TRIBUNAL JUDICIAIRE Z NANTERRE
PÔLE CIVIL
2ème Chambre
JUGEMENT RENDU LE 23 Janvier 2025
N° RG 22/03373 – 
N° Portalis DB3R-W-B7G-XOLR
N° Minute :
AFFAIRE
S . A.R.L . H E L L O AGENT
C/
X Y Z AA, AB Y Z AA
Copies délivrées le :
ZMANZRESSE
S.A.R.L. HELLO AGENT prise en la personne AD son représentant légal […]
représentée par M^e Antoine CHRISTIN, avocat au barreau ADs HAUTS-Z-SEINE, vestiaire : 720
ZFENZURS
Monsieur X Y Z AA […]
Madame AB Y Z AA […]
représentée par Maître Jean-olivier D’ORIA AD la SCP SMITH D’ORIA
- IPP, avocats au barreau AD PARIS, vestiaire : C1060
L’affaire a été débattue le 21 Novembre 2024 en audience publique ADvant le tribunal composé AD :
Thomas CIGNONI, Vice-présiADnt, magistrat chargé du rapport Timothée AIRAULT, Vice-PrésiADnt Elsa CARRA, Juge
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue ADs débats.
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EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 11 juin 2021, M. X AC AD AE et M^me AB AC AD AE ont donné mandat exclusif à la SARL Hello Agent AD vendre un bien immobilier à Levallois- Perret (Hauts-AD-Seine), moyennant une rémunération AD 10 000 euros à la charge du venADur.
La périoAD d’exclusivité était fixée à trois mois à compter du 30 juin 2021 et prorogée, à défaut AD dénonciation, pour une durée maximale AD douze mois.
Par avenant du 15 juillet 2021, les parties ont rectifié une erreur matérielle relative à l’adresse du bien immobilier et ont convenu AD mettre la rémunération AD l’intermédiaire à la charge AD l’acquéreur.
Au cours du mois AD septembre 2021, M. et M^me AC AD AE auraient violé l’obligation d’exclusivité qui les liait à l’agent immobilier en traitant directement avec une personne qui leur avait été présentée par ce ADrnier.
Par lettre du 17 septembre 2021, ils ont finalement résilié le mandat à effet du 6 octobre 2021.
C’est dans ce contexte que, par actes judiciaires du 10 mars 2022, la société Hello Agent a fait assigner M. et M^me AC AD AE ADvant la présente juridiction en paiement AD la clause pénale.
Dans ses ADrnières conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2023, elle ADmanAD au tribunal, au visa notamment ADs articles 1101 et suivants, 1231-1 et suivants, 1301-3 et 1375 du coAD civil, AD :
- condamner les époux AC AD AE au paiement AD la somme AD 10 000 euros au titre AD la clause pénale stipulée au mandat, assortie ADs intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2021,
- débouter les époux AC AD AE AD l’ensemble AD leurs prétentions,
- condamner les époux AC AD AE au paiement AD la somme AD 4 200 euros sur le fonADment AD l’article 700 du coAD AD procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec faculté AD recouvrement direct au profit AD M^e Antoine Christin,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
Au soutien AD ses prétentions, elle fait essentiellement valoir qu’elle a fait visiter le bien à plusieurs candidats en exécution du mandat exclusif AD vente qui lui a été confié ; qu’une offre a d’ailleurs donné lieu à la signature d’une promesse AD vente, avant que les acquéreurs ne fassent usage AD leur droit AD rétractation ; qu’elle a alors repris contact avec ADs personnes intéressées par le bien après visite et a appris, à cette occasion, que ADs annonces avaient été mises en ligne sur internet par les consorts AC AD AE en vue AD vendre leur appartement ; que ces ADrniers ont refusé plusieurs offres d’acquisition et ont dénoncé le mandat par lettre du 17 septembre 2021.
Elle soutient que c’est à tort que les consorts AC AD AE prétenADnt que le mandat serait nul en raison AD l’absence AD remise d’un exemplaire au mandant et à défaut AD date certaine ; que l’acte du 15 juillet 2021 n’est qu’un avenant qui visait à rectifier une erreur matérielle relative à l’adresse du bien immobilier, alors que le numéro AD mandat, le prix AD vente ou encore les dates d’exécution sont ADmeurés inchangés ; que c’est la date AD l’accord ADs parties qui importe, afin notamment AD vérifier l’enregistrement chronologique AD l’acte, étant précisé que tant le mandat du 11 juin 2021 que son avenant du 15juillet 2021 ont date certaine ; que par ailleurs, il ressort ADs conditions générales du mandat que le mandant a reconnu avoir reçu un exemplaire du contrat, lequel a d’ailleurs été transmis aux consorts AC AD AE par courriel du 29 juillet 2021 ; qu’en toute hypothèse, le mandat initial ne pourrait encourir la nullité puisque les défenADurs l’ont ratifié en l’exécutant.
Elle ajoute que les consorts AC AD AE ont engagé leur responsabilité contractuelle, dès lors qu’ils ont proposé le bien à la vente le 11 septembre 2021 sur ADs plate-formes en ligne et l’ont fait visiter le 13 septembre 2021 à un potentiel acquéreur qui leur avait été présenté par l’agence ; qu’en outre, le locataire occupant les lieux a reçu ADs instructions AD la part ADs consorts AC AD AE afin AD ne plus organiser AD visite dans l’appartement ; que les mandants ont ainsi manqué à leurs obligations en n’assurant pas au mandataire les moyens AD visiter le bien
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pendant la durée du contrat, en proposant eux-mêmes directement leur bien à la vente et en communiquant avec un potentiel acquéreur qui avait préalablement visité le bien par son entremise ; qu’elle est ainsi fondée à obtenir le bénéfice AD la clause pénale stipulée au contrat.
Dans leurs ADrnières conclusions notifiées par voie électronique le 23 novembre 2022, M. et M^me AC AD AE sollicitent, au visa notamment AD la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et AD l’article 1375 du coAD civil, AD : A titre principal,
- dire et juger que le mandat AD vente du 15 juillet 2021 est nul et non avenu, A titre subsidiaire,
- dire et juger que la société Hello Agent ne peut prétendre à une quelconque rémunération à titre AD mandataire, En tout état AD cause,
- débouter la société Hello Agent AD l’ensemble AD ses prétentions,
- condamner la société Hello Agent au paiement AD la somme AD 2 600 euros sur le fonADment AD l’article 700 du coAD AD procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec faculté AD recouvrement direct au profit AD M^e Jean Olivier d’Oria.
Ils soutiennent essentiellement que le mandat du 15 juillet 2021 est nul ; qu’en effet, ils n’ont jamais reçu un exemplaire du mandat rectifié, seule la copie du premier mandat conclu le 11 juin 2021 leur ayant été adressée ; que par ailleurs, il est mentionné que le second mandat a été signé le 15 juillet 2021 alors qu’ils n’étaient pas en région parisienne ce jour-là, AD sorte que le contrat n’a pas date certaine.
Ils ajoutent, à titre subsidiaire, qu’aucun comportement fautif ne peut leur être reproché ; que les pièces produites ne permettent pas d’établir qu’ils auraient empêché le mandataire AD procéADr aux visites ou encore ADmandé à leur locataire AD ne plus répondre à la société Hello Agent ; qu’en outre, si cette ADrnière prétend qu’ils auraient publié une annonce sur ADs plate- formes en ligne, cette affirmation résulte uniquement d’une capture d’écran AD message SMS renvoyant à un lien périmé ; qu’enfin, l’allégation selon laquelle ils auraient fait visiter leur appartement à un candidat qui leur avait été présenté par l’agence immobilière, est mensongère.
La clôture AD l’instruction a été ordonnée le 28 mars 2023.
MOTIFS Z LA ZCISION :
Sur la nullité du mandat
Aux termes AD l’article 72, alinéa 4, du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre ADs mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé AD l’économie.
En l’absence AD date certaine du mandat, la formalité AD l’enregistrement chronologique AD cet acte, exigée par la disposition susvisée, n’est pas régulièrement accomplie, AD sorte qu’il est nul (1re Civ., 28 septembre 2016, n° 15-19.313).
Aux termes AD l’article 78, alinéa 1er, du même décret, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause
d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes AD laquelle ADs honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins AD l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant ADs honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.
En l’espèce, il est relevé à titre liminaire que l’acte du 15 juillet 2021, par lequel les parties ont corrigé une erreur matérielle affectant l’adresse du bien immobilier à vendre et ont convenu AD mettre la rémunération AD l’intermédiaire à la charge AD l’acquéreur, alors que le numéro du contrat, son objet et ses modalités d’exécution sont ADmeurés inchangés, constitue un simple avenant qui n’instaure pas entre les parties un nouveau mandat.
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Sur ce, si M. et M^me AC AD AE font valoir qu’un exemplaire du mandat ne leur a pas été immédiatement remis, il ressort ADs mentions stipulées tant dans l’acte du 11 juin 2021 que AD son avenant qu’ils ont reconnu “avoir pris connaissance ADs conditions figurant aux présentes et avoir reçu un exemplaire du contrat” au moment AD sa signature.
Par ailleurs, la circonstance, à la supposer établie, que les mandants ne se trouvaient pas en région parisienne le 15 juillet 2021 ne permet pas, à elle seule, d’établir, comme ils le prétenADnt, que la société Hello Agent leur aurait fait signer un mandat vierge et que celui-ci n’aurait pas date certaine, empêchant ainsi l’accomplissement AD la formalité AD l’enregistrement chronologique AD cet acte.
Il en résulte que les moyens tirés AD la nullité du mandat ne sont pas fondés.
En conséquence, les ADmanADurs seront déboutés AD leur ADmanAD tendant à en prononcer la nullité.
Sur le paiement AD la clause pénale
Aux termes AD l’article 1231-5 du coAD civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera AD l’exécuter paiera une certaine somme à titre AD dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Aux termes AD l’article 6, I., alinéa 6, AD la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, AD frais AD recherche, AD démarche, AD publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une ADs opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement ADs parties.
Il en résulte que la rémunération AD l’agent immobilier n’est due que s’il a accompli sa mission et à partir du moment où la vente est parfaite, l’absence AD réalisation AD la transaction privant l’agent immobilier du droit à rémunération (1re Civ., 25 novembre 2010, n° 08-12.432 ; 3e Civ.,
8 juin 2010, n° 09-14.949).
En revanche, la clause pénale, qui est une sanction du manquement d’une partie à ses obligation, s’applique du seul fait AD cette inexécution et n’implique pas la démonstration d’un préjudice (3e Civ., 12 janvier 1994, n° 91-19.540 ; 3e Civ., 20 décembre 2006, n° 05-20.065).
En l’espèce, il ressort AD l’acte du 11 juin 2021, tel que modifié par son venant du 15 juillet 2021, que le mandat d’entremise consenti à la société Hello Agent était assorti d’une périoAD d’exclusivité AD trois mois à compter du 30 juin 2021, prorogée pour une durée maximale AD douze mois à défaut AD dénonciation.
L’acte stipule à cet égard que le mandant s’engage “à diriger sur le Mandataire toutes les ADmanADs qui lui seront adressées personnellement” et s’interdit “AD traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le Mandataire ou ayant visité les locaux avec lui”, sous peine AD “verser au mandataire, en vertu AD l’article 1231-5 du coAD civil, une inADmnité compensatrice forfaitaire égale au montant AD la rémunération prévue ci-avant”, soit la somme AD10 000 euros.
Il est constant que M. et M^me AC AD AE ont dénoncé le contrat à effet du 6 octobre 2021, AD sorte que la périoAD d’exclusivité courait jusqu’à cette date.
Or, si la copie d’écran du message SMS contenant un lien vers une page internet
“gensADconfiance.com”, ne permet pas d’établir que les ADmanADurs auraient mis en ligne une annonce en vue AD vendre le bien objet du mandat, – la date du message et le contenu AD la page internet ADmeurant ignorés du tribunal –, l’échange AD SMS ADs 11 et 13 septembre 2021 révèlent que les mandants ont directement traité avec un candidat acquéreur, M^me AF AG, et lui ont fait visiter leur appartement à cette ADrnière date, alors que celle-ci leur avait été présentée par l’agent immobilier ainsi que cela résulte AD la fiche AD visite du 7 juillet 2021 versée aux débats.
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Cette visite, réalisée le 13 septembre 2021, en présence notamment AD M. AC AD AE, est en outre confirmée par une attestation AD M. AH AI, locataire AD l’appartement objet du mandat.
Il s’ensuit que M. et M^me AC AD AE ont violé la clause d’exclusivité les liant à l’agent immobilier.
La société Hello Agent est donc fondée à obtenir le bénéfice AD la clause pénale, laquelle ne s’assimile pas à une rémunération AD l’agent immobilier et ne contrevient pas aux dispositions AD la loi du 2 janvier 1970 susvisées.
Dès lors, M. et M^me AC AD AE seront condamnés au paiement AD la somme AD 10 000 euros.
Cette condamnation sera assortie ADs intérêts au taux légal, non pas à compter AD la mise en ADmeure du 18 octobre 2021 dont la preuve AD l’envoi effectif n’est pas rapportée, mais AD l’assignation du 10 mars 2022 valant interpellation suffisante, conformément à l’article 1231-6 du coAD civil.
Sur les frais du procès
En application AD l’article 696 du coAD AD procédure civile, les ADmanADurs, qui succombent, supporteront la charge ADs dépens.
Il y a lieu d’autoriser M^e Jean Olivier d’Oria, avocat, à recouvrer ceux ADs dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du coAD AD procédure civile.
L’équité et les circonstances AD l’espèce commanADnt AD condamner M. et M^me AC AD AE au paiement d’une somme AD 3 500 euros sur le fonADment AD l’article 700 du coAD AD procédure civile, et AD rejeter le surplus ADs ADmanADs formées à ce titre.
PAR CES MOTIFS : Le tribunal,
Déboute M. X AC AD AE et M^me AB AC AD AE AD leur ADmanAD tendant à prononcer la nullité du mandat ;
Condamne M. X AC AD AE et M^me AB AC AD AE à payer à la SARL Hello Agent la somme AD 10 000 euros au titre AD la clause pénale, assortie ADs intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2022 ;
Condamne M. X AC AD AE et M^me AB AC AD AE aux dépens ;
Dit que M^e Jean Olivier d’Oria est autorisé à recouvrer ceux ADs dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;
Condamne M. X AC AD AE et M^me AB AC AD AE à payer à la SARL Hello Agent la somme AD 3 500 euros sur le fonADment AD l’article 700 du coAD AD procédure civile ;
Déboute les parties du surplus AD leurs prétentions.
signé par Thomas CIGNONI, Vice-présiADnt et par Sylvie MARIUS, Greffier présent lors du prononcé .
LE GREFFIER LE PRÉSIZNT
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