— N° RG 23/02576 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDD37

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 03 juin 2024

Minute n° 24/00859

N° RG 23/02576 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDD37

Le

CCC : dossier

FE :

Maître [Z] [A] [O]

M^e Christine HEUSELE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Madame [E] [W] épouse [M]

Monsieur [S] [M]

[Adresse 9]

représentés par Maître Richard Ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSES

SAS [Adresse 10]

[Adresse 5],

représentée par Maître Dominique LE PASTEUR de la SCP LE PASTEUR & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’ARGENTAN, avocats plaidant, M^e Christine HEUSELE, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant

[Adresse 17]

[Adresse 4]

représentée par Maître Dominique LE PASTEUR de la SCP LE PASTEUR & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’ARGENTAN, avocats plaidant, M^e Christine HEUSELE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M^me VISBECQ, Juge

M. NOIROT, Juge

Jugement rédigé par : M. NOIROT, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 19 Septembre 2024

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : M^me BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

****************

EXPOSE DU LITIGE

Aux fins de résoudre un problème d’endettement risquant d’aboutir à la vente aux enchères de leur résidence principale, les époux [M] ont vendu à réméré cette dernière sise [Adresse 8] à [Localité 14] (77) aux sociétés SC DOMAINE [Adresse 11] et SAS [Adresse 10] par acte notarié du 9 avril 2021 aux conditions financières suivantes :

— prix de vente : 270000 €,

— faculté de rachat : 290450 € à 12 mois, 303950 € à 18 mois et 317450 € à 24 mois,

— différé de jouissance de l’immeuble acquis de 24 mois moyennant une indemnité d’occupation mensuelle de 2250 € payée par fractionnement, dont 7000 € immédiatement déduit du prix de vente.

Afin de trouver ce financement, ils avaient fait appel à un mandataire, la société de droit suisse SCHMITT-REMERE, qu’ils ont rémunérée 33900 €.

Les époux [M] n’ont pu racheter leur immeuble dans les délais stipulés, faute de financement.

S’estimant victimes d’un pacte commissoire prohibé ayant pour objet un financement usurier, ils ont par actes de commissaire de justice du 5 juin 2023, fait assigner les sociétés [Adresse 17] et SAS [Adresse 10] devant le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins d’annulation de la vente à réméré de leur résidence principale.

Par leurs dernières écritures notifiées par le RPVA le 3 mai 2024, les époux [M] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1659 à 1673 et 2459 du Code civil,

Vu les articles 514 et 700 du Code de procédure civile,

Vu le décret n°55-22 du 4 janvier 1955,

— RECEVOIR Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] en leur action, et la dire bien fondée ;

Et, en conséquence :

A titre principal,

— PRONONCER la nullité de la vente en réméré régularisée le 9 avril 2021 en l’office de Maître [H] [Y], portant sur la propriété sise [Adresse 7], cadastrée section ZP, n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une contenance totale de 48 a 76 ca ;

— DIRE que la vente sera anéantie rétroactivement et les parties remises en état statu quo ante ;

— DIRE que les consorts [M] devront restituer le prix de vente, minoré des déductions réalisées au profit des acquéreurs, aux frais d’acte et au coût de la rémunération de l’intermédiaire, soit la somme de 222.800 euros ;

A titre subsidiaire,

— DESIGNER tel Expert judiciaire qu’il plaira au Tribunal, avec pour missions, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— De se rendre sur les lieux situés [Adresse 7] ;

— De décrire et d’estimer la valeur de l’immeuble [Adresse 7] ;

— Dire si le coût total de l’opération de vente à réméré opérée le 9 avril 2021, incluant le coût de la relocation du bien aux vendeurs, revêt un caractère usuraire ;

— ORDONNER le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

En tout état de cause,

— DEBOUTER les sociétés SAS DE LA HAUTE CORNICHE et [Adresse 12] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER in solidum les sociétés SAS [Adresse 10] et [Adresse 12] à payer à Monsieur [S] [M] et Madame [G] [M] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum les sociétés SAS DE LA HAUTE CORNICHE et [Adresse 12] aux entiers dépens ».

Les époux [M] exposent notamment que :

— la SAS [Adresse 10] est spécialisée dans les activités de marchand de biens immobiliers, tandis que la société [Adresse 12] est spécialisée dans les activités de holding ;

— ces deux sociétés avaient jusqu’en décembre 2022 pour même représentant légal M. [N] [F] ;

— la vente à réméré en cause leur a permis de solder d’importantes dettes pour un montant total de 220000 € dont 64760,90 € à l’égard du CIC qui avait fait délivrer un commandement de saisie immobilière ;

— ils ont souscrit à l’opération, car ils redoutaient que leur résidence principale soit vendue aux enchères publiques ;

— ils ont conclu le 23 novembre 2020 un mandat de recherche de capitaux avec la société SCHMITT-REMERE-CH qui leur a proposé l’opération en cause avec les sociétés défenderesses ;

— ils ont accepté l’offre de financement le 27 novembre 2020 ;

— les conditions de l’opération ont été définies par les défenderesses et présentées à elles par la société SCHMITT-REMERE-CH pour leur compte ;

— ils n’ont pu lever l’option d’achat car les établissements de crédit ont refusé de les financer ;

— des négociation avaient été entamées pour prolonger la durée de la faculté de rachat de 18 mois, mais n’ont pas abouti ;

— ils se sont par la suite renseignés sur la conformité de l’opération et ont compris que les conditions financières étaient largement lésionnaires et prohibitives ;

— l’immeuble a été vendu pour 54,79% de sa valeur réelle ;

— l’indemnité d’occupation représentait 20,53% du prix de vente ;

— l’indemnité d’occupation dépassait de 55,17% la valeur locative des lieux ;

— la vente à réméré est conçue dans le code civil comme une vente sous condition résolutoire ;

— la jurisprudence requalifie les ventes à réméré en contrats pignoratifs ou prêts usuraires déguisés sous la forme de vente avec faculté de rachat ou encore en prêt sur gage illicite ;

— il est vrai que ces requalifications se sont estompées depuis la réforme du droit des sûretés par l’ordonnance du 23 mars 2006, mais l’anéantissement rétroactif demeure néanmoins possible ;

— la jurisprudence retient plusieurs critères pour requalifier l’opération, la vileté du prix stipulé par rapport à la valeur réelle du bien, le fait que l’immeuble soit la résidence principale du vendeur, la relocation du bien au vendeur, la fréquence des achats effectués par la même personne et parfois également le critère de l’habitude de se livrer à des opérations usuraires ;

— les critères et requalifications posés par la jurisprudence avant la réforme de 2006 continuent de guider la jurisprudence depuis cette réforme ;

— sont indifférents le consentement éclairé ou non des vendeurs ainsi que les diligences exécutées pour tenter de lever l’option de rachat ;

— ils ne prétendent pas avoir ignoré ou avoir commis une erreur quant aux modalités financières de l’opération, mais ils l’ont acceptée parce qu’ils étaient acculés face à d’importantes difficultés financières ;

— ils demandent la nullité du contrat pour objet illicite et non pas pour dol, erreur ou vileté du prix ;

— il s’agit d’une prohibition d’ordre public, dès lors insusceptible de renonciation ;

— la protection de la jurisprudence a pour fonction de protéger le vendeur à réméré qui, acculé par ses créanciers, est disposé à accepter n’importe quoi, en déclarant l’acte de vente nul si ses conditions sont usuraires ;

— un avis de valeur du 10 juillet 2020 évalue leur maison entre 426000 € et 436800 € ;

— l’offre a été formulée pour le compte d’un investisseur, pour le compte des défenderesses, de sorte que les conditions financières de l’opération n’ont pas été fixées par eux ou encore par la société SCHITT-REMERE-CH, mais par les défenderesses, outre que cette question est stérile puisqu’elle n’impacte pas sur le bien-fondé de leur demande en nullité ;

— ils n’ont pas fait preuve de déloyauté, ce moyen étant inopérant au regard de la nullité d’ordre public invoquée par eux ;

— l’immeuble constituait leur résidence principale et non pas un immeuble de rapport ;

— ils ont vendu 270000 € leur maison ayant une valeur de marché de 470000 à 480000 € suivant avis de valeur du 22 mars 2022, soit une valeur de près de 80% supérieure au prix de la vente à réméré réalisée moins d’une année auparavant ;

— l’avis de valeur entre 426000 € et 436800 € n’est pas représentatif, car réalisé en période de COVID 19 marquée par une stagnation voire une baisse des prix ;

— il doit être tenu compte du coût de l’acte de 6300 € payé par eux par exception au droit commun ;

— bien qu’ils ne puissent évaluer précisément la fréquence des opérations d’achat à réméré effectuées par les défenderesses, celles-ci sont spécialisées dans les opérations immobilières, ce qui laisse accroire qu’elles sont coutumières de ventes à réméré ;

— dans l’attestation d’expert-comptable produite en défense pour prouver l’absence antérieure de vente à réméré, l’expert ne se déclare pas expert-comptable des sociétés défenderesses ;

— les défenderesses ne produisent pas l’intégralité de leurs comptes pour permettre de vérifier ce point ;

— l’indemnité d’occupation de 54000 € pour 2 ans, soit 2250 € par mois, est largement supérieure à la valeur locative mensuelle de 1450 € ;

— l’opération était usuraire, représentant un taux de 17,57% à 27,57% selon les périodes de rachat retenues, tenant compte de la différence de prix et de l’indemnité d’occupation, tandis que le taux de l’usure était de 2.52% au 1er avril 2021 ;

— les taux de rentabilité du financement sont donc très largement supérieurs au taux de l’usure ;

— la vente en cause a dès lors constitué un pacte commissoire prohibé cachant un financement usuraire ;

— la restitution du prix ne peut être de 270000 €, car divers prélèvements avaient été opérés sur cette somme, de sorte que d’après le relevé de compte du notaire ils n’avaient perçu que 141437,94 € ;

— il convient de déduire le coût de la provision de 7000 € relative à l’indemnité d’occupation, les honoraires de l’intermédiaire de 33900 € et les frais d’acte de 6300 €, ce qui aboutit à une restitution de 222800 € ;

— les intérêts légaux ne peuvent courir à compter du 6 avril 2021, puisque la restitution du prix ne sera exigible qu’au jour du prononcé du jugement ;

— si le tribunal ne s’estimait pas suffisamment éclairé, ils demandent à titre subsidiaire la désignation d’un expert aux fins d’évaluer l’immeuble et de dire si le coût de l’opération de vente à réméré du 9 avril 2021 revêt un caractère usuraire.

Par leurs dernières écritures notifiées par le RPVA le 22 mars 2024, les sociétés [Adresse 16] [Adresse 13] et SAS DE LA HAUTE CORNICHE demandent au tribunal de :

« JUGER Monsieur [S] [M] et Madame [U] [M] tout aussi irrecevables que mal fondés en leurs demandes,

Les en DEBOUTER,

Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil,

JUGER les époux [M] déloyaux tant dans l’exécution du contrat de vente que dans la procédure engagée par eux devant le Tribunal Judiciaire pour obtenir l’annulation du contrat,

En conséquence,

Les DECLARER non fondés en leurs demandes,

JUGER l’acte de vente valable en toutes ses dispositions,

JUGER que l’acte de vente en date du 9/04/2021 ne constitue pas un prêt d’argent avec impignoration sous les apparences d’une vente à réméré,

REJETTER en conséquence toutes ces demandes des époux [M],

Et statuant sur les demandes reconventionnelles des sociétés [Adresse 17] et SAS DE LA HAUTE CORNICHE,

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [M] à payer aux sociétés [Adresse 17] et SAS DE LA HAUTE CORNICHE, unies d’intérêts :

— Le montant de l’indemnité d’occupation restant due pour la période du 8/04/2021 au 7/04/2023 soit la somme de 47.000 €,

— Le montant de l’indemnité forfaitaire convenue de 200 € par jour depuis le 8/04/2023 au titre de leur occupation sans droit ni titre jusqu’à leur départ effectif des lieux,

Subsidiairement,

CONDAMNER les époux [M] solidairement à rembourser aux sociétés [Adresse 18] et SAS DE LA HAUTE CORNICHE la somme de 270.000 € représentant le prix de vente avec intérêts à compter du 9/04/2021, outre le remboursement des taxes foncières pour les années 2022 et 2023 soit 5.347€, et à compter du 1/01/2024 jusqu’à la décision à intervenir et sans aucune retenue d’aucune sorte,

Les CONDAMNER à la somme de 5.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Les CONDAMNER aux dépens,

RAPPELER que le jugement à intervenir sera assorti de plein droit de l’exécution Provisoire ».

Les sociétés [Adresse 17] et SAS DE LA HAUTE CORNICHE exposent notamment que :

— l’immeuble constitue le domicile des demandeurs ;

— l’immeuble a fait l’objet de très nombreuses inscriptions hypothécaires toutes levées grâce à la vente à réméré en cause ;

— en 2021 les époux [M] n’ont pu honorer leurs engagements ni obtenir une restructuration de leurs crédits et ont pris conseil afin d’effectuer une vente à réméré de leur immeuble ;

— les époux [M] ont proposé la vente à réméré de leur bien aux conditions par eux fixées qu’elles ont acceptées ;

— elles ont respecté leur engagement de payer le prix de 270000 € ;

— les époux [M] n’ont pas respecté leurs engagements, notamment quant au paiement de l’indemnité d’occupation ;

— les époux [M] n’ont pu racheter l’immeuble dans les délais convenus faute de fonds ;

— elles ont tenté de proposer une solution amiable aux époux [M], mais ceux-ci ont répondu par une assignation ;

— les époux [M] agissent de mauvaise foi, en toute connaissance de cause, pour obtenir in fine le paiement de leurs dettes par les défenderesses en sollicitant l’annulation du contrat de vente, le maintien dans la maison qu’ils ont vendue sans frais, sans même envisager de rendre les fonds qui leurs ont été remis ;

— les époux [M] connaissaient la valeur réelle de leur immeuble au moment où ils ont accepté la vente à réméré, ils y ont donc consenti en connaissance de cause ;

— les époux [M] avaient fixé les modalités de l’opération sur les conseils de leur mandataire, la société SCHMITT-REMERE ;

— les époux [M] ont accepté en la paraphant et en la signant le 27 novembre 2020 une offre d’acquisition préparée par leur mandataire, la société SCHMITT-REMERE, avec toutes les conditions prévues et convenues pour la vente à réméré ;

— une fois leurs dettes réglées par le prix de la vente à réméré, les époux [M] n’ont pas fait le nécessaire afin d’obtenir le financement pour le rachat de leur domicile dans le délai de deux ans, puisqu’ils ne justifient d’aucune recherche auprès d’établissements de crédit ;

— les époux [M] ont eu une attitude déloyale qui leur interdit d’invoquer une quelconque nullité de la vente à réméré ;

— la vente à réméré est prévue par les articles 1658 et suivants du code civil ;

— le fait que l’immeuble constituait la résidence principale des demandeurs est indifférent, la vente à réméré étant fréquemment faite sur la résidence principale dont la jouissance est réservée aux vendeurs justement pour cette raison durant l’opération ;

— la vente a réméré est coutumièrement pratiquée pour un prix représentant 50 à 70% de la valeur de l’immeuble, justifiée par le fait que le vendeur continue d’occuper le logement et peut le racheter à tout moment dans le délai convenu ;

— cette décote sur le prix de vente est dans l’intérêt du vendeur puisque les frais, l’indemnité d’occupation et la marge au rachat sont calculés à partir de ce prix de vente, de sorte notamment que le prix de rachat restera inférieur à la valeur de l’immeuble ;

— les époux [M] avaient mis en vente leur maison en 2020 auprès d’une agence immobilière qui l’avait estimée entre 410000 € et 420000 € le 10 juillet 2020, de sorte qu’ils ont signé la vente à réméré en parfaite connaissance de la valeur réelle de leur immeuble ;

— le prix de vente fixé n’était ni vil ni lésionnaire ;

— la somme de 2250 € par mois durant 24 mois ne constituait pas une relocation du bien aux vendeurs, mais une indemnité d’occupation, licite comme étant la contrepartie d’une privation de jouissance du bien vendu ;

— cette indemnité d’occupation est conforme à la pratique d’après laquelle son montant varie entre 7 et 12% du prix de vente, de sorte qu’elle aurait été plus élevée si les époux [M] avaient décidé de vendre leur bien à un prix supérieur ;

— elles ne sont pas spécialistes d’opérations immobilières mais peuvent avoir pour activité des acquisitions immobilières et n’avaient jamais effectué d’acquisition à réméré avant celle contractée avec les époux [M], comme en atteste leur expert-comptable ;

— le prix de rachat est fixé selon la valeur du bien et le risque de l’opération ;

— si le seuil de l’usure était de 3,03% pour les prêts immobiliers d’une durée inférieure à 10 ans au 1er octobre 2022, la vente à réméré ne constitue pas un prêt, mais une vente sous condition résolutoire, dès lors non soumise à la réglementation sur les prêts usuraires ;

— la différence entre le prix de vente et la valeur de rachat constitue la contrepartie du risque de l’opération qui ne peut donc être comparée à une opération de crédit ;

— le coût de l’opération était de 7,57% à 12 mois, 8,38% à 18 mois et 8,77% à 24 mois, de sorte que le rendement de l’opération n’était nullement prohibitif ;

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— les époux [M] occupent toujours l’immeuble et doivent en être expulsés ;

— subsidiairement, il doit leur être restitué le prix de vente de 270000 € et non pas 222800 € comme demandé par les époux [M] ;

— il doit leur être également tenu compte de la taxe foncière des années 2022 et 2023 pour 5347 € et de la taxe foncière pour l’année 2024 à intervenir ;

— elles n’ont pas à supporter les honoraires du mandataire des époux [M], la société SCHMITT-REMERE-CH.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 19 septembre 2024 et mise en délibéré au 25 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la demande en nullité de la vente à réméré du 9 avril 2021

L’article 12 du code de procédure civile dispose :

« Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé ».

Aux termes de l’article 1188 alinéa 1er du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Aux termes de l’article 1162 du code civil, le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties.

L’article 2459 du code civil dispose qu’il peut être convenu par une convention d’hypothèque que le créancier deviendra propriétaire de l’immeuble hypothéqué.

Toutefois, cette clause est sans effet sur l’immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur et s’analyse, en ce cas, en un pacte commissoire prohibé.

Selon l’article 1659 du code civil, la faculté de rachat (nom donné au réméré par la loi de simplification du droit du 12 mai 2009) est l’acte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais et coûts de la vente. Son exercice constitue l’accomplissement d’une condition résolutoire replaçant les parties dans le même état où elles se trouvaient avant la vente, sans opérer une nouvelle mutation.

La vente avec faculté de rachat constitue en général un instrument de crédit en ce qu’elle permet au propriétaire d’un immeuble de se procurer les fonds dont il a besoin par la vente de cet immeuble, tout en conservant l’espoir d’en recouvrer la propriété le jour où il sera revenu à meilleure fortune, en restituant à l’acheteur le prix et ses accessoires.

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Il en résulte que la vente à réméré peut constituer un pacte commissoire prohibé lorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit et qu’elle a pour objet d’éluder les dispositions protectrices des droits des emprunteurs relatives au taux de l’usure (cass. civ. 3, 24 juin 2021, n° 18-19771).

L’article L. 314-6 du code de la consommation dispose :

« Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues, telles que définies par l’autorité administrative après avis du Comité consultatif du secteur financier. Les catégories d’opérations pour les prêts aux particuliers n’entrant pas dans le champ d’application du 1° de l’article L. 313-1 ou ne constituant pas une opération de crédit d’un montant supérieur à 75 000 euros destiné à financer, pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien sont définies à raison du montant des prêts.

Les crédits accordés à l’occasion de ventes à tempérament sont, pour l’application de la présente section, assimilés à des prêts conventionnels et considérés comme usuraires dans les mêmes conditions que les prêts d’argent ayant le même objet ».

L’article L. 314-7 du code de la consommation dispose :

« Les conditions de calcul et de publicité des taux effectifs moyens mentionnés à l’article L. 314-6 sont fixées par décret ».

L’article 1178 du code civil dispose :

« Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».

L’article 1179 du code civil dispose :

« La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général.

Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé ».

L’article 1180 du code civil dispose :

« La nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d’un intérêt, ainsi que par le ministère public.

Elle ne peut être couverte par la confirmation du contrat ».

En l’espèce, il est constant que l’immeuble objet de la vente à réméré en cause constituait la résidence principale des demandeurs, raison pour laquelle ils y sont demeurés.

Il est également constant que l’opération constituait en réalité une opération de financement permettant aux demandeurs de payer leurs dettes afin d’éviter la vente aux enchères de leur résidence principale. Ceci est exposé par les demandeurs et repris par les sociétés défenderesses qui ajoutent les nombreuses inscriptions hypothécaires qui existaient sur l’immeuble.

Il est inopérant que les demandeurs aient signé la vente à réméré en connaissance de cause, notamment en ayant connaissance de la valeur réelle de l’immeuble, ni qu’ils aient recherché une opération de vente à réméré ou encore qu’ils en aient fixé les modalités par l’intermédiaire de leur mandataire, dans la mesure où le moyen de droit soutenu est une nullité absolue de la convention pour violation de l’ordre public économique par un financement usuraire.

Il est constant et établi par les pièces versées aux débats par les demandeurs qu’au 1er avril 2021, soit au jour de la vente à réméré en cause, le taux de l’usure pour les prêts immobiliers d’une durée inférieure à 10 ans était fixé à 2,52%, tandis qu’il était fixé à 3,03% au 1er octobre 2022, donc à l’issue du terme fixé dans la vente à réméré en cause.

Pour un prix de 270000 €, les défenderesses ont acquis en application de l’acte attaqué, au terme des deux ans, une maison d’habitation avec terrain dont la valeur est fixée à 415000 € eu égard à l’évaluation la plus proche du jour du contrat litigieux, celle de l’agence IAD du 10 juillet 2020 fixant la valeur hors frais d’agence à une fourchette de 410000 € à 420000 €. S’ajoute une rémunération de 54000 € (2250 € x 24 mois) au titre de l’indemnité d’occupation, ce qui aboutit à une rémunération totale de 199000 € (415000 + 54000 – 270000). Il en résulte un financement pour au taux annuel de 36,85% (199000 / 270000 / 2 ans).

Ce taux de financement est supérieur, sans commune mesure, au seuil de l’usure de 3,03%.

En outre, contrairement à ce qu’affirment les défenderesses, une telle opération ne saurait être justifiée par un risque quelconque dans la mesure où dès l’origine de l’opération elles ont acquis 270000 € un immeuble valant 415000 € et n’ont dès lors couru aucun risque, contrairement aux époux [M] qui courraient le risque de ne pouvoir racheter leur immeuble et de le perdre à vil prix.

Il en résulte que la vente en réméré en cause a constitué un pacte commissoire prohibé ayant pour objet et pour effet d’éluder les règles protectrices d’ordre public économique relatives au taux de l’usure.

Par conséquent, la vente à réméré en cause est frappée de nullité absolue. Les restitutions doivent être ordonnées en conséquence (cf. infra). La vente à réméré étant nulle, les sociétés défenderesses seront déboutées de leur demande d’indemnité conventionnelle forfaitaire d’occupation de 200 € par jour pour la période postérieure au 7 avril 2023.

Sur les restitutions subséquentes

L’article 1178 du code civil dispose :

« Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La nullité emporte l’effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale de sorte que le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé, principe qui commande les réparations subséquentes sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle.

Dès lors, l’immeuble est censé n’avoir jamais quitté le patrimoine des époux [M], de sorte que ceux-ci ne sauraient être redevables d’une quelconque somme au titre de l’occupation des lieux dont ils sont réputés avoir conservé la propriété. Les défenderesses sont tenues de restituer l’indemnité d’occupation de 7000 € prélevée sur le prix de vente et seront déboutées de leur demande reconventionnelle de 47000 € au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 8 avril 2021 au 7 avril 2023.

Sur le même fondement de la responsabilité extracontractuelle visant à replacer les époux [M] dans la situation dans laquelle ils se seraient trouvés si le contrat litigieux annulés n’avait pas été souscrit, les frais d’acte notarié de 6300 € seront à la charge des défenderesses et doivent en conséquent être remboursés par ces dernières aux époux [M].

