’analyse du décompte inséré dans l’assignation conduit à relever, qu’ainsi que le soutiennent les défendeurs, celui-ci englobe une reprise de solde de l’ancien syndic (Cabinet BALLU) pour un montant de 3.663,70 euros dont la consistance et l’origine ne sont pas explicitées. Il sera donc déduit de l’arriéré de charges réclamé n°15, et 16 de l’état descriptif de division.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc des créances suivantes à l’encontre des consorts [I] :

— au titre des lots n°9, 10, 11 et 30 de l’état descriptif de division, à hauteur de 2.426,27 euros (10.137,41 – 7.711,14) pour la période du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2022, appels du 1er octobre 2022 inclus ;

— au titre des lots n°15 et 16 de l’état descriptif de division, à hauteur de 266,04 euros (3.929,74 – 3.663,70) pour la période du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2022, appels du 1er octobre 2022 inclus ;

Par conséquent, les consorts [I] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.426,27 euros au titre des charges afférentes aux lots au titre des lots n°9, 10, 11 et 30 dues pour la période du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2022, appels du 1er octobre 2022 inclus et la somme de 266,04 euros au titre des charges afférentes aux lots au titre des lots n°15 et 16 dues pour la période du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2022, appels du 1er octobre 2022 inclus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 571,90 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance pour les lots n°9, 10, 11 et 30 de l’état descriptif de division et la somme de 307,90 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance pour les lots n°15 et 16 de l’état descriptif de division.

Les consorts [I] résistent à la demande de paiement formée à leur encontre, arguant que le syndicat des copropriétaires ne satisfait pas à la charge de la preuve qui lui incombe du bien fondé de ses prétentions, ne produisant pas les justificatifs requis. Ils concluent à son débouté.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes. En effet, ainsi que rappelé plus avant, les frais de mise au contentieux ne rentrent pas dans les frais prévus par l’article 10-1 précité, dont les dispositions sont d’ordre public.

De plus, alors qu’il supporte la charge de la preuve de la réalité et du bien fondé de ses demandes au titre des frais débités aux défendeurs, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires ne produit pas les mises en demeure et autres lettres de relance qu’il indique avoir adressées aux défendeurs et qui seraient postérieure à une mise en demeure régulière préalable exigée par l’article 10-1 précité, ni les factures afférentes.

Enfin, si une mise en demeure d’avocat en date du 24 juin 2022 est bien versée au dossier avec son avis de réception, la facture afférente n’est pas communiquée, de sorte que la somme de 114 euros ne peut être davantage retenue au titre de l’article 10-1.

Débouté de l’ensemble de ses demandes au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer les sommes débitées sans fondement sur le compte des consorts [I], soit :

— la somme de 571,90 euros au titre des lots n°9, 10, 11 et 30 de l’état descriptif de division,

— et la somme de 307,90 euros au titre des lots n°15 et 16 de l’état descriptif de division.

Sur les dommages-intérêts sollicités

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il fonde sa demande sur l’article 1231-6 du code civil.

Les défendeurs concluent à son débouté.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence des consorts [I] dans le paiement régulier de leurs charges à l’échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, que les consorts [I] seront condamnés à lui payer in solidum.

Sur les demandes reconventionnelles formées par les consorts [I]

Les consort [I] sollicitent reconventionnellement que le syndicat des copropriétaires soit condamné à leur remettre les clés leur permettant d’accéder aux caves dont ils sont propriétaires, correspondant aux lots n°9, 10, 11, 15 et 16 de l’état descriptif de division, sous astreinte. Ils expliquent que leurs caves ont été vidées de leur contenu en 2012 ainsi qu’il résulte des échanges qu’ils ont eus avec le conseil syndical et que, malgré leurs réclamations, ils n’ont pas pu avoir accès à leurs caves. Ils sollicitent aussi l’allocation de la somme de 9.000 euros, en réparation du préjudice subi concernant les lots n°9 à 11 et la somme de 6.000 euros en réparation du préjudice subi concernant les lots 15 et 16.

Le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas conclu en réplique, ne se prononce pas sur ce point.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, les défendeurs ne précisent pas le fondement juridique de leurs demandes dans la partie « discussion » de leurs conclusions, tel qu’exigé par l’article 768 du code de procédure civile.

En tout état de cause, les consorts [I], qui supportent la charge de la preuve, ne produisent aucun élément établissant que leurs caves seraient fermées à clé, d’une part, et ce à l’initiative du syndicat des copropriétaires qui aurait conservé lesdites clés, d’autre part.

Au contraire, ils versent aux débats le courriel du Cabinet BALLU, ancien syndic, en date du 04 août 2015 qui précise que « les caves de l’immeuble, étant donné leur état, sont accessibles par l’ensemble des occupants de la copropriété ».

Ainsi, ils ne caractérisent ni la fermeture de leurs caves, ni une faute commise par le syndicat des copropriétaires à l’origine des préjudices qu’ils allèguent avoir subis.

En conséquence, les consorts [I] seront déboutés de leur demande de remise de clés de leurs caves, sous astreinte, ainsi que de leurs demandes indemnitaires.

Sur les mesures accessoires

Les consorts [I], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance in solidum en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés par Maître Adrien VINEY dans les conditions prévues par l’article 699 du même code.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que les consorts [I] seront condamnée à lui verser in solidum.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [M] [I], Mme [Y] [I] et M. [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5, rue Jean Edeline à RUEIL MALMAISON (92500), représenté par son syndic :

— la somme de 2.426,27 euros au titre des charges afférentes aux lots au titre des lots n°9, 10, 11 et 30 dues pour la période du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2022, appels du 1er octobre 2022 inclus,

— la somme de 266,04 euros au titre des charges afférentes aux lots au titre des lots n°15 et 16 dues pour la période du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2022, appels du 1er octobre 2022 inclus,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5, rue Jean Edeline à RUEIL MALMAISON (92500), représenté par son syndic, du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être recréditées sur les comptes (571,90 euros au titre des lots n°9, 10, 11 et 30 de l’état descriptif de division et 307,90 euros au titre des lots n°15 et 16 de l’état descriptif de division),

DEBOUTE M. [M] [I], Mme [Y] [I] et M. [P] [I] de leurs demandes reconventionnelles,

CONDAMNE in solidum M. [M] [I], Mme [Y] [I] et M. [P] [I] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par Maître Adrien VINEY dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Siné par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT