TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

29 Janvier 2025

N° RG 20/10051 – N° Portalis DB3R-W-B7E-WJNJ

N° Minute :

AFFAIRE

[X] [U]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représentée par son syndic le Cabinet de Gestion Immobilière [E] [C] [L], Cabinet de Gestion Immobilière [E] [C] [L]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [U]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Frédéric POIRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0547

DEFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représentée par son syndic le Cabinet de Gestion Immobilière [E] [C] [L]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Cabinet de Gestion Immobilière [E] [C] [L]

[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 8]

tous deux représentés par M^e Laurence GAUVENET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1430

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2024 en audience publique devant :

Alix FLEURIET, Vice-présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 29 Janvier 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [X] [U] est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10], ainsi que de deux emplacements de parking.

L’immeuble, soumis au statut de la copropriété, avait pour syndic le Cabinet de Gestion Immobilière [E] [C] [L].

Par acte d’huissier de justice en date du 23 décembre 2020, M. [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et le Cabinet de Gestion Immobilière [E] [C] [L] devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 21 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, M. [X] [U] demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10], et le Cabinet de Gestion Immobilière [E] [C] [L], de toutes leurs demandes,

— juger que la 4ème résolution de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 13 octobre 2020 est nulle,

— subsidiairement, juger comme nulle l’imputation à son compte de deux factures de constats d‘huissier d’un montant de 309,20 euros TTC inscrite à la 4ème résolution de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 13 octobre 2020,

— ordonner au Cabinet de Gestion Immobilière [E] [C] [L] d’effectuer les recherches relatives au propriétaire du lot n° 2, et ce sous astreinte journalière de 300 euros passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ordonner au Cabinet de Gestion Immobilière [E] [C] [L] de demander la production des plans de la copropriété, et ce sous astreinte journalière de 300 euros passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner le Cabinet de Gestion Immobilière [E] [C] [L] au paiement de la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10], représenté par son syndic, et le Cabinet de Gestion Immobilière [E] [C] [L] , prise en son nom personnel, au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er février 2022, auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de leurs moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et le Cabinet de Gestion Immobilière [E] [C] [L] demandent au tribunal de :

— débouter M. [U] de ses demandes,

— condamner M. [U] à payer au Cabinet de Gestion Immobilière [E] [C] [L] et au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été clôturée le 24 juin 2022, fixée à l’audience de plaidoiries du 14 novembre 2023 de la 8e chambre civile, et mise en délibéré au 22 janvier 2024.

Par application de l’article 444 alinéa 2 du code de procédure civile, compte tenu de l’indisponibilité prolongée du magistrat en charge de la rédaction du jugement et en raison de la charge de travail de la 8e chambre civile, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 25 septembre 2024 devant la 1ère chambre du tribunal judiciaire de Nanterre.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

A l’audience du 25 septembre 2024, le conseil du demandeur a indiqué que ses demandes tendant à ce qu’il soit :

— ordonné au Cabinet de Gestion Immobilière [E] [C] [L] d’effectuer les recherches relatives au propriétaire du lot n° 2, et ce sous astreinte journalière de 300 euros passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ordonné au Cabinet de Gestion Immobilière [E] [C] [L] de demander la production des plans de la copropriété, et ce sous astreinte journalière de 300 euros passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

étaient désormais sans objet, le syndic de copropriété de l’immeuble n’étant plus le Cabinet de Gestion Immobilière [E] [C] [L] à la suite de sa démission.

Cette information a été confirmée par les défendeurs qui ont été autorisés à produire en délibéré la justification de cette décision.

Par message du 25 septembre 2024, le conseil des défendeurs a produit le procès-verbal d’assemblée générale du 12 juin 2023 entérinant le changement de syndic suite à la démission du syndic Cabinet de gestion immobilière [E] [C] [L] (résolution n°6).

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité de la 4ème résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 octobre 2020

M. [U] demande au tribunal l’annulation de la 4ème résolution votée par l’assemblée générale des copropriétaires du 13 octobre 2020 au motif qu’aux termes de cette résolution, l’assemblée a été appelée à prendre deux décisions entre lesquelles il n’existait pas de lien étroit justifiant le recours à un vote unique, en l’espèce, l’approbation des comptes de charges de l’exercice et l’imputation sur son compte individuel de deux factures de frais d’huissier de justice engagées et supportée par la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété soutiennent que cette demande est sans objet, dès lors que, lors de l’assemblée générale annuelle du 26 avril 2021, les comptes pour l’année 2019 ont fait l’objet d’un nouveau vote, sans imputer sur le compte de M. [U] les frais des deux constats d’huissier litigieux.

Appréciation du tribunal,

L’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que la convocation à l’assemblée générale de copropriétaires doit contenir l’ordre du jour précisant chacune des questions soumises à délibération.

L’article 17 du même texte exige que le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote.

Chaque résolution soumise au vote des copropriétaires ne peut avoir qu’un seul objet et l’assemblée ne peut se prononcer par un vote unique sur plusieurs questions distinctes (Civ. 3ème, 26 septembre 2017, n° 06-11.191, Civ. 3ème, 8 octobre 2015, n° 14-22.391).

Il est établi en l’espèce que lors de l’assemblée générale du 13 octobre 2020, les copropriétaires ont été appelés à se prononcer par un vote sur plusieurs questions distinctes, d’une part, celle de l’approbation des comptes de charges de l’exercice et d’autre part, celle de l’imputation sur le compte individuel de M. [U] de deux factures de frais d’huissier de justice engagées et supportée par la copropriété.

Il conviendra en conséquence de prononcer l’annulation de la 4ème résolution votée lors de cette assemblée générale, et ce quand bien même il est justifié du fait que, postérieurement, lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 26 avril 2021, les copropriétaires ont procédé à un nouveau vote d’approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019, sans imputation sur le compte de M. [U] des frais des deux constats d’huissier litigieux, aucune décision d’annulation de cette imputation n’ayant spécifiquement fait l’objet d’un vote.

Sur les demandes dirigées à l’encontre du Cabinet de Gestion Immobilière [E] [C] [L]

Étant justifié que le Cabinet de gestion immobilière [E] [C] [L] a été remplacé lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 juin 2023, à la suite de sa démission, M. [U],sera débouté de ses demandes tendant à ce qu’il lui soit ordonné de :

— effectuer les recherches relatives au propriétaire du lot n° 2, et ce sous astreinte journalière de 300 euros passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— demander la production des plans de la copropriété, et ce sous astreinte journalière de 300 euros passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

lesquelles sont devenues sans objet, ainsi que l’a admis son conseil à l’audience.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [U]

M. [U] soutient qu’en soumettant aux votes une résolution manifestement illégale et en lui imputant des dépenses communes, le syndic de copropriété a commis des fautes engagent sa responsabilité extracontractuelle à son égard.

Il reproche en outre au syndic des carences dans l’exécution de sa mission.

Précisément, il fait valoir que :

— il a manqué à son obligation de tenir à jour la liste des copropriétaires pendant plus de 20 ans, de sorte que la SCI [Adresse 12], société propriétaire du lot n° 2 est désormais radiée, ce qui induira des frais conséquents pour la copropriété, qu’il aurait été aisé d’éviter si le syndic s’était rapproché du liquidateur de cette société lors de ses opérations liquidatives,

— il a dissimulé aux copropriétaires l’existence de travaux commandés directement par le président du conseil syndical qui n’ont pas été soumis aux votes de l’assemblée générale, ce qui entraîne à son égard un surcoût de 1 414,64 euros.

Les défendeurs répliquent que :

les frais de constats d’huissier objet de la 4ème résolution votée lors de l’assemblée générale du 13 octobre 2020 n’ont jamais été effectivement imputés à M. [U],

ce dernier ne justifie pas de l’existence de frais supplémentaires, pour la copropriété, induits par la radiation de la SCI Résidence Sartoris, société propriétaire du lot n° 2,

il n’est plus en capacité de contester les décisions d’approbation du compte des travaux de ravalement et de couverture réalisés pour l’année 2019 prises par l’assemblée générale.

Appréciation du tribunal,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Premièrement, s’il a été retenu que c’est de manière irrégulière que le syndic de copropriété a soumis au vote des copropriétaires une résolution n° 4, lors de l’assemblée générale du 13 octobre 2020, comprenant deux décisions, notamment une décision relative à l’imputation sur le compte individuel de M. [U] de deux factures de frais d’huissier de justice engagées et supportées par la copropriété, il n’est pas justifié par ce dernier qu’il aurait été effectivement tenu de procéder au paiement de tels frais en exécution de cette résolution, désormais annulée. Partant, il ne justifie d’aucun préjudice à cet égard.

Deuxièmement, ainsi que le soutiennent les défendeurs, il ne justifie pas davantage de l’existence, pour la copropriété et partant pour lui-même, à hauteur de sa quote-part, de frais supplémentaires induits par la radiation de la SCI [Adresse 12], société propriétaire du lot n° 2. Il n’est pas établi en conséquence qu’il aurait subi un quelconque préjudice à ce titre.

Troisièmement, était joint à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 13 octobre 2020 le compte de gestion général de l’exercice clos réalisé du 1er janvier au 31 décembre 2019 et du budget provisionnel de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021, mentionnant au sujet des travaux de ravalement et de couverture leur montant total à hauteur de 216 470,89 euros. En conséquence, outre que l’approbation de ce compte, qui a fait l’objet d’un vote en assemblée générale, ne peut plus être remise en cause par M. [U], il n’est pas justifié d’une quelconque dissimulation du montant total de ces travaux par le syndic, ni du fait qu’il a finalement été plus conséquent que le coût prévisionnel tel que voté en assemblée générale en 2018. Partant, M. [U] ne justifie pas d’une faute commise par le syndic de copropriété dans l’exercice de sa mission.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [U], qui perd le procès – dès lors qu’il n’a été fait droit qu’à sa demande de nullité de la 4ème résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 octobre 2020, alors qu’il était démontré d’une part, que les copropriétaires ont par la suite procédé à un nouveau vote d’approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019, et d’autre part, que les frais des deux constats d’huissier de justice n’ont jamais été effectivement imputés sur son compte – est condamné aux dépens, ainsi qu’à payer au Cabinet de Gestion Immobilière [E] [C] [L] et au syndicat des copropriétaires la somme totale de 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’il résulte des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Prononce l’annulation de la 4ème résolution votée lors de l’assemblée générale du 13 octobre 2020,

Déboute M. [X] [U] du surplus de ses demandes,

Condamne M. [X] [U] à payer au Cabinet de Gestion Immobilière [E] [C] [L] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme totale de 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [X] [U] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,