Toutefois, sur le fondement de la réparation intégrale du préjudice qui commande de ne pas réparer au-delà du préjudice subi, il sera tenu compte par les époux [M] à l’égard des sociétés défenderesses des taxes foncières au titre des années 2022, 2023 (5347 € au total) et 2024 (non liquidée au jour de la demande), puisqu’étant réputés propriétaires dès l’origine, ils sont tenus au paiement de la taxe foncière due au trésor public par le propriétaire au 1er janvier de l’année et qui a donc été acquittée par les défenderesses au titre de ces trois années, ce qui n’est pas contesté par les époux [M].

Enfin, les défenderesses n’ont pas à supporter les frais d’honoraires de 33900 € du mandataire, la société de droit suisse SCHMITT-REMERE, la convention de mandat souscrite entre les époux [M] et cette dernière étant totalement indépendante de la vente à réméré annulée.

Il en résulte qu’après compensation de créances certaines, liquides et exigibles, les époux [M] seront condamnés solidairement à restituer aux défenderesses 262047 € (270000 – 7000 – 6300 + 5347), outre la taxe foncière au titre de l’année 2024 sur justificatifs.

Sur les intérêts légaux, les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Sur les intérêts légaux :

Aux termes des articles 1231-6 et du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Aux termes de l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Les intérêts légaux ne peuvent courir avant la naissance de la créance. Or, la créance de restitution du prix de vente naît en l’espèce du présent jugement qui modifie l’ordonnancement juridique en prononçant la nullité de la vente à réméré du 6 avril 2021.

Par conséquent, les intérêts légaux courront à compter du présent jugement.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, les sociétés défenderesses seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il apparaît équitable au regard du contexte et de la chronologie de cette affaire de rejeter toutes les demandes au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de droit sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité absolue de la vente avec faculté de rachat du 9 avril 2021 par M. [S] [M] et Mme [E] [W] épouse [M] aux sociétés [Adresse 17] et SAS DE LA HAUTE CORNICHE portant sur l’immeuble constituant leur résidence principale sis [Adresse 6] à [Localité 15], cadastrée section ZP, n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une contenance totale de 48 a 76 ca, aux conditions financières suivantes :

— prix de vente : 270000 €,

— faculté de rachat : 290450 € à 12 mois, 303950 € à 18 mois et 317450 € à 24 mois,

— différé de jouissance de l’immeuble acquis de 24 mois moyennant une indemnité d’occupation mensuelle de 2250 € payée par fractionnement, dont 7000 € immédiatement déduit du prix de vente ;

CONSTATE que les époux [M] ont conservé la jouissance et la possession de l’immeuble précité ;

DIT que les époux [M] doivent restituer le prix de vente de 270000 €, la taxe foncière au titre des années 2022 et 2023 pour un montant total de 5347 €, ainsi que la taxe foncière au titre de l’année 2024 une fois liquidée et payée ;

DIT que les sociétés [Adresse 17] et SAS DE LA HAUTE CORNICHE sont débitrices à l’égard des époux [M] des frais d’acte notarié payés par ces derniers de 6300 € ;

PRONONCE la compensation des créances réciproques précitées certaines, liquides et exigibles ;

CONDAMNE solidairement par conséquent M. [S] [M] et Mme [E] [W] épouse [M] à payer 262047 € aux sociétés [Adresse 17] et SAS DE LA HAUTE CORNICHE avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [M] et Mme [E] [W] épouse [M] à payer aux sociétés [Adresse 16] [Adresse 13] et SAS DE LA HAUTE CORNICHE la taxe foncière acquittée sur l’immeuble précité au titre de l’année 2024 sur présentation du rôle d’imposition et du justificatif de paiement par ces dernières ;

DEBOUTE M. [S] [M] et Mme [E] [W] épouse [M] de leur demande au titre des honoraires de leur mandataire, la société de droit suisse SCHMITT-REMERE, pour un montant de 33900 € ;

DEBOUTE les sociétés [Adresse 16] [Adresse 13] et SAS DE LA HAUTE CORNICHE de leurs demandes reconventionnelles au titre d’une indemnité d’occupation de 47000 € pour la période du 8 avril 2021 au 7 avril 2023 et d’une indemnité conventionnelle forfaitaire de 200 € par jour pour la période postérieure ;

REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum les sociétés [Adresse 16] [Adresse 13] et SAS DE LA HAUTE CORNICHE aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE l’ensemble des parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT