TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 09 Septembre 2025

N°R.G. : 25/00729 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2J3N

N° Minute :

Société STEFI RWP

c/

[X] [C]

DEMANDERESSE

Société STEFI RWP

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R054

DEFENDEUR

Monsieur [X] [C]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Fatima ALLOUCHE de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire: L0042

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Anne-Cécile LACHAL, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 23 juillet 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 11 juin 2024, la société civile immobilière (SCI) STEFI RWP a consenti au bénéfice de Monsieur [X] [C] une promesse unilatérale de vente portant sur les lots nos 6 et 30 au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1] à Puteaux (92800), moyennant le prix de 579 000 euros.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 16 décembre 2024 à seize heures et les parties ont convenu d’une indemnité d’immobilisation d’une montant de 57 900 euros.

Les parties ont également soumis la promesse de vente à l’accomplissement de conditions suspensives de droit commun et de conditions suspensives particulières.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, la SCI STEFI RWP a fait assigner Monsieur [X] [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, afin de lui demander de :

déclarer recevable et bien fondée son action ; déclarer caduque la promesse vente du 11 juin 2024 ; condamner par provision Monsieur [X] [C] à lui payer la somme de 57 900 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025, date de délivrance de la première sommation ; condamner Monsieur [X] [C] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance ; condamner Monsieur [X] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût de délivrance de sommations des 4 et 6 février 2025.

A l’audience du 21 juillet 2025, la SCI STEFI RWP est représentée par son conseil et soutient oralement ses conclusions. Elle maintient les termes de son assignation.

Monsieur [X] [C] est représenté par son conseil et soutient oralement ses écritures. Il demande au juge des référés de :

dire n’y avoir lieu à référé ;Par conséquent,

débouter la société STEFI RWP de l’ensemble de ses dirigées à son encontre ;condamner la société STEFI RWP à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la société STEFI RWP aux dépens.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise à disposition au greffe de la décision le 9 septembre 2025.

***

MOTIVATION

Sur la demande de provision

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, la SCI STEFI RWP soutient que les conditions suspensives prévues par les parties dans la promesse unilatérale de vente du 11 juin 2014 ont été réalisées, que ce soit les conditions suspensives de droit commun, pour lesquelles les notaires des parties n’ont signalé aucune difficulté, ou les conditions suspensives particulières prévues par les parties à savoir l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du projet envisagé par le bénéficiaire, Monsieur [C]. Elle en déduit que, ce dernier n’ayant pas signé l’acte de vente dans le délai contractuellement prévu entre les parties, la promesse est devenue caduque et que le défendeur lui est dès lors redevable de l’indemnité d’immobilisation de 57 900 euros.

Elle produit :

l’acte notarié du 11 juin 2024 qui mentionne comme « conditions suspensives particulières » : « Approbation par l’Assemblée Générale des copropriétaires du projet envisagé par le BENEFICIAIRE :

Compte tenu de la réunion prochaine d’une assemblée générale de copropriété visant à approuver le projet envisagé par le BENEFICIAIRE, savoir :

Valider le projet architectural complet pour la surélévation de l’immeuble du [Adresse 6] ;Création et cession d’un lot transitoire de droit de surélever au-dessus du lot n° 30 ; Et en conséquence, valider le modificatif du Règlement de Copropriété en découlant et modification des tantièmes de copropriété.L’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité requise, sur le projet ci-dessus décrit dont un dossier de faisabilité est demeuré ci-annexé, devra être obtenu.

Le tout conformément au projet de résolutions ci-annexé.

Etant ici fait observer que ce projet, s’il est autorisé, entraînera une modification de la répartition des tantièmes de copropriété.

Le BENFICIAIRE devra également obtenir un permis de construire et en justifier auprès du syndic. Cette obtention n’étant pas une condition suspensive des présentes.

Il pourra, néanmoins, renoncer à se prévaloir de cette condition suspensive.

A défaut d’une telle renonciation et en l’absence de cet accord préalable, les présentes seront caduques » ;

des échanges de courriels des 16 avril 2024 et 27 juin 2024 entre la SCI STEFI RWP et Maître [B] [I], notaire ayant assisté Monsieur [X] [C] lors de la promesse de vente, et entre la SCI STEFI RWP et son notaire, Maître [P] [W], concernant la transmission des projets de résolutions ; le projet architectural ainsi que le projet de résolution présenté à l’assemblée générale des copropriétaires ; le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 20 septembre 2024 à 10h ayant notamment : validé le projet de modificatif de règlement de copropriété et de modificatif d’état de répartition des charges, et autorisé la vente d’un futur lot à prélever sur les parties communes correspondant aux combles situés au-dessus des appartements situés au 3e étage du bâtiment C ; autorisé la société [C] Immo Finances, représentée par son gérant en exercice Monsieur [X] [C], à mener à ses frais exclusifs toutes les études nécessaires pour la réalisation de l’opération de surélévation ; validé le projet architectural complet établi par la société [C] Immo Finances ;autorisé la création et la cession d’un lot transitoire numéro 35 ; le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 20 septembre 2024 à 11h ayant notamment confirmé les décisions de l’assemblée générale extraordinaire précédente concernant « l’autorisation du projet architectural soumis par la société [C] Immo Finances de surélévation du bâtiment A de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 12], et de modification des parties communes et de l’aspect extérieur de l’immeuble, l’Autorisation de Création et de Cession du lot transitoire n°35 »une attestation de non-recours du 29 novembre 2024 concernant les deux assemblées générales extraordinaires du 20 septembre 2024 ; les échanges intervenus par courriels entre les notaires des deux parties entre le 20 décembre 2024 et le 13 janvier 2025.

Monsieur [C] fait valoir qu’il soulève des contestations sérieuses quant à la réalisation des conditions suspensives.

En premier lieu, il se réfère aux « réserves » d’usage mentionnées dans l’acte notarié, et soutient que la réserve relative au droit de préemption n’a pu être valablement levée car la renonciation au droit de préemption a été fait par l’EPIC de [Localité 11] Ouest [Localité 9] et non la ville de [Localité 12].

Outre le fait que le défendeur n’en justifie pas, il n’apparaît pas que les circonstances relatives à l’exercice du droit de préemption, ou à la renonciation à ce même droit, constituent des conditions suspensives de la promesse unilatérale de vente.

En deuxième lieu, Monsieur [C] soutient que les conditions suspensives de droit commun n’ont pas été réalisées, notamment celles relatives à l’urbanisme et aux servitudes, en ce que les contraintes règlementaires de la ville de [Localité 12] ont généré des sujétions techniques de nature à gêner la réalisation du projet initial et à rendre celle-ci plus onéreuse, et que le refus de son projet s’analyse en un vice susceptible de diminuer sensiblement la valeur de l’immeuble.

Il n’apporte aucun élément de nature à démontrer ses allégations.

En troisième lieu, le défendeur soutient que la condition suspensive particulière relative à l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires de son projet n’a pas été réalisée car l’assemblée générale n’a pas validé son projet mais celui de la société [C] Immo Finances et qu’il ne saurait se confondre avec cette société dont il est le gérant. Il ajoute que le projet de modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété n’a pas été approuvé.

Toutefois, comme le relève la SCI STEFI RWP, l’examen des pièces qu’elle verse aux débats montre que la rédaction des résolutions soumises à l’approbation de l’assemblée générale a été effectuée par son notaire, que le document soumis à l’assemblée générale émanait de la société [C] Immo Finances, et non de Monsieur [C] en personne, et que l’approbation porte sur la nature et les caractéristiques du projet envisagé, et ses conséquences sur la copropriété, et non sur le titulaire d’un droit.

En dernier lieu, Monsieur [C] soutient que certains documents devant lui être transmis en application de l’article L. 721-2 du code de l’habitation et de la construction ne lui ont pas été remis préalablement à la signature de la promesse de vente.

Il convient de relever d’une part, comme le souligne la SCI STEFI RWP, que la communication des documents ne constituait nullement une condition suspensive de la promesse unilatérale de vente, et d’autre part qu’il n’est pas établi par le défendeur que les pièces qui ne lui auraient pas été remises ne l’ont pas été à son notaire en vue de la réalisation de la vente.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il n’est pas sérieusement contestable que les conditions suspensives de la promesse unilatérale de vente ont été réalisées, mais que l’acte de vente n’a pas été signé dans les délais prévus de sorte que la promesse unilatérale de vente est devenue caduque.

La promesse prévoit par ailleurs que les parties conviennent d’une indemnité d’immobilisation de 57 900 euros à verser par Monsieur [C], à hauteur de 10 000 euros dans les 10 jours à compter de la fourniture d’une attestation de non recours contre l’assemblée générale des copropriétaires ayant donné son accord sur le projet de surélévation, objet de la condition suspensive, et à hauteur de 47 900 euros, dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

Dès lors, la somme de 57 900 euros est due de manière non contestable par Monsieur [C] qui sera condamné à verser ce montant, à titre provisionnel, à la SCI STEFI RWP, avec intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer du 4 février 2025

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, sans qu’il y ait lieu d’y inclure le coût des deux sommations de payer.

Monsieur [C], condamné aux dépens, devra payer à la SCI STEFI RWP une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 1 000 euros.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

***

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamnons, à titre provisionnel, [X] [C] à payer à la SCI STEFI RWP la somme de 57 900 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025 ;

Condamnons [X] [C] aux dépens ;

Condamnons [X] [C] à payer à la SCI STEFI RWP la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présence ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 10], le 09 Septembre 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

Anne-Cécile LACHAL, Vice-présidente